现在买房合适吗2015 - 2016 | 火爆到删帖！年买房必读全面分析
这是一个在2015年2月份引起巨大点击和讨论的帖子，最后演变为嘴仗而被删帖的帖子，为了继续讨论，我将这个帖子重新搬到了这里。2015年的房价何去何从，是涨是跌？每个人都有自己心中的问号，不过无论如何，适合不适合，是要根据自己的实际情况出发，这个帖子将会给大家一点启示。欢迎大家继续讨论，发表自己的观点，欢迎使用礼貌用语。
在2015年了，不动产登记开始了，反腐败大戏也精彩不断，很多人也感觉到一线城市房子价格好像不怎么涨了，二三线城市房子价格更是开始阴跌中，那么2015年房子到底该不该买，我不是专家，但是我觉得我的观点，可以代表普通老百姓，下面请听我慢慢道来。不过这个帖子会比较长，主要会在三个方面来分析2015年的是否适合买房。
第一：你是哪种购房者？有人买房是用来结婚，有人买房是用来投资，有人买房是用来改善。合适，就是要合适自己，所以，你要先搞清楚自己是什么类型的购房者。
第二，你在哪里买房？北上广深的楼市，跟一个只有几十万人的三线小县城完全是不同的市场，不同层面的房地产市场，在同样的时间段，也有完全不同的表现。
第三，未来楼价是涨是跌？事实上，谈论说完上面两个部分，我对楼价涨跌的看法已经包含在里面了，剩下的就是大家的讨论。这里也是争论最剧烈的部分，没有关系，我们都可以摆事实讲道理，楼下的诸位，如果你觉得我说的有道理，可以帮忙顶贴，如果你觉得我纯属瞎扯淡，我也只能微微一笑，不带走一片云彩。
咳咳，上面只是个引子，让你做好点思想准备，因为这个帖子非常长，大家最好有耐心。下面先从我自己的购房过程说起。
2009年7月，我在广州用一万一方的价格，买了一套位于广州市天河区靠边的76平米的大型小区的低密度电梯住宅。当时我和我媳妇都觉得很贵，因为那时候这样的不少房子价格是左右，我们略微有点吃亏，但是因为这个小区很好，封闭式的，有配套幼儿园和小学，一年以后还会通地铁。房子本身使用率很高，南向，楼层不算高，通风采光都很好，于是咬咬牙也就买下来了。我们没有想到过，未来三四年里，这个房子在峰值的时候，能买到两万六七，完全没有这种想法，只是觉得两口子上下班都还不错，公交车半小时之内都能到。我记得当时市场的声音是，现在房价已经很高了，短短一两年时间，就从四五千涨到了八九千，已经是很高的价格了，我也这么认为，这个是高点，会回调的，稍有安慰的是，当时拿到了7折商业贷款利率，大约4.2%。
我的购房经历，说完了，我知道，很多人会说，你这烂人是运气太好了。我只想说，我不是运气好，是我着急和老婆结婚，要在2009年国庆的时候结婚，所以，两个人的存款，加上双方父母的支持，一共凑了25万，刚刚够首付。然后就是两个人的房奴生涯的开始。我把自己的经历po上来，无非是要说明一个问题，当你无法预知未来会怎样的时候，首先要考虑的是，满足当下的需求。下面以此为契机，我们开始谈第一个话题，你是什么类型的购房者。
第一篇：你是什么类型的购房者？婚房刚需VS改善住房VS投资房产
目前的住宅房地产市场，基本上可以划分为标题中的三种需求。你自己是什么情况？对于婚房刚需的人来说，最重要的一点是，买合适价位的房子，用英文将叫“Affordable”，买房是为了更幸福的生活，而不是更悲催的生活，和所谓的面子。你手头头有多少钱，双方父母能够出多少钱，如果能够凑足首付，而且你们俩组成的家庭月收入，至少是每月按揭数额的两倍以上，那么就可以买。大部分首次置业的刚需，都是买的小户型，七八十平，甚至五六十平。如果你使劲浑身解数都没办法凑够首付，那么就很简单了，别买房，把自己和未婚妻的收入都好好保管好，买点保本的理财产品，现在网上一搜一大把，比如。