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租期过了数十业主收不回商铺 自家商铺自己砸(图)
右腿被玻璃砸伤的林先生坐在地上。 自家商铺自己砸！ 租期过了，数十业主收不回商铺，无奈出此下策维权 律师认为，这种做法过激，可按市场价要求承租户赔偿损失 &&&&-当代生活报记者&蒙进煌&实习生&黄可蒙&文/图 &&&&核心提示 &&&&一楼商铺租赁协议上，白纸黑字写明了租期，然而租期已过两个多月，有的甚至过了两年多，商铺仍收不回来。怎么办？ &&&&5月12日，南宁市港丰大厦一期一楼商场内，商铺的10余名业主（商铺所有权人），以收回商铺、另行装修的名义，对商铺进行拆除时，遇到了承租方管理人员的制止。 &&&&在拆除玻璃时，管理人员上前阻止，被掉落的玻璃砸伤了腿。业主认为，这是承租方让管理人员上演的&苦肉计&。
编辑：邓达&
作者：蒙进煌 黄可蒙】
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南宁五中有两棵名树 它们背后有故事广西南宁上百业主欠贷弃商铺&返租难逃吸资嫌疑
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原标题：广西南宁上百业主欠贷弃商铺 返租难逃吸资嫌疑
返租商铺是否真有高回报？　　业主因投资返租商铺失败而欠贷不还，并丢空商铺不敢露面(见南国早报8月29日第14版《南宁上百业主因欠贷弃商铺》，这样的情况仍在持续上演。8月29日、30日记者调查发现，一方面，返租潮遗留下来的商铺大量空置或生意冷清；另一方面，商铺返租现象仍在变相重演。这幕后到底隐藏着什么样的诱惑，市民投资是否真正有收益　　现象　　售后返租仍暗流涌动　　“明天开抢的商铺1.28万元/每平方米，只有20套，也有3.6万元/平方米的，这是位置绝佳的商铺……”29日，在南宁市昆仑大道上的一个大型商城，销售人员向记者介绍，该商场统一管理经营，每半年返租一次，每年平均返总投资价的7.8%，投资越多回报就越高，比如，投资100万元，每年返租7.8万元，包返租金15年。　　“风险大吧？”记者问。“投资都有风险，但我们这里已经开业两年多，是一个非常成熟的商城。”销售员说。　　3年前，记者曾在此看到，此处商铺均价不到9000元/每平方米，两年后，价格已飙升到最高2.4万元/平方米，并宣称，二期继续带15年租约销售，第一年至第六年每年向购铺者回报6.8%，一次性冲抵总购铺款；第七年至第九年每年向购铺者回报合同总价的9%；第十年至第十五年每年向购铺者回报合同总价的10%。15年后，商铺增值收益归购铺者所有。　　如今，商铺一口价升到每平方米1.28万元至1.48万元，位置较好的达3.6万元/平方米。不过，“0月供”、“免打理”、“躺着都数票”等承诺，还是让很多投资者怦然心动。　　另外，东盟商务区一商场在网上挂出了许多出售信息，内容宣称，开发商头3年统一招租，用3年时间帮业主把铺做旺，3年后让业主接手一个名符其实的旺铺，届时必不愁租不出，也不愁租金低……购铺当时，一次性返租总价的18%，即如果购铺总价为100万元，那么首付是100万元减去18万元，再乘以50%，结果只需41万元……　　据介绍，鉴于售后返租违反有关规定，目前不少房产商在打广告语时已经不再明目张胆地直接标明“返租”、“包租”字样，而是隐蔽性地使用“0月供”的字样，或者只以短信形式发布广告。　　业主　　旺铺回本时间也漫长　　撇开大量生意冷清或空置商铺的投资回报不说，就算业主真的投资到地段好、人气旺的商铺，是否真有预想中那么高的收益，记者就此采访了几位旺铺业主。　　市民梁先生于2004年在金湖商业广场负一楼的南宁百货中购买有一商铺，面积12平方米多，当时售价1.3万元/平方米，总价款15.9万元。开发商以“带租约”方式销售，即在签订买卖合同时，还须签订一份返租赁合同，由商场统一定向招商经营，并约定返租期为9年，第一个3年返租总价款的7%，第二个3年返租总价款的8%，第三个3年返租9%。　　梁先生说，除去税费等费用，在第一个3年中，他每月收益了800多元；第二个3年中，每月收益900多元；现在每月收益1045元。购买时，梁先生贷款了6万多元，3年后还清。“现在算了算，投资商铺已近10年，却得总价款70%的回报，要想完全回本，还要等上好几年。按照投资5年回本或者10年回本的设想，这个回报太慢了。”