五证三书一表是浏阳每家每户论坛都有？还是一栋楼一起用？还是一个小区整体一个？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-07-24 05:01 标签： 浏阳每家每户论坛
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详解“三书一证一表收房
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收楼前要看“三书一表” 切忌“先收楼后验房”
&&去年，东莞共卖出7万余套住宅。临近年末，很多楼盘也到了时间，这意味着今年又有数万的业主收楼入住。然而，记者在采访时发现，目前收楼时存在很多陷阱，甚至品牌开发商的流程也难以透明化。针对目前收楼过程中的种种陷阱，有哪些事情业主需要特别注意？本报记者采访业内人士做了以下梳理，以供购房者参考。&&1 千万不要&先收楼再验房&&&正常的收楼流程，往往是先验房再签字收楼。不过，东莞开发商在实际操作中并非如此，有的开发商在收楼流程上则是采取先交钱填表、签文件，再验楼。很多业主对此并不清楚，容易吃亏。&&本报记者曾经报道过的位于南城总部基地的楼盘香树丽舍，在收楼现场告知业主的收楼流程是：业主身份确认-预收物业管理费-收楼资料签收-钥匙交接-业主验楼，为了吸引业主先签字，该公司还在现场准备了一些大米之类的赠品。此举引起部分业主的质疑，部分业主因此拒绝收楼。&&这种现象在市区其他楼盘也出现过，有些楼盘物业就此解释称，楼盘都是集中时间统一办理交楼，业主先签字缴费再验房的话可节省时间。&&业内人士提醒，&先收楼再验房&是霸王规定，遇到此类情况，业主可明确拒绝，提出要按照正常的流程进行房屋的收楼交接。如果非要先签字再收楼，业主可在每份签字的文件上注明未验房，以便验房时如出现情况可灵活处理。&&2 实际收楼时间过于滞后&&对于收楼时间，购房者早与开发商在商品房买卖合同中已经约定了收楼时间。但在实际中，却并不是所有开发商都能够严格按照约定时间交楼。工程施工进度影响，有的开发商提前交楼，反之，有的却迟迟未能交楼，少的推迟一两个月时间，甚至更长时间。&&今年，凤岗永江花园香溪业主与开发商签订合同约定到2 0 14年3月3 1日收楼，但因为竣工验收许可证的问题，一直未能收楼。直到8月1日，开发商才拿到许可证。延迟4个月交楼，业主欲向开发商讨违约金，不过双方却没有就赔偿情况达成一致意见。后来，还是政府部门介入才协调完毕。记者了解到，在东莞有的楼盘延迟交楼甚至长过一年时间，最后该楼盘的业主集体维权，走法律途径去声讨开发商。&&据了解，延迟收楼的原因有千千万万。对于延迟收楼，业主最为关心的则是赔偿问题，业内提醒应该按照合同办事，不能仅凭开发商说了算，比如有的开发商会擅自用物业费来抵扣赔偿款等。&&3 开发商无法提供验收合格等证书&&律师提醒购房者，收楼时应该向开发商要求看以下相关证书，简称&三书一证一表&。第一，竣工验收备案表；第二提供&三书&，即住宅质量保证书、住宅使用说明书和建筑工程质量认定书；第三，&一证&是指开发建设竣工综合验收合格证》，包括消防、环保验收合格证书等。&&然而记者在走访中就了解到，不少楼盘往往会在合同补充协议中约定，&该楼房验收合格即可交付使用，验收指的是该项目的建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位以及单位等五方共同验收合格即可交楼。&楼盘在未提供相应的证书时就让业主收楼。比如位于厚街汇景世纪双子公馆就在消防未取得验收合格的情况下，催业主收楼。&&在相关证书未办齐的情况下，开发商为何如此着急让业主收楼呢？业内人士称，很明显，开发商不想承担合同中规定的延迟收楼的赔偿金。&&需注意的是，如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万别签字收楼。因为按照法律规定，收楼了也就等于业主承认开发商的&质量瑕疵&，也认可这个降低交楼标准的行为。&&4 发现质量问题可拒收楼&&作为大宗商品，住宅质量自然至关重要。然后，不少业主在收楼过程中发现，很多房屋验收质量不过关，尤其是带发售的房子，装修与交付标准往往是货不对板。