管理好你们的不多的资本，拒绝一切风险性投资和自杀式赌博。等什么时候，把首付攒够了，同时两个人的月收入也达到月供两倍多了，那就可以安家置业了。人活着，是要让自己开心，也让自己的爹妈包括你未来岳父岳母开心。过分啃老强行买房，而且入不敷出那都不是正道，这里有无数现实世界的血泪教训，在此略过一万字。所以，总结一下，对于刚需婚房，你可以不用太顾及市场趋势，因为这是你们人生的第一套房子，入手之后搞不好二十年都不会卖，不用太担心现在2015年最近房价下跌的现象，从长远看，迟早会涨的。
这里要特别提一下，小产权和商业公寓，这两种我不认为适合首次置业的刚需购房者，小产权是中国房地产市场的特殊现象，你不要指望政府会给小产权一个正儿八经的名分，让这些小产权摇身一变成为商品房，这是不可能的，impossible。如此一来，开发商何必找政府买底，直接找村里村长买地就行了。可以这么理解，小产权，触碰到了政府的核心利益。这点你一定要明白，千万别买。对于商业公寓来说，土地使用权不是70年，而是50年，这还是小事，比较大的问题是，买了这玩意，不能落户，不能落户的房子，你买来干啥，总不能买来和未来媳妇在里面一起玩“过家家”游戏吧。
好了，给所有准备洞房的购房者总结一下。
第一，要让自己很Happy，未婚妻很Happy，你爹你妈和岳父岳母一般Happy就可以。在力所能及的范围内，构建自己的新家。面积小点，不重要，可以用镜子增加空间感。位置偏点，没事，生活方便就好，大不了买个电动车。房子旧点更没事，直接立邦一刷，马上变新。不要为了面子而买房，面子会害死人。
第二，要尽可能长的贷款年限。减少前期的按揭压力。很多人都喜欢贷款年限越短越好，觉得这样省利息。我的天，不要让自己每天都活在巨大的压力里面好不好，对女生的皮肤也不好，对男生的性能力更不好。尽可能选择30年的贷款周期，买房是为了生活的更好一点。未来你升职了，赚钱了，发达了，可以提前还贷的嘛。要知道，经济压力越大的人，越容易失去正常的判断能力。搞不好会因此失去创业的机会和勇气。（什么？永远不会赚钱，只能拿工资？我靠，老子上阿里巴巴进货四毛钱成本的一次性薄膜雨衣，找个雨夜冲到大超市门口卖，一件10块，都能一晚上赚一千多，要多思考哇同学们！）
第三，两个人都认准了对方是结婚的人，那就早点准备，早点生娃，不要拖了，房子总要买的，2015年的任何时候都是好时候，刚需嘛，这就是刚需，买了也不会卖，管它是涨还是跌啊！但是要记住，量力而为啊！
————分割线，给婚房刚需的唠叨到此为止，下面是改善型购房者必读，准备结婚的直接去第二篇看————
如果你是改善住房的购房者，这里也包括为了该孩子准备学区房的父母们，笔者也是这个人群中一员。大部分改善型需求都是为了更大，环境更好（学校作为教育资源，当然也属于改善）。对于改善而言，分为两种，一换一这种，和购买第二套。先来说第二套改善型住房。购买第二套，在限购的城市来说，属于二套房贷，首付要求较高，达到七成，而且还要按照贷款利率上浮1.1倍。从政策层面上看，政府是不鼓励改善型买家入市购买第二套的。当然，如果你卖掉自己已有的住房再买，这就可以认定为是第一套住房，还是可以按照第一套房的政策来执行。因此，我的建议是，在限购政策仍然严格执行的北上广深来说，除非你有足够的实力购买第二套，否则还是要用换房的策略来进行改善。
