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如何选择养老机构?
现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年，这是社会进步的标志。但有一些老年人及子女对养老机构知之不多，入住前不知做些什么，下面就为您介绍一些注意事项：　　1.各取所需　　老年人想要住养老机构的原因很多，如体弱多病、生活自理能力差的老人，则要选择医疗条件好，服务周到的养老机构;如因住房紧张或拆迁，则应选择交通便利、离家较近或多考虑价格因素;如想换一下生活环境，可选择风景优美、气候宜人、设施先进、服务上乘的养老机构，甚至不妨夏住北方，冬住南方，饱览祖国山河风光。总之，要根据自身的状况，选择最适合自己的养老场所。　　2.考察资信　　如今，养老机构呈多元化发展趋势。目前，除民政部门兴办的城市社会福利机构开展养老服务外，企业、个人也看好了“白发市场”的巨大潜力，纷纷投资兴办养老服务机构。老人入住的选择余地多了，却也需擦亮眼睛，“货比三家”。特别在查看养老机构有无民政部门颁发的执业证书，如内设医疗机构，应有批准证书。养老机构一般还分为营利性和非营利性，可从收费票据上予以辨认。老人及家属要在服务内容、能力和收费上多考察，认真比较，力求物有所值。　　3.实话实说　　选定了养老机构之后，要应邀进行体检，养老机构要询问老人的身体情况、既往病史、脾气秉性及思想情况，老人及家属应当如实相告，以便养老机构心中有数，合理安排房间，提供有针对性的服务。养老机构一般是根据生活自理程度收费，若仅出于这种考虑而不将实情和盘端出，不仅使养老机构工作被动，也不利于老人的身心安全。　　4.签好合同　　入住养老机构，等于为老人安了一个家，生活能否如愿，老人家属要与养老机构事先签个“君子协议”，以便相互制约。在协议中，要明确双方的权利和义务，明确联系方式，联系电话，确定发生纠纷时如何解决等，切实保护好老年人的合法权益。　　5.备好款物　　入住方要准备好入住费用及保证金，备好老人的个人用品、替换衣物，临近换季要提前准备好换季衣物。老人的家属要经常与养老机构联络，忙里偷闲多与老人团聚，不要让老人产生被遗弃感，使老人安度一个幸福的晚年。
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他们这种模式完全不会让人感到不适，跟普通的不一样。
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最好的养老社区在哪里？
在年轻人占比越来越少的社会里，更需要我们提前做好从健康到渐渐衰老、从孤单的老年人到需要终级关怀时期的准备了。
《财富》（中文版）-- “我觉得老年社区就应该有各种各样的社团，有喜欢画画的，有喜欢唱歌的，有喜欢打高尔夫的，这样玩到一块儿的人住在一块儿，才有激情，才能延年益寿，活得精彩。”北京高端家装品牌创始人蔡先生描述他心目中的理想养老社区。虽然他现在健康、富有，子女也很优秀，但是他对老年生活最担心的仍然是孤独。在他看来：“养老靠儿女是不行的，因为儿女工作都很忙，也累，根本没有时间陪伴退休后的父母。”蔡先生虽然有自己的别墅、司机、朋友圈，但是他仍然想找到同龄人居住在一起，并且有共同兴趣、爱好的社区。
&&&&今年57岁的齐莱平从45岁起就开始为退休生活做打算，并列了一张清单。大约在55岁时，小女儿也离开他们的臂弯去美国读大学了。他们有一段时间感到提前过上了老年生活。这样的一段落寞之后，已经回归家庭、乐享主妇生活的妻子又怀念起以前在花旗银行做副总裁时的繁忙生活节奏来。女儿上了大学，妻子又重新工作了—给一家英国公益组织做中国首席代表。齐莱平说：“想到以后的日子，我有了一个好主意。我要在美国加州或中国上海，在迪士尼公园附近买房子。等儿女结婚又生儿育女后，小孩子从3岁到15岁都会被迪士尼公园吸引来玩。这样，儿女、孙子以及他们的朋友就会每年来我家，和我们居住一段时间了。”齐莱平说，他在美国有位老朋友就是用这样的方法成功捕获了更多与子女相处的时间。
&&&&老龄化是一个全球话题，在中国，这种增长更是超乎寻常。截至2013年，中国65岁的老年人口数量突破2亿，占总人口的比例为14.8%。而根据联合国网站的一项预测，到2025年，中国60岁以上的人口在总人口中的占比，将提高到20%。国际上规定，发达国家65岁以上者，发展中国家60岁以上者称为老年人。中国国家统计局在发表老年人口统计数字时，为了兼顾国内问题研究与国际统计数字相匹配的需要，以两种标准同时公布。在研究上，人们对老年期还可以再划分为三个阶段：年轻老人（young old），指60岁或65至70岁的老人；老老人（old old），指75至90岁的老人；非常老的老人（very old），指90岁以上的老人。我国划分的老年期标准是：45至59岁为老年前期，60至89岁为老年期，90岁以上为长寿期。再过10年，每5个人中就有一位60岁以上的长者。在年轻人占比越来越少的社会里，更需要我们提前做好从健康到渐渐衰老、从孤单的老年人到需要终级关怀时期的准备了。
