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上海宝房通河物业管理有限公司
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（2007）沪二中民二（民）终字第890号
――上海市第二中级人民法院()
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）沪二中民二（民）终字第890号
上诉人（原审被告）程华东。
委托代理人梅桂云。
委托代理人徐金荣。
被上诉人（原审原告）上海乾溪物业管理有限公司。
法定代表人王克文，总经理。
委托代理人岑志强，该公司小区经理。
委托代理人苗金萍，上海市银星律师事务所律师。
上诉人程华东因物业管理合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2007)宝民一(民)初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年、2005年、2007年上海乾溪物业管理有限公司与上海乾溪置业总公司签订前期物业管理服务合同，约定由上海乾溪物业管理有限公司对程华东居住的小区进行前期物业管理。物业管理费按物价局核定的收费标准收取，逾期交纳可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。程华东于日进户确认宝山区环镇北路X弄X号X室房屋（面积110.15平方米），程华东于日与上海乾溪置业总公司签订住宅使用公约，程华东同意由上海乾溪置业总公司指定（委托）的物业管理公司进行物业管理服务，并按时交纳物业管理费用，业主委员会成立并经业主大会（业主代表大会）通过的业主公约生效后,使用公约自然终止。根据宝山区物价局核定的收费标准，程华东从2001年至2005年9月每月物业管理费每平方米0.40元、保洁费0.05元、保安费0.25元、设备运行费0.15元、维修费0.06元，计每月物业管理费为82.50元。2005年10月起物业管理费统一为每月每平方米0.725元。自2002年4月起至今程华东未付物业管理费用，期间上海乾溪物业管理有限公司在2005年12月和2006年12月二次以信函方法向程华东催交未果，故向原审法院提起诉讼，要求程华东支付物业管理费人民币4,959.60元及滞纳金4,959.60元。
原审法院认为，上海乾溪物业管理有限公司与房产商签订的前期物业管理合同约定由上海乾溪物业管理有限公司对程华东居住的小区进行物业管理服务，程华东入住时也与房产商签订住宅使用公约，故上海乾溪物业管理有限公司对程华东的物业进行了管理服务，程华东理应支付物业管理服务费用，现程华东未履行支付相关费用的义务，应承担民事责任。本案中程华东对逾期付款的违约责任己作确认，现程华东违约应承担违约责任。程华东未交费期间，上海乾溪物业管理有限公司在2005年12月和2006年12月二次以信函方法向程华东催交，应认为诉讼时效中断，但上海乾溪物业管理有限公司在2002年4月至2003年12月期间的民事权利，已超过诉讼时效，依法不予保护。原审法院据此判决如下：一、程华东于本判决生效后十日内向上海乾溪物业管理有限公司支付自2004年1月起至2007年1月止的物业管理费用人民币3,009.30元；二、程华东于本判决生效后十日内向上海乾溪物业管理有限公司支付滞纳金人民币3,009.30元。
原审法院判决后，程华东不服，向本院提出上诉称：根据国家的法律法规规定，上海乾溪物业管理有限公司没有资格提起本案诉讼，因为系争小区业主委员会成立后，上海乾溪物业管理有限公司服务小区的各项条约自然废除，2007年乾溪置业总公司与上海乾溪物业管理有限公司签订小区的服务合同未经乾泽园小区业主大会通过，属无效合同。上海乾溪物业管理有限公司在制定小区的物业管理费中违反国家的法律法规，弄虚作假擅自提高和调整物业费。当时签订房屋买卖合同时，与开发商曾口头约定每平方米收取0.60元的物业管理费，物业公司无权核定物业管理费的收费价格。在国务院的《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》中均未对滞纳金作出明确规定，自己也没有过错，不应当承担物业管理费的滞纳金。自己只同意按照每平方米0.60元的标准支付诉讼时效内的物业管理费，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。
