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海外房产投资客户常见问题
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海外房产投资井喷
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中国资本流入引起了海外市场的阻拦。来自机构的统计数据显示，今年前5月里，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，仅次于美国的190亿美元。为了遏制中国买家的疯狂举动，加拿大不列颠哥伦比亚省政府日前宣布，从8月2日起将向海外买家征收15%的房产转让税。与此同时，香港、新加坡和墨尔本等城市也均颁布了额外的印花税，这意味着今后中国买家在海外购置房产时将不得不付出更高额的成本。
原标题：海外房产投资井喷中国资本流入引起了海外市场的阻拦。来自机构的统计数据显示，今年前5月里，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，仅次于美国的190亿美元。为了遏制中国买家的疯狂举动，加拿大不列颠哥伦比亚省政府日前宣布，从8月2日起将向海外买家征收15%的房产转让税。与此同时，香港、新加坡和墨尔本等城市也均颁布了额外的印花税，这意味着今后中国买家在海外购置房产时将不得不付出更高额的成本。中国海外投资井喷戴德梁行在日前发布的《中国对外投资市场报告》中写道，在2016年的前5个月里，中国海外房地产投资延续了快速增长的态势，来自中国投资者的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场。相比于亿美元的海外房地产投资总额，今年前5个月的投资额已达到去年全年投资总额的65.6%。相比于2015年底，中国的排名上升了三位，超越了加拿大、中国香港和新加坡。第一太平戴维斯的统计也显示，2011年以前更多的是全球资本流到亚太地区，2011年之后出现明显的反转，整个亚太资本流出到其他洲要明显多于流入的资本。这些流出的资本大部分来自中国，对比亚太所有国家的资金净流入和净流出，可以明显看出中国比其他亚太国家，不管是流入还是流出都要多很多倍，尤其是流出金额。其中，2015年流出的资本已经达到了新高，将近600亿美元，而流入的资本大概只有230亿美元左右。今年第一季度更明显看出，流入的资本越来越少，而流出的越来越多，流出速度也越来越快。戴德梁行报告显示，与此前中国投资集中而均匀地分布在美国、中国香港、明显不同的是，今年前5个月里，62.3%的中国对外投资额、总计达106亿美元资金流向了美国。如果按地点划分，纽约依然是中国地产投资者眼中最热门的海外投资目的地，在今年前5个月里已经吸纳了大约35亿美元的投资。投资产品更多元戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰认为：“这股中国向美国——如今体量最大的跨境投资目的地的投资潮，已经以高达143%的比例远超去年43.7亿美元的总投资额。这主要归功于美元升值和美国经济复苏。”今年前5个月内，是最受中国投资者欢迎的资产类别，占总投资额的比重达50%。酒店投资紧随其后，占总投资额的42%，酒店总投资额达到了71亿美元，已超出2015年全年酒店投资额约28%。戴德梁行大中华区海外投资部主管、亚太区董事总经理范桂娟表示：“便捷的签证使潜在的中国投资者和访客可以更容易地前往美国，这也使得中国投资者在过去数年间如洪水一般涌入美国购买酒店资产。”林荣杰预计，今年全年中国境外投资交易额将会同比增长50%。美元将会持续走强，从而吸引更多海外资本，特别是在经济保持稳定增长的情况下——在2016年余下的时间里，中国资本有望显示出对美国市场更强烈的兴趣。而欧洲方面，范桂娟补充道，由于汇率优势以及部分物业价格下调，中国投资者对欧洲房地产的中长期投资的兴趣也在增长。