农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~
农村宅基地房屋到底能否买卖？这里有说法~
&▌先来看一个例子：&张某和陈某系崇明同村村民，两人关系一直不错，后来陈某因工作发展需要搬去上海市区居住，于是想将崇明的宅基地房屋卖掉，张某了解情况后，便与陈某商量购房事宜，两人一拍即合，张某便以10万元的价格买下了陈某的宅基地，双方还签订了书面协议。&时隔两年之后，陈某感觉崇明发展趋势变好，原来的宅基地房屋大有拆迁之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便与张某商量。可是张某不同意，张某认为，当初宅基地房屋买卖双方都是自愿的，白纸黑字的签订了协议，而且自己早已支付了38万元价款，履行了协议上的各项内容，自己还花费了大量的心血和金钱在修缮改造房屋上，如今陈某突然想要回房子，实在不合情理。双方协商不成，于是陈某便起诉到了法院。一审判决张某返还房屋，张某非常不服，于是上诉至上一级法院，二审法院判决陈某败诉，张某与陈某之间的购房合同有效。&根据《土地管理法》的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说农村房屋是可以买卖的，但出卖以后不得再重新申请宅基地。&但是，根据建设部《房屋登记管理办法》第八十七条的规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。从这个规定可以知道，同一个农村集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋是可以转让的。&▌什么是同一农村集体经济组织呢？是以生产队为单位？还是以村为单位？亦或是以镇为单位？这个问题的判断要根据集体土地的物权归属、发包主体等进行认定。而法院在案件审理过程当中，一般根据上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》进行审判。&意见规定：第一，&&对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，&&对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。&本起纠纷中，由于张某与陈某系同镇同村村民，按照上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》之规定，可以认定两人之间的房屋买卖合同有效。若两人不属于同一乡镇，而宅基地房屋拆迁，那么补偿款应当在扣除购房人的房屋款后，并且充分考虑购房人重新购房的合理支出之后，一般可考虑购房人与出卖人按照约7：3的比例享受。&文 | 港西司法所PS. 上海市政府4月25日发布的《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，上海将取消农业户口与非农业户口性质区分，建立统一的城乡户口登记制度，统一登记为居民户口。消息一出，持有上海农业户口的居民纷纷疑问，登记居民户口后，农村宅基地使用权问题如何解决。当然，《若干意见》也明确要求，将会完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。
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TA的最新馆藏农村自建房屋买卖，卖房不卖地（宅基地）可以吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
农村自建房屋买卖，卖房不卖地（宅基地）可以吗？
迁出户口后是否还可以在农村原来的宅基地建房
我家这块宅基地在村子的边缘，邻居建房把路全截断了，我家这块宅基就没有路可以走了，我该怎么办呢
农村的宅基地卖了现在宅基证名字还是自己的，村委里的人不给该怎么办？可以要回宅基地吗？
你好；我现在买了一套农村自建房在2楼，该房子没有问题，有房产证，是集体土地，【没有土地使用证】，我不是本村村民，现在过不了户，很头疼，也去相关部门问过 ，只有本村村民可以买卖过户，现在我的户口也没有理由迁得过去，这个房子我也愿意买，但是牵扯到以后，万一拆迁或是国家要用这块地，补偿，反正就是给房子有关的一些经济问题，我现在怕的就是以后原房主要来，要回房子，到那时我肯定强不过原房主，我担心就是这个，请问有没有办法能把这个房子的权利，转到我的身上。 如...
农村房屋宅基地可以买卖吗，合同有效吗，无效怎么办？
我家宅基地在我家未知道的情况下，由村里以5000元卖给了另一家。村里这样做是否合法？我家应如何维权？
我家宅基地未经我家同意，村里以5000元卖给另一家，村里这么做是否合法？我家该如何维权？
外地打工的农民可以在天津的农村买宅基地住吗？买了以后有法律保护吗？
爷爷准备把宅基地和上面的房子卖了还债，请问这个可以买卖吗？
宅基地证上是我爷爷的名字，房子也是他造的。这个宅基地上有2户，他的2个儿子。小儿子已申请宅基地出去自己盖房了，我们家还在原来的宅基地上。
要是被我爷爷卖了的话那我能重新问生产队申请个宅基地盖房吗？
律师，你好，请问一个农村宅基地自建房买卖的问题，我家在农村，一家4口人（成人），父母在没有经过子女同意的情况下，把宅基地上的自建房屋买给同村人了，现在不想卖了，而且买方才付了30%的房款，请问买卖合同是否有效？&&问题详情
农村宅基地和耕地有什么区别,耕地上可以购买盖房子吗?
