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[西城公安分局备:-31]中粮地产市盈率36倍的秘密：炒股收益是净利润2倍多
来源：凤凰房产综合
作者：新派地产
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“央企重组”的概念使中粮集团旗下的房地产上市公司—中粮地产（集团）股份有限公司（简称：中粮地产，股票代码：000031）成为受益股。乘着过去一年的A股牛“风”，中粮地产从去年6月初的3.3元上涨至目前的12元多，其业绩表现虽然乏善可陈，但市场估值却暴涨，其超过36倍的静态市盈率足以让万科（11倍）和保利（11.2倍）汗颜。日前，中粮地产发布2015年第一季度财报，其一季度营业收入约为6.49亿元，同比下滑33.22%；归属于上市公司股东的净利润约为7193万元，同比增长7.29%。但扣除非经常性损益后，中粮地产归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元，同比下滑幅度高达 237.14%。其主要利润来源，竟然是出售金融资产的处置收益，也就是俗话说的“炒股套现”，收益高达2.07亿元。中粮地产解释说，其营收减少主要是本期商品房销售结算收入较上期减少所致。而对于投资者关心的“重组”问题，中粮地产接受《投资时报》采访时表示：“作为中粮集团控股的房地产上市公司，中粮地产一直关注国企改革的政策进程及控股股东中粮集团的相关精神，目前公司尚未收到有关央企改革中粮集团试点方案的正式文件。”重组改革暂无实质动作早在日，国务院国资委举办新闻发布会，启动了“四项改革”试点，其中第一项是在国家开发投资公司、中粮集团有限公司开展改组国有资本投资公司试点。而日前，据彭博社报道，中粮集团正在考虑多种重组方案，以实现业务整合和主要业务的整体上市，其方案包括考虑通过进行海外并购和引入投资者来对业务进行重组。同时，考虑将旗下部分非核心业务进行分拆整合，甚至是出售。据媒体报道，在5月15日中粮地产股东大会上，中粮地产董事长周政表示，实际上中粮集团目前正在制定研究相关改革方案，至于具体细节，目前暂时不能透露。但是可以肯定的是，大股东特别关注地产业务的发展。近来，多家机构密集调研中粮地产，在5月20日中粮地产发布的投资者关系活动表中，对于国企改革问题，中粮地产对外回复是：“目前，中粮地产一直与控股股东中粮集团有限公司保持积极沟通。截至目前，中粮地产尚未接到相关的文件。中粮地产作为中粮集团控股的住宅地产上市平台，未来将积极配合国务院国资委和控股股东中粮集团的相关改革，不断推动公司发展，回报广大股东。”对于中粮集团而言，其旗下目前有两家地产上市公司，即在A股上市的中粮地产和在香港上市的大悦城地产。中粮地产主要发展住宅地产，大悦城地产主要发展商业、酒店以及旅游地产。但两家公司业务虽然各有侧重，而且一再对外强调其不存在同业竞争的关系，但在城市综合体等诸多项目开发上依旧有业务重合，而且两家公司也没能充分利用中粮集团的优势形成合作互补的关系，反而在资源上形成了竞争关系。自2013年大悦城地产在香港借壳上市以来，中粮集团对其共进行了两次资产注入，将所有已完成和在建的商业综合体项目大悦城以及其他部分投资物业（北京、香港）、酒店（8 个酒店，三亚3个、北京3个、苏州1个、南昌1个）和旅游地产（主要集中在海南三亚）项目均注入到大悦城地产中。中粮集团的承诺是，大悦城地产做商业及商业综合体，也包括酒店、旅游地产等，但未来的重点是商业，而中粮地产就是发展住宅地产。不过，中粮集团在地产业务上的布局显然还没有完成，目前只是简单的平台划分，但当前房地产市场住宅和商业已经难以简单地割裂开来，两家上市平台如何在项目层面进行协作，如何进行资金平衡，在团队和管理体系上如何整合匹配，显然都需要中粮集团在顶层设计上做一些具体的规划和安排。虽然目前有分析指出，中粮集团为国家首批试点央企改革的标的，未来相关上市公司加速改革提升效率与活力预期强烈。