&&&&今年74岁的任宏杰可以说是富足而退。他退休前是赛特集团有限公司党委书记、董事副总裁，赛特物业管理公司董事长。退休后如愿以偿地过上了逍遥自在的生活。2012年1月，一向健康的他在参加母校北京大学的活动时突然间失忆了，这其实是脑供血不足引发的小中风。多亏现场人多，北大的同学立即把他送到附近医院抢救，因为没有耽搁，任先生虽中风并无后遗症。但是自此任宏杰开始有了一个想法，一定要住到有医院并且是三级甲等医院的养老社区，时刻为自己的健康风险把关。
&&&&念念不忘，必有回响。任宏杰和蔡先生都找到了他们理想中的老年社区，并且，他们将来会住在同一个社区里。2015年6月，泰康之家投资有限公司（以下简称泰康之家）投资的养老实体之一—北京燕园将迎来第一批住户，这其中就有任先生和蔡先生。
&&&&泰康之家燕园用了一个很文艺的方式介绍“自己”：“夏至，四季花厅的午后/下午三点/艳阳天下起了雨/闲翻一页书像轻拨一片云/四季花厅听雨声/心里却日光倾城/细致服务让这里倍添暖意/茶香、书香袭上心头/慢慢回甘/这一刻，刚刚好。”
&&&&泰康之家是泰康人寿保险股份有限公司（以下简称泰康保险）的全资子公司。董事长陈东升表示，泰康保险成立之初即把服务目标定位于中国正在崛起的中产阶级，同时，意识到中国富裕后很快就会面临一个老龄化的时代，一直有心做中国的养老事业。泰康保险自2009年拿到第一个保险资金投资养老实体的试点资格后，就马不停蹄地开始了养老实体的运作和实施。实际上，早在2007年，陈东升已经开始带着公司管理层，前往美国、日本、韩国、台湾等多个国家和地区考察。他们研究的范围涉及各种不同的养老业态和形式，大到住户十几万人的巨型养老城，小到只有几十户的养老公寓，仅美国就去了不下十次。
&&&&中国式的养老社区应该是什么样子呢？陈东升说：“是现代版的桃花源，它是五位一体的养老生活方式。即一个温馨的家园、一个高端的社交会所、一所开放的老年大学、一家高端的医疗护理中心及居民的精神家园。”对此，任宏杰非常认可。自2013年开始，病后的他四处考察养老社区，最终选择第一批入住泰康燕园。他指出自己看重燕园社区将会有专门的康复医院和小型综合医院。任宏杰夫妇有一儿一女，但孩子们和他们是分开住的。他认为那次小中风给平时身体还算健康的自己提了个醒：养老生活宜及早安排，找到一个医疗、护理条件好的居住环境，也让儿女安心、放心。
&&&&目前，泰康的高端养老社区已经落户北京燕园、上海申园、广州粤园和三亚海棠湾。现在，前三家养老社区体验馆可以接待客户参观。前去参观样板间的人会发现，泰康之家分成一居室、两居室和套间。其中两居室最受欢迎，因为有时儿女可以过来住。而屋内的柜厨的高矮、灯光的色调、随时可以摁铃呼叫护理人员的呼叫铃的位置、空间宽大适合轮椅进入的浴室都是为适合老年人生活而安排的。
&&&&北京燕园处于北京中轴线以北，空气质量要好于其它城区，而且还有北京最好的地下温泉水，水质较好；上海燕园选择在松江的一片三面环水的“半岛”上，这里附近有地铁可通往上海市区；广州粤园则背靠岭南最大的一片荔枝林。
&&&&选址是养老社区关键的第一步。来自于美国波士顿大学退休事务研究中心的数据显示，目前，大多数退休人员仍然选择继续留在原住所安度晚年，而选择迁居的退休人员往往会在离家32公里的地区定居，以便与亲友继续保持密切联系。如今的美国人选择养老社区与10年前大不相同。10年前，美国人绝大多数以温暖的南部和阳光普照的海岸城市为主。而现在，他们首选的是交通便利的大城市周边。这样，一些退休的人还可以随心所欲地从事兼职工作，或是退而不休，有选择地寻找自己乐趣所在的新工作。在彭博社的一项调研及排名中显示，排名前10位的适宜退休人员居住的小镇，有三处位于纽约长岛的北汉普斯特，这里为居民提供了一个游艇停泊港。排名第四的巴顿山村坐落在群山环绕的休伦河畔，可以俯瞰密歇根大学所在的安娜堡城。排名第一的亨茨波镇地处西雅图郊区，亨茨波镇紧邻微软公司，当地的大多数住房都是水景房，风景秀丽，就连微软公司的前首席执行官史蒂夫·鲍尔默（Steve Ballmer）这样的亿万富翁也选择这块风水宝地安度晚年。
&&&&与泰康人寿几乎同时在做养老社区和新型养老产业的保险公司还有中国人寿、平安保险、太平人寿、新华人寿、太平洋保险，分别将养老社区安排在离北京、上海、杭州车程不超过1小时的地区。中国人寿选择了离北京不远的廊坊；平安保险选择了浙江桐乡；太平人寿就选在上海浦东；新华人寿选在山清水秀的北京延庆。