第二套改善型住房基本上都是大户型。要知道，大户型的房子没有小户型的房子抗跌，因为总价高，都是改善型买家和投资客所持有的，大户型的房子是相对而言没有小户型房子那么抗跌的。如果你打算卖掉自己的小户型，然后去买个大户型，一定要搞清楚，是否还需要银行贷款，如果以前小房子的贷款利率比较低，比如笔者自己，现在卖掉之后，重新再买大户，是否还能有贷款利率优惠。如果贷款利率大幅上升，自己还要贴一大笔钱，那么我觉得这种改善型的需求就不大了，不如节假日去旅游，租个别墅住一下，感受一下大豪宅的新鲜感就完了。当然下面的这种情况比较特殊，学位房。
对于一二线城市的学位房来说，我觉得这是真正让人为难的地方，大部分好的学位房是在老城区，居住环境下降，停车昂贵，生活成本会增加。但是中国的父母，为了孩子，永远都是会愿意做出让人超出想象的付出。我个人非常钦佩这些父母，当然，也正是因为市场中有了这样的买家，才会导致中心城区的学区房价格如此坚挺。教育资源的不均衡，导致了高价学区房这种中国特有现象，房子本身的价值严重依赖于政府政策，因此，这种风险是比较高的。很多人都在孩子还没到学龄的时候，就想早早备好学区房。我个人的看法是，对于孩子在2016年就要升学的那些迫在眉睫的父母，最好赶紧换房子或者买房子，远水救不了近火。如果还有好几年才升学，那么就先观望，看教育政策招生政策是否有变化，中国正在一个巨变的时代，几年后的事情，谁都说不准，而且毕竟后悔药是世上没有的。从目前的政策导向来看，教育资源平均化是一个趋势，所以，保持观望，是孩子不着急入学升学的所有家庭的最好选择。
说到孩子教育，我个人不认为学位房是个很好的选择，你砸锅卖铁买学位房，无非是要拥有更好的教育资源。可是，别忘了，现在是互联网时代，多少名师都在网上，在线教育也是目前的创业热点，你把钱直接花在孩子的教育上，总比投资在学位房上要强得多。
————分割线，改善型购房聊到这里，下面是投资客看的，其他读者直接去看第二篇——————
如果你打算投资房产。2015年很明显不是个很好的时间节点，为什么？原因有如下三点：
第一，李嘉诚撤离了中国房地产，这是风向标。这说明什么？虽然不意味着中国房地产立刻会走入下行区间，但是至少说明，投资者并不愿意将自己的资金放在一个收益率低的地方。
第二，不动产登记开始了。有人说这会导致房价下跌，因为贪官们会把房产抛售出来。我相信有影响，但是房地产市场并不是被贪官们掌握的，他们也只是其中一部分，令人关注的是房产税。不动产登记开始之后，可以预见房产税的来临就不远了，这肯定会大幅度提升持有房产的成本。
第三，人民币大幅贬值，美元升值。从2014年开始，人民币就开始进入了贬值区间，大量的热钱会开始找机会离开中国，而且经济下行的压力在增大，对于着眼短期两年三年利益的投资客，将人民币资产转换成美元资产是一个大概率事件。
第四，股市居然进入上升渠道了。我知道，你也知道，大家都知道。僵死了这么多年的中国A股，居然又重新开始有投资价值了，不能不说让人觉得惊喜。不过细想一下，这时间和楼市阳痿的时间怎么这么巧合。很明显，资金流正在从楼市房地产，转向股市和实体经济。让手头的资产获得良好收益，可以选择的有很多，2015年的房地产很显然是不具备良好的投资价值的，理由就是上面四点。
手上有一百万资金的人，可以去选择基金，无论是股票型，还是货币型，还是混合型，一年回来个5-8%左右是很轻松的，而且还省去了你投资房产的劳心费力，没事老担心租客不交租。P2P理财方面，也是一个热点，但是除了平安陆金所之外的平台，我都不推荐，原因很简单，大资金都是风险厌恶型。另外，这年头有人忽悠炒黄金和白银，千万别碰，只要是用了杠杆的，基本上都是个坑。就算玩股票，也别融资融券，这不是一般人能玩得起的。
