一号文件解读：工商企业租赁农地将“严”字当头
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随着工商企业租赁农地现象越来越多，对工商企业租赁农地是否应加以规范和限制一直存在较大争议。1月31日发布的2013年明确提出，要探索建立严格的工商企业租赁农户承包地准入和监管制度。较之此前的中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地的约束，从严把关，是中央一号文件对规范工商企业租赁农地行为释放出的强烈信号。“
----规范工商企业租赁农地释放强烈政策信号
近年来，工商企业直接租赁农户承包地进行经营呈逐年增加趋势。随着农业经营主体的多元化发展，工商企业所占比重也越来越大。然而，对工商企业租赁“农地的行为，多年来中央并未有较为明确的限定。” 国务院发展研究中心农村经济研究部副研究员张云华表示，目前我国施行的《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》中均没有对工商企业租地行为进行准入规定。对此的正式提法只有在2001年《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作通知》中指出:中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地。
一直以来，—不提倡就是各地对工商企业租赁农地行为的官方定义。然而记者在湖北、山西、江苏等地调研发现，在基层看来，不提倡并不是禁止，有了这个口子，工商企业长时间、大面积直接租种农户土地基本上处于畅通无阻的状态。
2011年底，国土资源部专门就企业下乡大规模圈地从事非农业建设发出了紧急通知，要求严禁工商企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设。但是紧急通知也有一定局限性，依然没有把住企业下乡租地“入口。
此次中央一号文件提出要探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地(林地、草原)准入和监管制度，是在此前”不提倡的基础之上释放出了强烈的政策信号。农业部经管司司长孙此前表示，今后工商企业租赁农地“严”字当头，这是一个带有突破性的重大举措。
----有钱不一定是农业，工商资本进入农地隐患凸显
近年来，一些工商企业将目光瞄向农业、农村，直接参与农业生产经营，在盘活农村土地资本、推进农业产业化、增加农民收入等方面进行了探索。但业内“权威人士也表示，农业现代化缺资金、缺技术、缺人才，工商企业的进入在一定程度上缓解了上述问题，与此同时，也带来了亟须正视的负面影响，总体来说，弊大于利。
记者在江苏、湖北、云南、安徽、宁夏、山西等地的调研情况印证了这一观点。” 记者调研发现，随着工商企业租赁农地的规模不断扩大，一些工商企业受逐利思想影响进入农地，一些地方政府认为“搞现代农业没钱不行，有钱就是现代”农业，这两种冲动难以有效遏制，导致工商企业租地经营非农化撂荒化“”非粮化现象明显，而其背后的隐患也越来越凸显。
调查发现，不少工商企业租地经营存在短期行为。部分工商企业本身不具备经营农地的经验，一旦发生经营风险就拍屁股走人，风险势必会转嫁到农民头上。若是一些企业在改变农地用途情况下经营困难，则问题更大，农民将面临企业退出后耕地被破坏无法复垦的困境。
同时，多数工商企业在租种农地过程中缺乏与农民“捆绑致富”的利益联结意识。即使有企业表面上在合同里规定了各种“分红”条款，但由于缺乏监督，在利益分配阶段，农民被置于一边，很难与企业共享经营成果。少数能得到分红的，金额也少得可怜，多数仅能得到低价租金，且在十多年的流转期内，租金基本不作调整。
