土地买卖没签合同，现反悔不认，怎么办 - 相关问题 - 110网法律咨询
土地买卖没签合同，现反悔不认，怎么办
二手房买卖合同已签好，契税已交，卖方相反悔，该怎么办？
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土地买卖合同无效，怎么才能索回那钱？
本人和别人买了几块土地，但是没有签合同协议书，如果对方反悔我该怎么办？但，买的土地已经转到我的土地证上了，如果起纠纷怎么办？
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甲方购买乙方土地及地上房屋，根据合同约定，甲方已经向乙方支付了662.5万元款项，乙方应当为甲方办理过户手续，在乙方交给甲方过户手续的同时甲方将尾款结清。现乙方迟迟不能办理过户手续，导致合同无法履行，请问甲方根据合同约定日千分之一向乙方追要违约金是否受法律保护，具体依据是什么？ 现在已经通过法院进行解决了，法院开过庭了，等待判决中，我想咨询一下法院对违约金额度方面是否有相关的限定，如果有的话，针对我这个案子大概是什么？万分感谢各位的帮忙！
承包土地，有合同的租期一年，对方反悔怎么办？
你好，请问土地交换20左右年，并且没写合同对方反悔怎么办？
20年前父母买下了亲戚家的一处宅基地房屋，当初没有签合同，对方答应要写一份承诺书至今未得。如今我以我和儿子的名义批下了一处宅基地后，他们用花言巧语来骗我们同意他们来建造，事后房屋已建成却提出要一处地基归属于他们。这才发现自己上当了，请法律专家来为我解答一下，我该如何去维护我的权益。谢谢
我想知道土地买卖合同怎么写,,,我姐姐向别人买了一块地，，然后有又卖给我可是他 合同弄掉了了所以我没有合同了。现在我想知道合同怎么写语言：繁体版当前时间：
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“土地买卖合同”被确认为无效后的财产处理
来源：中国法院网&&发布日期： 11:44:53
　　现实生活中土地买卖普遍存在，一旦遇到土地升值或贬值比较大时，就会引发纠纷，要么是出卖方反悔，要么是买受方反悔。当事人因此而起诉到法院后，该如何解决纠纷，也成为一个难题。根据《合同法》第五十八条规定:&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失&。依据上述法律规定并结合实践中的具体情况，笔者认为应采取不同的处理方法。
　　一、采取调解的方法解决纠纷
　　在双方当事人同意调解的前提下，可采取如下方法：
　　一是土地买卖合同签订后，至提起诉讼时，土地的市值没有变化，仍然保持着买卖时的现状，如果能调解协商达成一致意见的话，可以采取相互返还的处理方法，这样双方都没有损失，有利于案结事了，同时案件也没有留下任何隐患。
　　二是土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，但土地上已经建房的，应当对房屋进行价值评估，由价格鉴定部门做出鉴定，法院依据鉴定的价格让出卖人支付相应房屋价款。
　　三是对土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，买受方又没有在土地上建房，对土地所在地理位置不具有特别的依赖性，可以考虑相互返还购地款和土地。
　　二、可采取判决的方法解决纠纷
　　如果调解不成的话，那就要采取判决的方法来解决了，主要包括：
　　一是无理买受方是否已在该土地上建房屋，由于周边土地和房屋的市场价值比以前有了很大变化，出卖方因看到土地价值增大而诉讼要求返还土地，应判决不予支持。如果土地价值降低了，买受人主张合同无效要求返还原购地款并退还土地的，也不应支持。否则当事人在民事行为中的权与责就不对等了，明显不公平，反而鼓励了恶意的投机行为。违法土地买卖行为被认定无效后，主张违法行为无效的一方却得到了比合同有效还要大的利益，这时就不应得到保护。否则说明法律在保护非法的利益，这与法律应该保护合法利益的目的是不一致的。
　　二是如果起诉时土地已经被征收或正在被征收中，这时原告起诉的目的一般不是为了返还土地，而是为了得到更多的补偿款或者要回购地款，把损失的风险转嫁给对方，来达到保全自己不受任何损失的目的。对这样的诉讼，应当确认买卖合同无效，这样与法律规定才能保持一致，但在判决书中应当认定无效合同的签订不是造成诉讼的根本原因，而是一方为了不正当的利益，为了损害他人利益来提起的诉讼，达到一种非法目的，所以法律不应保护。《合同法》第58条规定的&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失&。当土地已被征收一方已经不可能返还的情况下，应折价补偿，这等于一方退给另一方多少购地款，另一方也应给对方多少的土地折价款，相互抵销，没有任何实质上的相互返还意义。同时也可能因此而引发道德危机，不利于公民养成良好的遵纪守法和遵守公序良俗的好习惯，也不利于社会的和谐稳定。
　　（作者单位：河南省柘城县人民法院）
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常见无效法律实务探悉|常见无效的情形
房屋涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效力，显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。
& & 一、分离出卖，合同无效。
& & 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
　　然而，在实际的房地产买卖中，因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而&两证&却未能完整兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而一方面，卖方急于将房产出手；另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续？我们就结合如下案例做一分析。
　　2003年下半年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定，蔡先生确定认购和平大道回龙小区B5幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡先生向交易中心支付了3万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。