下面说说比较合理的资产配置方式是：六三一。100万的资金，用60万做最低风险或者无风险的投资，比如银行保本固定收益的理财产品，或者余额宝这类货币基金，或者这些。传统上的定期存款，国债就有点out了，赎回不方便，收益也差。另外30万做有中等风险中等收益的投资，比如你可以选择一些表现比较好的混合型基金，这类基金的目标是年化收益20%左右。不要过高，过高的目标必然会放大风险。目前国内的指数型基金是不错的选择，股市继续保持向上趋势是大概率事件。另外10万可以选择做一些有风险的投资，自己有兴趣玩期货、外汇的，都可以，这类杠杆项目都要轻仓处理。如果自己不懂，就用10%的资金作为流动，或者选择购买一些保险产品。
————————–分割线——————————————————–
第二篇：2015年，你要买哪里的房？从陆家嘴到便宜县城的2015购房全攻略
第一档：北上广深四大一线城市
如果你是在北上广深这四个城市的购房者，那么恭喜你，你基本上站在了世界的巅峰。对于一线城市，北上广深来说，人口永远是净流入，只要没有政策干预，人口一定是流入的，人口的增加必然会加大住宅以及用地的需求。这四个城市的住宅用地是比较紧缺的，而且越是中心城区，就越紧缺，也就越抗跌，也就越贵。但是我这里要说的不是最顶级的那种，比如广州的珠江新城与二沙岛，上海的陆家嘴这种，十几万一平米的房子不在我们这帖子的讨论范围，因为这种高端住宅市场容量太小，流动性差，很容易出现暴跌暴涨。今天我们谈论的是中心城区的普通住宅，这类住宅是很抗跌的，无论中国经济再怎么减速，这些中心城区的房产不会出现暴跌。因此，如果你能出得起价钱，在2015年上半年购买这四大城市的主要城区的房子，无论是二手房还是新房，都是一个比较合理的入市机会。下面附上北京、上海、广州过去几年的房价走势图：
第二档：经济带区域省会城市与发达地区地级市
这个档位的典型代表是杭州，厦门，南京，无锡这些城市。这一类城市有个最大的特点，就是刚刚开始新建地铁线路，或者刚刚拥有地铁线路。根据调查，地铁的建设对于沿线区域的住宅价格将产生非常显著的影响。通常按照步行时间来区分，5分钟内，就是“地铁上盖”，10分钟内，叫做“准地铁房”，15分钟内，叫做“近地铁房”。总体来说，地铁站点对于周边楼盘的价格增幅，可以达到10%左右，不过重要的是，地铁建设前期和规划期，建成之后，升值空间会压缩，涨幅会回落。对于这些城市的置业者，应该尽可能购买靠近规划中地铁线路的房屋，尤其是首次置业者。从人口方面来说，2015年，政府会加大力度限制特大城市（主要就是北上广深）的人口规模，其实也就是户口人数规模，有相当一部分数量的进城人口将分流到这些第二档的区域，所以，从人口因素而言，第二档城市的住宅抗跌性也是比较好的。
第三档：不发达地区的省会城市
这个档位的城市代表是呼和浩特，乌鲁木齐，西宁，贵州，昆明等，通过研究这些城市的房屋价格走势，你会发现，基本上都是出于水平或者下降趋势，特别值得注意的是，最近两年，东三省的经济降速非常显著，特别是沈阳作为东三省的最大城市，经济情况非常不乐观，有心的网友可以发现，东三省省会的房屋价格都在下行区间。因此，作为刚需购房者而言，要紧盯城市新区规划来作为目标区域，以及地铁线路规划。如果是本人在一线城市工作，老家在这些区域，打算作为投资买房，也能让改善父母双亲的居住环境，这种情况的可以考虑购买，因为有实用价值。如果只是想要投资升值，请在2015年看紧钱包，不建议在这类城市购买住宅。
第四档：不发达地区小城市与县城
