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&& &&& 法律问答：购买未满五年的经济适用房，买卖…
法律问答：购买未满五年的经济适用房，买卖合同有效吗？
前言：之前有做过相关问题的研究，但是对于未满五年的经济适用房的购买情况还没有详细描述，恰好有网友问到，现做一个详细归纳。 对于此类问题，本人的观点是：不能一概而论签订的购房合同是无效的，应看具体问题，并且物权和债权是不一样的。有法院认定购房合同是无效的，也有法院认定购房合同是有效的，要具体问题具体对待。 此类问题多数是卖方反悔而去法院起诉要求认定房屋购买合同无效，因此对于买受人来讲，购买此类房产的风险非常之大。 下面请参阅案例。 案例：法院认定房屋购买合同有效（案例由李松律师提供，版权归李松律师所有）
梁某在北京市昌平区有一套经济适用住房，该套房屋是梁某2004年向政府申购的，2006年底梁某取得的该套经济适用房的房产证，产权人写的梁某的名字。房屋交付之后，梁某便对房屋进行了装修并入住，2009因做生意急需一笔钱，梁某便打算将该套经济适用房出售。　　日在中介公司的居间介绍下，梁某与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“梁某将位于北京市昌平区的某小区的301号房出售给王某，房屋总价款为100万元，合同签订当日支付定金10万元，首付款70万元于合同签订后三日内支付。”合同签订后，王某如约向梁某支付了首付款。　　但因双方买卖的是经济适用房，当时301号房的房本还不满五年，无法办理过户，故双方又签订了一份补充协议，约定：“房产证满五年后，7个工作日内，甲乙双方一同到房管部门办理过户手续，过户当天王某将剩余购房款30万元支付给梁某。”同时，双方在补充协议中约定了相应的违约责任。　　为了保险期间，双方还签订了一份借款合同，并对301号房屋设定了抵押，办理了房屋他项权证。收到首付款后，梁某便将301号房屋交付给王某，此后，王某一家便一直居住在301号房屋。2011年底301号房屋的房产证终于满五年了，却不料因为房屋价格上涨，出卖人梁某反悔，说“我们俩签订的买卖合同无效，你把301号房还给我。”王某一听顿时懵了，自己住了几年的房子，加上买了此房后，王某一家就再没有买其他房子，现在梁某突然要收回房子，一家人住的地方都没了。　　法院判决　　北京市昌平区人民法院经过审理后判决：　　一、确认日原告王某与被告梁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效；二、诉讼费由被告梁某承担。 案情分析： 本案是一例典型的经济适用房买卖合同纠纷。实践中，对于未满五年就上市出售的情形亦不在少数，很多买卖双方都是签订的与本案相类似的合同。往往房屋价格上涨之后，出卖人就容易反悔，致使买受人的合法权益受到侵害。　　经济适用住房是具有保障性质的政策性住房。因该类房屋性质特殊，故国家相关法律明确规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满年，不得直接上市交易。”　　正是由于年的时间限制，很多经济适用房业主就通过类似本案中签订合同的方式将房屋出售，并设定一个抵押权。对于此种买卖合同的效力该如何认定往往买卖双方各执一词。　　出卖人一般会主张其出售的房屋属于经济适用住房，国家规定经济适用住房不满年不得上市交易，双方签订的房屋买卖合同内容违反了国家的上述规定。因此，合同应被依法认定无效。而买受人对此通常持截然相反的观点，买受人认为补充协议约定了过户的条件及时间，现在过户时间已到，出卖人单方面主张合同无效不能成立。　但是，北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第二款明确规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系年月日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”因此，本案双方签订的房屋买卖合同及补充协议是有效的，出卖人主张合同无效的理由不能成立。 律师提示：在购买此类未满年的经济适用房时，法律风险之大，如果发生纠纷，很有可能导致买受人的利益受损。但是要确定此类案件要看发生纠纷的时间点，如果发生纠纷时，房屋产权未满年，那么买卖合同会被认定为无效；如果发生纠纷时，房屋产权已满年，那么此买卖合同可以认定为有效，即转让有效。 因此这就要看出卖人的人品了。 如果出卖人在限制期限内到法院请求确定房屋买卖合同无效，那么合同就会被认定为无效，（买方损失适用《合同法》第五十八条的规定，即法院会考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素予以综合确定）即买受人可以要求出卖人赔偿可得利益的损失； 如果出卖人在房屋产权已满年后不配合办理房屋产权转移登记，且要求法院确定房屋购买合同无效，那么法院一般不会支持，即房屋购买合同是可以认定为有效的，这个时候，如果出卖人仍不愿意配合办理过户，那么买受人可以请求法院认定出卖人违约，出卖人应承担违约责任。下面，详细学习一下北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，对各地区审理房屋买卖合同予以参考，北京高院这份指导意见非常具有参考性。（可直接看后面的解读）北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。　　第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。　　因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚 数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。　　第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。　　第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。　　前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。　　第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给 他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人 要求追回该房屋的，不予支持。　　前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。　　第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。　　出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。　　经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额 时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。　　第七条出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。　　第八条房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任 的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务 消灭抵押权的除外。　　法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。　　第九条出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。　　出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。　　第十条房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效 力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。　　第十一条出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。　　第十二条当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议 的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门 予以处理。　　第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：　　（1）已经办理房屋所有权转移登记的；　　（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；　　（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。　　买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。　　第十四条房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以 依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但 当事人另有约定的除外。　　对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。　　