对于英国房地产市场，中国投资者可能会关注住宅、酒店、写字楼以及零售物业。海外市场出招这股主要来自中国持续大量的资金流入，已经引起了海外市场的警惕。7月25日，加拿大不列颠哥伦比亚省政府宣布，从8月2日起，将向海外买家征收15%的房产转让税，200万加元房产要交30万加元的转让税，比现有的税率提高8倍，希望借此阻止外国买家疯狂炒高加拿大楼价，冷却大温哥华地区的房屋市场。路透社报道称，这条税收政策绝对是在向中国土豪开炮，因为他们是温哥华的最大买家。这条新政的出台源于一份调查报告。7月初的一项调查数据显示，从6月10日至7月14日的一个多月时间内，海外投资者涌入超过10亿加元（约7.57亿美元）至该省，其中86%购买了温哥华地区的房产。报道称，让不列颠哥伦比亚省政府紧张的是，6月的3个星期里，大温哥华地区房屋买卖交易中，海外买家占了5.1%，海外买家几乎全是中国人。更可怕的是，6月以来，受低利率政策影响，温哥华地区的房价同比上涨了32%。报道称，根据当前的税收政策，财产转让税是前20万加元收1%，剩余价值按2%征收，200万加元的物业旧制的房产转让税是3.8万加元。但新政出台后，200万加元的房子，税从3.8万加元一下子提升到30万加元，整整8倍。(潘秀林)
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下列哪项不能防止电脑辐射？
对啦，马上看美图~
答对才能看美图哦~
不对，再猜猜呗~海外房产销售 工作前景如何？
面试一家公司，是做移民和海外房产销售的，对这块不是很懂，请问有这个行业的么，谈谈前景和收入情况
现在海外房产是非常热门的，每年都有大量的人选择海外买房投资、自住甚至专门用来旅游度假，受欢迎程度难以想象，所以相对应的一些行业就会比较好，比如您说的海外房产销售，因为需求所在，所以这个行业会有不错的市场如果专业技能很好的话，会有很不错的前景和收入。想要了解更多关于海外房产的情况，可以登录一些海外房产网站看一下，就是个不错的平台
楼上说的都不错。在下在泰国芭提雅的一家房产中介工作，感觉未来几年中国人会井喷式涌入，故而寻找国内有志同道合的合作伙伴一起把握黄金期。各位可以访问本人在知乎的主页获得更多信息。
海外房地产的佣金相对于比较低，我们公司的美国地产提成一般，毕竟多人投资
海外房产的市场前景是看的出来的，国内有钱的人要送子女出去留学，这一批人以后会越来越多。另外，现在打贪官嘛，一圈人想要逃出去，这也是一批人。总的来说，国内的中高产阶级会逐步朝海外发展。现在英国就不错，伦敦、上海两个金融城市互相的利好不断。可以考虑做英国房产的销售。打个广告：，专注于英国房地产。
销售主要是靠个人业绩拿提成的，挺锻炼人。我知道有一家公司——邦拓国际集团，在各个城市都有分公司，可以去面试看看。
海外房产投资移民入籍有啥优势？
海外房产销售相对没国内地产销售那么苦逼，相对会轻松一些，当然佣金没国内地产提点高，移民销售相对高一些，但是不管卖房子还是移民开一单的佣金还是非常可观的，而且接触到的人和圈子都是高端或者说有钱人…我曾经在行业一家规模还可以的公司做过差不多2年，叫邦拓国际…有很多都出国回来的海归在这行，那时候这家发展的还不错，行业前景也还不错，也带过看房团出差到过澳大利亚和加拿大，像这种做国际房产的有一些这样出国的机会还是挺好的，看你个人的想法和意愿。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录是任何人都可以在美国买房吗？去美国投资房产有什么要求，需要注意什么？
谢邀。理论上来说在美国买房对外国人没有什么资格限制，但是买房人需要在美国申请一个交税人的帐号(Individual Taxpayer Identification)。在美国买房至少要注意下面几点：1. 贷款：
如果外国人不在美国工作或者在美国没有收入，在美国买房大都是得不到贷款的。需要现金买房。如果外国人在美国工作/有收入贷款买房要提供收入证明和签证护照复印件。2. 每年房产税/物业管理费/房屋保险费：