&&&&当然，要选择交通方便、环境优美、设施齐全、医养一体的养老社区，需要相应的经济能力。泰康之家的目标客户是中国的高净值人群，即个人资产在600万元以上的人群。为了缴纳进入燕园社区的费用，任宏杰卖掉了他在北京北五环附近的一套100多平方米的房子。获得泰康燕园的居住资格，大约相当于用200万元买一个会员资格。将来入住进去，包括了吃住行和娱乐生活的月费从7,000元到2万元不等。在美国，高端豪华养老社区住宅从200万元人民币到800万元人民币不等，此外也需要不菲的月费。
&&&&担任泰康养老社区总机电顾问的美国柏诚公司负责人林志成表示，真正的CCRC（持续照料型退休社区）社区应该按照老年人的人体尺度和心理、生理特点进行机电配置，充分考虑采光、日照、通风、照明等物理环境因素，采用现代网络技术、信息技术和集成技术，提高养老社区高新技术含量和居住环境水平。“例如，老年人的眼球晶体逐渐混浊，容易产生眩光，所以燕园社区专门采用了反射率低的墙地面材料，以及带高频电子振流装置的高效荧光灯具或LED光源。”林志成介绍说。燕园养老社区内，包含了新风、防眩光照明、无线WiFi定位、红外线探测、一卡通等五大智能系统。在居民的屋顶花园，有专门的迷你农场，老人可以在这里种植花卉、蔬菜、水果，既与自然接触，又能品尝收获之喜。专门为老人设置的康复花园，引入了世界上公认有效的辅助治疗法绿色疗法，老人们通过观察、触摸植物的特性和变化，可以体会生命的生生不息。考虑到部分老人可能需要使用轮椅，在设计花箱时，特意设计了能够容纳轮椅直接进出的花箱宽高。
&&&&实际上，针对富足而退的高端养老社区，豪华设施已经成为消费者的基本预期。如果建一家高端社区，建议就要毫不吝惜地建足够数量的网球馆，还要有健身房、水疗服务、茶舍、小型牧场、高尔夫球场等。除了硬件，软件也不能少。泰康之家的团队包括顾问、专家和精英职员，都是公开招聘英才并自己培养的团队。
齐莱平的退休清单
&&&&与齐莱平约访谈的时候，他即将开始他一年一度的family holiday（家庭旅行）。今年他们家的目的地是欧洲。因为小女儿作为美国西北大学的交换生在伦敦学习，他和太太将从中国飞过去，而在美国从事投资分析师的儿子将从美国飞过去。但是他有一点点遗憾地说：儿子和女儿只能和父母一起旅行两个星期，然后他们就各自回到自己的目的地，剩下的两个星假期只有他和太太一起旅行了。
&&&&齐莱平的朋友都叫他Robin。他毕业于美国常春藤名校哥伦比亚大学及著名的芝加哥大学。作为祖籍北京、台湾出生的美国人，他现在有1/2时间居住在中国的北京，常常去上海、深圳，台北、香港和美国的纽约、芝加哥。从25岁研究生毕业到55岁的30年中曾在纽约、台北、香港、上海、北京及东京任职多家企业。2003年至2007年，他曾是总部位于北京的中美大都会人寿的董事总经理; 2007年至2011年，他是日本索尼人寿大中华区总裁。此前，他还任职过香港大都会人寿董事长、台湾大都会人寿总经理、台湾美林投资管理总经理、美国保德信人寿副总裁。在经历了30多年的职业生涯后，2011年齐莱平告别了职业经理人的角色，处于“退而不休”的状态。如今他是一位背着双肩包坐商务舱、每周都在飞行的人。以下是本刊对齐莱平的访谈：
&&&&问：最近几年的family holiday，你都去哪里？
&&&&答：在我的退休计划中，每年要有两次旅行，其中一次是家庭旅行计划。今年在欧洲，计划环地中海坐游轮旅行;去年在美国和家人一起过圣诞节;前年是在夏威夷，我提前租了一个villa（别墅），短租一个月的时间。然后等高中毕业的女儿来玩，再等大学毕业的儿子来。为了吸引他们，我说，你们要来，我们就一起学习开飞机。这个果然很有吸引力，而且学开飞机的费用也很贵，都是我出嘛。儿女都来和我们一起居住了好长一段时间。而我也终于学会了开飞机，这样我的清单上的计划又被勾销了一项, 好开心！我告诉我子女我们的family holiday概念要一直延续下去，他们结婚生子后也一样。
&&&&问：你的清单是怎样的？
&&&&答：从45岁开始有了退休计划，我给自己规定了十项计划，每年又都有调整。
&&&&清单：
&&&&1. 建立奖学金帮助需要的学生;
&&&&2. 念出一个博士学位;
&&&&3. 每隔5年出一本书；
&&&&4. 到大学教书；
&&&&5. 学会开飞机；
&&&&6. 每年两次长假。未来5年旅游目的地要去俄罗斯、 南极、 撒哈拉沙漠;
&&&&7. 开车跨越中国从哈尔滨到三亚，从上海到新疆;
&&&&8. 多学会一门外语（首选日语）；
&&&&9. 多学会一项乐器（首选萨克斯）；
&&&&10. 空白（随时补充）
&&&&问：你的清单完成了怎么样？