　　而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸。
　　一审法院经审理认为，和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，法院一审判定：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效；交易中心应返还蔡先生3万元定金。
& & 交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二，《认购书》上所有条款约定的都是&房产&，要求签订的也是&房屋&买卖合同，从未包括地产。第三，房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错误的。就第三个理由，交易中心做了进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人；其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权；再次，我国《城市房地产管理法》在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房，都不能转让吗？
　　对此，蔡先生则认为，我国《城市房地产管理法》起草过程中，未形成正式法律文件的观点，不能成为定案的依据。对方还称&全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗？&而事实上，本案中交易中心代销的房产，连&大证&都没有，根本谈不上土地分割证的问题。
　　中级法院二审认为，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《城市房屋权属登记管理办法》也规定，房屋权属登记应遵循&房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致&的原则。所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。而该中心与蔡某签订《认购书》，代理销售的和平大道回龙小区B5幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。
　　目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用&房地一体的原则&。本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》：&房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让&。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销售方的败诉。
& & 此外，还需注意的一点是，我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，&即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记&，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。
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&土地买卖合同&被确认为无效后应该怎样处理
作者：柘城县人民法院 王海东 刘美娟
现实生活中土地买卖普遍存在，一旦遇到土地升值或贬值比较大时，就会引发纠纷，要么是出卖方反悔，要么是买受方反悔。当事人诉到法院后，该如何解决纠纷，也成为一个难题。
《合同法》第五十八条规定:&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失&。 依据上述法律规定并结合实践中的具体情况，个人应采取不同的处理方法。
调解方法一、土地买卖合同签订后，至提起诉讼时，土地的市值没有变化，仍然保持着买卖时的现状，如果能调解协商达成一致意见的话，可以采取相互返还的处理方，这样双方都没有损失，有利于案结事了，没有任何后患。
调解方法二、土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，但土地上已经建房的，应当对房屋进行价值评估，由价格鉴定部门做出鉴定，法院依据鉴定的价格让出卖人支付相应房屋价款。
调解方法三、对土地的市值没有变化或变化可以忽略不计的，买受方又没有在土地上建房，对土地所在地理位置不具有特别的依赖性，可以考虑相互返还购地款和土地。
以上三种方法必须是以调解为前提的， 如果调解不成的话，那就要采取判决的方法来解决了。
一、如果买受方已在土地建了房屋，或者没有建房，但周边土地和房屋的市场价值比以前有了很大变化，出卖方主张无效的，一般是看到了价值变大，后悔了，这是一种不诚信的表现，不利于公序良俗的建立，如果诉讼要求返还土地，就不应支持。如果土地价值降低了，买受人主张合同无效要求返原还购地款并退还土地的，也不应支持。否则当事人在民事行为中的权与责就不对等了，明显不公平，反而鼓励了恶意的投机行为。违法土地买卖行为被认定无效后，主张违法行为无效的一方却得到了比合同有效还要大的利益，这时就不应得到保护（见基层法院民事裁判规范一书），如果保护了，说明法律在保护非法的利益，这与法律应该保护合法利益的目的是不一致的。
二、如果起诉时土地已经被征收或正在被征收中，这时原告起诉的目的一般不是为了返还土地（是为了得到更多的补偿款）或者要回购地款（为了自已不受任何损失），而是把损失的风险转嫁给对方，来达到保全自己不受任何损失的目的。对这样的诉讼，应当确认买卖合同无效，这样与法律规定能保持一致，但应当认定无效合同的签订不是造成诉讼的根本原因， 而是一方为了不正当的利益，为了损害他人利益来提起的诉讼，达到一种非法目的，所以法律不应保护。《合同法》第58规定的&合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失&。当土地已被征收一方已经不可能返还的情况下，应折价补偿，这等于一方退给另一方多少购地款，另一方也应给对方多少的土地折价款，相互抵销，没有任何实质上的相互返还意义，同时也会引发道德危机，不利于公民养成良好的遵纪守法和遵守公序良俗的好习惯，更利于法律效果和社会效果的统一。
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