梁先生表示，现在返租期已过，面临重新签约，业主们都寄希望商铺升值，或者能调高租金。　　2003年时，卢女士花了20多万元，在现在的古城路旧梦之岛二楼购买有一个18平方米的商铺。一开始，商场招租并不容易，比较冷清，后来成立了业主委会员统一管理，出租才正常运营下来，不过也只有5.5%的收益，“现在我每月收租也就1100元，算算想要回本20万元，差不多需要20年。”卢女士叹息说。　　内幕　　用业主的钱返还业主　　对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金。据介绍，目前南宁市80%左右的商场都在返租这种产权分割式商铺，即“格子商铺”。这似乎真是一种双赢的经营模式。不过，一位在南宁市从事房地产业近20年的老总道出了返租的真相。　　“你想想，商场建成的头几年，商铺未出租，商场没经营，何来收益？”该老总说，但是，开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，开发商在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。　　当5年或10年包租到期时，业主可能还没回本。这时，业主与开发商或承租方面临重新签约，如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，开发商早已撒手不管，而又无承租商继续接手，那商铺就可能成了无主铺，商铺一开门还面临高额物管费，各分散业主要自主招商经营，困难重重。　　分析　　高回报返租实质是“吸资”　　2001年，当时的国家建设部公布了《商品房销售管理办法》，其中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。但2003年至2006年间，商铺返租损害投资者的案例又再度在全国各地不断涌现。2006年5月，该部对再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。　　目前，一些开发商又通过委托第三方经营管理公司的形式返租，在合法与非法之间的灰色地带游走。南宁某律师事务所律师黄国权表示，这实质上就是在“返租”外衣下进行“非法集资”。从某种程度上来说，这种模式扰乱了不动产一级流通管理的秩序，涉嫌非法金融拆借。《中国人民银行法》、《商业银行法》等多部文件都有涉及非法金融机构和非法金融业务的内容，并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出非法集资种类，其中第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资。　　一位法官告诉记者，最高人民法院对售后包租现象也有专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。　　提醒　　要学会判断承诺能否实现　　虽然国家明令禁止，但商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力。　　“在销售商铺时，销售人员只会向你描绘返租前景，不会告知你其中种种风险。”南宁某房产中介公司的邓先生说，所谓的“一铺养三代”，养的可能是开发商或管理方的三代。三五年内项目一旦销售完成，开发商即可能套现出局。而对于投资者来说，受制约的因素太多：在包租未到期时，有可能出现招商不成的情况；包租到期后，业主想收回产权自主经营不太可能，必须依赖承租管理方的统一经营；承租管理方背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5年或10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。　　因此，投资者一定要十分谨慎，在购买商铺时，最好先咨询专业的法律人士，了解投资项目的风险性或合法性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。另外，希望有关部门也能高度重视，采取有效管理办法，防范风险。(南国早报记者 庾琳)
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合德公馆现在均价4000，可以说是南宁很便宜的楼盘，那么合德公馆为什么会有这样的一个价钱？可以说合德公馆能买到就是赚到，很多客户是直接打算买两三套的，那么为什么合德公馆会低于市场价？
