农村房屋买卖合同的效力认定
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&&&&【案情】&&&&1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。&&&&【分歧】&&&&本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。&&&&【评析】&&&&1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。&&&&&&&&&&&但是，日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”&&&&2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。&&&&最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。&&&&1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。&&&&物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，&&&&另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。&&&&３.认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。&&&&（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
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合同引发什么纠纷 法院如何裁定仲裁协议
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4月7日，赤峰市中级人民法院以仲裁机构约定不明确为由裁定确认一起商品房买卖合同发生纠纷案件中所涉及的仲裁协议无效。
2009年12月，高某因赤峰市某房公司楼房未按时交付使用，将该公司诉至赤峰市敖汉旗人民法院。法院立案后，该房地产开发有限公司以签订商品房买卖合同时，双方有仲裁协议为由提出抗辩，并向赤峰市中级人民法院起诉要求确认仲裁协议效力，敖汉旗人民法院遂依法裁定中止诉讼。
赤峰市中级人民法院立案后经审理查明，2007年9月，高某与赤峰市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买由该公司在敖汉旗新惠镇开发的银河花城住宅小区楼房，双方签订了合同，约定赤峰市某房地产开发公司在日前将房屋交付高某使用，但是，该公司未能按时交付，而是在同年12月29日才将房屋交付。
法院认为，该房地产开发公司与高某签订商品房买卖合同时，双方约定合同在履行过程中发生的争议提交敖汉旗仲裁委员会仲裁，但是，敖汉旗仲裁委员会这个部门并不存在，赤峰市仲裁委员会在敖汉旗下设的办事处并非敖汉旗仲裁委员会，故对仲裁委员会约定不明确，当事人又不能达成。法院依法作出终审裁定：赤峰某房地产开发公司与高某签订的商品房买卖合同中的仲裁协议无效。至此，高某可以通过法院起诉对方。
敖汉旗人民法院民事审判一庭庭长姜向文：《中华人民共和国仲裁法》规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的和其他财产权益纠纷可以仲裁，由仲裁机构组织双方达成仲裁协议。所谓仲裁协议，是指双方当事人在自愿、协商、平等互利的基础之上将他们之间已经发生或者可能发生的争议提交仲裁解决的书面文件，是申请仲裁的必备材料。本案中，双方所达成的“提交敖汉旗仲裁委员会仲裁”即为双方所达成的仲裁协议。《中华人民共和国仲裁法》第18条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议;达不成补充协议的，仲裁协议无效;第20条规定：当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。本案中正是因为双方所达成的仲裁协议中约定仲裁机构不明确而违反了以上规定，故被法院依法裁定确认无效。
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房屋买卖有纠纷选择仲裁更方便
近年来，随着我市房地产市场的发展，房屋买卖方面的纠纷越来越多，在关系到群众生活住行方面的纠纷中，最让当事人头痛的就是久拖不决，并为此耗费大量的时间和金钱。因此，寻找一种快捷有效的纠纷解决机制就变得尤为重要。仲裁作为解决纠纷的途径之一，在处理房屋买卖合同纠纷方面的优势越来越得到认可。　　　　自由灵活，不受限制　　
仲裁和诉讼很大的不同在于，诉讼实行地域管辖和级别管辖，而仲裁管辖没有级别和地域限制，且受理案件不受案件标的、性质及当事人地域的限制，只要双方当事人在合同中约定了仲裁条款或纠纷发生后达成仲裁协议，即可将纠纷提交约定的仲裁机构处理。　　
房屋买卖纠纷中，无论房屋位于哪个县区，甚至是位于外地，当事人都可以选择蚌埠仲裁委。在仲裁过程中，当事人可以自主选择仲裁员、约定仲裁的期限以及是否开庭审理、是否公开审理等等，还可以要求仲裁庭放宽一定期限以便更好收集利于自己的证据。自己买的房子发生纠纷，当然要选择适合自己的纠纷解决方式。　　　　专业权威，心服口服　　
