房贷换了五年了，贷款到期日2040年，原本收入高不打算提前还，每月还款额不影响家庭消费。
今年收入降低，若是收入继续这样降下去，恐怕每月还款额会影响家庭消费，想有闲钱提前一部分一部分换掉。
这种方式的贷款提前还款是否合算，提前还款的话我是降低月还款总额还是减少总贷款年限合算呢？
买这个房子时没有公积金，后来有了公积金，有什么办法能把公积金提出来现金。
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发表于：15-09-01 12:04
购房合同一年内提现，五年以后不建议提前还了！
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公积金政策
提前还房贷划算吗？三类人不适合提前还贷
　　贷款买房后，部分购房人由于种种原因想提前还清房贷，提前还房贷划算吗？什么人适合提前还贷？
　　什么人适合提前还贷？
　　1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。
　　&&2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。
　　&&3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
　　不宜提前还贷的三种情况
　　1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　2、期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　3、已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　融360房贷（fangdai123）建议大家如果有提前还房贷的打算，在签订购房合同之前最好先跟银行方进行沟通，提前还贷的时间、金额要求都要说清楚。此外，提前还房贷的方式也分很多种。可以选择一次性还清所有贷款，也可以选择偿还其中一部分，缩短自己的还款期限，还可以偿还一部分，但贷款期限不变，减少每月还款额等。
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评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
买房贷款，会有购房人选择提前还款，但并不是每个人都适合房贷提前还款，那么哪些情况不适合提前还款呢？提前还款流程是什么？ 1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折...
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　　在买房子的时候很多人会选择贷款，那么贷款30年提前还吃亏吗？你在平时都注意了吗？下面小编就给大家具体的说说，让你知道还贷款的流程，还有就是在贷款的时候怎么选择时间长短呢？
　　贷款30年提前还吃亏吗
　　提前还吃不吃亏要分情况去看，小编分几种情况给大家介绍下，这样我们可以根据自己的实际情况确定是否提前还款。
　　1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算。
　　2、如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款。
　　3、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还。
　　当然提前还贷一定还要注意这些问题：
　　1、银行提前还贷的时间有所差异。一般银行都需要还款一年后才可申请该业务。
　　2、提前还贷有的银行需要支付违约金，有的银行不需要。如果违约金高昂的话，还是算了吧。
　　3、还完房贷一定要跟银行的工作人员一起去不动产办理解押，不然你的房子还在抵押状态，无法办理交易过户。
　　贷款提前还贷手续流程：
　　根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期；
　　然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上；
　　银行自动扣收；
　　各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。
　　部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：
　　减少每月还款额，还款期限不变；
　　缩短还款期限,每月还款额不变；《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。
　　贷款时怎么选合适的贷款年限？
　　1、每月家庭收入，减去开支后，留下必要的储备资金（买车的、看病的、旅游的、
　　人情礼节的），每个月看看有多少可以用于投资理财，如果你找不到高于期望值高于4.11%的理财项目，那么这些钱可以都用来还贷款，根据这个反向选年限。但是，比如你会炒股期货，虽然不稳定，但是整体期望值在4.11%以上，那么选择贷款年限越长越好，你可以跑赢银行贷款利率。
　　2、月供不要超过月收入的50%，可以的话，尽量控制在30%以内，否则将降低生活质量。
　　3、贷款人的年龄影响着贷款年限，超过40岁银行一般不会同意给贷30年。
　　4、商贷有提前还款的业务，在贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款，每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍（银行不同可能会有细微的差别），提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息。这样的话，经济条件差的时候可以先选择30年贷款，后期经济条件好了，手里存个十来万，可以再选择提前还贷。
Android版下载房贷提前还要收违约金？这三种人不适合提前还款！
房贷提前还要收违约金？这三种人不适合提前还款！
“提前还贷”算得上是大家买房中最常遇到的问题了，因为买房时倒没有想那么多，当自己手头钱充裕的时候，还是希望提前还贷以减轻以后的压力。需要注意的是，并不是所有人都适合提前还款，有几个关键问题很多人还不了解。
提前还贷对还款时间和还款额度有要求
提前还贷不是想申请就能申请，有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷，有的要求半年。有的还规定了还款额度，比如是1万元的整数倍，有的甚至还要求了还款次数，一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金贷款也有类似的规定，有的要求还贷满一年可以申请提前还贷，要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金贷款本息，有的甚至要求1年的贷款本息，每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求，最好在买房之前就了解清楚。
提前还款要收违约金
除了还款时间和还款额，有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金，因为提前还贷意味着交给银行的利息少了，银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。
一般银行收取违约金的方式有两种
一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。
二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。
由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧，一二线城市有银行为缓解住房贷款余额，要求支持房贷客户提前还款，甚至会对违约金给予减免**，对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。
提前还款后，剩余贷款可能享受不到利率**
通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。
缩短贷款年限相对更能节省利息，但是这样一来，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同，银行会重新审核购房人贷款资质，并且会按照最新的贷款利率政策执行，不能享受当初的低利率**。今年银行信贷政策收紧，不少城市银行贷款利率**幅度骤减，如果想通过缩短贷款年限申请提前还贷，以前享受的是8.5折**，现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的贷款人如果在还款期间出现过征信问题，也有可能会被提高贷款利率，这一点一定要注意！
哪些人是不建议提前还款的呢？
1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)
截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率**，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。
相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣**最高的汇丰银行为例。
如果一次全部还完：
1-2年之内提前还款，银行将收取本金的2%人民币(最低20000元)作为违约金;
2-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币(最低10000元)作为违约金;
3年之后，无违约金。
仅部分还款：
1-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金(最低4000元)。
2年之后，无违约金。
2、等额本金还款期已过1/3的
等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
3、等额本息还款已到中期的
等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。