美国买了房以后，每一年还要交房产税(property tax), 以房屋估价乘以一个税率计算，房产税根据不同地区不同学区税率会不同，平均下来大概是0.5-1.5%左右。如果买的是condo, 就是有社区公共管理物业的话，每个月还要交物业管理费，一般中等的condo每月物业管理费大概几百。买了房子还必须购买房屋保险，价格不等。每年从几百到几万都有。一般是房屋价值的0.4%。在一些易发地震或者洪水的地方会有附加的保险。3. 投资房： 投资房的租金收入是要报税的，租金收入和美国的工资收入是一个税率。如果把房子卖了则是资产增值税，相对税率低些。4.中介手续费：外国人美国交易房产一般还是要通过中介，买卖手续费一般6%，怎么和交易对方分摊不固定。还有就是美国买房目前是没有绿卡的。
正好在买，试着说说看。我目前的身份是h1b工作签证，可以申请贷款，不用全部现金。有个朋友是f1学生签证，几年前买的房，全部房款需要现金。现金买的好处之一是整个流程快一些，不会因为贷款之类的审核拖很久。而且卖家在几个offer差不多的情况下会偏向于现金offer，甚至可以因此报一个稍低的价格拿到房子。说到买房拿绿卡的问题，昨天刚好一个加州本地人跟我聊到这件事，他说在加州是买一个两百万的房子的话就可以拿绿卡。我不知道是不是真的，待求证。另外，美国各个州的政策也许也不一样。针对贷款买房的情境，具体流程：找一个买方realtor，签一份合同，表明一定期限内他会带你完成购房，即使期间你自己发现了别的房子完成了购买，他也还是有资格拿到3%左右的佣金。他不会过问你的身份问题，是由下一步的lender来决定。找一个lender 出具pre-qualify 证明，需要提供近两年交税纪录，近期收入，银行账户情况，签证情况等等证明。这是为了确认你将有能力偿还贷款，以及估算你能购买最高多少钱的房子。h1b的有效期是三年，如果剩下不到三年需要某种exception，但是我没觉得这会是个问题，主要还是看收入来源稳不稳定。如果首付的钱会来自不同人的账户，比如爸妈的国内账户，那最好几个月前就把帐转到自己名下去，不然还需要准备国内的文件，证明这笔突然出现的巨款是“礼物”，以及一些国内银行文件的翻译件，很麻烦。然后就是找房子，这部分就看个人喜好喽～看到中意的就交一笔earnest money，类似押金，以示诚意，这个一般是几千块，是通过支票来付的，需要有一个美国的借记卡帐号在背后支持。接着是home inspection，找人来看房子各方面有没有问题，大到墙有没有裂缝啦，小到灯泡有没有不亮的啦。如果急着close交房，可以在合同里去掉这一项，省时间，但是如果真的碰上房子有大问题的话就比较头疼了。与此同时需要继续跟lender保持通话，讨论贷款方案。有时候会问更多的问题以确保你的经济实力。比方你已经有了一个房子了，又要买第二个，那他就需要你提供之前那个房子的情况，目前还有多少贷款没还，保险金是多少，是自己住还是出租，还有你的信用记录，来确定给你什么样的利率。自己住的利率会比租出去的利率低。以及，你在交了第二个房子的首付之后还能不能有足够的钱来支付上一个房子的至少六个月贷款。Lender的另一样任务是雇一个第三方人员来给房子估价，看房子的状况和你的出价是不是吻合。比如房子由第三方估价认为只值5万，你却要出10万来买，那你自己需要把多出来的5万也付掉才行。美国购房都需要提供保险，这需要买家自己去各家保险公司要报价。一般这一步会需要社会安全号，social security number。如果没有的话有些保险公司就不受理了。如果到此一切顺利，也就接近交房的尾声了。需要去银行要一张cashier check来付首付和税费、保险。这张支票因为是银行担保的，对这种大额交易来说有保障，一般不会接受个人支票。然后牵他个上百张文件，就拿到钥匙啦！想要把房子租出去的话可以在craigslist上发广告，也可以雇一个专门的property management公司替你打理一切，包括寻找租户，有东西要修要换的时候由他们找人来弄（当然钱由你来报销）。他们会收取每个月房租的x%作为管理费。如果人不在本地的话，这个选择很省心省力的。第一次答这么多内容，想想还有点小激动嘞～
