房产税土地税会计分录
房产税土地税会计分录
范文一：营业税、房产税等税金的会计分录如何处理企业土地使用税实例分析1.按规定计算出应缴的土地使用税时借：管理费用贷：应交税费－应交土地使用税2.实际将土地使用税款上缴税务机关时借：应交税费－应交土地使用税贷：银行存款3.计算出应补缴的土地使用税税额时，作会计分录借：管理费用贷：应交税费－应交土地使用税4.年终实际上缴税金，作有关会计分录如下借：应交税费－应交土地使用税贷：银行存款5.如税务机关退回多缴纳的土地使用税，应调整以前年度的损益，作会计分录如下
①借：银行存款贷：应交税费－应交土地使用税②借：应交税费－应交土地使用税贷：以前年度损益调整免征土地使用税的单位和企业，由于其不需要计算缴纳土地使用税，因而不存在相应的会计核算。营业税、房产税等税金的会计分录一、企业计提缴纳的各种税金，不是都通过“应交税金”科目来核算的。二、通过“应交税金”科目核算的有：营业税、增值税、消费税、城建税、所得税等1、营业税的计提和结转月末会计结转时，对本月发生主营业务收入计提税金（1）提取时借:主营业务税金及附加贷：应交税金--营业税应交税金--城建税其他应交款--教育费附加（2）结转时借：本年利润贷：主营业务税金及附加（3）上缴税金时借：应交税金--营业税应交税金--城建税其他应交款--教育费附加贷：现金或银行存款2、所得税1、季末、年末提取所得税时（按利润总额提取）借：所得税贷：应交税金--应交所得税（2）结转所得税借：本年利润贷：所得税（3）上缴时借：应交税金--应交所得税贷：银行存款或现金3、增值税（1）购货时计“应交税金--应交增值税（进项税额）”（2）销售货物时记“应交税金--应交增值税（销项税额）”（3）上交时计“应交税金--应交增值税（销项税额-进项税额）”4、消费税（1）计提消费税时借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交消费税（2）上交时借：应交税金——应交消费税贷：现金或银行存款三、不通过“应交税金”科目核算的有：房产税、土地使用税、印花税、车船使用税、个人所得税1、企业缴纳房产税、土地使用税、印花税、车船使用税时，直接记：借：管理费用--税金（房产税、土地使用税、印花税、车船使用税）贷：银行存款或现金2、代扣代缴个人所得税（1）付工资时借：应付工资贷：其他应付款--个人所得税现金（2）上交个人所得税时借：其他应付款--个人所得税贷：现金或银行存款1.房产税、车船税、土地使用税、矿产资源补偿费：借：管理费用贷：应交税费（注：与投资性房地产有关的房产税、土地使用税，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。）2.印花税（在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，也计入融资租赁固定资产价值。企业购买股权投资交纳的印花税，应计入股权投资的初始投资成本），其他情况：借：管理费用贷：银行存款3.营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加：借：营业税金及附加贷：应交税费4.契税、车辆购置税：借：固定资产/无形资产贷：银行存款5.土地增值税：①一般企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税：借：固定资产清理贷：应交税费——应交土地增值税②一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：借：银行存款累计摊销贷：无形资产应交税费——应交土地增值税营业外收入（或借：营业外支出）③兼营房地产业务的企业，应由当期负担的土地增值税，通过“其他业务成本”科目核算（旧准则）：借：其他业务成本贷：应交税费——应交土地增值税④房地产开发企业，应该将土地增值税记入“营业税金及附加”科目（旧准则）：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税6.企业按规定计算交纳耕地占用税时：借：在建工程贷：银行存款【要点】①在“管理费用”科目核算的有房产税、车船税、土地使用税、矿产资源补偿费、印花税；②在“应交税费”科目核算的房产税、车船税、土地使用税、矿产资源补偿费、营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加、土地增值税。原文地址：
范文二：房产税会计分录做法房产税实行的是，按年征收，分期缴纳。计算时：借： 管理费用贷：应交税费-应交房产税实际缴纳时：借：应交税费-应交房产税贷：银行存款房产税会计分录相关案例：例：某工业企业应税房产怦估价值3000000元。当地政府规定房产税分季缴纳，每季度开始月份缴清该季税款，房产税税率为2%。则：每季应纳房产税额=%÷4=15000(元)根据上述计算结果，作如下分录：借：管理费用15000贷：应交税金——应交房产税15000实际缴纳税款时，作如下分录：借：应交税金——应交房产税15000贷：银行存款15000
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范文三：房地产要预缴所得税怎么出会计分录房地产要预缴所得税怎么出会计分录？急
16:51我是新进房产行业，此公司又是新办的，请问：按税法规定，本年到9月未已预收了100万，期间费用共13万，如税局定毛利率按15%，本月是不是要预交5000元了，这预交的分录怎么出？？要出“递延税款”科目吗？？请高手帮写下分录？问题补充：请问分录是这样出吗？上交时 借：应交税费 贷：银行。那计算出来时，这个分录要不要出？如这个要出吗 ？借：所得税 贷：应交税费
请再指点参考资料：匿名回答提交回答取消 20:04 满意回答 可以的。你可以计入递延税款，也可以直接计入应交税费的借方---缴税时
借: 递延税款贷：银行存款期间费用发生合计 时
借： 应交税费——应交企业所得税贷：递延税款--预缴时：借 应缴税金--应缴所得税贷 银行存款结算时：借 所得税贷 应缴税金--应缴所得税------------房地产所得税汇缴清算后补缴的土地增值税会计分录如何做
05:08 19:42 满意回答1、借：以前年度损溢调整货：应交税金-应交土地增值税2、借：利润分配-未分配利润货：以前年度损溢调整3、借：应交税金-应交地地增值税货：银行存款*这是财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知的规定：四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。 赞同0| 评论