上海乾溪物业管理有限公司辩称，开发商与上诉人之间是否有口头合同，自己不清楚，己公司没有向上诉人承诺按照每平方米0.60元的标准收取物业管理费。己公司一直按照物价局核定的标准收取物业管理费，在上诉人入户时，在《入户须知》中告知对方。而且在2005年10月又降低了物业管理费的收费标准。程华东一直未交物业管理费，应按照前期物业管理合同的约定支付滞纳金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理费用。现上海乾溪物业管理有限公司已依据合同提供了物业管理服务，业主程华东应依约缴纳物业管理费。虽然上诉人程华东上诉称业主委员会已成立，但小区业主委员会并未委托其他物业管理公司对该小区进行管理，而且上海乾溪物业管理有限公司一直对系争小区进行物业管理，上海乾溪物业管理有限公司服务小区的各项条约并非自然废除。上诉人虽称与房屋开发商对于物业管理费的收取标准有口头约定，但一方面其对于口头约定无证据证明，另一方面该约定系另一合同关系，并不能对抗物业管理公司依据前期物业管理合同向其主张支付物业管理费的诉请。现上海乾溪物业管理有限公司主张的物业管理费标准亦在物价局核定的范围之内，其诉请可予以支持，上诉人对物价局的核定有异议可向有关部门反映，通过正当途径解决，故原审法院判决程华东向上海乾溪物业管理有限公司支付诉讼时效内的物业管理费3009.30元，并无不当，本院予以维持。二审审理中，被上诉人上海乾溪物业管理有限公司公司自愿放弃追究程华东缴纳滞纳金的责任，系其对自己权利的处分，与法无悖，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2007）宝民一（民）初字第740号民事判决第一项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2007）宝民一（民）初字第740号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币814元，由上诉人程华东负担人民币314元，由被上诉人上海乾溪物业管理有限公司负担人民币500元。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　　王泳雷
代理审判员　　彭　辰
代理审判员　　刘建颖
二○○七年五月十日
书　记　员　　邱静静
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2014年上海市物业管理优秀项目经理名单
2014年上海市物业管理优秀项目经理名单（排名不分先后）
序号& & & & 区县& & & & 姓名& & & & 项目& & & & 单位
1& & & & 宝山区& & & & 高建菊& & & & 宝山生活广场& & & & 上海景瑞物业管理有限公司
2& & & & 宝山区& & & & 郭双玲& & & & 万升家园& & & & 上海宝月物业管理有限责任公司
3& & & & 宝山区& & & & 金涛& & & & 康桥水都& & & & 浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司
4& & & & 宝山区& & & & 孙燕& & & & 上海市第三人民医院& & & & 上海益中亘泰物业管理有限公司
5& & & & 宝山区& & & & 陶红& & & & 宝莲湖景园& & & & 上海宝月物业管理有限责任公司
6& & & & 宝山区& & & & 徐勇& & & & 乾静园& & & & 上海乾溪物业管理有限公司
7& & & & 宝山区& & & & 殷玲萍& & & & 复地.中环天地& & & & 上海高地物业管理有限公司
8& & & & 宝山区& & & & 赵伟& & & & 宝山区区级机关大楼& & & & 上海宝山陆家嘴物业管理有限公司
9& & & & 崇明县& & & & 徐艳& & & & 崇明县行政服务中心& & & & 上海锦宾物业管理有限公司
10& & & & 崇明县& & & & 张森& & & & 广安苑& & & & 崇明县云峰物业管理公司
11& & & & 虹口区& & & & 曹勇康& & & & 景明花园& & & & 上海虹达物业管理有限公司
12& & & & 虹口区& & & & 陈富兴& & & & 邮电二村& & & & 上海德律风物业有限公司
13& & & & 虹口区& & & & 龚舜琳& & & & 上海财经大学中山北一路校区& & & & 上海生乐物业管理有限公司