个人觉得投资美国土地项目也是一个不错的考虑方向。地产圈儿里的人比较容易理解土地价值才是不动产价值的核心，无论是什么样的地产项目，最核心的价值一定是“地段”的价值，这也就是为什么其实很多投资行家并不过多考虑所谓“租售比”这样的概念。土地投资有很多好处啊，起投额度低，不需要打理，收到经济波动和政策变动的影响比房产小，税费低，没有高额的遗产税……楼上也说了，遗产税的比率高达46%……投资土地的模式比较简单，也不需要什么复杂的手续和流程，看好项目，直接下单就得了。不过还是要选好管理公司。我知道的这个模式是这样的：投资者以现金购买一块土地的一部分不可分割权益，拥有实际资产（会收到土地产权证明）以及对于这块土地之后离场时候的投票权。在这个过程中，会有一个管理者（在这个案例中，这家公司叫做和顿）的角色涉及其中。它先做前期深度调查，大概会花大约2-4年的时间，而后买下它看中的土地。之后，分销给全世界的投资者，于此同时，它对每一块土地保留5%的不可分割权益，以确保自己的利益与投资者的利益是一致的。在4-6年静候土地增值的过程之中，它会为这块土地寻找买家，并评估买家给出的offer。若是有一个优质买家，给出了它认为合适的offer，它便会动议启动离场程序，组织所有相关的投资者进行投票。如果超过60%的票数赞成这个offer，它就会代表所有投资者，与买家进行交易，并对所有的投资者进行离场派钱。这个投资模式的回报率还是蛮高的，税前平均可以达到10-12%。我写了一篇文章专门讲这个模式后面的逻辑。当然，一篇文章的篇幅，讲不了所有东西，只能梳理基本的逻辑。不过，自己也在看这个投资项目，蛮靠谱的，考虑了很久都没有发现什么真正的漏洞。有兴趣可以大家一起投吧。作者：海绵洛洛链接：来源：知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
任何人都可以买，只要有足够的钱，且证明资金来源合法，可以通过房产经纪找房，通过房屋检查出评估报告，然后通过公证公司签署购房合同，通过贷款经纪人申请贷款，然后完成支付，就可以拥有自己美国大宅子了。需要注意的是美国购房地点很重要，房屋建造年代很重要，使用材料很重要，是否进行过杀虫很重要，直接影响未来入住成本。房屋类型分得很细，决定了邻居的素质，自己体会另外要核算好养房成本，不同地区的费率相差很多，地税，水电瓦斯垃圾费都会因为好坏有很大差别，土豪请忽略这一点如果是投资房，要考虑出租率和收益比，房屋增值空间，如果是自住房，要考虑安全性，以及周边配套
作为海外房产民工，好高兴可以自觉来回答一下这个问题。1.谁可以在美国买房？美国房产市场相对自由，国家本身也是联邦性质，所以很尊重个人财产。也就是说，只要你有钱就可以来当当资本家玩一玩，记得给政府交税就行了。2.有什么要求？当然资金来源还是要合法合理，在购房的时候需要提供身份证/护照/水电煤这些信息来证明购房者的身份和住址。如果要贷款还需要提供银行流水/收入证明相关文件，来证明你有还款能力就行了。3.需要注意什么？买房需要注意的问题有以下几方面：一是投资规划每个市场都是有经济周期的，现在美国房产建议持有时间是五年以内或者八年以上，因为在这之间可能会有一次或大或小的市场波动。另外资金方面，国外如果投资期房是不会占用太多资金的，首付10%再等交房时付余款即可。总之持有年限和现金流都需要提前规划好。二是项目选择项目选择当然首要的是Location，地段能体现均价，但具体还要参考周边配套/项目品质做性价比的对比；除了横向对比，还要评估周边发展动力带来的房屋涨价驱动力，比如交通/学校/商业中心的规划建设；另外，美国是有学区划分制度的，直接按居住房屋的位置来划分，划进来的学校孩子们无论成绩好坏都有权利去上。三是数据分析主要看人口增长/就业增长/房价增长/租售比/家庭收入这几个数据。尤其是租售比，租金过低就非常容易夹杂房价泡沫风险，参考区间是1/200。四是税务咨询美国税务体系繁杂，主要有房产税/租金收益税/转售时的增值税/遗产赠与税这几项，其实并没有听起来那么可怕，制度多是未来为了维持相对公正，同样会有非常多免税减税项，而且 处于变化当中，所有需要找个靠谱税务师提前做咨询。看到楼上说贷款的问题，如果人在国内，也可以通过一些外资银行申请贷款，比如国泰银行，一般能带60%左右，15年期利率4.25%左右。打了好多字，感觉自己有种隐隐的学霸气质，么么哒～