第一：合德公馆是回迁安置房。不是商品房，南宁的商品房是没有4000左右的房价的，这个请放心。那么我们是政府的回迁安置房，有一部分房源是安置那些拆迁户的，是不可以出售的，剩下的房源可以拿一部分来出售。
第二：我们是开发商团队，跟着开发商走，所以中间省略了很多的中介费，如果您想了解更多可以直接联系我
合德公馆售楼部 梁经理
第三：很多人不相信能办理证件？那疑问很多人都有，那我们直接写到合同里，包办得，办不得赔偿。直接写到合同里，让您放心购买。
第四；买房可以银行按揭贷款，连银行都可以按揭贷款，您还有什么不放心的。50年产权。38万左右，您怎么买怎么赚。
不是您没有遇到称心如意的房子和商铺，也不是没有遇到合适的价格，而是没有遇到为您全心服务的房产经纪人！
请您选择我，一个优秀的地产公司可从一名员工日常状态和售楼信息看出来（本人的微信朋友圈），一个温馨的家可从一通简单的电话咨询开始，一个宝贵的商机可从一次亲身的实地考察中得到！
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很多小区配套建有商铺，记者调查发现(图)
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创业导师 韦林夏简介： 多行业发展，曾在麦当劳等多家连锁企业管理岗位工作，之后自主创业。　　创业汇
　　导师解疑
　　选好铺面 做旺生意
　　生活报记者 农芝
　　临街商铺太贵，成本太大，不少缺乏资金的创业者将目光瞄向租金相对便宜的小区商铺。新建起来的住宅小区，很多都配套建有一楼商铺，这些商铺相对低廉的租金和地处居民聚居地等特点，具有较大吸引力。但小区商铺也存在远离商业区、消费群相对固定等缺陷，这让创业者产生很多困惑，小区商铺如何经营？记者对南宁市多个小区的商铺进行走访调查时发现，小区商铺逐渐繁荣是一种发展趋势，但有人做得起来，有人却怨声载道。
　　创业者疑惑：
　　社区商铺有吸引力，但经营好不容易
　　“我想找小区商铺，你们能帮忙吗？”连日来，创业者吴先生多次找到记者，想找小区的商铺做生意。
　　吴先生说，原本打算做文化创意产品、礼品之类，但最近一段时间找铺面的经历让他改变了最初的想法。文化创意类产品对环境和商业氛围有一定的要求，但现在地段好一点的铺面转让费高得让人咋舌，租金也高得离谱。他从侧面跟一些商铺的经营者打探了一下经营状况，因为铺面租金成本太高挤占了利润空间，很多老板辛苦经营一个店，到头来每个月赚的还没有房东多。
　　因为合适做文化创意产品的店铺租金成本都相对太高，所以吴先生转而考虑做餐饮，民以食为天嘛，而且最近他在走访市场时发现，不少小区商铺的生意做得风生水起，“在小区做餐饮，应该做得起来。” 他走访多个小区了解到，现在小区商铺租金相对当街铺面和商业中心的商铺来说是很实惠的，而且小区人员相对集中，性价比很高。吴先生认为，人们生活节奏加快，时间越来越值钱，很多人放弃或被迫放弃在家自己煮饭，携家带口下餐馆的情况很普遍，所以在小区做餐馆最适合。
　　现在多种业态进入小区经营，有较好的商业氛围，但不知道真正做起来会怎样，会不会因为人流量不够而影响生意呢，小区商铺的消费者都是小区居民，局限性很强，如果小区居民没有在小区消费的习惯，那又该如何应对呢。吴先生顾虑重重。
　　记者调查：
　　同在小区商铺做生意，有人赚有人赔
　　其实，和吴先生一样对小区商铺“又爱又怕”的创业者有很多。小区商铺生意好不好做？为此，记者对南宁多个小区进行走访调查。
　　记者了解到，南宁市最近10年建成的楼盘小区，几乎都配套建有商铺，但商铺配比各有不同。有的小区有六七间商铺，有的小区商铺多达一二十间。按照目前的租赁市场情况来看，普通的小区商铺月租金每平方米从二三十元到七八十元不等，一些商业氛围比较浓厚的中高档小区商铺，月租金每平方米已达100元左右。小区商铺的经营业态也很丰富，便利店、水果店、菜铺、母婴店、服装店、修理店、美容美发按摩店等，应有尽有。小区商铺经营竞争也非常激烈。小区商铺的经营者，有的在竞争中独树一帜占领市场，也有不少人勉强维持经营，叫苦不迭。