12:10 冬苗妈妈 | 二级这个和企业所得税的汇算不一样啊。个人认为是这样子交纳的同时做一笔计提的，以便以后汇总统计。呵借：主营业务税金及附加贷：应交税费--应交土地增值税借：应交税费--应交土地增值税贷：银行存款---------房地产开发企业按预收款预交“营业税、城建税、土地增值税、所得税、教育费附加、印花税的会计分录阅读详情：
范文四：房产税和土地税产税适用于内资企业和个人，房产税的计算依据采用从价计税和从租计税，具体税率如下：注：房产税的计税公式为:1、从价计税
应纳税额=房产原值×（1—30%）×1.2%2、从租计税
应纳税额=房产租金收入×12% 3、个人出租住房
应纳税额=房产租金收入×4%城市房地产税城市房地产税适用于外商投资企业和外籍个人, 计算依据采用从价计税和从租计税，具体税率如下：注:城市房地产税的计税公式为:
1、从价计税
应纳税额=房产原值×（1—30%）×1.2%2、从租计税
应纳税额=房产租金收入×18%
3、个人出租住房
应纳税额=房产租金收入×4%城镇土地使用税税率表发布时间 ： 15:21:43
来源：税法
添加到我的收藏城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下：1.大城市0.5元至10元；2.中等城市0.4至8元；3.小城市0.3元至6元；4.县城、建制镇、工矿区0.2至4元；上述大、中、小城市是以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布《城市规划条例》规定的标准划分的。其中，市区及郊区非农业人口在50万以上的，称为大城市；市区及郊区非农业区人口在20万至50万的，称为中等城市；市区及郊区非农业人口在20万以下的称为小城市。根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，各省、自治区、直辖市人民政府应当在法定税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30%。经济发达地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。 城镇土地使用税税率表最新增值税税率表（2009年版）1、购入固定资产，进项税可以抵扣。2、取消外商投资企业采购国产设备增值税退税政策3、取消原增值税政策中对于矿产品的13%优惠税率，对其恢复17%的法定税率4、小规模纳税人取消了工业与商业的差别，增值税税率降为3%续
表说明：一、一般纳税人生产下列货物，可按简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。(一)县以下小型水力发电单位生产的电力；(二) 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；(三)以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰；(四)原料中掺有煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣及其他废渣(不包括高炉水渣)生产的墙体材料；(五)用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。二、自日起，金属矿采选产品、非金属矿采选产品增值税税率由13%恢复到17%。三、增值税一般纳税人销售自来水可按6%的税率征收；四、文物商店和拍卖行的货物销售按6%的税率征收。五、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行，不得抵扣进项税额：
（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[号）第四条的规定执行。一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。
2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。（二）纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。
2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
5.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。
一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。（四）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照4%征收率计算缴纳增值税：1.寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）；
2.典当业销售死当物品；3.经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。六、单位和个人经营者销售自己使用过的游艇、摩托车和应征消费税的汽车，按6%的征收率计算缴纳增值税。七、销售自己使用过的其他属于货物的固定资产，暂免征收增值税。注：“使用过的其他属于货物的固定资产”应同时具备以下几个条件：(一)属于企业固定资产目录所列货物；(二)企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；销售价格不超过其原值的货物。对不同时具备上述条件，无论会计制度规定如何核算，均应按6%的征收率征收增值税。八、增值税小规模纳税人销售进口货物，税率为6%，提供加工、修理修配劳务，税率为6%。九、邮政部门以外的其他单位与个人销售集邮商品、征收增值税。十、增值税一般纳税人向小规模纳税人购买的农业产品，可视为免税农业产品按13%的扣除率计算进项税额。十一、工厂回收的废旧物资按照10%的扣除率计算进项税额，自日起，废旧物资专用发票一律不得作为增值税扣税凭证按照10%计算抵扣进项税额。十二、增值税一般纳税人凭发票上的运费金额按7%的扣除率计算进项税额。如运输费用和其他杂费合并开列，则不得计算进项税额阅读详情：
