澎湃新闻APP下载去库存稳房价须因地制宜对症下药
张家界在线　
日 10:23:34
　　3月16日，京华时报一篇名为&去库存稳房价，须以制度优化为先导强化改革力度&的文章引发了公众对&房价&、&去库存&等问题的热烈讨论。近期，中央多部委、各地方政府主动推进房地产去库存，出台降低房产交易环节税费、降低购房首付比例等政策。去库存、稳房价是楼市健康发展的一体两面。去年底，全国房地产库存达到7.18亿平方米，今年前两个月，库存上升到了7.39亿平方米。面对巨大的库存量，如何去化，才是重中之重。每个城市、每个区域的库存和去化不尽相同；而商业和住宅因面临不同的消费群体，去化速度也有快有慢。
　　一方面是&去库存&压力，一方面是楼市的涨价升温。这种矛盾让公众&看不懂&。去库存正确、合理的方法本来应该是降价，各地要引导开发商降房价，引导刚需进入市场。今年以来，不少城市再度出现房价&暴动&，一线城市房价均攀至历史高位。楼市的冷热不均，导致本应用于三四线城市的资金被分流，加大了三四线去库存的难度。因此，要实现去库存、稳房价的双重目标，必须先稳定一二线城市房价，防止其投资属性被再度强化，以此带动社会资金的合理分流。区域发展不可能短期内实现平衡、地方财政压力有增无减的情况下，当下推进去库存、稳房价，更多需要靠制度优化搭台。这也意味着，在以刚性措施稳定一二线城市房价的同时，应投入更多精力推动央地财税体系合理化，提高基本公共服务的落地率。楼市如何发展，更关键在改革的推动力有多强。各地应因地制宜对症下药以带动楼市的健康发展。
[作者：小雨淅淅]
[编辑：扬州一杰]
[来源：张家界评论]
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2月14日是中国传统农历春节正月初七，又是西方国家流行的情人节，和睦又甜蜜的氛围赛过春节小长假后第一天上班的紧凑感。在娱乐圈里，总是能抢占潮流先锋的明星们秀恩爱从春节开始就未停息。
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············2015楼市调控行政手段淡化 稳房价去库存仍是主基调
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在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。虽然总体楼市向好，但城市间的分化仍在加剧，一线以及部分二线城市房价一路走高，泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。
　　中新网12月25日电(产经频道陆肖肖)在2015接近尾声之际，回看今年的楼市政策，从年初的“330新政”到近期中央经济工作会议提出的去库存战略，调控政策可谓密集推出，并呈现出行政手段的淡化、信贷杠杆的频繁运用两大特点。
　　在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。有专家分析，明年楼市政策有望进一步宽松，调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。
　　行政调控手段淡化楼市信贷政策接连出台
　　在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。
　　此后，楼市政策接连出台，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。
　　9月1日起，二套房公积金
　　今年楼市调控政策频繁出台，但楼市仍存高库存难题。
　　贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。紧接着，在9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。
编辑： 郑媛
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　　中新网12月25日电(产经频道 陆肖肖)在2015接近尾声之际，回看今年的楼市政策，从年初的“330新政”到近期中央经济工作会议提出的去库存战略，调控政策可谓密集推出，并呈现出行政手段的淡化、信贷杠杆的频繁运用两大特点。　　在多项利好政策的刺激下，楼市逐渐走出调整期，多个城市的房价和成交量有所回升，但仍然存在城市间的分化、库存去化等问题。有专家分析，明年楼市政策有望进一步宽松，调整点可能落在信贷政策、普通住宅界定标准、棚户区改造等方面。　　行政调控手段淡化楼市信贷政策接连出台　　在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，定下了今年楼市“去库存”“稳增长”的主基调。　　此后，楼市政策接连出台，3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。　　9月1日起，二套房公积金贷款首付比例由原先的最低30%降低至20%。