14& & & & 虹口区& & & & 龚馨萼& & & & 海鸥商务大厦& & & & 上海公惠置业有限公司
15& & & & 虹口区& & & & 黄莺& & & & 花园城& & & & 上海景瑞物业管理有限公司
16& & & & 虹口区& & & & 陆敏华& & & & 上海建工大厦& & & & 上海振新物业管理有限公司
17& & & & 虹口区& & & & 王金生& & & & 虹口商城& & & & 上海东川物业管理有限公司
18& & & & 黄浦区& & & & 胡骏华& & & & 上海世博城市最佳实践区& & & & 上海浦江物业有限公司
19& & & & 黄浦区& & & & 蒋旻& & & & 罗斯福公馆& & & & 上海外滩物业有限公司
20& & & & 黄浦区& & & & 潘晓莉& & & & 老西门新苑& & & & 中信泰富（上海）物业管理有限公司
21& & & & 黄浦区& & & & 钱文浩& & & & 上海电气（集团）办公楼& & & & 上海晟新物业经营管理有限公司
22& & & & 黄浦区& & & & 石伟& & & & 东银大厦& & & & 上海盛宇物业经营服务有限公司
23& & & & 黄浦区& & & & 俞跃明& & & & 六角大楼& & & & 上海六角物业管理有限公司
24& & & & 黄浦区& & & & 朱嘉仁& & & & 明天广场& & & & 上海盛宇物业经营服务有限公司
25& & & & 嘉定区& & & & 陆亿敏& & & & 嘉华山庄、嘉怡别墅& & & & 上海海鸿福船物业管理有限公司
26& & & & 嘉定区& & & & 张跃进& & & & 幸福港& & & & 上海景瑞物业管理有限公司
27& & & & 金山区& & & & 龚之杰& & & & 复地金石湾& & & & 上海高地物业管理有限公司
28& & & & 静安区& & & & 陈亦军& & & & 华山公寓& & & & 上海雄华置业有限公司
29& & & & 静安区& & & & 许前挺& & & & 中共二大会址纪念馆& & & & 上海科瑞物业管理有限公司
30& & & & 卢湾区& & & & 丁越芳& & & & 复兴佳苑& & & & 上海复欣物业管理发展有限公司
31& & & & 卢湾区& & & & 史敏& & & & 新家坡园景苑& & & & 上海同涞物业管理有限公司
32& & & & 卢湾区& & & & 苏利年& & & & 黄浦区卢湾一中心小学& & & & 上海科瑞物业管理发展有限公司
33& & & & 卢湾区& & & & 周建成& & & & 申能国际大厦& & & & 上海申能物业管理有限公司
34& & & & 闵行区& & & & 毕信德& & & & 浦江瑞和城& & & & 上海欣赛物业管理服务有限公司
35& & & & 闵行区& & & & 陈亮& & & & 光明乳业办公楼& & & & 上海强生物业有限公司
36& & & & 闵行区& & & & 黄永华& & & & 丽都城.假日景苑& & & & 上海闵碧物业物业管理有限公司
37& & & & 闵行区& & & & 马秀明& & & & 富林苑& & & & 上海莘旺物业管理有限公司
38& & & & 闵行区& & & & 钱静& & & & 锦梅馨苑& & & & 上海协沁物业管理有限公司
39& & & & 闵行区& & & & 秦良& & & & 重机管理处& & & & 上海紫泰物业管理有限公司
40& & & & 闵行区& & & & 沙一飞& & & & 欧风花都& & & & 上海农工商旺都物业管理有限公司
41& & & & 闵行区& & & & 沈思佳& & & & 华师大闵行实验ABCD楼& & & & 上海生乐物业管理有限公司
42& & & & 闵行区& & & & 唐晓清& & & & 春申万科城& & & & 上海万科物业服务有限公司
43& & & & 闵行区& & & & 徐继华& & & & 江南星城二期& & & & 上海中星集团申城物业有限公司
44& & & & 闵行区& & & & 许惠利& & & & 复地浦江商务中心& & & & 上海高地物业管理有限公司
45& & & & 闵行区& & & & 叶敏& & & & 中房森林别墅小区& & & & 上海悦华物业管理有限公司
46& & & & 闵行区& & & & 张传武& & & & 古美现代服务中心& & & & 上海禾泰物业管理有限公司