但具体改革能多大程度上释放效率提升中粮地产的盈利能力和竞争力，从目前资料均难以有效判断，对此投资者应该保持理性，对于“概念”的炒作，要有警惕之心。而且中粮地产的业绩确实欠佳。业绩欠佳 赚钱靠“炒股”房地产行业不振，中粮地产也衰退明显。2014年全年其实现营业收入90.41亿元，较2013年同期下降11.18%，相比 年35.53%的复合增长率下滑明显；利润总额14.06亿元，较上年同期增长14.66%，主要是本年主营业务毛利率提高以及处置可供出售金融资产收益较上年同期增加；归属于上市公司股东的净利润5.99亿元，较上年增长11.96%；但扣除非经常性损益之后，归属上市公司股东的净利润仅有9245.7万元，同比大幅下跌54.4%。可以说，“炒股”几乎成了其最主要的利润来源。2014年全年，中粮地产处置可供出售金融资产的收益高达4.55亿元。中粮地产可谓“炒股”高手，根据其2014年年报，中粮地产最初只花费了3531万元购买了6336万股招商证券的股票，净赚3.5亿元之后，账面上还存有超过8亿市值的招商证券。今年3月,中粮地产又累计出售招商证券股票700万股，扣除成本和相关税费后,净赚1.55亿元。股票收益高难以掩盖其整体经营效率的低下。中粮地产在2014年的净利润约为9亿元，较2013年的净利润有所下滑；其加权平均净资产收益率只有10.68%，净利润率只有6.62%，总资产回报率只有1.38%。这样的业绩远低于房地产行业的平均水平，甚至很难想象这是央企在高利润行业中的业绩表现。另外，中粮地产去年也承担了较大金额的资产减值损失。2014年，中粮地产计提的存货跌价准备金额接近2.4亿元，计提坏账准备金额同样超过5200万元，比2013年同期分别增加了280倍和44%。尤其是中粮地产计提的存货跌价准备金额，而这项损失主要是来自公司在杭州的方圆府和云涛名苑两个项目。缺钱，同样是中粮地产面临的问题。截至2014年底，中粮地产的资产负债率达到了76.97%，已经接近国资委对国企80%的资产负债率的监管红线。根据其年报数据，到2014年底，中粮地产包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款以及应付债券等计息负债总额超过208亿元，较2013年同期增加近30%。而截至2015年一季度末，中粮地产的货币资金减少至54.48亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债则高达82.18亿元。根据银河证券的研究报告，中粮地产介绍说：“公司在负债率这一块肯定是优化和控制，也在考虑引进战略合作人，来优化股权和债权的结构，目前公司的有息贷款率为6.9%。公司未来可能借用香港平台发行海外债，有可能将内地资源和香港资源整合到一个平台上。公司目前的负债率是77%，未来还是会更多从股权融资上来考虑。”分析人士认为，中粮地产前几年拿下的北京孙河“地王”项目迟迟未能带来收益，给公司现金流造成较大压力；此外，中粮地产在成都、深圳等城市也有较多豪宅、别墅项目，这类项目一般去化周期都比较慢，对现金流的考验较大。中粮地产在银河证券的调研纪要中印证了这一点，称：“公司目前布局的城市整体来看还不错。天津、成都和南京相对平稳。南京的高端项目销售情况比较好，北京的豪宅每年就100多套交易量，项目还是有去化速度的问题。”对于2015年的营收计划，中粮地产表示：“最近两年房地产形势都不是很好，今年营业收入希望与去年持平，没有增加的计划。”前海开发提供发展良机中粮地产在其年报中称：“在重视常规发展的同时，积极开拓非常规的发展思路，通过收购项目整合土地资源和团队，同时深入挖潜，积极参与城市更新，快速扩大规模。除了在售或在建项目，公司目前在深圳市宝安区拥有可出租物业约110万平方米，公司宝安22区项目、25区项目、69区项目已相继纳入了深圳的城市更新单元计划，目前正在有序地推进相关工作。”