紧接着，在9月30日，央行、银监会再次发布房地产重磅政策，将不限购城市首套房商贷最低首付款比例下调至25%。此外，多地还放宽了公积金的使用限制，采取了提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等措施。　　　近期，政府高层多次提及化解房地产库存，促进房地产业持续发展的战略。近日召开的中央经济工作会议上也提出化解房地产库存的要求，“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。此前已有多个地方政府制定了一系列去库存的措施，山西省提出了取消商品房限购、取消限外等一系列政策，洛阳、驻马店等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，采用了财政补贴的方式。　　除以上房地产本身的政策调控外，受经济下行压力的影响，央行今年还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和五次降准，五年期以上贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。　　“今年房地产的调控把握的是比较好的，减少了政府对市场的行政干预”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，行政手段逐渐淡出，回归市场本源，更多的是通过价格杠杆、货币政策来调节供求关系，资源的配置效率会提高。　　北京市房地产协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时则表示，今年的房地产调控政策中，信贷政策相对较多，比如公积金使用条件的放宽，降低房贷利率等，这些都有利于降低置业者的购房门槛、减轻支付压力，有利于房地产市场的发展。　　房地产市场走出低潮期高库存难题待解　　在多轮利好政策的前提下，今年的房地产市场渐渐走出了去年的低迷态势，多个城市的呈现出了“量价齐涨”的态势。来自国家统计局的数据，11月份，全国70个大中城市新建商品住宅上涨的城市有33个，比上月多了6个，价格环比综合平均涨幅扩大了0.2%。同比方面，11月上涨的城市有21个，比上月增加5个，涨幅也在持续扩大。中原地产研究中心的数据显示，全国主要的54城市，前11个月累计成交套数达268.36万套，同比上涨了14.3%。　　虽然总体楼市向好，但城市间的分化仍在加剧，一线以及部分二线城市房价一路走高，泸州、锦州、三亚等三四线城市的房价却仍在下跌。　　库存方面，截止到11月末，商品房待售面积高达6.9亿平方米，比年初增加了0.7亿平方米。有业内人士分析，库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果高库存现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。　　谈及明年楼市的政策走向，陈志提到，政策的制定需要结合整个国民经济的运行情况，房地产的库存去化是一个长期的任务，政策调控“松”是一个大的方向，预计明年还有一定的降息、降准的空间，但降息的幅度不会太大。　　在牛凤瑞看来，明年仍会延续去行政化的思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等等，更多的采用信贷、市场等方式调节。　　“在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化”，中原地产首席分析师张大伟预测，尤其是高层提出去库存战略后，后续相关去库存的政策或将出台，可能会聚焦在信贷政策的继续宽松、普通住宅界定标准的调整、棚户区改造、户籍制度改革等方面，地方政府还可能会出台税费减免、购房补贴等政策。　　对于明年楼市前景，牛凤瑞持乐观态度，他提到，近几年楼市购买力一直在聚集，许多改善型购房者一直在观望，明年或许会迎来释放期。此外，楼市还存在大量的刚性住房、危旧房、棚户区改造等需求，房价下降的可能性不大，但也不会出现大幅度上升，和物价、工资水平涨幅一致是理想的状态。(中新网产经)
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第1版：重要新闻
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出版&&&|&&&&&&|&&&&&&|&&&
小户型配比不再限 商品房购作保障房
调供求去库存，稳楼市靴子落地