范文五：房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗？作者：石济海财会信报 2010年11期根据国家有关会计制度、企业会计准则的规定，企业外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，其中：房屋建筑物应计入固定资产，土地使用权应计入无形资产。如果企业根据会计制度、会计准则的规定，以第三方独立中介机构评估报告为依据，将外购土地及建筑物分别列入“固定资产——房屋建筑物”、“无形资产——土地使用权”核算，则在计算缴纳房产税时的房产原值不是以“固定资产——房屋建筑物”为计税依据，不需将“无形资产——土地使用权”部分计入房产原值吗？下面将分类说明。一、执行企业会计准则的企业，土地价值不作计税依据根据日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。即自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为无形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。由此可见，从2007年实行新会计准则后，企业可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本，仅仅指自行开发建造厂房等建筑物，企业会计“固定资产”科目中记载的内容不含土地使用权数额，即房产原值中不含土地使用权数额，但对企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。相应的，应当将土地使用权账面价值计入所建造(外购)的房屋建筑物成本计算缴纳房产税。《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南又规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。因此，执行新企业会计准则的企业，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。二、不执行企业会计准则的企业，土地价值作计税依据根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[号)的规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”《小企业会计制度》规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。根据《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地使用权有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”按新的会计制度规定纳税人购置的不需要再经过建造过程既可使用的房产，按实际支付的买价，包括购买房产过程中缴纳的有关税金及费用作为房产的入账价值。纳税人实际支付的买价当中相应就包括了土地的价值在内；自行建造的房产，按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为入账价值，既然是“全部支出”，就应当包括建房征地费用，如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等。自行建造的房产，在会计处理上，企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款。借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值全部转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目；工程竣工验收后，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。从会计处理上也可看出：土地价值记入了固定资产原价之中。土地一旦被用来建造房产，其土地的价值就应当从无形资产转入在建工程，最终组成固定资产——房产的价值。由此可见，房产相应所占的土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据。因此，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》的企业，其土地价值应当计入房产原值缴纳房产税；执行新会计准则的企业，其土地价值不计入房产原值缴纳房产税。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。三、无偿划拨并单独计价的土地价值不作为计税依据企业无偿划拨方式取得并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据。我国的国有土地在过去实行由国家无偿划拨使用方式。原国营工业、商业企业会计制度和1995年修订的建设单位会计制度规定，通过划拨方式取得土地而支付的土地征用费、迁移补偿费等，应计入工程投资成本，竣工时按占用土地面积或其他适当方法分摊计入建筑物成本；同时，按建筑物的预计使用年限计提折旧。在计算折旧年限或预留净残值时，不考虑土地的因素。1993年至1995年企业清产核资，根据财政部《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》(财工[号文件)规定：将国有企业以划拨方式取得的土地，单独估价，报经核准批复后记入“固定资产——土地”科目，同时将其新增的价值记入“资本公积——土地估价”科目。对该单独估价记入“固定资产——土地”的价值不征收房产税。因为房产税是按照纳税人根据企业会计制度规定，在账簿“固定资产——房屋”科目中记载的房屋原价作为计税依据。而企业会计制度对原单独估价入账的土地并未记入“固定资产——房屋”的原价。四、房屋中附属设施应作为计税依据房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。五、房屋相连的地下建筑应作为计税依据根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[号)规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。六、房产税计税依据中土地价值和房屋价值需“分家”企业最有体会的应是办银行贷款，房产证与土地使用权证可以分别抵押。《物权法》在不同的章节规定，房屋建筑物所有权与建筑用地使用权是分别登记管理的，属于两种不同的物权。《企业所得税法实施条例》在资产的税务处理章节中，也对固定资产与无形资产作了不同的规定，房屋、建筑物按照直线法计算折旧，土地使用权无形资产按照合同约定的使用年限分期摊销。若房屋的可使用年限大于土地使用权的剩余年限，则按照房屋的可使用年限确定整个固定资产的折旧年限，计算净残值的基数中不包括土地使用权的价值。