　　记者在民族大道上一高档楼盘小区了解到，该小区拥有1500户，只有一个出入口，小区出入口旁一楼配套建有联排商铺六七间，铺面月租金每平米已经超过100元，这里目前经营有便利店、洗衣店等便民服务店。记者了解到，该小区业主的的消费能力普遍较强，这些商铺拥有较为稳定的消费群体，大多为业主提供上门服务。据了解，尽管租金相对较高，但商家表示仍然有较大盈利空间。而在青秀路的一个同档次的楼盘小区，商铺经营状况却大相径庭，不少小区商铺的经营者面对记者采访时都喊苦。该小区有2100多户，进出小区的东门、南门、西门两侧均设有商铺，小区商铺总数几十间。目前月租金每平方米150元左右。经营户向记者反映，受小区入住率、小区人流分散（有几个门进出）、小区商业氛围等多重因素的影响，生意并不好，虽然小区业主消费力较强，租金相对该地段的临街商铺来说也算便宜，但租金仍处在高位，所以很少盈利。商铺太多，客流不多，同类竞争比较激烈，很多商家进驻后不久就退出了。
　　在望州南路金桂花园小区、茶花园路南湖碧园小区、秀厢大道恒大新城小区，同样是做便利店经营，由于受小区商业氛围、小区人流量、附近商圈等因素限制，经营状况也有所不同。金桂花园小区由于只有一个出入口，而且仅有一家便利店，周围没有同类型经营点，因此该小区内经营的便利店生意非常红火。而秀厢大道恒大新城小区，由于附近有较大型的超市和菜市场，小区内商铺生意很受打击。
　　网友唠叨：
　　小区商铺只是功能补充，生意难做大
　　随着社区服务功能的逐步完善，小区居民也逐渐养成小事不出门的消费习惯，能在社区内解决的消费需求就在社区内解决，这为社区商铺经营提供基础和保障。记者在随机采访社区居民时，绝大部分受访的居民表示，如果小区商铺提供的服务令他们满意，他们愿意在小区内消费。
　　网友“人生如戏”说，是大社区就好，人多就容易做生意。但网友“涛声依旧”则认为，社区来来去去就这么多人，外面的人一般很少进小区商铺来消费，在小区里做生意，就是靠小区居民，除了便利店，还能做什么。对此，网友“夕阳老曾”说，社区小店只是小区功能的补充，最好的经营结果也只是养家糊口，很难做大。网友“玲儿”接过话茬说，在人多的小区里开个米店，对小区业主送货上门，同时做一间烧卤店，把小区业主吃饭吃肉的生意都做了，应该可以做大。 网友“我心永恒”说，在大的小区里做比较好，人多，但这个小区必须是远离菜市，周边配套不完善，否则生意也不好做。
　　网友 “夕阳老曾”始终坚持认为，小区商铺生意受到很多限制，做不大。对此，创业导师韦林夏在QQ群里和网友们谈了自己的看法，他认为，社区创业风险相对低，而一旦做起来，经营模式成熟可复制后，如果你的店遍布南宁几十个小区，就可以通过量变实现质变，同样可以把生意做大。
　　导师指点：
　　小区经营适合做刚需生意
　　小区商铺到底好不好做？优势在哪里？如何经营？对此，创业汇栏目创业导师韦林夏认为，小区商铺具有距离消费者最近，消费群体定位清晰和集中、流动慢，极易培养忠诚度及定向营销三大优势。社区人流低，适合做刚需生意，比如便利店、生鲜店等。
　　韦林夏认为，除了便利店、生鲜店，在小区也经常可以看见很多解决消费半径的业态。比如美容美发、康体按摩、牛奶屋、餐饮店等，有的居民消费者不愿走太远，一般会选择在小区内消费。还有与儿童有关的业态也比较常见，如各种兴趣班，午托班等。这些是比较适合在小区店铺经营的几种业态，创业者如果想在小区商铺做生意，可以往这些方向考虑。
　　但由于现在很多人都看好社区市场，因此小区商铺经营竞争也非常激烈。韦林夏说，创业者最好能避开竞争过于激烈的领域，开辟差异化的领域。他最近观察发现有人在小区里经营儿童乐园，摆个充气城堡，或者游泳池等，很多家长带着孩子玩，投入小，收益大。这就是差异化经营的产物，目前在南宁各小区还不是很普遍，仍有发展空间，而小区管理方应该也很欢迎这种项目的，因为这种项目在一定意义上能增加社区的娱乐配套服务。
　　韦林夏提醒，创业者在进入小区商铺开展经营之前，要先研究小区的人口和业态的平衡点，因为楼盘小区的商铺配比没有一个统一的标准，完全是开发商的定位问题，如果一个小区住户太少商铺太多，而且同类经营已经出现，就要慎重进入。比如要在小区经营快餐店、粉店，小区人口5000人以上，才有生存的空间。韦林夏认为，随着城市规模扩大，居民消费半径逐渐增大以后，社区商业会更加繁荣，小区商铺的商业价值仍有很多可以挖掘。
　　作者：农芝
本文来源：广西新闻网-当代生活报
责任编辑：王晓易_NE0011
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梁女士：投资的商铺至今是空壳 24万元难要回
来源：广西电视台
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