第十五条当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出 名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。　　第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。　　第十七条登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。　　第十八条《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：　　（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；　　（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；　　（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；　　（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；　　（5）其他无权处分房屋的情形。　　第十九条《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：　　（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。　　（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。　　（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。　　第二十条房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。　　第二十一条房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。　　第二十二条　　房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经 审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。　　第二十三条当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。　　房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。　　第二十四条房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。　　在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。　　第二十五条房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支 持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。　　第二十六条出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系， 出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同 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规定一没拿到房本交易　　不能算无效合同　　《城市房地产管理法》第条规定“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。市高院《指导意见》则认为，该规定在性质上不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释中规定的合同无效的相关解释，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。　　《指导意见》还规定，对于将来可能取得所有权的房屋的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。卖房人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买房人无法过户，应当承担相应的违约责任。　解读　　我国《合同法》对认定合同无效明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的属于合同无效。　　法律人士介绍说，《城市房地产管理法》系行政管理性法律，相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。可以拿到房本但是因为种种原因尚未拿到房本，此类买卖合同没有按规定进行备案的行为仅属于违反管理性规定。不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。　　据相关法官说，《指导意见》出台后，《城市房地产管理法》中可以拿到房产证但是尚未拿到房产证不能进行房屋买卖的条款在司法审判中将不再适用。　　法官认为，《城市房地产管理法》中未拿到房产证的房屋不得转让的规定距今已近年，年中人们的生活已经发生了很大变化，现实中未取得房产证进行交易的房屋非常普遍，如果都机械地按照这一规定裁判，将不利于化解社会矛盾，而且还可能会引发新的矛盾。比如买卖双方在取得房产证之前进行二手房买卖，随着房价上涨卖房人以未取得房产证主张买卖合同无效，如果法院判决支持，将助长卖房人恶意毁约的行为，此外对买房人也不公平。　规定二房本只有一人名　　单方卖房算有效　　《指导意见》规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。　　解读　　对该规定法官解读称，房屋作为夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下时，买房人从房产证上只能看到登记方一人的名字，无法考证房主是否结婚，也无法考证该房屋是否还有其他共有人。买房人出于对房产证登记的信任善意购买了该住房，应该认定购房合同有效。　　法官称，目前审判实践中经常出现这样的情况，卖房人看到房屋涨价后反悔，于是以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院，要求确认买卖合同无效。过去法院在审理此类案件时，对于所售房屋已经办理了过户手续的均认定买卖合同有效，而对于尚未办理过户手续的已售二手房，没有明确规定是否有效，这就会造成卖房人因房屋涨价以夫妻一方私售共有住房为由要求买卖合同无效的目的得逞，而对善意购买房屋的买房人造成不公平。《指导意见》对后者给予了明确规定。　规定三经适房未满5年　　买卖合同无效　　《指导意见》规定，相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，法院可予支持。　　卖房人转让的经济适用房的原购房合同系年月日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。　　解读　　对该条款法官解读称，上述条款界定了两项内容，第一是按照相关政策，经济适用房未满年不能上市交易。所以对于未满年进行交易的经济适用房，如果买卖一方起诉主张买卖合同无效，法院可予支持。　　第二按照相关政策，年月日之前签订购房合同的已购经济适用房上市出售，按照“老办法”执行。　“老办法”规定，年月日之前签订购房合同的已购经济适用房，取得房产证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的％补交土地收益等价款。对于这类经济适用房，如果出现买卖纠纷，法院应认定买卖合同有效。《指导意见》的上述规定，完全符合政府对经济适用房的政策。　规定四一房多卖闹纠纷　　谁办房本谁得房　　《指导意见》规定，卖房人一房多卖，而且与买房人签订的购房合同均为有效合同的情况下，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的；二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法占有房屋的。此外，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。解读　　对该条款法官解读称，司法实践中开发商或二手房主一房多卖的案例占到一定比例，特别是开发商“一女二嫁”或“一女多嫁”的现象曾被媒体多次报道。《指导意见》的上述规定明确了在卖房人一房多卖，而买房人又都要求法院确认买卖合同有效的情况下如何裁决房子最终归谁所有。按照《指导意见》商品房买卖纠纷也将参照《指导意见》执行，该条款对开发商一房多卖引发的纠纷如何裁决，也给出了明确的答案。规定五借名买房要过户　　诉到法院可支持　　《指导意见》规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，法院可予支持。　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。　　此外，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。　解读　　对此规定法官表示，除去政策规定的经济适用房、两限房等需要相关资质方可购买的房屋不允许借名购买，其他商品房双方事先做出约定借名买房，法院将认定借名买房的行为有效。比如审判实践中曾遇到过有些人身在国外或者外地工作，身份证件等一时间无法送回北京，这种情况下借用亲戚或朋友的名字购买二手房屋。出借姓名的人在房价上涨之后反悔拒绝给借名买房的人办理过户，法院会支持借名买房人的过户诉求。让转发来得更猛烈些吧！！！！欢迎您的热烈讨论与留言！！！
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