若房屋的可使用年限小于土地使用权的剩余年限，则按照房屋的可使用年限确定整个固定资产的折旧年限，计算的净残值中应该包括房屋的可使用年限结束后土地使用权尚未摊销的价值。一般来说，新建厂房土地的使用年限一般都要大于厂房的使用年限，所以估计净残值时必须考虑土地使用在净残值中的预留部分应摊销的价值，避免造成土地使用权价值再次转回“无形资产”的尴尬局面。为了减少房产原值少交房产税，企业往往会采取以下办法：不将土地使用权记入房产原值、将应该记入房产原值的土地使用权记入构筑物价值、将应该记入房产原值的资本化利息和其他费用记入其他固定资产项目、将应该记入房产原值的装修、设备等项目单独作为固定资产项目记载、将应该记入房产原值的改造支出单独作为固定资产项目记载等，这些方法既不会增加企业的所得税负担，又可以达到少交房产税的目的，而关于房产税的相关法规对这些问题都没有明确规定，同样不利于征管和稽查。由于纳税人执行的会计制度不同，导致计算房产税的计税基础不同，这使得同样的房屋缴纳不同的房产税的情形产生，确实值得我们深思。现行会计准则对房产税计征的影响，在于是否应该将土地使用权价值作为房产税计税价值的组成部分，以及如何将土地使用权价值分摊到房产计税价值中。围绕房产税征纳工作的这一主要矛盾，笔者认为，为了减少税法和会计准则的差异，可以考虑将房产税的规定向现行准则并轨。实现房产税计税依据中土地价值和房屋价值“分家”，这样做既可以体现税法的公平，又可以减少对房产税的异议，使税企双方最大限度地减少分歧，营造一个和谐的征纳关系。阅读详情：
范文六：论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法【摘要】 随着我国房地产产业的快速发展，房地产业税收已成为我国财政收入的重要来源之一，同时房地产交易过程中的税收问题也引起了各方的注意，尤其在土地增值税的征收方面，其增幅比例明显高于其他税种。因此，如何合理利用会计和税务处理方式进行有效的纳税筹划，降低房地产企业土地增值税的税负，对于实现房地产企业目标利润具有重要的现实意义。【关键词】 房地产 土地增值税 纳税筹划近年来，我国房地产土地增值税成了一个热点话题，国务院发布的房地产政策就有专门针对房地产业土地增值税管理的相关规定。由于土地增值税税率高、税负重，不同级次之间的税负差异也较大，因此房地产企业最重视的就是土地增值税，企业只有合理进行筹划才能减轻土地增值税带来的负担。2007年房地产企业土地增值税由原来的“预征制”转为“清算制”，这一转变使得某些基础较为薄弱的房地产企业受到了极大的冲击，利润受损、资金链断裂危机等问题层出不穷。因此，房地产企业只有进行有效的纳税筹划，才能减轻企业税负，降低经营成本，提高企业竞争力，推动企业持续、稳定的发展。一、房地产企业土地增值税概述房地产行业是我国国民经济的重要产业支柱之一，也是我国各地国税和地税的重要税收来源之一，随着经济的快速发展，房地产企业税收的成本也日益增大，土地费、征用及拆迁补偿费、基础设施费、开发间接费等税费已成为影响房地产企业实现利润的重要因素之一。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及相关建筑物时所产生的价格增值量征收的税种，其税率一般以超额累进的形式进行计征，总体在30%～60%之间，而房地产企业土地增值税的涉税业务主要包括土地使用权转让、在建项目转让以及房屋销售等。如何规避纳税风险，进行有效的土地增值税纳税筹划，在有限的空间内尽可能地降低企业税负，实现利润最大，已成为我国房地产企业的重点关注问题之一。当前，房地产企业纳税筹划的主要目标包括：一是递延税额缴纳时间，虽然大多数房地产企业土地增值税采用1%～3%的预征率，但实际中可以等到项目结束时再汇集清算，这样可以大大递延税收缴纳时间；二是节税，利用房地产企业税收相关优惠政策或是利用多个征收率、调整销售价格、调整增值额等措施来降低增值税率，达到节税的目的；三是提高企业税务风险防范意识，通过合理安排和事前筹划等工作，可以起到预防企业增值税税务风险的作用。二、房地产企业土地增值税税收筹划策略1、利用国家税收优惠政策进行税收筹划房地产企业通过利用国家税收优惠政策进行节税或免税是最有效和合理的筹划策略，包括免税优惠政策，房地产企业可以通过控制增值额与扣除项目金额阅读详情：
范文七：房地产开发企业土地增值税会计与税务处理房地产开发企业土地增值税会计与税务处理国家从1994年起开征了土地增值税，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的税率计算征收。2006年12月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号），明确了房地产企业土地增值税由原来的预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法（税率最高可达60%），使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。一、土地增值税的会计处理从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本的计提（营业税金及附加）应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设臵“营业税金及附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种情形进行讨论。由于房地产开发行业自身的特殊性，在房屋建设中企业先取得对客户的预售收入，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。税法中规定，对于预售收入按照一定的比例预征土地增值税，待项目清算完毕后再多退少补土地增值税款。（1）取得预售收入时，公司需要按照预售收入的一定比例预缴土地增值税，账务处理如下：计提时，借记“待摊费用——预缴土地增值税”，贷记“应交税费——应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”。（2）项目竣工后符合收入确认条件时按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。（3）项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”（清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”（清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”（清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。