鲅鱼圈书香门第二手房干二手房的徐涛有认识的吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-13 05:56 标签： 鲅鱼圈金城明珠二手房
二手房交易搞真假合同逃税- 徐涛律师 - 110法律咨询网
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二手房交易搞真假合同逃税
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&27岁的陈先生有套房子位于北京市海淀区一住宅小区，建面132平方米，买进价为6100元/㎡，因每月4000多元的还贷压力，陈先生打算卖房。&&& &&& “现在把房子卖出去，要额外缴纳营业税。”陈先生说。建设部、国家税务总局等七部委出台政策，宣布今年6月1日以后，个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5%的营业税。&&& &&& 陈先生怕加上营业税后把买家吓跑，但又不想亏本出手。此时，一种被称为“做低交易价格”的避税招术在市场显形。&&& &&& 真假两份合同&&& &&& 陈所担心的是，在交易过程中面对的真假两份合同中可能产生的风险。&&& &&& 因陈先生不指望在卖房上赚钱，他所标出的价格包含了以下几项：房子总价80.52万元、房子装修5万元、银行按揭利息2万元、契税1.2万元、公共维修基金1.6万元。&&& &&& 此外，如果以原价6100元/㎡出手，需要额外缴营业税40260元。契税和印花税也要分别缴纳12078元和402元。&&& &&& 尽管这部分成本可能转嫁到买房者身上，但房子的总价就降不下来。照此计算，买家拿到手的价格在7272元/㎡。这个价格，分文不赚，还搭上装修的人工，陈说。&&& &&& “我们可以把交易价格做低。”陈先生委托的中介称，中介公司可和买卖三方签订两份不同的买卖合同，其中一份合同是以买卖双方的真实交易价格签订，另一份是中介按照市价签订，专为避税。&&& &&& 如以这套房子原价6100元/㎡签假合同，房产中介可少交7735元营业税“（7272元－6100元)×132×5%”和2320元契税“（7272元－6100元）×132×1.5%”，共逃税10055元左右（不包括少交的67元印花税，印花税税率为0.5‰）。&&& &&& 据了解，在北京顺驰、中大恒基、我爱我家等中介了解到，这种避税方式很普遍。打擦边球&&& &&& 今年6月房产新政实施以来，许多房产中介为了吸引买家，维持经营，不惜违法逃税。据我爱我家公司统计，新政策实施后半个月与去年同期相比，二手房源挂牌量下降15%，客户委托量下降20%，成交量总体下降30%。二手房低迷的成交量导致房产中介惨淡经营。&&& &&& 但这并不是中介公司违法的理由。一房地产专家表示，建设部门和税务部门目前还没有一套行之有效的方法去清理签订“真假两份合同”逃税的做法。&&& &&& “房屋产权过户是在建委产权中心进行，只要那里通过就没问题。”一位知情人士称，他认为，只要建委方面没有异议，税务局也不会过问房产交易中的逃税问题。&&& &&& 据了解，当地的建设部门在认定二手房买卖的交易价格时，仅仅是依据楼盘所在地的平均市场价，并无准确尺度。
&&& 风险暗藏&&& &&& 对于买卖双方而言，掺杂着偷税概念的交易蕴藏着极大风险。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将直接面临房屋出售时估值降低，未来缴纳20%的个税会更多。&&& &&& 以陈先生的这套房子为例。买家如下次出手，税务部门认定的价格是6100元/㎡，而不是实际交易的7735元/㎡。如按7272元出售，这位买家需要额外承担3.9万元个税“（7272元－6100元）×132×20%”。&&&
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二手房市场熬坏了中介 卖方惜售买方观望
[导读]与一手房市场不同的是，二手房市场越到年底却越发波澜不惊。在二手房成交价格不断走低的背景下，大多卖主没有资金压力，并不急于出手；而买主则更是持观望态度。是否成交，往往取决于先熬不住的那一个，如此，最受煎熬的是中介公司。
　　与一手房市场不同的是，二手房市场越到年底却越发波澜不惊。在二手房成交价格不断走低的背景下，大多卖主没有资金压力，并不急于出手；而买主则更是持观望态度。是否成交，往往取决于先熬不住的那一个，如此，最受煎熬的是中介公司。
　　卖方惜售：少1万也不卖，不如出租
　　“才过了半年，怎么就降了这么多。”当徐涛听房产中介说自己房子的报价已经降到11000元/平方米时，不免有些惊讶。
　　徐涛是一家外企在济南地区的中层管理人员，几年前他在经十一路附近买了一套86平方米的房子。今年9月，公司派他去上海工作。离开济南之前，徐涛去山师东路的一家房产中介咨询了自己房子的报价。以当时的市场环境，他的这套房子可以报价12000元/平方米，成交价也绝不会低于11000元/平方米。因为不清楚能在上海工作多久，徐涛便打消了立即卖房的想法。
　　到了12月，公司决定让徐涛长期在上海工作，返回济南完成了工作交接的他又想起了卖房的事情。但这次房产中介的报价有些出乎他的意料，“11000元/平方米只是报价，成交后的价格可能只有10500元/平方米。”徐涛说，没想到才走了半年，房价就降了这么多。
　　在2011年下半年的二手房降价趋势中，徐涛的遭遇并不是个例。据某网二手房数据监控中心数据显示，日—10月9日，济南全市二手房(住宅)挂牌均价为8787元/平方米，仅仅两个多月之后，12月12日—12月18日均价就降到了8208元/平方米。
　　“反正我在上海先租房住，也不缺钱用，现在这个价卖房有点接受不了。”徐涛说，一平方米降500块，一套房子他就要损失4万多。“这个地段将来还会升值，所以我没必要急着出手，可以先租出去。”徐涛了解到这套房子一个月能收取大约1800元租金，这也坚定了他坐等房价回升的决心。
　　买方观望：不到心理价位，等等再说
　　方玉梅已经为买房的事和房主“交锋”过很多次了，房主坚守报价的态度让她有些不爽，于是她又找到了房产中介，希望能看看有什么新的房源。
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