受益于前海自贸区开发和建设，中粮地产的非常规发展思路面临一个显著的增长机会。根据5月20日中粮地产发布的投资者关系活动表，中粮地产称：“在宝安区拥有物业建筑面积113.92万平米，其中新安片区占地17.76万平米，建筑面积30.44万平米；福永片区占地47.84万平米，建筑面积83.48万平米。未来预计将陆续进行旧城改造，足以满足公司未来在深圳地区的开发需要。”早在2012年，中粮地产全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司便与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调工作。根据合作协议，深圳公司将根据自身发展战略和业务组合特点，将前海合作区作为重点投资和发展地区，积极谋划项目的落实到位。中粮地产称：“目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。”前海未来作为深圳重点发展的片区，预计土地价值将快速上升。中粮地产上述子公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司，拥有很多当年行政划拨的工业用地。中粮地产在宝安的存量待改造的工业厂房，土地成本极低，未来将随着前海区域的开发使中粮地产明显获益。在机遇面前，不知中粮地产能否充分利用，显然接下来其重组进度需要提速，同时其业绩也不能只依赖于“炒股”。（新派地产由标准财经－投资时报地产部打造，聚焦于努力创新的传统房企和杀入 房地产市场的互联网企业。微信号：xinpaidichan）
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48小时热文排行炒股挣钱了想买房？上淘宝司法拍卖淘好房！_南京市中级人民法院-爱微帮
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股市挣了钱想取出来买房？近日，南京市中级人民法院将在淘宝司法拍卖网络平台上拍卖一批房产，小编精挑细选了几套，这就带大家先睹为快！更多拍品，敬请关注南京市中级人民法院淘宝司法拍卖网络平台。网址：　　 1、南京市江宁区东山街道金盛路800号瀛洲湾花园5幢603室房地产一套。起拍价：105万元，评估价：140.43万元，保证金：15万元，加价幅度：1万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院）进行公开拍卖活动拍品名称南京市江宁区东山街道金盛路800号瀛洲湾花园5幢603室房地产一套权利来源司法裁定权证情况1.法院执行裁定书；2.房屋所有权证复印件； 3.国有土地使用权证(未办理)。拍品所有人被执行人周*拍品现状房屋用途及土地性质1.住宅；2.出让。租赁情况无钥 匙有配套情况1.标准层高，有物业公司管理；2.室内精装修。权利限制情况1.被南京市建邺区人民法院查封；提供的文件1.法院执行裁定；2.法院协助执行通知书；3.拍卖成交确认书；4.评估报告。拍品介绍1.拍卖对象：本次估价对象建筑面积为105.75平方米，总层数为6层，估价对象位于第6层，南北朝向，混合结构，建筑年代约为2006年，规划用途为住宅，现状用途住宅；装修状况：估价对象所在建筑物外墙为墙砖；客厅楼地面铺设地砖，墙面为乳胶漆涂料，天棚为石膏板简易吊顶；阳台铺设防滑地砖；卧室楼地面铺设地板，墙面为乳胶漆涂料，天棚乳胶漆；厨房楼面铺设防滑地砖，内墙贴普通内墙砖，塑扣板吊顶，安装普通厨房操作台和橱柜；卫生间楼面铺设防滑地砖，内墙为普通内墙砖，塑扣板吊顶, 安装卫生洁具和大理石台面盥洗台。整体装修较好，保养较好，至估价时点为空置状态；详细装修状况参照现场勘察照片。内部功能布局：估价对象户型为二室一厅一厨一卫一阳台，客厅朝南带阳台，主卧朝南，次卧朝北，厨卫朝北；顶层带有坡屋顶保温隔层。2.权证编号情况：房屋所有权证号：JN；国有土地使用权证：未办理。登记时间：。