工商企业在租赁农地后的不规范经营行为也愈加明显。一些企业醉翁之意不在酒“，租地搞非农建设目的逐渐显露。部分企业大面积租地后并不急于生产”经营，撂荒现象显现。而受种粮不赚钱影响，企业租地经营非粮化率也非常高。更有甚者，一些经营甚至打着发展现代农业、解决“谁来种地”的幌子大兴圈地之实，由此带来的农民财产与土地权益受损等矛盾与纠纷不断。而另一方面，一些地方政府受错误政绩观的驱使，对工商企业大规模租赁农地大开绿灯，积极地将涉农扶持项目向工商企业倾斜，甚至以行政干预手段—帮助企业大规模租赁农地。— 为支持农业产业化发展，国家及各地支农资金除基础设施投入及四项补贴资金外，其余支农资金主要用于对公司型农业产业化龙头企业的补贴。一些地方政府将这部分补贴资金用于鼓励企业在农村租地经营，如给予企业财政补贴、税收优惠、土地利用优惠政策等，一些企业正是垂涎于名目繁多的涉农资金支持，才有勇气挺进农业产中环节。
记者调研了解到，几乎所有的工商企业在租赁农地时都是和村集体或者土地流转中心以整村或整乡的方式签订一份合同，而集体和农户间的合同则是由村里或者乡里的干部去统一执行，农民明显处于弱势地位。
----疏堵结合，严把工商企业租地入口关
中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在接受记者有关中央一号文件专访时指出，有些地方为了追求规模效益，不加限制地引进工商企业大面积、长时间租赁农户承包耕地，出现了损害农民土地权益、粮地非粮化等现象，改变了农户的经营主体地位。从长远来看，这不仅会影响粮食生产的稳定发展，也会影响农村基本经营制度的稳定，给农村的经济社会结构带来难以预料的影响。因此，对工商企业租赁农地行为，应加大准入和监管力度，严格规范。
与此同时，中央一号文件也提出要鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业。这表明中央对工商企业租赁农地的态度逐渐明朗，就是要疏堵结合，严把入口关“。
陈锡文2月1日在国新办新闻发布会上表示，对工商企业投资农业，从事产前、产中和产后服务(如农业生产资料供应服务、耕种、机械化收获、”加工增值等)以及开发农村闲置、农村集体经济组织和农民自己没有能力开发的自然资源，应当鼓励和支持。但我们不主张工商企业在有限的耕地上以自己雄厚“的资本实力去和弱小的农户争夺耕地的经营权。”陈锡文还指出，单一农户不具备资金、技术等条件、适合企业化经营的种养业，公司去做可能更好，比如投资“比较大的设施农业、规模化的养殖业等，但需明确具体的范围。
对于工商企业投资租赁农地如何把关?专家认为，应建立严格的农业经营资格审查制度，严格规范租赁农地的面积、租期及经营范围。审查对象为有意租赁农地进行生产经营的工商企业，审查主要内容包括企业资金、技术、人力资源，农业发展计划，是否与当地农业产业发展一致、是否有利于合理配置农地资源等”。对不符合规定的工商资本一律不准租赁农地。防止工商企业“翻牌”以合作社等其他主体之名逃避资格审查。
对工商企业租赁农地建立准入和监管制度，在日本等一些国家也存在，而且日本对工商企业的经营资格审查制度尤为严格。目前，我国一些地方已经开始在规范工商企业租赁农地方面有所探索。
一些地方开始探索设立土地流转风险保障金，取得了比较好的效果。如浙江省平湖市制定了《农村土地流转风险保障金管理办法(试行)》，对集中连片100亩(含)以上，流转期限5年(含)以上的土地流转设立风险保证金。业主土地流转保证金由经营业主按不少于每亩300元的标准向村集体经济组织交纳。安徽省天长市提倡和支持土地流出方向受让方收取一定的风险保证金(或押金)，合同期满如无违约，则如数退还风险保证金本息；政府也可以要求土地流入方从每年的收益中按一定比例提取风险准备金，由政府管理控制。对一次性流转土地规模较大的，可以实行流转行为担保。四川省眉山市东坡区对土地流转的受让方按每年租金的10%提取信用保证金，与乡镇、街道财政每年预算相应比例的风险金一起专户存入当地农村信用社。(记者杨光 陈瑜 孟庆丽)