只要付得起全款的钱，任何人都可以在美国买房，但是不要听新闻乱说，在美国买房不是那么简单，风险也很大。1、首先在美国买房流程特别麻烦，如果不是常住美国，从国内往返再加上在美国十几天的花销又是一大笔钱。不要听信北京一个卫生间可以在美国买一套房，美国便宜的房子也是偏僻老旧的房子而已，而且美国教育资源优质地区的房子也贵，跟中国的学区房更贵一样。2、在美国买房除了请中介，还必须请律师。交易时，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。如果你特别壕，房子超过100万，就还得交1%的房屋奢侈税。3、地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。但是如果是买的不好房子也很难租出去。4、理论上，有50万美元就可以通过投资在美国买房，并可以去申请EB-5投资移民绿卡，但是在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会，完了还要看美国移民局等有关部门是否批准。5、对于不在美国工作的外国人来说，除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款，除非在美国华资银行有特殊关系，或者在外资银行有过硬的信用记录信用记录，否则只能用全款买房。如果你不是土豪还是慎重考虑吧。
美国房地产市场的复苏在2013年更加明显，随着其蒸蒸日上，不仅提振美国境内投资人对美国房地产产业链的大力投资， 也吸引海外买家争抢一份羹。但要买美国房地产投资，海外投资人需要了解美国购房和投资的一些交易程序和相关政策法规和税务，才能更有效地做好购房投资，来具体看看吧!美国房地产两点惯例：透明度高——美国房地产交易非常透明。新的待售挂牌房源必须要在24小时内发布销售服务系统，让所有的房产经纪都能获得房源资讯。而在很多其他国家，买家有时必须通过好几个经纪或代理才能找到适合自己的房源。佣金卖家付——房屋交易的佣金总是由卖家支付(然后由买家和卖家的经纪人平分)，因此买家不必向代表他们购房的代理人支付任何款项。所以业界人士建议，买家一定要聘请买方房产代理，以便在房产交易中保护自己的利益。以下是外籍投资人购买美国房地产一定要了解的几点：1. 外国买家通常不能购买合作公寓美国房地产的类型多样(点击查看美国住宅房屋类型概述)，其中曼哈顿的住宅房构成主要是：约25%的共有公寓(Condos)、70%的合作公寓(Coops)以及5%的共有合作公寓(Condops)和连栋排屋(Townhouses)。购买合作公寓，通常要求要求买家的收入来自美国，而且资产在美国(至少大部分资产在美国)。这是由于合作公寓公司采取极端保守的做法。因为如果一旦产生纠纷，不论公司基于何种理由控告外国业主，一般都很难成功。即使赢得了诉讼，如果业主的资产位于千里之外的其他国家，判决也无法强制执行。因此，外国买家通常只能购买共有公寓、共有合作公寓(实行共有公寓规则的合作公寓)和连栋排屋。另一方面，合作公寓对房产的使用也有诸多限制，而买家对购买的共有公寓、共有合作公寓或排屋则相对拥有更多的权利。2. 外国买家可以轻松获得房贷很多朋友都觉得，在购买美国房地产时，海外买家得不到美国房贷，只能以现金购房的认知是不正确的。金融危机期间，外国公民买房融资渠道几乎完全堵死。但是在过去几年，各银行逐渐放宽了对外国公民的房贷借贷限制。绝大多数合格的外国买家只需首付四成便能获得房贷。