房产行业是专业性较强的一个行业，根据《中华人民共和国仲裁法》第十三条的规定，仲裁员应当从事仲裁、律师、审判等法律相关工作至少八年以上，或者是从事法律、经济等研究和教育工作，具有高级职称的，或者是其他具有同等专业水平和行业管理经验的人员。仲裁员们精通法律规定，也熟知行业惯例，具有丰富的实际经验，审理更加切合实际、灵活变通、符合情理，充分体现了理论与实践的良好结合，保证作出的裁决更贴近当事人，更能被认可。　　　　省钱省时，一裁终局　　
仲裁分为普通、简易和速裁三种程序，当事人可以根据情况约定缩短举证期限，快速解决纠纷。仲裁裁决是一裁终局，裁决作出之日即生效，与法院判决具有同等效力。如果当事人不履行裁决，另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。仲裁裁决的执行机关是财产所在地或被执行人所在地的中级人民法院。　　
房屋合同关系人民生活，发生纠纷往往给买房者带来众多烦恼。仲裁作为一种更为快捷的解决方式很好地解决了这个问题。同时蚌埠仲裁委在一年之内两次降低了收费标准，也为当事人节省了解决纠纷的成本。　　
蚌埠仲裁委员会提示，在签订房屋买卖合同时，应在合同中明确约定双方当事人发生纠纷应提交蚌埠仲裁委仲裁。学会运用仲裁来快速解决纠纷，更加方便、及时地维护自身的合法权益。　　(蚌埠仲裁委员会微信：bbzcwa)&
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房屋买卖合同签订后出卖人拒不履行物权转移登记义务怎么办？
作者：蒙绍龙&&发布时间： 08:48:22&&&&经常有人提到：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖人将属其个人所有的房屋交给买受人使用，买受人也交清房款后，出卖人拒不履行物权转移登记义务，也就是说，出卖人拒不协助办理房屋过户手续，买受人该怎么办？&&&&对于这个问题，有的观点认为，买受人应当向人民法院提起合同有效确认之诉，然后凭着合同有效确认之诉的生效判决直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续或向人民法院申请强制执行。另一种观点认为，买受人应当向人民法院提出起诉，请求判令出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务，然后凭着生效的判决直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记续或向人民法院申请强制执行。&&&&笔者认为，《中华人民共和国合同法》笫五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的所有权的义务。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条笫一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。&&&&根据上述规定，尽管出卖人是无权处分也好，有权处分也罢（上述案情表明，出卖人为有权处分），上述买卖合同是有效的，买受人仅向人民法院提出起诉，请求判令出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务，人民法院对合同效力也应主动进行审理，并在判决书的“本院认为”&部分确认合同的效力。在判决主文中判决：出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务。&之后,买受人持生效的判决书可以直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续或向人民法院申请强制执行。&&&&有的担心,&人民法院仅判决出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务,&当买受人持生效的判决书直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续时,&房产部门会认为判决书没有判决确认房屋归属买受人所有而不予办理。这点不必当心,&判决主文中的“出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务”&实际上就是判决房屋归属买受人所有了,&不然为何要判决“出卖人履行向买受人转移房屋所有权的义务”&呢？这点房产部门是不会误解的。&&&&上述笫一种观点是实务界以及房产、国土资源部门原来常用的做法。&原来无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，人民法院都判决合同无效，因此，上述笫一种观点在当时是正确的。&但上述规定实施后,&无权处分也好，有权处分也罢，人民法院都判决买卖合同有效。此后，当出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权时,&人民法院判决该买卖合同有效后,&买受人持生效的判决书直接向房产部门申请办理房屋所有权变更登记手续,&房产部门也给予办理了,&那是大错特错了。因为&实际上，出卖人是出卖了第三人的房屋,&而房产部门却将第三人的房屋所有权转移给买受人了，哪还有不错的呢？上述规定实施后，房产部门不得以生效的人民法院确认房屋买卖合同有效判决为买受人办理房屋所有权变更登记手续。若买受人采纳上述笫一种观点，就达不到将房屋所有权登记在自已名下的诉讼目的。因此，上述笫一种观点不正确了,&敬请注意。&&&&&综上,&笔者赞同上述笫二种观点。第1页&&共1页
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