&&问题详情
房子开盘前的认筹和开盘后的房子定价有什么关系?
最近在买房子，发现很多售楼小姐都在拼命地让前来看房子的人交认筹说什么交一万抵两万，优先选房，不买再退之类的，你问她房价她还不说，就不知道这种认筹期间的优惠会不会最终体现在开盘后的房价上？
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不是营销条线的，不过正好所在项目刚刚开盘，试着答一下：1. 首先回答楼主正文里的问题，认筹期间的优惠会不会最终体现在开盘后的房价上？我看的答案是会。即认筹期间的1万抵N万，最后成交的时候会确实会从总价中减掉的。从这一点者来说，如果你对这个买这个楼盘，交认筹拿优惠是有利的。2. 再来题主标题里的问题，房子开盘前的认筹和开盘后的房子定价有什么关系？我自己的看法是：认筹这一行为其实提高了最终的售价。因为认筹的时候基本上该楼盘的最终表价（即最终对外公布的不含折扣的价格）很可能还没有最终确定，开发商需要认筹这一形式来测试有多少人对这一楼盘有较大的兴趣（虽然认筹可以退，但我认为大部分认筹的还是对该楼盘非常有兴趣的），进而确定楼盘的最终价格，尤其是首开的价格。例如：一个楼盘首开300套，但是认筹客户只有十几套的话首开价格自然就会在开发商预定价格范围的下限；而如果真实认筹客户非常多，达到甚至超出300，那么开发商首开价就会定在初始售价的上限，甚至重新定价，大幅调高售价。从这个角度看认筹对个人的最终售价不利的。3. 这样看似乎有点矛盾，但我还是推荐真正对该楼盘有兴趣的客户去认筹。一是因为如果该楼盘真的很有吸引力的话，你不认筹还会有其他很多人去认筹的，除非你能和这些人中的大部分达成约定不去认筹以降低最终售价；第二是除了有1万抵x万的优惠外，开发商可能还会在正式对外开盘前邀约认筹的客户提前来看房选房，甚至提供更低的折扣价敲定合同（这样可以在正式开盘时爆发出较大的成交量而造成火爆抢房的态势）。综上：我认为如果你对某楼盘有较大兴趣的话就直接去认筹吧。
一是测试潜在客户够不够，够数了就开。二是测试价格客户接受情况。所以售楼处报的价格区间也总是变化的。
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揭秘：几乎没人知道的楼市潜规则居然这么恐怖！
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在楼市这么火热的行情上，很多人为了买房费尽心机。但往往忽略了潜藏在房产市场的潜规则，今日小编了解后突然觉得好恐怖，有点后怕！小编提醒大家买房要理性，以下买房潜规则还是有必要了解一下。
揭秘：几乎没人知道的楼市潜规则居然这么恐怖！
在楼市这么火热的行情上，很多人为了买房费尽心机。但往往忽略了潜藏在房产市场的潜规则，今日小编了解后突然觉得好恐怖，有点后怕！小编提醒大家买房要理性，以下买房潜规则还是有必要了解一下。
意向金，开发商的变相非法集资
开盘前以预约之名来收意向金，这其实是开发商的一种变相非法集资，因为在未获得预售许可证的情况下，即可以摸清市场状况，又能收入很大一笔资金来弥补资金不足，从而根据市场状况来确定房价。
强卖车位，偷税漏税
开发商偷税情况严重，通常是发生在车位的买卖中，由于现在车位通常是比较紧张的，所以卖出的价格也一直走高，几万到十几万，而且车位的买卖也十分霸王，不买车位不能买房，买房必须买车位。
近几年房价越来越高，很多人身边能凑出钱来的话也是急着赶着买房，深怕晚一步房价又要高出很多。但同时也让很多人犹豫不决，觉得万一花这么血汗钱买来的房子过段时间房价要下降了岂不是要后悔死，所以迟迟不肯下手，房价也越拖越高！现在很人多买房，都担心一个问题，房价！更多的不是担心房价高买不起，而是担心买了房后房价会不会降
负资产危机。
目前的购房者大多数都是贷款购房，首付10%-30%左右，其他分期还款。那么就带来一个潜在危机，当你买了一套价值100万的房子，首付30万，银行贷款70万，可是经济危机瞬间带来通货膨胀，资产贬值，这套房子只值50万，那么就是说，你卖了这套房子还欠银行20万，本来你有30万，可现在的资产是-20万，在香港，瞬间的危机崩溃了整个地产市场。对于工薪阶层来说，这种情况是噩梦一样的存在。
房产顾问提醒：
1，买房尽量选大型品牌开发商
首先，大开发商的实力不容小觑，他们的产品多是经过检验的拳头产品，值得信赖。其次，大开发商一般都有自己的物业管理公司，后期管理一条龙服务，物业品质和服务质量也相对好一点，如果后期遇到问题更容易解决。,