1. 农村的宅基地和耕地有什么区别？2. 非该村人氏购买耕地后，能使用多久，这块可否用于盖房等用途？3. 到期后耕地使用权归谁？
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：根据我国现行法律规定，农村的宅基地不得买卖，尤其是严厉禁止城镇居民到农村购买宅基地建房。
但现实中，总有一些人会冒险到农村购买宅基地建房。随着地价（房价）的上升，出卖地基一方出现反悔的现象屡屡发生，一旦闹到法院，宅基地买卖协议将会被确认为无效，这没有多大悬念，但已经造好了的房子怎么处理？
这里介绍一下3个此类案件的法院判决或裁定，供大家参考。
案例一：非法转让土地行为应由土管部门处理
原告刘某、成某是同村人。
两原告2010年3月起诉称，日，其与被告熊某签订了一份《抵押转让协议》。被告用64万元债权低偿其位于本村的一块36平方米宅基地，该宅基地系其参加旧村改造房屋拆迁所得。被告把房屋建成后，原告得知农村宅基地不能向非本集体经济组织成员转让，故要求对方返还宅基地使用权，并补偿其建房成本。但被告不同意，并擅自将房屋转让给了他人。为此，原告诉请法院依法确认双方之间的《抵押转让协议》无效，由被告返还上述36平方米土地使用权。
法院审理后认为，原被告签订的《抵押转让协议》，其转让的标的不是集体土地上的房屋，而是农村集体所有的宅基地。根据我国土地管理法的有关规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门进行处理。为此，本案不属人民法院受案范围。
据此，该院裁定驳回两原告的起诉。
案例二：确认宅基地转让协议无效，但不支持腾退房屋
原告傅A、傅B也是同村人，而且两人系亲属关系。
两原告诉称，2002年3月，原告傅B、被告傅某夫妇与被告陈某夫妇（傅某夫妇与两原告、陈某都是亲戚关系）签订了一份出让建房地基协议书，约定将原告方拆迁安置的建房用地90平方米以40万元的价格出卖给陈某夫妇。
买了地基后，陈某夫妇以原告名义由村里统一办理贷款，以获取建房资金。贷款由陈某夫妇自行归还。原告认为，上述协议性质上属于集体土地买卖协议，为我国法律所禁止，应确认无效。陈某夫妇因该协议而占有的房屋也不合法。原告方作为该房地产的权利人应享有相应的权利。请求法院确认上述协议无效，并判令陈某夫妇在该90平方米地基上所建的4层半楼房腾退给两原告。
被告陈某夫妇辩称，原告诉请不能成立，理由有四：原告诉请不符合道德要求；原告诉称集体土地证据不足；原告诉请已经超过诉讼时效；当时约定是买卖被告傅某夫妇的地基，不是两原告的地基（不属于同一块地基）。
两原告第一次起诉后，法院作出判决。陈某夫妇不服，向金华市中级法院上诉，金华市中级法院裁定发回重审。该法院受理后，组成合议庭进行重审。
法院重审后认为，《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定表明，宅基地使用权不允许向集体经济组织之外的城镇居民转让。
另外，作为宅基地使用权的主体，也只能是农村集体经济组织的成员，而特定的宅基地仅限于本集体经济组织的特定成员，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
本案中，陈某夫妇并非讼争宅基地所在地的村民，因而上述转让宅基地的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，转让协议无效。关于讼争宅基地上的房屋权属问题，陈某夫妇出资建造了讼争房屋，现原告在未等价支出的情况下，原告尚不能取得讼争宅基地上所建房屋的物权，故原告要求陈某夫妇腾退并返还房屋，依据不足，不予支持。
据此，法院判决确认上述宅基地转让协议无效，驳回原告关于要求陈某夫妇腾退房屋归其所有的诉讼请求。
案例三：认定宅基地转让协议无效，判令限期腾退房屋
原告傅C、原告傅D也是同村人，两人系亲属关系。
两原告2011年1月起诉称，2003年村里进行旧村改造，其与被告傅某夫妇（系其父母）4人取得安置建房用地90平方米。之后，父母未经其同意，将其中的72平方米转让给被告龚某。最近，两原告得知全家共同所有的土地使用权被转让。为此要求法院确认相关转让合同无效，判令龚某立即腾退房屋并交由两原告使用。
法院审理后查明，日，经该市政府批准，被告傅某夫妇及两原告一家4口审批到宅基地90平方米。同年12月1日，被告傅某夫妇、案外人傅E与被告龚某在中间人俞某（与原告系亲戚关系，与龚某丈夫系同事关系）见证下签订了一份土地使用权买卖合同，约定傅某将72平方米宅基地以每平方米7400元的价格转让给龚某。合同对其他方面也作了约定。
日，龚某以傅某的名义参加了村里的旧村改造土地使用权投标，经竞投，中标了编号为第2幢东起第11～12间的地基。现讼争地块上的房屋已由龚某建成并居住管业至今。
法院认为，我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织成员以外的人转让农村房屋和宅基地使用权。龚某不是涉案宅基地所在村集体经济组织成员。因此，上述合同违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还。在本案讼争地基上的房屋系龚某所建，在返还建房用地时，上面所建房屋不宜拆除，应随土地返还。龚某建房所花费用，可另行主张。
据此，法院作出判决：
上述买卖合同无效，龚某在本判决生效后90日内腾退房屋。
龚某不服，向金华市中级法院提起上诉。
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