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云南宜良租地千亩建湖涉嫌“以租代征”(图)
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大片农田被填挖开发4月21日摄。新华社发　　近日，云南宜良“租用千亩农用地建造人工湖”事件备受关注。当地政府部门说，这是个建设生态湿地的公益性项目，未改变土地性质。但部分群众则认为，以改善环境之名，低价强租村民承包地，日后便于房地产开发，这是典型的“以租代征”。
　　部分群众：强租地致失地失业
　　记者了解到，项目全称为“南盘江宜良城区段水环境治理人工湿地项目”，经县委、县政府研究确定、县规划委员会审定。项目采取租地方式，一亩地租金1800元，期限18年，每五年租金递增10%。当地政府提出，项目开发目的一是治理南盘江污染，二是解决部分村民增收问题。
　　据群众反映，这个项目已租了狗街镇和匡远镇几个村近600户的千余亩土地，其中龙华村的地最多。记者来到龙华村陈所渡小组10社和11社，数十名村民围过来，情绪激动地诉说着有关土地被强租的苦楚。
　　“一亩地每年租金才1800元，像我们家有5口人、9分多地，只分到1700多元。以前靠种洋葱每年可以净赚3000多元，现在这些都没了。”一位村民含泪说，“我们要赡养老人、抚养上学的孩子，拿走了我们的承包地，今后该怎么生活？”
　　据村民反映，他们大多数人在上半年种洋葱、下半年种谷子，除去各项开支，每年的纯收入大都在2500元以上。而呈贡等地花卉企业来租地，每亩都在2500元至3000元之间。“1800元一亩的租地标准，政府是怎么定的？18年租地期限满后，我们又该怎么办？”
　　同时，部分村民反映，当地政府租地没有召开村民大会。“刚开始很多人不知道，等知道时承包地都被挖开了，村干部只通知我们领租金。”大家到村里反映，只答复说是政府租地搞建设。“地都挖了，不领钱还能怎么办？”
　　地方官员：部分手续正在报批
　　针对群众对用地性质的质疑，宜良县国土资源局副局长岳平说，这个项目，选址在城市建设拓展区范围内，土地性质是一般农用地，不属于基本农田保护区范围，用地方式为租用地。“不是搞房地产开发，而是产业结构调整。项目于日获得了昆明市农业局同意的批复。”
　　但记者在项目指挥部的墙壁上看到几张远景规划图：在人工湿地周边将建许多楼盘，有高层建筑也有别墅和漂亮的绿化景观，看上去规模浩大。
　　云南省农业厅农经站主任科员龚继烈说，根据规定，在不改变生产用途的前提下，可以通过土地流转进行统一的农业开发，但原则是依法、自愿、有偿。而且，在签订规范的流转合同时，必须与每家农户签订合同。
　　宜良县委副书记、指挥部指挥长张贵平解释说，千亩湖开发项目目前一些手续正在加紧报批。针对为何不召开村民大会的质疑，龙华村党支部书记许建平坦言，农村工作不好做，各有出发点，如果一家一户做工作，那什么事都干不了。
　　有关专家：项目涉嫌“以租代征”
　　云南大学经济学院副教授俞光斗等专家认为，宜良“千亩农地造湖”事件值得深思。首先，政府无权强迫农民土地使用权发生改变。国家提出实施最严格的耕地保护制度和土地管理制度，就是为了维护农民土地使用权这一根本权益。
　　与此同时，政府不能既当“裁判员”又当“运动员”。俞光斗认为，政府不能作为企业主体来租地或征地。“城市发展也要保护农民的合法权益，使农民失地不失利、失地不失业、失地不失基本生活保障，这是必须遵行的原则。”
　　尤其要指出的是，这个项目有“以租代征”“巧立名目”的嫌疑。云南省圣元律师事务所律师王冰表示，虽然项目在名义上是用于水产养殖和生态湿地建设，但实际上是作为开发建设用地的配套景观来实施的，而且客观上将永久对这片田地造成不可修复的伤害，这些做法很难让人与政策禁止的“以租代征”区别开来。