在这个档位的城市代表就太多了，我不再一一列举，因为城市规模小，人口处于负增长，属于劳动力输出型的地区，老人和小孩在人口结构中占有很大比例，相当多的人特别是受过高等教育的人，都在一二档城市工作。因此，这些的确的住房需求是非常萎靡的，对于农村人口的吸引力很小，大部分农村人也是前往前面一二三档城市打工。所以，在这类城市或者县城的房屋住宅价格，在2015年可能会面临较大的降幅，这种降幅是不可避免的。对于结婚自住的人来说，2015年中下旬可能有比较好的出手机会。在没有大降幅之前，最好是观望为主。
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无论你购买的几万一方的一线城市住宅，还是两三千一方的县城住宅，合适不合适，都要跟自己的实际情况来结合，考虑自己买房的目的，自主、改善、还是投资。根据自己的实力来选择房子总价，根据自己的实际需求来决定地段和位置。从本质上而言，尊严是很重要的，但是不要过度发展到面子。对于投资而言，房价下跌趋势一旦确立，抄底是一种幼稚的做法，贷款抄底更是愚蠢的表现，2015年房事，你都心中有数了吗？注册会计师
2016年房价走势最新消息：7个省会房价下降 现在买房合适吗
导读：全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。你家省会城市房价是最便宜、还是最贵的? 现在是不是得赶紧出手买房?
　　全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。你家省会城市房价是最便宜、还是最贵的? 现在是不是得赶紧出手买房?记者梳理各个省会城市最新房价等数据，以及权威机构人士对楼市的预测，供网友参考。
　　这几个省会城市房价今年降了
　　中国指数研究院发布报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米。
　　作为各个省份的重点城市，省会城市在医疗、教育等有着相对较好的资源，省会城市房价走势颇受各地民众的关注。
　　中新网记者梳理国内30个省会城市(包括直辖市、首府;不包括&拉萨&，因缺乏数据)今年以来新房价格走势情况发现，南京、合肥、三个省会城市的今年房价涨幅超过了、上海、三个直辖市。跃升为楼市&四小龙&中的南京、合肥房价涨价超两成，每平米分别涨到18290元、9698元。其中，南京房价超过广州，仅次于上海、北京。
　　房价总体上涨情况下，长春、乌鲁木齐、昆明、成都、海口、沈阳、，这7个城市房价却出现下降。例如，海口新房价格从去年12月的每平米9527元下降到9199元，降幅为3.44%。
　　而省会城市房价最便宜的则是贵阳和，今年两个城市房价虽然小幅上涨，但房均价依然没超过每平米5000元。7月份，贵阳房价每平米4623元，银川是4894元。
　　哪个地方居民去省会城市买房压力小?
　　不谈各个城市是否存在限购等政策，若按各地2015年城镇居民人均可支配收入计算，北京、上海、广州城镇居民人均可支配收入较高，但买房承担的压力依然居前几位。北京为例，城镇居民靠一人工作赚钱全额付款买90平米的房子需要攒钱65年，如果夫妻两人共同承担则工作近7年的收入就可付20%的首付款购买首套房。
　　贵州、宁夏、内蒙古、吉林、湖南等几个省份城镇居民去省会城市贵阳、银川、呼和浩特、长春、长沙买房需要工作赚钱的期限较短。例如，贵州城镇居民单人去贵阳买一套90平米房子需工作赚17年的钱;若是夫妻共同买房，则需工作8年多，但如果只是付20%首付，则仅需工作2年的时间。
　　相比城镇居民，农民去省会城市买房的压力更大一些。根据统计局公布数据，农村居民可支配收入相比城镇居民的低2至3倍。2015年，全国城镇居民可支配收入31194.8元;农村居民可支配收入11421.7元。
　　一线城市工作赚钱，在省会城市买房可取?