3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。5.物业情况：有物业公司管理。如存在各种可能欠费，请自行了解，由买受人负担。6.所在楼盘情况：估价对象坐落于南京市江宁区东山街道金盛路800号瀛洲湾花园5幢603室，周边有天地新城、碧水湾等住宅小区，所在区域内有金盛路、双龙大道等混合型主次干道；有公交706路; 764路; 812路等多条公交线路通过；该区域内供水、供电、通讯等基础设施条件较优，与秦淮河相邻，环境优美，空气新鲜，附近无明显大气、噪音污染源，综合环境质量较优。估价对象所在区域内有购好超市，中国邮政储蓄银行、兴业银行，江宁医院天地新城分院等，生活配套较齐全；有晶贝贝幼儿园、明月港湾幼儿园、岔路学校等，人文环境较优。7.该房屋如有户口问题，买受人自行承担或解决。2、南京市浦口区上河街05幢110室门面房一套。起拍价：77.67万元；评估价格：103.84万元；保证金：6万元；加价幅度：0.3万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院）进行公开拍卖活动拍品名称南京市浦口区上河街05幢110室权利来源司法裁定权证情况1.法院执行裁定书；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证。拍品所有人马**、马**拍品现状房屋用途及土地性质1.商业；2.出让。租赁情况房屋空置，无租赁。配套情况1.6层高；2.室内无装修。权利限制情况1.被南京市浦口区人民法院查封2.该房有银行抵押，抵押权人为紫金农商银行南京珠江支行。3.该房无优先购买权人。提供的文件1.《法院裁定书》2.《协助执行通知书》3.《拍卖成交确认书》拍品介绍1.拍卖对象：房屋位于南京市浦口区上河街05幢110室，建筑结构为钢混，总层数为6层，所在层数为第1层，建筑面积为40.82平方米，层高约4米，为沿街门面房，局部隔作两层，目前空置，规划用途为商业，。2.权证编号情况：房产证：宁房权证浦转字第205188号；丘权号、。土地证号：宁浦国用（2009）第0524号，地籍号：，使用权取得方式：划拨。3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。5.物业情况；无物业公司管理。6.装修及配套情况：拍卖对象室内局部隔有两层，无装修，距离江浦街道商业中心约1.5KM，室内给水、排水、供电、通讯等配套设施齐全，实际开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气）、宗地内“六通” （通路、通电、供水、排水、通讯、通气）及场地平整。3、南京市栖霞区金马路19号01幢一单元803室房地产一处起拍价：143.54万元，评估价143.54万元，保证金：20万元，加价幅度：0.6万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院进行公开拍卖活动拍品名称南京市栖霞区金马路19号01幢一单元803室房地产一处权利来源司法裁定权证情况1.法院民事裁定书；2.房产登记簿拍品所有人被执行人张**拍品现状房屋用途及土地性质1.住宅；2.出让。租赁情况无租赁。钥 匙有配套情况1、房屋作为住宅权利限制情况1.被法院查封；2.房地产登记中产权人为张**；3.抵押权人(招商银行股份有限公司南京城西支行、张**)。提供的文件1.法院执行裁定；2.法院协助执行通知书；3.拍卖成交确认书。拍品介绍 1.拍卖对象：本次拍卖对象位于南京市栖霞区金马路19号01幢一单元803室（含室内装修装饰，不包含家具、家电、灯具、设备等可移动部分）房地产一处。房屋所有权证号为栖转字第336189号，产别为私有房产，丘权号为882018-X-67，建筑面积为87.3平方米，套内建筑面积为72.43平方米，房屋作为住宅，来源为买受。