二、土地增值税的税务处理在上述会计处理中，土地增值税处理存在三个时点：预缴时、结算收入时和清算时。对土地增值税在企业所得税前的扣除，国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[号）第一条规定：“房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整”。按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入（会计中的预售收入）”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整[例]某房地产公司2006年开始销售，当年预售收入为10000万元，2007年销售收入为50000万元，至此该楼盘售罄，当年年底结转收入为60000万元，2008~10月税务清算土地增值税款为500万元，其相关处理如下（假设均为普通住宅，企业所得税税率均为25%）：
该公司会计处理如下（分录单位：万元）：（1）2006年取得预售收入10000万元，其缴纳的土地增值税=1=50万元，账务处理为：借：待摊费用——预交土地增值税 50贷：应交税费——应交土地增值税 50借：应交税费——应交土地增值税 50贷：银行存款 50（2）2007年取得预售收入50000万元时，其缴纳的土地增值税款=5=250万元。借：待摊费用——预交土地增值税 250贷：应交税费——应交土地增值税 250借：应交税费——应交土地增值税 250贷：银行存款 250在2007年底结转60000万元销售收入时：借：营业税金及附加——土地增值税 300贷：待摊费用——预交土地增值税 300（3）在2008年10月清缴土地增值税款时，需补交（500-300）土地增值税款：借：营业税金及附加——土地增值税 200贷：应交税费——应交土地增值税 200借：应交税费——应交土地增值税 200
200万元贷：银行存款 200该公司税务处理如下：（1）在2006年，由于在计算当年的企业所得税时，已将预售收入10000万元计入应纳税所得额，故其预交的50万元的土地增值税款应作为纳税调整事项，减少当年的应纳税所得额；（2）在2007年，当年缴纳的土地增值税为250万元；由于结算的收入为60000万元，相关营业税金及附加为300万元，故应调整增加应纳税所得额50万元；（3）在2008年，税务处理和会计处理一致无差异。浅论房产企业如何应对土地增值税新政 论文关键词：房产企业 土地增值税 筹划论文摘要：随着土地增值税新政策的不断出台，房地产企业应在现有的财务体系下进行调整，搞好土地增值税的筹划，尽快适应新的税收政策，来保持房产企业的平稳健康发展。一、土地增值税清算之前房产企业的账务处理流程1 房地产企业的开发成本、期间费用和利息支出的财务操作以关注当年企业所得税为主要出发点。房地产企业出于抵减当年企业所得税的考虑，往往将工程人员的工资、福利、折旧、修理费、劳动保护费、办公场所费用等计入当期损益，在科目设臵上也以企业所得税为主，计人管理费用的相关明细科目。2 在项目开工建设准备前和销售前，关于产品定位和定价，财务没有提前介入，整个开发项目开发前未充分考虑土地增值税清算的因素。房地产开发的前期准备工作应是由企业各职能部门共同参与的一项综合规划，应将各种因素充分考虑。而在实际操作过程中，财务往往担当的是事后核算工作或是少量的事前测算工作，由于在国家政策未调整前，财务测算也只考虑主要的几个税种，未充分考虑土地增值税清算的因素。不能充分发挥事前筹划的作用，这样在开发项目实施前就漏掉了税收中关于土地增值税这最关键的环节。3 财务自身前瞻性不足，对土地增值税清算工作准备尚未充分，抱有侥幸心理。《土地增值税暂行条例》是1993年12月颁布的，由于其操作计算十分复杂，且没有与之配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，因此在全国各地没有普遍实施。浙江省则是在2004年之后才颁发相关预征的条例《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》，《转发浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》。上述条例中并没有明确企业在完工后如何进行清算的规定，因此，财务人员普遍抱有侥幸心理，对清算工作的准备不充分。二、新的税收政策下进行土地增值税筹划的几个要点1 转变财务核算思路，从单纯以企业所得税为出发点变为两税综合考虑，控制增值额。具体可考虑如下：(1)将直接管理项目部门费用归集到开发间接费中。根据土地增值税规定，房地产开发费用中的期间费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和的5％以内计算扣除，因此，在财务核算时可以将直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等列入开发间接费，从而减少期间费用的发生额，增加开发成本的发生额，即增加开发成本的扣除额。(2)将为取得土地而支付的土地使用税等与土地有关的税金和费用计入取得土地使用权所支付的金额中，从而增加开发成本的扣除额。(3)根据公司借款实际情况，选取财务费用扣除方式。《实施细则》规定，A、利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；B、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和10％以内计算扣除。即如果开发过程中，企业借用大量资金，且周期较长，利息费用很多，则可采取据实扣除的方式，前提是必须提供金融机构的贷款证明。如果开发过程中借款很少，利息费用很低，企业进行比较后，可选择不需提供贷款证明的方式达到尽量多扣除费用，降低税负。2 项目开发前，利用土地增值税优惠政策，做好土地增值税预案。(1)利用合作建房优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地想开发土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。(2)利用房地产的代建免税政策。对房地产企业来说，代建收入属于营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，前提是不能发生房地产权属的转移。(3)在房地产开发中后期，可利用建造普通标准住宅的优惠政策。《实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征税。企业进行这项税收筹划的前提条件是增值率要在超过20％的比例范围内。可以通过适当增加住房开发成本和适当降低收入的办法，如增加小区景观支出、增加公共配套支出、折扣销售等，降低增值额，使增值率低于20％，达到免税的目的。前提是，税法规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定阅读详情：