以下是汇丰银行2011年第二季度的外国买家融资方案条款：1). 在该行存入10万美元(如果过户后提现，利率上浮0.375%)。2). 首付四成。3). 最高贷款额为150万美元，相当于购买总价250万美元的房产。4). 存入12个月的储备金(用于还贷、维护费用和税费)(不包括上述的10万美元)。5). 汇丰银行可提供30年期和15年期固定利率抵押贷款。买家可根据自己的贷款期限，获得相匹配的、利率可调的贷款。此类贷款的利率相对较低。虽然银行可向外国买家提供贷款，但银行往往也希望，除此业务之外能与客户建立长期的合作关系。所以汇丰银行要求买家在该行存入至少10万美元。外国买家可以采用多种贷款方式，以上仅为一例。3. 购买美国房地产的买家无须身在美国，也可完成购房交易在做最后完成交易时，新业主无须身在美国便能完成交易，获得房产所有权。新业主可以向自己的代表开具“授权书”，授予代理完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家，通常会采取这种方便的做法。4. 买家应咨询本国税务专家外国买家的总应纳税额可能与美国居民的总应纳税额不同，具体取决于买家本国与美国的税收协定(如果存在这样的税收协定)。因此，最好咨询熟悉税收协定的当地税务专家。例如，美国居民的资本利得税为15%(拥有房产1年以上)。但是，外国公民可能需要支付更高的税率，具体取决于他们本国与美国的税收协定。熟悉本国税收协定的税务律师将是帮您解决此类问题的最佳人选。5. 外国买家可以通过购买其他投资型房产，延缓缴纳资本利得税美国政府允许外国买家根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本利得税。这些条例相当复杂，购买美国房地产的买家在房产交易中绝不能违背任何条例，否则可能无法获得延缓纳税的资格。针对美国房地产的复苏，现在国内购买美国房子的朋友越来越多，但是毕竟是海外投资，所以针对想购买美国房地产的朋友，还是对美国购房和投资的一些交易程序和相关政策法规和税务有多了解，从而让我们更好的做好投资计划。1. 外国买家必须“选择”就租金净收入支付美国所得税美国政府要求外国公民“选择”对任何来自租赁的净收入(租金收入减去支出)选择向美国缴纳个人所得税。如果没有及时做出选择(例如没有及时报税)，将按租金收入总额的30%进行征税。在这种情况下，投资美国房地产者将不能减除任何成本费用，例如贬值、利息、财产税、共同费用等。即使外国投资者在他们开始投资的前几年产生了税务亏损，没有欠下政府任何税，他们也仍然必须及时报税，并作出“选择”。2. 通过贷款买房，前10至15年免征所得税对于可从房租收入报税中扣除的费用，美国政府的规定相当宽松。因此对于外国买家而言，如果通过房贷购房，并首付40%至50%，则在购买美国房地产后的前10至15年内，可能无需缴纳任何净租金个人所得税。由于贷款利息、一般费用、房产税、资产在27.5年中的折旧、保险费用、交易费用摊销都可从房租收入中扣除，所以在购房后的前几年中，房产的应付税通常是负值。在随后几年中，当公寓产生应纳税收入时，此部分收入可由之前年份的税务亏损中抵消(又名税务亏损结转)。因此，业主在购房后的多年内都不用缴纳所得税。3. 外国人投资房地产税收法(FIRPTA)当非美国居民出售其美国房地产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本利得税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本利得税时，任何退税(若有)都将退还至申报人。4.外国买家必须考虑规避美国高昂的房地产遗产税如果外国买家死亡，其遗留的美国房地产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国买家提早做出安排，可以轻松规避这个问题。