47& & & & 闵行区& & & & 张伟& & & & 汇秀景苑& & & & 上海申能物业管理有限公司
48& & & & 闵行区& & & & 朱亮& & & & 中航商发管理处& & & & 上海紫泰物业管理有限公司
49& & & & 闵行区& & & & 朱玲芳& & & & 爱博四村& & & & 上海欣赛物业管理服务有限公司
50& & & & 闵行区& & & & 朱晓峰& & & & 春申文化广场& & & & 上海上勤物业管理有限公司
51& & & & 浦东& & & & 蔡荣祥& & & & 大唐国际公寓& & & & 上海同涞物业管理有限公司
52& & & & 浦东& & & & 曹丽群& & & & 金桥都市花园& & & & 上海畅苑物业管理有限公司
53& & & & 浦东& & & & 陈国平& & & & 陆家嘴中央公寓& & & & 上海陆家嘴物业管理有限公司
54& & & & 浦东& & & & 陈惠& & & & 高桥一村& & & & 上海浦东高桥物业发展公司
55& & & & 浦东& & & & 陈雄华& & & & 临港办公中心& & & & 上海上勤物业管理有限公司
56& & & & 浦东& & & & 陈远芝& & & & 东郊华庭& & & & 上海芸绮物业管理有限公司
57& & & & 浦东& & & & 陈志昂& & & & 张江创新园& & & & 上海东湖物业管理有限公司
58& & & & 浦东& & & & 程扬& & & & 南郊中华园& & & & 上海古北物业管理有限公司
59& & & & 浦东& & & & 储明弟& & & & 华钜御庭& & & & 上海鑫源物业经营管理有限公司
60& & & & 浦东& & & & 丁毅宏& & & & 中科院上海浦东科技园& & & & 上海百联物业管理有限公司
61& & & & 浦东& & & & 杜德勇& & & & 上南花城& & & & 上海锐翔上房物业管理有限公司
62& & & & 浦东& & & & 龚爱萍& & & & 浦煤新村& & & & 上海浦东高桥物业发展公司
63& & & & 浦东& & & & 顾伟平& & & & 浦江园区& & & & 上海漕河泾开发区物业管理有限公司
64& & & & 浦东& & & & 李运世& & & & 中国民生银行大厦& & & & 民生（北京）物业管理有限公司
65& & & & 浦东& & & & 陆宴宏& & & & 国际华城& & & & 上海浦东房地产集团物业管理有限公司
66& & & & 浦东& & & & 邱伟明& & & & 创新之家& & & & 上海新张江物业管理有限公司
67& & & & 浦东& & & & 沈夏泉& & & & 南二小区& & & & 上海畅苑物业管理有限公司
68& & & & 浦东& & & & 苏美萍& & & & 集电港北大& & & & 上海新张江物业管理有限公司
69& & & & 浦东& & & & 汪国伟& & & & 复旦大学管理处& & & & 上海紫泰物业管理有限公司
70& & & & 浦东& & & & 王舒依& & & & 香榭丽花园& & & & 上海浦东房地产集团物业管理有限公司
71& & & & 浦东& & & & 王薛君& & & & 众城大厦& & & & 上海同涞物业管理有限公司
72& & & & 浦东& & & & 张亮& & & & 汇锦城三期& & & & 狮城怡安（上海）物业管理有限公司
73& & & & 浦东& & & & 张龙庆& & & & 盛世年华花园& & & & 上海浦东房地产集团物业管理有限公司
74& & & & 浦东& & & & 郑承章& & & & 世博行政中心& & & & 上海市世博会有限公司
75& & & & 浦东& & & & 周三妹& & & & 仁济医院& & & & 上海益中亘泰物业管理有限公司
76& & & & 浦东& & & & 周芸薇& & & & 临港新元社区& & & & 上海申能物业管理有限公司
77& & & & 浦东& & & & 朱兴龙& & & & 上海世博展览馆& & & & 上海浦江物业有限公司
78& & & & 普陀区& & & & 杜俊& & & & 绿地世纪花园& & & & 上海科瑞物业管理发展有限公司
79& & & & 普陀区& & & & 胡忠& & & & 沙田新苑& & & & 上海沙田物业管理有限公司