　　截至记者发稿时，云南省国土资源厅已责成昆明市国土资源局展开实地调查，若情况属实，将依法依规严肃处理。
　　(据新华社昆明5月3日电)
本文来源：北京日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈<font face="楷体_GB日，村民介绍土地被征用及补偿不公平等情况。 新华社发近日，云南宜良“租用千亩农用地建造人工湖”事件备受关注。当地政府部门说，这是个建设生态湿地的公益性项目，未改变土地性质。但部分群众则认为，以改善环境之名，低价强租村民承包地，日后便于房地产开发，这是典型的“以租代征”。真相究竟如何？记者进行了追踪调查。【部分群众】租地千亩建湖百姓失地失业
来到云南宜良“千亩人工湖”施工地点，记者看到大片土地已被挖开，中间有几个水坑，大小不一，一些工人正在施工，新修的道路周边摆放着绿化苗木，项目大开发的架势已经摆开。
记者了解到，项目全称为“南盘江宜良城区段水环境治理人工湿地项目”，经县委、县政府研究确定、县规划委员会审定。项目采取租地方式，一亩地租金1800元，期限18年，每五年租金递增10%。
据群众反映，这个项目已租了近600户的千余亩土地，其中龙华村的地最多。一个政府认为“效益显著”的项目，为何遭到部分村民强烈反对？记者来到龙华村，数十名村民围过来，情绪激动地诉说着有关土地被强租的苦楚。“一亩地每年租金才1800元，像我们家有5口人、9分多地，只分到1700多元。以前靠种洋葱每年可以净赚3000多元，现在这些都没了。”一位村民含泪说，“我们要赡养老人、抚养上学的孩子，拿走了我们的承包地，今后该怎么生活？”
据村民反映，他们大多数人在上半年种洋葱、下半年种谷子，除去各项开支，每年的纯收入大都在2500元以上。
同时，部分村民反映，当地政府租地没有召开村民大会。“刚开始很多人不知道，等知道时承包地都被挖开了，村干部只通知我们领租金。”大家到村里反映，只答复说是政府租地搞建设。
村民说，土地承包权和使用权是国家给农户的，县政府签订租地协议怎么不找农户？村干部能代替各家各户拿主意吗？【地方官员】部分手续正在报批
针对群众对用地性质的质疑，宜良县国土资源局副局长岳平说，这个项目，选址在城市建设拓展区范围内，土地性质是一般农用地，不属于基本农田保护区范围，用地方式为租用地。“不是搞房地产开发，而是产业结构调整。”
但记者在项目指挥部的墙壁上看到几张远景规划图：在人工湿地周边将建许多楼盘，有高层建筑也有别墅和漂亮的绿化景观，看上去规模浩大。
云南省国土资源厅执法监察总队有关负责人表示，如果是纳入城市规划范围的一般农用地，在不改变土地用途的情况下可以转用。但前提是要办理齐全的手续。
宜良县委副书记、指挥部指挥长张贵平解释说，在《宜良县城市总体规划修编（）》中，将规划8平方公里的东城新区，其中除了水产项目、人工湿地和配套的绿化工程外，还有5平方公里的预留建设用地将来是要搞房地产开发的，但开发前会严格按相关政策进行审批、征用、收储、土地招拍挂等。至于千亩湖开发项目，目前一些手续正在加紧报批。
云南大学经济学院副教授俞光斗等专家认为，政府不能作为企业主体来租地或征地。“城市发展也要保护农民的合法权益，使农民失地不失利、失地不失业、失地不失基本生活保障，这是必须遵行的原则。”尤其要指出的是，这个项目有“以租代征”“巧立名目”的嫌疑。
截至记者发稿时，云南省国土资源厅已责成昆明市国土资源局展开实地调查，若情况属实，将依法依规严肃处理。据新华社
（责任编辑：武小玲）
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我们企业在一个村上租地建厂房,出了租金交了以外,村上经常巧立名目来我们企业收什协调费，清洁费，道路
承租人都要交土地使用税和房产权!