这个安排涉及到成立一家有限责任公司(a Limited Liability Corporation，LLC)和一家外国公司(a Foreign Corporation.)。买家将其房产归于有限责任公司名下，再将有限责任公司归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于美国房地产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者可能引发税务问题。这样做的原因是，对于任何投资的美国房地产(外国或美国)的业主来说，最好是成立至少一家有限责任公司来拥有物业房产，这样业主的责任只限于有限责任公司，业主的责任将局限于该房产的净额。然后，以外国公司拥有这家有限责任公司，则保护外国买家规避遗产税。如果买房投资金额过小，外国买家不想采取成立有限责任公司或外国公司的模式，那另一种备选方法就是投保保额等于财产价值的人寿保险。例如，一位40岁的健康男子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但其继承人仍可获得等额收益。
以下是我作为个人买家多次投资美国买房/卖房的经验之谈，非房地产中介，愿意推荐给大家个别城市值得投资的房源，欢迎加我微信。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------乐观来讲，经济好的时候在美国投资income property，租金+增值—房产税而计算出的年收益率可达10%到20%。洛杉矶和洛杉矶周边有很多值得投资的房产，很多华人选择购买学区房，价格都在50万至100万以上，这些并不是我所说的那一类。洛杉矶的downtown周边每年吸引着大量的外来务工人员以及刚毕业的大学生/研究生前来就业，这直接推动了公寓租金以及很高的租售比，也因此成为了投资income property最好的选择。这里重点推荐的是ktown以及周边、glendale、alhambra、echo park周边；售价20万左右的300-400SF的单设公寓每月租金就达1100美金-1600美金，而售价30多万的One Bedroom租金更达美金，好的区域甚至更高。所以从租房收益来看，要比同等价位的中国境内房产的租金要高出2到3倍。洛杉矶城市作为全球范围内为数不多的经济上、文化上、气候上迷人的城市，正吸引着越来越多的年轻人和移民者，再加上最近利好的美国经济（相对于中国），房价升值潜力巨大。如果资金充沛，也可考虑3、4、5个unit的整体出租房作为投资，每年租金即几万美金。美国房屋买卖是保护个人财产安全的，这里我要说的是你拿着护照就可以以你的名义买房，是没有任何问题的；反过来，作为洛杉矶这样一个快速流转的城市，如果你需要将你的房产变现，最快1周最多2个月即可出手。现在美元看涨人民币贬值的情况下，将资本存储多元化是必然途径。中国房地产有价无市，金融业不稳情形下，海外置业应该是比较好的投资选择。对于台湾、韩国等国家的中产阶级来说，海外置业已经是他们投资事业里很普遍的形式之一。而对于中国投资者来说，还局限于那些特别富有的阶层。如果购置了一套房产，也可以操作将第一套房出租所得的租金作为还贷能力，再贷款买另一套房；理论上可以，但具体如何操作，没有尝试过。个别一些洛杉矶本地小开发商做flipping，就是翻修低价破旧房屋然后高价售出，周期很短，回报很快。也知道一些朋友搞建筑开发，周期为1年最短，自称回报率200%。也可投资小城市的私立学校周边，房价低房租高，10万就可以买一套房，房租500。这里可以去考察下南加州的USC，西雅图的华盛顿大学，芝加哥的IIT，圣路易斯的华盛顿大学，香槟的UIUC。这里要注意的就是学校与房屋之间的距离，如果是危险的地方，连隔了一条马路都不要考虑。风险可能就是想脱手时可能看运气，可能不会那么的快。