范文八：论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法摘要：随着改革开放的不管深化，我国的经济迅猛腾飞，科技水平显著提高，经济市场日趋激烈，各行各业都在积极的谋发展。我国的房地产行业也不例外，其发展速度与规模在近几年里不容小觑。房地产税收早已发展成为国家财政收入的一部分，在房地产进行交易时，相关的税收情况也越来越被社会所重视，尤其是对土地增值的税收问题。如何通过会计与税务处理的方法实现纳税筹划，进而使房地产的土地增值税减少是本文探讨的重点。关键词：房地产企业 土地增值税 税务处理现阶段，房地产行业炙手可热，其土地增值税也相应成为社会公众关注的重点。土地增值税是房地产企业较为在意的重点，其税率较高、税负也相对较重，且不同的等级之间的税负也存在较大的差异。因此，房地产企业要想使土地增值税带来的负担在最大程度上减少，就要进行合理的规划，进而使经营成本相应降低，在激烈的市场竞争中不断提升自己的竞争力，使自身得到持续发展。一、房地产企业土地增值税概述在我国经济的迅猛发展带动下，房地产行业已经成为我国的国民经济中最为重要的一部分。房地产企业的不断发展，使得其自身的税收成本也在相应增加。各类土地费、相关拆迁给予的补偿费、一些相关基础设施的建设费等税收负担，严重的影响着房地产企业的实际利润。土地增值税是在对国有土地使用权以及相关的建筑物进行有偿转让时所产生的价格增值量征收的税种，其税率通常以超额累进的形式进行计征，总体维持在30%至60%之间。而对于房地产企业的土地增值税来说，主要的涉税业务包括对土地的使用权进行转让、再建项目转让以及将房屋进行销售等。如何对土地增值税进行纳税筹划，进而使纳税风险降到最低，使房地产企业获得最大效益是我国房地产企业现阶段值得探讨的一个问题。二、房地产企业土地增值税的纳税筹划措施（一）充分利用国家的相关税收政策国家鼓励、支持房地产企业的合理发展，并提出一系列的优惠政策促进其发展。对于这些优惠政策，房地产企业要在法律范围内，通过科学、合理的手段充分利用，进而达到节税或免税的目的。对于免税的政策来说，要想达到这一目的，企业就要在进行准确的核算增值额的基础上，通过对增值额进行控制以及对相关项目的金额进行扣除等手段加以实现；对于代收费用的相关政策来说，房地产企业要将相关的代收费用通通归纳到房价的计算当中，为企业经营减少税负压力。但是，这种手段会使得企业的营业税相对增加。因此，企业要以自身的实际情况为前提，在充分了解的基础上制定更加合理的税收筹划策略，使企业取得更加高效的利益。（二）对税收临界点合理利用由于土地增值税存在着不同的等级，不同的等级之间又存在着不同的税率以及相关的税收优惠。土地房地产企业可以根据各个企业的临界点不同，并对其进行控制，进而实现合理减税的目的。这一手段也是房地产的税收筹划中十分重要的方式。运用这一手段时，首先，要对相关数据进行大量的测算，将具体收入与相关税收优惠政策之间的关系进行详细的分析，权衡利弊。其次，要根据房产的价格来对增值税率进行适当的调整，使增资额度始终处在可以享受优惠的最大范围内，进而使企业的综合效益得到提高。另外，企业还可通过对房屋的装修维护来使扣除项目的金额得到相应提高，进一步控制相关增值额度。三、实际税务处理方法的运用（一）充分运用临界点进行税务处理我国税法有明确的规定，在对普通的住宅进行建筑以及销售时，对于增值额没有高于要扣除掉的相关项目金额的20%，可以免收其土地增值税，而对于超过的那部分，则要按照规定计税。例如，某公司要将其已经建好的住宅楼以600万的价格出售，在建筑过程中产生的成本支出包括享有土地的使用权而支付的240万、建筑开发所要支出的费用为120万、其他成本97万。所以，企业在纳税筹划前应该缴纳的营业税是30万，城建税以及教育的费用之和为3万，可扣除的资金为490万，经过计算，增值率为0.2245，超过了20%，，因此，土地增值税缴纳的实际金额应为33万，纳税筹划之后，企业为了实现利益最大化，将售价进行调整，增值率调为20%，这时，设住宅的售价X，根据计算可得此时住宅的售价为大约587万元，这时，企业不需要缴纳土地增值税，较之前节税约20万元。（二）将替收的费用与售价合二为一房地产企业涉及到的范围较为广泛，如替收相关建筑的配套费用、维修要使用的基金费等，这些费用房地产企业可自己征收，也可以将这部分费用统计到房价中收取。举个例子，某房地产企业想要出售一办公楼，3200万元的收入，180万元的代收费用，在这中间，包括房地产自身开发所指出的成本800万元，对土地进行转让的金额为200万元，还有一些需要扣除的资金总和为300万元。如果房地产企业是自己征收费用，那么可以减去的成本为1500万元，增值额达到1700万，经过计算，可得增值率为113.33%，土地增值税是625万元；反之，如果是将替收的费用和房屋的售价合二为一后，企业得到了3380万元的总收入，这时，所得到1680万元的可以减去不予以计算的项目，1700万元的增值额，增值率达到101.19%，可以得出土地增值税是598万元，较筹划之前节约了27万元。四、结束语现阶段，我国的房地产行业方兴未艾，其土地增值税在进行纳税筹划时仍具有较为宽泛的发展前景。面对竞争较为激烈的经济市场，房地产企业要想实现自身的优质发展，就要在认清自身发展情形的基础上，采取科学合理的手段，积极推进纳税筹划，进而使企业的税负得到降低，经营成本相对减少。企业充分掌握税务处理方法，有利于企业自身得到更好的发展，进而增强其竞争实力，能够有效规避风险，使企业走上可持续发展之路。参考文献：[1]蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施[J].商业经济，2014[2]薛叶振.房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理[J].会计师，2014[3]孙岩.房地产开发企业借款费用的会计与税务处理[J].现代经济信息，2015[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师，2013阅读详情：