去年，位于东莞大道旁南城某楼盘的精装房在收楼时不少业主发现房间出现漏水、渗水、发霉等各种问题，至今依旧跟开发商就赔偿整改等问题纠缠不清。&&业内提醒，购房者有权拒绝产品质量存在问题的房屋，法律上规定开发商交付楼房是要符合双方约定的标准，如未达到交付条件，且具备使用功能损坏，购房者可以要求开发商修复，直至达到交付条件。&&遇到收楼的问题，业主们最关心的是如何维护自身的合法权益。对此，记者就一些热点问题咨询了东莞沃金律师事务所王强文律师以及东莞启明律师事务所易绍洪律师，他们从专业的角度解答业主们的疑问。&&问题1&&要收楼前，业主应该做哪些准备工作？&&业主在收楼前，应当注意及准备的工作主要为以下几点：&&首先，注意及时接收交楼通知书，这是收房的第一步，而且要注意交楼通知书上规定的交楼期限。一般，开发商在合同约定的交房期限前会向业主发出交楼通知书，并要求业主在规定的期限内前往办理交楼的手续。所以业主要安排好时间，在接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，可根据合同约定向开发商进行索赔，并按通知上约定的时间前往收房。&&如果业主有特殊情况不能如期到场收楼的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认，如果业主在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律上讲，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。&&其次，确定房屋是否达到交付条件，主要看该房屋是否已经拿到&三书一证一表&(前文已提及)。可以的话，业主约有经验的亲友或邀请验房师一起收楼。&&问题2&&遇到逾期以及非正常程序交楼，业主怎么办？&&即使遇到开发商存在逾期交楼的情况，业主也可以按照前述的收楼流程先办理收楼手续，对于逾期交楼造成的违约责任，可以在收楼完毕后，再根据合同约定向开发商进行索赔。&&如果开发商收楼的流程存在问题，例如存在本末倒置的情形，业主更要留心注意，切忌先签交楼资料后验房，如果开发商交付的房屋不符合合同或者法律规定的条件的话，业主再来反悔就很难了。&&对于该问题，业主可以在签合同时将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼资料里注明&房内情况未看&或&屋内情况未明&或&未验房&等字样，以增加自我保护力度。&&问题3&&收楼前物业要求签字缴费如何处理？&&根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。而且物业费是业主在收楼后按月支付。除非业主个人自愿，物业公司无权强制要求业主预交费用。&&问题4&&验房发现&小毛病&，如何处理？&&业主在验房时，如遇到房屋存在一些瑕疵问题但实际上不影响房屋的交付使用的情况，业主可对房屋存在的小毛病提出要求开发商在规定的期限内逐项予以修复或作出修复书面承诺，并做好书面记录。&&为了督促开发商的执行，还可以书面写明：若开发商不及时进行修复或者拖延修复的，业主可在收楼后自行或者委托他人进行修复，由此造成的损失由开发商承担赔偿责任。&&问题5&&收楼不合格，是否可以退房？整改期间要不要交物业管理费？签了收楼同意书，是否就不能再要求整改了？&&交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"&&因此，对于开发商交付使用的商品房，如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，业主可以要求解除合同和赔偿损失。不过还需依照有关规定经委托工程质量检测机构核验证实的，购房者才能退房。&&另外，根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。因此，如业主未收楼，开发商在整改期间的物业费应当由开发商承担；如业主已经签字收楼后，物业费就应当由业主承担，但是如果开发商拒绝整改或者拖延维修整改导致业主损失的，业主可要求开发商赔偿。
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