《成都市地方税务局关于房产税城镇土地使用税若干问题的通知》 五、单位或个人在开征范围内租赁农村集体土地修建房屋从事生产、经营，应由使用人按规定缴纳房产税和土地使用税。
我们企业在一个村上租地建厂房,出了租金交了以外,村上经常巧立名目来我们企业收什协调费,清洁费,道路 ……
承租人都要交土地使用税和房产权! 《成都市地方税务局关于房产税城镇土地使用税若干问题的通知》 五、单...河南一村干部在耕地上建厂房出租 相关部门全哑火_凤凰资讯
河南一村干部在耕地上建厂房出租 相关部门全哑火
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”　　“这是村里的集体土地,前村委会主任孟广林通过巧立名目、瞒天过海的方法,承包了这18亩耕地,然后在上面建厂房对外出租。记者随即来到新乡市国土局,在此见到卫滨区国土一分局局长张军政。
原标题：瞒天过海耕地变林地 举报声中林地变厂房近日，《法制日报》记者接到群众举报称，河南省新乡市卫滨区平原镇八里营村原村干部孟广林，在本村紧邻南环路的十多亩耕地上建厂房。从盖厂房之初，该村村民就向卫滨区农委、新乡市国土资源局第一分局、区规划局等部门不停地反映情况，希望制止这种违法行为。然而，村民一边反映，厂房一边建设，一年里国土、规划、城建、城管等部门集体哑火。记者随即针对此事展开走访调查。崔向成是反映问题的八里营村民之一。他告诉记者：&一年多时间里，我从这个单位跑到那个单位，腿都快跑断了。把工作人员都跑烦了，厂房最终还是盖起来了。&&这是村里的集体土地，前村委会主任孟广林通过巧立名目、瞒天过海的方法，承包了这18亩耕地，然后在上面建厂房对外出租。&崔向成一提起这事，就一肚子火。据了解，八里营村位于新乡的城乡结合部，紧邻南环公路，位置特殊、交通便利、人流密集，是经济开发优选之地。1999年之前，这18亩耕地一直是村里的稻苗地，2004年，这片耕地被孟广林承包。&当时孟广林以村委会副主任的名义告诉村民，村委会为了给村民谋福利，想在这里搞一个物流园，等建成了，先给本村村民提供工作岗位，希望村民支持。&崔向成说，村民听到这样的消息后都表示支持，他也将自家的耕地上交给了村委会。物流园并没有在村民的期待中开建，承包人孟广林只是在上面种植了许多树木。直到2014年，孟广林将树木砍伐开始大兴土木建厂房的时候，村民才意识到可能上当了。&我经过了解才知道，10年前，这片耕地的性质已经被改变成了林地。&崔向成和其他村民觉得，他们似乎掉进了一个提前预谋好的陷阱。因为，孟广林是以耕地的性质和村委会签署的合同，在承包期间土地性质怎么会悄悄地发生了变更？既然有承包合同，那么承包人和村委会都会存有一份合同书。记者在八里营村见到现任村委会主任崔向武。当记者提出想看一下村委会保存的合同书时，崔向武苦笑着说，他当村委会主任两年了，从来没有见过村委会留存的这份合同，合同内容更是一无所知。&去年承包人向村委会交过一次承包金。&崔向武说，之前的承包费都是承包人用顶账的方式和村委会冲销。崔向武不愿意过多评论之前村委会遗留的问题。他只是强调，孟广林承包的18亩耕地，原来是标准的稻苗地，由耕地变更成林地是承包人变更的。记者在走访时看到，现位于南环公路国家粮食仓库对面的18亩耕地被围墙围起。其中一大片已经变成新建的厂房和道路。记者在新乡市规划局见到用地规划科科长，他非常笃定地告诉记者，这片地不可能有土地使用手续，因为它连规划许可都没有。&既然没有规划许可，规划局缘何在知情后未采取处罚措施？&面对记者提问，该科长表示，他们并无独立的行政执法权，不方便直接干预此事。记者随即来到新乡市国土局，在此见到卫滨区国土一分局局长张军政。张军政向记者出示八里营村2010年绘制的该村土地使用现状图，在该图上目标地块显示为林地。其土地监察股股长吕金波告诉记者，八里营村民所反映的情况不归他们管，应该找林业部门。记者又赶赴新乡市林业局。该局监察科孟科长告诉记者，早在2013年，他们就变更了林地规划图。据局里工作人员的走访，目标地块已是土地、坑塘，所以应由土地部门牵头整改。孟科长向记者透露，由于八里营村民长期举报和信访，今年7月，区里出面把张军政和林业局局长周江林叫到一起协商此事。双方协商结果为：由国土局牵头对涉事地块进行整改，并处罚到位。周江林也向记者表示确有其事。然而，几个月过去了，卫滨区国土一分局却依然没有任何动作。记者拿出张军政所出示的卫滨区土地利用现状图。孟科长表示，其行为是推卸责任。他解释，通常土地部门制图周期一般是5年，但由于土地使用状况的变化具有实时性，所以一般两年左右会在原图基础上进行小范围的修改。他认为国土局应该让记者看到其最新变更的土地利用规划图，而不是使用现状图。眼看着孟广林肆无忌惮地在耕地上大兴土木、一年多来无人问津，而举报信访的结果却是相关政府部门的不作为与互相推诿，不少八里营村民深感无奈与愤怒。关于此事的进展情况，本报将持续关注。
[责任编辑：熊如梦 PN040]
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