范文九：论房地产企业土地增值税会计和税务处理方法摘要：随着改革开放的不管深化，我国的经济迅猛腾飞，科技水平显著提高，经济市场日趋激烈，各行各业都在积极的谋发展。我国的房地产行业也不例外，其发展速度与规模在近几年里不容小觑。房地产税收早已发展成为国家财政收入的一部分，在房地产进行交易时，相关的税收情况也越来越被社会所重视，尤其是对土地增值的税收问题。如何通过会计与税务处理的方法实现纳税筹划，进而使房地产的土地增值税减少是本文探讨的重点。关键词：房地产企业 土地增值税 税务处理现阶段，房地产行业炙手可热，其土地增值税也相应成为社会公众关注的重点。土地增值税是房地产企业较为在意的重点，其税率较高、税负也相对较重，且不同的等级之间的税负也存在较大的差异。因此，房地产企业要想使土地增值税带来的负担在最大程度上减少，就要进行合理的规划，进而使经营成本相应降低，在激烈的市场竞争中不断提升自己的竞争力，使自身得到持续发展。一、房地产企业土地增值税概述在我国经济的迅猛发展带动下，房地产行业已经成为我国的国民经济中最为重要的一部分。房地产企业的不断发展，使得其自身的税收成本也在相应增加。各类土地费、相关拆迁给予的补偿费、一些相关基础设施的建设费等税收负担，严重的影响着房地产企业的实际利润。土地增值税是在对国有土地使用权以及相关的建筑物进行有偿转让时所产生的价格增值量征收的税种，其税率通常以超额累进的形式进行计征，总体维持在30%至60%之间。而对于房地产企业的土地增值税来说，主要的涉税业务包括对土地的使用权进行转让、再建项目转让以及将房屋进行销售等。如何对土地增值税进行纳税筹划，进而使纳税风险降到最低，使房地产企业获得最大效益是我国房地产企业现阶段值得探讨的一个问题。二、房地产企业土地增值税的纳税筹划措施（一）充分利用国家的相关税收政策国家鼓励、支持房地产企业的合理发展，并提出一系列的优惠政策促进其发展。对于这些优惠政策，房地产企业要在法律范围内，通过科学、合理的手段充分利用，进而达到节税或免税的目的。对于免税的政策来说，要想达到这一目的，企业就要在进行准确的核算增值额的基础上，通过对增值额进行控制以及对相关项目的金额进行扣除等手段加以实现；对于代收费用的相关政策来说，房地产企业要将相关的代收费用通通归纳到房价的计算当中，为企业经营减少税负压力。但是，这种手段会使得企业的营业税相对增加。因此，企业要以自身的实际情况为前提，在充分了解的基础上制定更加合理的税收筹划策略，使企业取得更加高效的利益。（二）对税收临界点合理利用由于土地增值税存在着不同的等级，不同的等级之间又存在着不同的税率以及相关的税收优惠。土地房地产企业可以根据各个企业的临界点不同，并对其进行控制，进而实现合理减税的目的。这一手段也是房地产的税收筹划中十分重要的方式。运用这一手段时，首先，要对相关数据进行大量的测算，将具体收入与相关税收优惠政策之间的关系进行详细的分析，权衡利弊。其次，要根据房产的价格来对增值税率进行适当的调整，使增资额度始终处在可以享受优惠的最大范围内，进而使企业的综合效益得到提高。另外，企业还可通过对房屋的装修维护来使扣除项目的金额得到相应提高，进一步控制相关增值额度。三、实际税务处理方法的运用（一）充分运用临界点进行税务处理我国税法有明确的规定，在对普通的住宅进行建筑以及销售时，对于增值额没有高于要扣除掉的相关项目金额的20%，可以免收其土地增值税，而对于超过的那部分，则要按照规定计税。例如，某公司要将其已经建好的住宅楼以600万的价格出售，在建筑过程中产生的成本支出包括享有土地的使用权而支付的240万、建筑开发所要支出的费用为120万、其他成本97万。所以，企业在纳税筹划前应该缴纳的营业税是30万，城建税以及教育的费用之和为3万，可扣除的资金为490万，经过计算，增值率为0.2245，超过了20%，，因此，土地增值税缴纳的实际金额应为33万，纳税筹划之后，企业为了实现利益最大化，将售价进行调整，增值率调为20%，这时，设住宅的售价X，根据计算可得此时住宅的售价为大约587万元，这时，企业不需要缴纳土地增值税，较之前节税约20万元。（二）将替收的费用与售价合二为一房地产企业涉及到的范围较为广泛，如替收相关建筑的配套费用、维修要使用的基金费等，这些费用房地产企业可自己征收，也可以将这部分费用统计到房价中收取。举个例子，某房地产企业想要出售一办公楼，3200万元的收入，180万元的代收费用，在这中间，包括房地产自身开发所指出的成本800万元，对土地进行转让的金额为200万元，还有一些需要扣除的资金总和为300万元。如果房地产企业是自己征收费用，那么可以减去的成本为1500万元，增值额达到1700万，经过计算，可得增值率为113.33%，土地增值税是625万元；反之，如果是将替收的费用和房屋的售价合二为一后，企业得到了3380万元的总收入，这时，所得到1680万元的可以减去不予以计算的项目，1700万元的增值额，增值率达到101.19%，可以得出土地增值税是598万元，较筹划之前节约了27万元。四、结束语现阶段，我国的房地产行业方兴未艾，其土地增值税在进行纳税筹划时仍具有较为宽泛的发展前景。面对竞争较为激烈的经济市场，房地产企业要想实现自身的优质发展，就要在认清自身发展情形的基础上，采取科学合理的手段，积极推进纳税筹划，进而使企业的税负得到降低，经营成本相对减少。企业充分掌握税务处理方法，有利于企业自身得到更好的发展，进而增强其竞争实力，能够有效规避风险，使企业走上可持续发展之路。参考文献：[1]蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施[J].商业经济，2014[2]薛叶振.房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理[J].会计师，2014[3]孙岩.房地产开发企业借款费用的会计与税务处理[J].现代经济信息，2015[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师，2013阅读详情：