房屋为混合结构总层数12层（含地下一层），拍卖的房地产位于8层，建筑年代2009年，平面功能布局为两室两厅一厨一卫一阳台，一梯三户。客厅地面铺有复合地板，墙面刷有乳胶漆；卧室地面铺有复合地板，墙面刷有乳胶漆；卫生间地面有地砖，墙面贴有墙砖，铝塑吊顶，设有淋浴室；厨房地面铺有地砖，墙面贴有墙砖，铝塑吊顶，高低橱柜。拍品层高约3米，为南北朝向，客厅朝南，一室朝南，一室朝北，厨房朝北，卫生间朝北。房屋登记已满2年。2.权证编号情况：丘权号882018-X-67、所有权证号为栖转字第336189号.3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。5.所在楼盘情况：拍卖对象位于南京市栖霞区金马路19号01幢一单元803室（含室内装修装饰，不包含家具、家电、灯具、设备等可移动部分）房地产一处。拍品位于南京市栖霞区金马路“钟山晶典苑”，所在小区东为南京小龙山，南临金马路，西临石狮路，北为国际赛马场。拍品临街，底层为临街门面房，第2-11层为住宅用房，距新街口商业中心15公里。小区设有会所、活动中心、网球场等配套设施。小区内人车分流，为封闭小区。四周文体配套设施较齐全。附近小区有紫金上林苑、钟山美庐等。小区景观及绿化率较高。4、南京市栖霞区金马路19号01幢一单元1003室房地产一处起拍价：143.74万元，评估价143.74万元，保证金：20万元，加价幅度：0.6万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院进行公开拍卖活动拍品名称南京市栖霞区金马路19号01幢一单元1003室房地产一处权利来源司法裁定权证情况1.法院民事裁定书；2.房产登记簿拍品所有人被执行人张**拍品现状房屋用途及土地性质1.住宅；2.出让。租赁情况无租赁。钥 匙有配套情况1、房屋作为住宅权利限制情况1.被法院查封；2.房地产登记中产权人为张**；3.抵押权人(招商银行股份有限公司南京城西支行、张**)。提供的文件1.法院执行裁定；2.法院协助执行通知书；3.拍卖成交确认书。拍品介绍 1.拍卖对象：本次拍卖对象位于南京市栖霞区金马路19号01幢一单元1003室（含室内装修装饰，不包含家具、家电、灯具、设备等可移动部分）房地产一处。房屋所有权证号为栖转字第336187号，产别为私有房产，丘权号为882018-X-85，建筑面积为85.56平方米，套内建筑面积为71.81平方米，房屋作为住宅，来源为买受。房屋为混合结构总层数12层（含地下一层），拍卖的房地产位于10层，建筑年代2009年，平面功能布局为两室两厅一厨一卫一阳台，一梯三户。客厅地面铺有复合地板，墙面刷有乳胶漆；卧室地面铺有复合地板，墙面刷有乳胶漆；卫生间地面有地砖，墙面贴有墙砖，铝塑吊顶，设有淋浴室；厨房地面铺有地砖，墙面贴有墙砖，铝塑吊顶，高低橱柜。拍品层高约3米，为南北朝向，客厅朝南，一室朝南，一室朝北，厨房朝北，卫生间朝北。房屋登记已满2年。2.权证编号情况：丘权号882018-X-85、所有权证号为栖转字第336187号.3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。5.所在楼盘情况：拍卖对象位于南京市栖霞区金马路19号01幢一单元1003室（含室内装修装饰，不包含家具、家电、灯具、设备等可移动部分）房地产一处。拍品位于南京市栖霞区金马路“钟山晶典苑”，所在小区东为南京小龙山，南临金马路，西临石狮路，北为国际赛马场。拍品临街，底层为临街门面房，第2-11层为住宅用房，距新街口商业中心15公里。小区设有会所、活动中心、网球场等配套设施。小区内人车分流，为封闭小区。四周文体配套设施较齐全。附近小区有紫金上林苑、钟山美庐等。小区景观及绿化率较高。5、上海市松江区新桥镇莘松路号住宅一套（建筑面积541.35平方米）。