&&&&答：前五项都完成的差不多了。我分别以父亲齐飞和母亲永哲的名字在台湾和中国内地有保险系的大学设立了奖学金，特别奖励保险硕士毕业生，而且论文研究方向是市场营销或客户服务方向的学生。因为我觉得大多数学保险的毕业生都不去保险公司，而且对市场营销和客户服务的研究都不够。我目前在中国社科院读金融博士，今年就可完成所有的课程并开始写论文。如果顺利将于明年年底完成这个多年的心愿。从2012年开始，我在北京的对外经贸大学的保险学院担任兼职教授，辅导几位保险专业的硕士生。2009年我写了《原点·缘点》；2013年我又写了《 人本·仁本》；第三本书预计在2018年推出。
&&&&问：你的退休计划从45岁就开始安排，然后55岁正式告别职业经理人生涯。你会有落寞吗？
&&&&答：在突然停下来的初期的确有点不适应。但我心想我还有许多自己想做的事，同时多年太投入工作而忽略了家庭。我毅然决然地决定改变工作模式，换个身份仍然提供多年的经验让年轻人少走点弯路。 谈到落寞，由于儿女都长大了，慢慢都会有自己的家庭和生活。和他们相处的时间每年都很有限。多亏有了一张“清单”，不那么寂寞。教书中与年轻的学生相处，他们都和我的儿女差不多大。在给他们帮助时，他们也给了我很多年轻人的活力和视角。我不仅是知识导师，也会教他们将来进入社会和企业应有的情商和与人相处之道。另一方面，我自己目前担任两家上市公司的独董，一家是台湾的金融控股公司，一家是深圳的上市公司; 担任三家公司的顾问：新华人寿、北大方正、中天嘉华。中天嘉华是一家结合了IT、电信、互联网及传统渠道提供金融机构B2B增值服务及B2C第三方理财服务的供应商，当初由几名研究生毕业设立，属于快速成长型的创业公司，我倾注的精力最多。
&&&&问：你给中天嘉华做顾问，会给他们哪些指导？
&&&&答：主要是战略顾问，我拥有30年完整的国际金融保险经历，同时有超过15年CEO经验。对于中天嘉华这家快速成长的创业公司，我带去国际化的视野，及大公司的制度建立和流程梳理，同时对于初创公司往往没有的合规及风险控制给予强调。我还会为管理人设计领导阶梯课程，设立了“中天嘉华商学院”培养公司未来的骨干。
&&&&问：股权投资，顾问，董事及教授，你时间怎样分配？
&&&&答：首先保证每年有两个长假，一个是family holiday。其它时间里，1/3时间用在股权投资，1/3时间在做顾问，还有1/3时间在担任独立董事及兼职教授。
&&&&问：55岁退休前后，你对人生的感悟和对自己的要求是否有不同？
&&&&答：key words（关键词）不同。退休前是使命、业绩、对董事会负责、获得成就感 ;退休后是帮助他人，家人、健康，休闲。最重要的是不做钱奴、车奴、房奴。所以我一退休后就把位于北京顺义的别墅卖了，搬到市里的公寓就好了。（财富中文网）
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有没有做得比较好的老年公寓项目推荐
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：提问者： [其他网友的回答：[其他网友的回答：奖励久久币6
15:15:43做老年公寓的要点是什么？有一些做得比较好的老年公寓项目推荐吗？00 被采纳的答案 ： [其他网友的回答：
19:20:24[其他网友的回答： 不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的&百年住宅&和&长寿住宅&，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求 1 0其他答案： ： [其他网友的回答：
16:28:57[其他网友的回答：从房产的角度来讲&&关键是环境及硬件设施但从经营的角度&&关键是服务全国现在比较多老年公寓选址原则：距离市区不远，周边环境较好，比较安静 00 ： [其他网友的回答：
19:20:57[其他网友的回答：好与不好要根据不同的地方有不同的标准啊。 00 ： [其他网友的回答：
20:15:27[其他网友的回答：老年客户的研究是基础，同时老年客户又有细分。比如老年夫妻，孤老。老年公寓应该还有渡假性老年公寓。 00 ： [其他网友的回答：
8:46:37[其他网友的回答：北京的东方太阳城，还有国外的凤凰城，也叫菲尼克斯 00 ： [其他网友的回答：