范文十：浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：（-02摘 要 房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。关键词 房地产企业 会计核算 土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。大部分情况下，普通标准住宅的实际成本要低于非普通标准住宅的成本，但由于部分企业未对两者成本分别核算，在计算清算的计税成本往往只能用可售面积对总成本进行分摊，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本，造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本和非普通标准住宅的计税成本小于其实际建造成本的情况，从而提高了企业的土地增值税最终税负。2.开发间接费用与开发费用划分不清按照税法相关规定，开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，开发间接费用属于开发成本的范畴，在计算扣除成本，可按其实际发生额加计扣除。开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，是按一个固定比例，采用计算扣除方法计入计税成本。部分房地产企业在会计核算中，存在一是对直接组织管理开发项目发生的费用如项目部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目，造成了在计算扣除项目未予以作为开发成本加计扣除，从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项目发生的费用混淆全计入开发成本加计扣除，最终造成少交土地增值税的情况。3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小依据税法规定，在土地增值税清算中，根据企业的会计核算水平和资料是否齐全，对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项目计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用，按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。从上述规定可知，企业一是要能够按项目准确计算分摊利息，二是要能够提供全部金融机构证明，否则只能按固定的比例计算扣除利息费用。因此，会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小。4.房企在会计核算上的差异影响到土地增值税清算税款结果（1）会计法和税收相关法律制度的差异影响：房地产企业在日常财务核算时需遵循会计法的相关规定，以会计中的权责发生制为基础，按配比原则计入属于当期的土地增值税的税金。，而在清算土地增值税时则需要按照《土地增值税暂行条例》中规定的收入口径、成本界定、费用扣除标准和方法，最终计算中清算税款，与会计口径核算的收入、成本均有很大差异。（2）房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：房地产企业的销售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要达到可售条件就可以预售，即大部分销售采用的都是预售方式，按照《土地增值税暂行条例》的规定企业在预售阶段对销售行为只是简便的按预售收入的固定比例先预交土地增值税，只有等到房地产项目售罄、清盘时或达到税法规定的需要清算土地增值税的情形时才全面核算税法口径的收入、成本和费用，计算出最终的应交土地增值税，预售税款的征收时间点和清算税款的征收时间间隔大部分一般都在三年甚至更长的时间。这使得部分企业在前期较少关注土地增值税的实际税款情况。（3）不同企业会计核算水平的差异影响：企业的性质与会计人员职业水平的差异，对最终土地增值税的清算结果也会产生一定的影响，笔者通过对不同类型的房地产分析后发现，大部分上市房企业或央企都对土地增值税这一税种较为重视如某等大型房企业每年都在会计报表中预提土地增值税的清算预估税款，同时财务人员能在房地产开发的全过程对会计与税法的差异进行关注和分析，而在部分中、小型民营房地产企业情况则洽洽相反。 　　三、改进房地产企业土地增值税会计核算的几点建议1.企业建多类型房产项目，应对成本分别归集，分别核算如果房地产开发企业开发多种类型的房产项目，会计核算应该按照类型对开发成本分别归集，分别计算，待土地增值税清算时，则能依照会计核算中的实际成本，准确计算其中普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税计税成本，避免因无法准确划分普通标准住宅和非普通标准住宅采用分摊方法计算计税成本导致多交土地增值税的情况。2.准确核算开发成本的间接费用与开发费用的内容，减少多交或少交土地增值税税款的风险如前所述由于开发间接费用与开发费用在计算土地增值额清算税款时，采取的是两种差异很大的扣除方式，建议房地产开发企业依据房地产开发流程和环节，在会计核算时准确界定出直接组织管理开发项目发生的费用计入开发成本中的开发间接费用；将与开发项目的销售费用、管理费用、财务费用计入开发费用中，减少多交或少交土地增值税的纳税风险。3.测算、预估房地产项目的借款费用，合理控制税负税法根据企业核算方式和资料的完整性，在计算土地增值的利息金额时采取不同两种方式，建议企业能对房地产项目期间所产生的利息费用先进行一个大致的测算和抵扣。如果利息费用金额大于5%以上，则一是需按照项目分别归集利息费用，二是准确、完整收集相关金融机构证明。4.加强会计法与税法差异的分析，提高会计核算水平一是在日常的会计核算和经理管理环节要对会计法与税法的土地增值税会计核算差异加强学习，并对差异可能产生的影响进行分析，给管理层提出合理的建议。二是加强土地增值税两个阶段税金即预缴税金和清算税金在经营过程中的测算，建议有条件的企业能在预售期的每期期末，在对相关收入、成本、费用测算的基础上，预提清算税金与预缴税金之间的差额税金，以便于企业对土地增值税的实际税负能及时知晓。三是不断加强对会计人员的会计法和税法等相关知识培训，提高其执业水平。结论：综上所述，土地增值税的税收相关法规规定了：根据企业的不同会计核算方式，房地产开发企业的土地增值税清算税款采用不同的计算方法，并最终导致清算税款金额的差异，为此房地产开发企业要综合考虑税法与会计法中两者的差异，在项目的划分、费用的归集、原始单据的完整性等方面规范会计核算，并根据国家关于土地增值税的税收政策的进一步明晰或调整而产生的新差异进行跟进分析，随之调整相关核算方式或内容，以达到降低税收风险和合理减轻税负的目的。参考文献：[1]刘雨彬，林松彬.关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划.山西财政税务专科学校学报.2011（2）：16-21.[2]杨娟.房企土地增值税的清算和税收筹划.房地产金融.2009（5）：32-34.[3]江波，赵霞.房地产开发企业土地增值科会计与税务处理浅析.财会通讯.2010（3）：109-110.[4]王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划.经济研究导刊.2010（2）：87-88.[5]于景?.房地产开发中牵涉土地增值税的成本核算的案例分析.经济研究.2011（5）：73-74.阅读详情：