起拍价：1501.21万元，评估价:1668.01万元，保证金：150万元，加价幅度：1万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院）进行公开拍卖活动拍品名称上海市松江区新桥镇莘松路号住宅一套权利来源司法裁定权证情况1.法院执行裁定书；2.房屋所有权证；3.土地使用权证。拍品所有人被执行人辛**拍品现状房屋用途及土地性质1.住宅；2.出让。租赁情况无钥 匙无配套情况1.标准层高，有物业公司管理；2.室内装修等级好。权利限制情况1.被南京市秦淮区人民法院、上海市闵行区人民法院查封；2.该房尚有抵押（抵押权人为中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部）、房地产登记中产权人为辛洪金。提供的文件1.法院执行裁定；2.法院协助执行通知书；3.房地产评估报告；4.拍卖成交确认书。拍品介绍1.拍卖对象：估价对象坐落在上海市松江区新桥镇莘松路号，为二层独栋别墅，该别墅建成于2004年，混合结构，建筑面积541.35平方米，第一层布局为二室三厅一厨二卫一车库一门厅；第二层布局为三室二卫一衣帽间一储藏间。另有不计入房屋产权登记面积的地下室，布局为六室二厅二卫。室内于2007年进行了高档装修，室内水、电、气、信等设施齐全，安装有中央空调。2.权证编号情况：房地产权证号：松；产权来源：买受；登记日期:日。3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人负担。5.物业情况；有物业公司管理。该房产欠缴物业费，由买受人负担。6.所在楼盘情况：附近有浅水湾花园、绿洲长岛花园、同润家园等类似别墅小区，区域内人口聚集度较高，住宅聚集度较高；估价对象区域内有莘松路、春九路、中春路等交通主次干道，道路通达性优；距莘松路公交站点约100米，周边有莘松线、153路、1814路等公交线路通过，距莘庄地铁站约3.5公里，交通便捷度较优；附近商业设施多为沿街商铺，距商业中心较远，商服繁华度一般；附近有幼儿园、莘松中学、银行网点、闵行区中心医院、家乐福超市、康城菜市场等。6、南京市建邺区苍山路8号03幢1单元1802室房产。评估价：340.91万元，起拍价：275.3万元，保证金：20万元，增价幅度：1万元。拍卖时间：日10时至日10时止（延时的除外）在江苏省南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：江苏省南京市中级人民法院）进行公开拍卖活动拍品名称南京市建邺区苍山路8号03幢1单元1802室房产权利来源司法裁定权证情况法院执行裁定书、协助执行通知书、点对点查控反馈单（房产）。拍品所有人宗*拍品现状房屋用途及土地性质1.私有房产；2.国有土地（出让）。租赁情况空置钥 匙有配套情况评估价中包括该房相应的土地使用权及装饰装修价值。权利限制情况被法院查封。提供的文件1.拍卖成交确认裁定书；2.（房产过户）协助执行通知书，（办理房地产过户所产生税、费、维修基金等费用，全部由买受人承担）；3.成交确认书。拍品介绍1.拍卖对象：该房屋为钢混结构第18层（整个建筑物21层，地上20层，地下1层），建筑面积为129.89平方米，户型为三室两厅一厨两卫两阳台，朝向南，为精装修交付。建成于2013年，成新好，所属小区为汇锦国际·凌江府，位于小区最北面，临应天高架。具体房屋状况以现场看样为准。2.权证编号情况：丘权号486825-I-203 地号.该房屋2014年交付，凭法院执行裁定书、协助执行通知书办理过户手续。3.限购情况：不限购。4.税费负担情况：按主管部门规定买、卖各方应承担的税、费、维修基金等费用，均由买受人全部负担。5.物业情况；有。6、所在坐落情况：所属小区为汇锦国际·凌江府，项目位于奥体核心区，紧邻奥体中心、绿博园，地处奥体CBD商圈。二期高层、社区共7幢主体建筑，项目地处乐山路以西，月安街以北，应天大街南侧，具体以现场看样为准。
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