最近在美国买了房，城市芝加哥，可以谈谈这个问题。主要建议考虑以下几个方面：1）买房的目标是什么；2）如何贷款，以及购置和持有费用；3）购房的区位及具体选房；4）房屋管理。以下内容以及各种供参考的估算数字都是基于我自己的购房经验，每个人具体购房时都可能产生差异。1）首先需要明确美国买房的目的是什么，因为美国如果买了房子空置着不划算，每年有各种费用并且大部分地区房价涨势比较平稳。我个人买房主要是为了投资，所以需要设定一个合理的预期投资回报，比如10%-20%年回报。我最终购买了一栋two-flat，即两层两户的小楼，类似于下图，是芝加哥比较常见的一种建筑。
另外对于投资房子的人来说，有很多短售（short sale）和法拍（foreclosure）房屋价格较便宜，但是很多这样的房子状态很差，购买流程也比较复杂，不适合新手，我自己也都没考虑这样的房子。2）我可以很负责地说至少在芝加哥购房贷款不需要绿卡，甚至B类旅行签证在美国也可以贷款，只不过美国没有收入的话需要提供国内的收入证明，首付比例也比较高（大概40-50%），利率也会高（目前大概在5%左右）。另外银行应该都需要首付在任意账户上存一定时间，一般是0-3个月不等。如果需要贷款，强烈建议和银行商议好贷款事项再去看房。
购置费用主要是政府收的交易费用、银行的贷款一次性费用等，可以以房子出售价格的1.5%-2%作为预估。买卖双方经纪人的佣金都是从卖方那里出的，所以不必再额外预估佣金成本。
后续的持有费用是需要着重考虑的，主要分四块：一是每年的税费，大概是房子市场价值的1.5%；二是房屋保险，像我这样的房子保险每个月约100-200美金；三是如果贷款的话有持续还贷成本；四是房屋维护成本，视情况不同而定，如果人不在当地需要专门的房屋管理公司管理的话又是一笔额外费用，另外购买公寓、联排等房子的话有物业管理费HOA，物管费也是要看具体情况从100多每月到每月几千的都有，如果是独栋的话一般没有物业管理费（不过独栋不收物业管理费不代表没有物业管理的成本，比如要换屋顶什么的都需要花钱而这些对大部分公寓来说都包含在物管费里了）。3）买房的时候一定建议考虑好区位，因为美国很多时候隔几条街就会从好的区到不好的区，我购买时候的对于区位的主要原则是安全、交通便利。我购买的房子如下图那个灰点，可以看到离芝加哥市中心很近，是芝加哥主要的华人区，非常安全，旁边就是55号和90/94两条主要高速，往东一英里左右就是伊利诺伊理工大学，区域内有芝加哥White Sox棒球队的主场，附近有红线、橙线两条地铁。同时由于在芝加哥靠南侧，价格相对于北边白人区比较合理，可以有良好的投资回报率。
购买前可以参考一下纽约时报根据2010年人口普查绘制的种族分布图：，特别是对于自己不熟悉的地方一定要做好功课，避免买到不好区位的房子。（当然差的地区也有相应的投资策略，不过不太适合新手）
具体选房的时候有几种策略，一种就是买本身状态很不错的房子直接就能住或者租的，另外一种是买状态差一些需要重新整修的，后者的话如果估价正确，潜在投资回报会高，但是需要投资的人有能力整合一个靠谱的装修团队。
另外芝加哥市中心豪华公寓也应该是有很好的投资价值的，比如万达就将在芝加哥市中心建造芝加哥第三高楼Wanda Vista，虽然豪华公寓价格高租金回报差，但很适合土豪。4）我自己刚买房子，所以房屋管理方面暂时没有太多经验，不过房屋管理公司遍布各地，相信即使人不在当地也是能对房屋进行很好的管理的。------------------------------------欢迎添加我的微信：imangguo888
长期在美国从事房地产。1. 任何人都可以在美国买房。2. 虽然说可以在美国贷款，但是美国本土的银行只贷给具有美国信用历史的人，也就是说基本上你得在美国居住两年以上吧。个别中资背景银行可以贷给国人（如华美和汇丰），但是手续极其复杂和麻烦，建议从银行的人员充分沟通后再做决定。3.个人建议，如果没有美国的信用历史，还是尽量用现金购买比较好。否则，很可能因为贷款失败导致交易取消。房屋买到之后，可以在做抵押贷款。4。对房子的维护要做好充分的财务准备。
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