　　有网友支招，&一线城市买房难，可赚着北上广深的工资，回老家省会城市买个房子。买房压力可大大减轻。&
　　目前，北京、上海、广州、深圳等公布本地的&十三五&规划纲要，均明确了到2020年的人口控制目标。北京提出常住人口控制在2300万人以内，上海提出控制在2500万人以内，广州提出控制在1550万人以内，深圳提出人口发展预期目标为1480万人。据此计算可知，未来五年，北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人，未来落户空间更小。
　　记者梳理发现，随着这几年省会城市的快速发展，对人才的吸引力在不断提高。目前很多省会城市没有买房限购政策，还可上户口。异地买房可提取公积金，亦使得一线城市工作人群回省会买房压力进一步降低。
　　例如，按北京城镇居民一年人均可支配收入计算，在广西南宁买一套90平米的房子，自己一个人工作近13年可全额购买，工作近3年可付首付后贷款购买。如果在贵阳购买，则更容易，不用2年时间，就可支付20%的首付款。
　　房价这么涨涨涨 现在赶紧买房?
　　中国指数研究院报告显示，截至7月底，全国一百个城市的平均房价，已连续15个月环比上涨，同比上涨也持续了12个月。
　　房价未来还要涨吗?
　　中国指数研究院报告称，今年上半年较为宽松的融资、信贷环境推动热点城市量价上涨，部分城市房价上涨过快，市场杠杆率较高。为控风险，下半年信贷政策收紧预期加强。
　　中国社科院7月发布的《中国住房2016中期报告》认为，在整体经济政策没有重大调整和变化的情况下，2016年下半年到2017年第二季度，房价的增幅或将呈现减缓的趋势。
　　中国房地产业协会原副会长朱中一分析，随着热点城市调控收紧，加之有效需求的提前释放，下半年一二线城市楼市涨势会明显放缓。
　　目前，南京、苏州等上半年楼市高烧的城市已出台相关收紧性政策。中原地产首席分析师张大伟向中新网表示，一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。预计下半年各地楼市将继续分化，整体成交量、房价涨势将趋缓。
延伸阅读：
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& 大家觉得房价会涨还是跌，现在合适买房吗？
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不知道现在满大街的商品房到底卖了多少，有多少是空的，房价虚高，物价飞涨，现在是买房的最佳时机吗？
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广 告有钱就买，不要存银行，指望房价下降是很难的。
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广 告我也是这样想啊，可是老妈非说房价明年会跌，特别是开征不动产登记后
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买买买 什么时候买都不亏
爱宋冬野.爱陈粒.
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广 告有钱就买。买70-90平的。
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广 告我觉得好的房子会越来越贵，差的房子会越来越便宜
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能买就买吧，有需要就买吧
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嗯，大家说得对，我会好好看看的
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好地段的房子永远不会跌
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什么时候工资和房价成正比就好了啊！
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哆啦A梦88 发表于
我也是这样想啊，可是老妈非说房价明年会跌，特别是开征不动产登记后
如果是刚需 就尽快买我们现在不是讨论 房价是否下不下跌的问题
而是 RMB 肯定是贬值的趋势！！！
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刚需就买！
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上海开征房地产税后房价降了吗？
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实在看不懂行情。。。。。
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降估计就不要期望了吧
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看样子过年前还是定下来吧，这样比较安心啊。之后管它涨跌都与我无关
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自住的话，管它涨跌都要买，好地段的房子永远都是稀缺货
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总部杭州那边是跌了几年了，其它地方不清楚。
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刚刚看到武汉现在最高房价已经涨到四万多了，我滴个姆妈呀，只要我们这些钢需老百姓怎么活啊
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