80& & & & 普陀区& & & & 黄浩& & & & 馨越公寓& & & & 上海中星集团申城物业有限公司
81& & & & 普陀区& & & & 桑成红& & & & 阳光新世纪花园& & & & 上海阳光投资（集团）物业管理有限公司
82& & & & 普陀区& & & & 詹家庆& & & & 星月蓝湾B区& & & & 上海农工商旺都物业管理有限公司
83& & & & 普陀区& & & & 张学军& & & & 秋月枫舍一期& & & & 上海沙田物业管理有限公司
84& & & & 普陀区& & & & 郑宏& & & & 绿地同创大厦& & & & 上海科瑞物业管理发展有限公司
85& & & & 普陀区& & & & 周玲玲& & & & 中远两湾城& & & & 上海中远物业管理发展有限公司
86& & & & 普陀区& & & & 朱昌毓& & & & 星月蓝湾C区& & & & 上海农工商旺都物业管理有限公司
87& & & & 青浦区& & & & 陈晨& & & & 富力桃园& & & & 广州天力物业发展有限公司上海分公司
88& & & & 青浦区& & & & 盛文勇& & & & 青浦党校& & & & 上海上勤物业管理有限公司
89& & & & 青浦区& & & & 吴发生& & & & 西郊古北国际别墅& & & & 上海古北物业管理有限公司
90& & & & 青浦区& & & & 徐雪莲& & & & 青浦财政局、税务局办公楼& & & & 上海申勤物业管理服务有限公司
91& & & & 青浦区& & & & 周飞龙& & & & 青筑雅苑& & & & 上海东渡物业管理有限责任公司
92& & & & 松江区& & & & 陈岭& & & & 阳光康复中心& & & & 上海陆家嘴物业管理有限公司
93& & & & 松江区& & & & 顾大为& & & & 上海市食品药品监督管理局大楼& & & & 上海孜诚置业有限公司
94& & & & 松江区& & & & 金伟华& & & & 保利十二橡树庄园& & & & 保利物业管理有限公司上海分公司
95& & & & 松江区& & & & 李彪& & & & 松江工业区管委会大楼& & & & 上海孜诚置业有限公司
96& & & & 松江区& & & & 陆向阳& & & & 建设花园& & & & 上海松开物业管理有限公司
97& & & & 松江区& & & & 佘必熙& & & & 美丽星城& & & & 上海海尚物业管理有限公司
98& & & & 松江区& & & & 沈棠根& & & & 松江区九亭第三小学& & & & 上海逸思曼企业管理服务有限公司
99& & & & 松江区& & & & 王梅& & & & 工商松江分局大楼& & & & 上海孜诚置业有限公司
100& & & & 松江区& & & & 薛洪权& & & & 南九峰小区& & & & 上海孜诚置业有限公司
101& & & & 松江区& & & & 颜毅& & & & 辰山植物园& & & & 上海明华物业管理有限公司
102& & & & 松江区& & & & 叶佳清& & & & 万科白马花园& & & & 上海万科物业服务有限公司
103& & & & 徐汇区& & & & 陈建立& & & & 丝庐花语& & & & 上海现代金晨物业管理有限公司
104& & & & 徐汇区& & & & 傅仁福& & & & 馨宁公寓& & & & 上海中星集团申城物业有限公司
105& & & & 徐汇区& & & & 顾智勇& & & & 嘉汇广场& & & & 上海采林物业管理有限公司
106& & & & 徐汇区& & & & 胡冲萍& & & & 龙兆苑& & & & 上海振新物业管理有限公司
107& & & & 徐汇区& & & & 胡惠娣& & & & 上海师范大学徐汇校区& & & & 上海生乐物业管理有限公司
108& & & & 徐汇区& & & & 刘义& & & & 永福物业第六小区& & & & 上海永福物业有限公司
109& & & & 徐汇区& & & & 马娴静& & & & 上海社科院& & & & 上海东湖物业管理有限公司
110& & & & 徐汇区& & & & 邵国华& & & & 华泾镇生活广场& & & & 上海申勤物业管理服务有限公司
111& & & & 徐汇区& & & & 孙宏明& & & & 华鑫科技园& & & & 上海华鑫物业管理顾问有限公司