9:17:15[其他网友的回答：&& 现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数w收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。一、办院可行性分析&养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：一、 从市场角度深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，&&区和&&区养老机构相对密集，市南老城区和&&路东部人口居住密集区、&&新区存在养老机构床位上的不足。二、 目前深圳市内养老机构发展评价深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，&星光老年之家&用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）一、 开办养老机构前期投入1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。2、 房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。3、 基本设施配备。a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元&50=40000元。b) 床上用品700&50=35000元c) 室内每人一个圈椅200&50=10000d) 电视每房间一个00e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g) 洗衣设备，预算2000元。h) 洗澡设备，预算5000元。i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元&二、 养老机构年度运营投入&1、 员工工资。院长（兼会计）1人计00元副院长 兼采购1人计00元护理员5人计=60000元厨师2人计=26400元以上共计9人计158400元。2．伙食费成本300&50&12=180000元。3、水电费400&50=20000元4、 取暖费700平米&20=14000元5、 办公费用600&12=7200元6、 设备耗材、维护等2000元7、 租金10万元。以上投入合计482000元。&三、 养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）1、床位费四人间200&12&50&80%=96000元。2、服务费200&12&50&80%=96000元3、餐费260&12&50&80%=、水电费20&12&50&80%=9600元4、取暖费80&3&50&80%=9600元以上收入计336000元&四、 经营评估&1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。2、 可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。三、开办养老机构相关手续&一、开办养老机构应具备的条件（一）符合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。&二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：（一）开办组织或个人的身份证明；（二）机构章程；（三）资金状况证明；（四）场所证明；（五）消防安全、卫生防疫证明；（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。&三、开办养老服务机构，应办理如下手续：1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。四、养老机构享受优惠和社会资源利用&1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。 00 ： [其他网友的回答：
10:54:39[其他网友的回答：针对老人的特点进行细分，重点研究每个地方不同的特征。 00 ： [其他网友的回答：
12:35:30[其他网友的回答：不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的&百年住宅&和&长寿住宅&，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求 00 ： [其他网友的回答：
17:42:16[其他网友的回答：从房产的角度来讲&&关键是环境及硬件设施但从经营的角度&&关键是服务全国现在比较多老年公寓选址原则：距离市区不远，周边环境较好，比较安静 00 ： [其他网友的回答：
23:47:52[其他网友的回答：很不错的概念，老年公寓的 10
5000GB 建筑工程资料不断更新中。。。
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