&&&&国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，昨日下发。通知重点在于调节市场供求、加速库存去化。&&&&东南大学经济管理学院副院长、博士生导师李东认为，两部委对土地、规划做出更适合市场需求的调整，发出了力促住房消费、维稳楼市的强烈信号。&&&&有限、有供，从土地源头平衡供求关系&&&&两部委通知首条提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，同时要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。&&&&对于库存高企的三四线城市而言，当前一方面要控制市场进口，即减少土地供应，另一方面还要打开出口，即增加购房需求，才有可能逐步缓解房地产市场供需矛盾。对一线城市和热点二线城市而言，供大于求的矛盾总体并不突出，需要适度增加中小户型用地和保障房用地的供应。&&&&省住建厅相关负责人表示，将根据两部委要求，督促和指导各地加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，“这几年省里已开展了住房建设规划的研究，还将编制十三五住房发展规划。”&&&&南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，抓土地、调供求、去库存成为楼市新政的一个重中之重。具体到南京，2014年因为2013年的住宅供应紧张而把商品住宅供地量增加到500公顷，增长25%左右，今年随着这些地块的上市，住宅供应开始出现供过于求的趋势，从平衡供求的角度来讲，今年有必要在土地供应上进行调节。&&&&无锡房地产业协会副会长沈洵告诉记者，近年来无锡土地供应太多，使得楼盘建设量大。2014年无锡市区土地市场总成交面积222.31万平方米，创下近十年成交新低。而当地不少知名房企持有土地的库存量已可卖2年以上。在这种情况下，政府会继续控制土地供应，不排除一些区域零供地的情况。&&&&小户型配比不再受限，未开发房地产用地可转型利用&&&&通知最引人注目的亮点，在于提出：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,可适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整。此外，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。&&&&“南京的‘90／50’很可能因此取消。”南京林业大学社会学系主任孟祥远分析，此前国家曾制定“90／70”政策，即城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70％以上；去年3月南京又出台“90／50”政策，随着房地产市场“去行政化”，小户型配比限制政策应会逐步退出，户型配比依市场需求实际而定。&&&&南京市规划局宣传处处长彭俊说，在供求不平衡的背景下，对用地适当改变用途有积极意义，后期将研究更为细致的政策。&&&&据了解，当前不少三四线城市，已经出让还未开发的住宅用地规模庞大，现在楼市面临的问题不仅是去住房的库存，还要去住宅地块的库存，很多企业和资本深陷其中，既无力开发，又转让无门，无人接手。土地用途可变，可以盘活存量，损有余以补不足。&&&&购买商品房作保障房，为高库存“解套”&&&&两部委通知明确，进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。业内认为，这让存货多的开发商面临解套机遇。&&&&省住建厅住房保障处处长曹云华告诉记者，省里已经在研究相关政策，并已在近期会议上鼓励各地因地制宜、因城施策，从市场上筹集小户型房源做保障房。“徐州等地已在考虑近期出台相关政策。在这之前，江苏保障房筹集渠道已经多元化，像常州已经收储二手房做公租房，南通、扬州、徐州等地已回购商品房或集体土地上的住房用做棚改安置房，这样可以减少保障房建设时间。”&&&&此外，我省还鼓励各地采取货币化安置方式解决保障对象住房难题，让保障对象拿着钱去市场上购房。省住建厅住房保障处副处长汪享生坦言，今年以来，各地商品房库存量进一步攀高，政府回购商品房作为保障房，有利于缓解三四线城市高库存，也能确保完成艰巨的保障房建设任务，这是一举两得的调控思路。&&&&稳定住房消费，楼市政策有望进一步宽松&&&&省住建厅有关负责人表示，当前房地产调控坚持分类指导，因地施策，符合市场运行规律，有利于缓解资产泡沫，抑制金融风险积累，也有利于降低居民生活成本，提高消费水平。&&&&南京工业大学房地产管理系主任吴翔华分析，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，后期金融、税务等部门应还有跟进举措，有望在营业税征收、首套房和二套房首付比例降低等环节进一步放松。&&&&事实上，楼市自住需求依然大量存在。记者了解到，即便在商品房库存销售周期长达25个月的无锡，当前当地改善性住房需求占比也十分突出。无锡365地产家居网近期报告显示，当地仅拥有1套住房的人群占比不足五成，有意再购房改善居住的达60%，且多自住，投资占比仅11%。&&&&而昨日，在两部委政策出台之后，春节后鲜有楼盘上市的南京迅即出现了年后首次上市潮，城北新盘中国电建海赋尚城以15300元/平方米的理性低价首开，到场客户过千组；麒麟楼盘中南世纪雅苑、城南楼盘宋都南郡均推出新房源，现场人气都比较旺盛。双休日还有多盘推新。可以看出，在政策红利下，交投双方信心已有所升值。&&&&本报记者&汪晓霞
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