112& & & & 徐汇区& & & & 孙晔& & & & 飞雕国际大厦& & & & 狮城怡安（上海）物业管理有限公司
113& & & & 徐汇区& & & & 汤兴荣& & & & 汇景苑& & & & 上海同涞物业管理有限公司
114& & & & 徐汇区& & & & 王晖& & & & 交大物业管理处& & & & 上海莘闵物业发展有限公司
115& & & & 徐汇区& & & & 吴益民& & & & 永福物业第三小区& & & & 上海永福物业有限公司
116& & & & 徐汇区& & & & 徐斌& & & & 星联科研大厦& & & & 上海漕河泾开发区物业管理有限公司
117& & & & 徐汇区& & & & 杨惠荣& & & & 上师大新村& & & & 上海生乐物业管理有限公司
118& & & & 徐汇区& & & & 杨智伟& & & & 东方巴黎霞飞苑& & & & 上海东湖物业管理有限公司
119& & & & 徐汇区& & & & 姚艳晨& & & & 腾讯项目& & & & 上海漕河泾开发区物业管理有限公司
120& & & & 徐汇区& & & & 俞建荣& & & & 新漕河泾国际商务中心& & & & 上海漕河泾开发区物业管理有限公司
121& & & & 徐汇区& & & & 战小云& & & & 浦北路268号大楼& & & & 上海复欣物业管理发展有限公司
122& & & & 徐汇区& & & & 张婕& & & & 电气集团办公楼& & & & 上海陆家嘴物业管理有限公司
123& & & & 徐汇区& & & & 朱卫兵& & & & 光启文化广场& & & & 狮城怡安（上海）物业管理有限公司
124& & & & 杨浦区& & & & 蔡文娟& & & & 浣纱小区& & & & 上海海鸿福船物业管理有限公司
125& & & & 杨浦区& & & & 陈骆& & & & 星云苑& & & & 上海中星集团申城物业有限公司
126& & & & 杨浦区& & & & 高欣& & & & 同济大厦A楼& & & & 上海同济物业管理有限公司
127& & & & 杨浦区& & & & 李敏& & & & 延吉新村街道办事处& & & & 上海延吉物业管理有限公司
128& & & & 杨浦区& & & & 刘笑萍& & & & 中国（上海）创业者公共实训基地& & & & 上海延吉物业管理有限公司
129& & & & 杨浦区& & & & 罗永军& & & & 文化花园& & & & 上海文化银湾物业管理有限公司
130& & & & 杨浦区& & & & 牟春青& & & & 泰宝华庭& & & & 上海中远物业管理发展有限公司
131& & & & 杨浦区& & & & 邵锋& & & & 上海百联又一城购物中心& & & & 上海百联物业管理有限公司
132& & & & 杨浦区& & & & 沈昑昑& & & & 东码头园区& & & & 上海申江怡徳投资经营管理有限公司
133& & & & 杨浦区& & & & 宋超伦& & & & 上海电力学院杨浦校区& & & & 上海东方大学城物业管理有限公司
134& & & & 杨浦区& & & & 张玲& & & & 五角丰达商务广场二期& & & & 上海申能物业管理有限公司
135& & & & 杨浦区& & & & 朱峰& & & & 江浦路街道办事处& & & & 上海延吉物业管理有限公司
136& & & & 闸北区& & & & 李爱玲& & & & H671园区& & & & 上海纺织物业经营管理有限公司
137& & & & 闸北区& & & & 潘祥美& & & & 复元坊& & & & 上海华欣物业管理有限公司
138& & & & 闸北区& & & & 钱慧& & & & 祥腾财富广场& & & & 上海新市北企业管理服务有限公司
139& & & & 闸北区& & & & 任骏峰& & & & 中国人才市场& & & & 上海上勤物业管理有限公司
140& & & & 闸北区& & & & 沈孟根& & & & 阳城世家苑& & & & 大华集团上海物业管理有限公司
141& & & & 闸北区& & & & 陶奕梅& & & & 宝华国际广场& & & & 上海安荣物业管理服务有限公司
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向先进人物学习，致敬。
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