2，地段永远是第一位
什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂、环境再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。
3，买成熟的社区
虽然新楼盘一期二期开盘价较低、低开高走，往后越来越贵。但是一旦买了一期二期，除了生活配套不全外，我们也会在无形之中忍受不少麻烦。
4，赠送面积是不受法律保护的
“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。买二手房找中介要“擦亮眼”
在购买二手房时委托多家中介公司的方法是不可取的，因为委托一些私人中介公司，会导致你的信息泄露，调低房价，赚取差价等，建议适当委托2-3家国内一线品牌的房产中介公司可以得到全方面保障，同时更多的房源信息，更多的购房机会。
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特价房是真的便宜吗？购房时切记要问个明白
特价房是目前很多楼盘竞争的利器,很多楼盘都会宣讲“特价房数量不多”,那么特价房就真的如宣传上说的那样吗?记者经过实地调查发现楼盘确实是有特价房存在,但是有些特价房却给人一种被糊弄的感觉。通常购房者对特价房的理解是,在同等的房屋条件下,为了达到促销的目的而拿出来特卖的房子。但是很多时候开发商的特价房概念和购房者特价房的概念是不一样的,记者走访了几个有特价房销售的楼盘,发现市场上存在两种意义的特价房:一种是采光和楼层不好的,一种是整栋楼一个售价的。采光和楼层不好的房子是销售难度最大的,通常这种户型即使到了尾盘阶段也难以销售,所以开发商会在清盘的时候将此类房子推出来做特价处理。有些开发商认为此类房子早晚得做特价处理,还不如在项目开始销售的时候就拿出来博眼球,带动一下其他房子的销售。整栋楼一个价确实是货真价实的优惠。前段时间,济南有2个楼盘采取了整栋楼一口价的销售,即使处于市场不好的情况下,这两个楼盘的房子却依然卖的十分火热。万象新天的整栋楼一口价的成交率达到了100%,中海国际社区整栋楼一口价的成交率达到了80%。赠送的面积难有法律保障开发商经常会打出赠送面积的广告语,那些承诺给你的面积真能享受到吗?在赠送面积的事情上,人为的可操作性很强,购房者很少能真正占到便宜。一位房地产从业者告诉记者,很多时候开发商所赠送的面积,其实早已经算入到总房款之中了,只不过购房者不清楚罢了。有些时候开发商赠送的面积基本上就是飘窗和天井,济南就有一个在售楼盘,承诺买房送面积,其实所赠送的面积就是楼体的天井。开发商承诺楼体验收之后,再统一帮购房者修改墙体,将天井部分纳入到房屋整体使用面积中来。面积赠送是不合法的,而且赠送的面积是不可以写入到购房合同和《房地产证》当中的,即便开发商承诺赠送一部分使用面积,但是如果交房时开发商没有兑现承诺,购房者也没有办法进行维权。日后购房者如果要将房产抵押和出售,赠送的面积是无法进行评估的,所有的交易均以购房合同或者房产证作准。真卖的很快吗?记者在东部一楼盘看到,看房的人并不多,但其工作人员却声称房屋卖得很好。置业顾问拿出销控表给记者观看,在销控表上,近80%的房屋都被打上了深色标记,据置业顾问介绍,黑颜色的都是已经售出的,灰颜色是已经预定的,少量的白颜色房源才是可售的。“您看,我们这卖的好吧,不到两个月的时间,几乎都快卖完了。”该置业顾问对记者说道。按照这名置业顾问的说法,该楼盘在两个月内共卖出了292套房子,占销控表上总房源数的90%还多。但是记者通过官方渠道查询到的却又是另一种结果,在济南市住宅与房地产信息网上,记者看到,该楼盘房源有80%被打上了红色标记,记者咨询网站负责人得知,这些被打上红色标记的是回迁房,并不是普通的商品房,也就是说这部分房屋并不是该楼盘售出的。记者把回迁房去掉再计算,网站上显示其可售房源仅有不到100套,而其售出的还不到50套,也就是说,两个月内,该楼盘仅售出了其可售房源的不到50%。折扣当中的数字游戏记者调查发现,不少楼盘给出的折扣名目繁多:开发商的葫芦里究竟卖的什么药?为何不化繁就简,直截了当地给出最终折扣?购房者在信息不对称的情况下,面对折扣乱象,怎样才能从开发商那里拿到底价?持VIP卡9.9折、银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折……五花八门的折扣,已经够令人头疼了,而有的楼盘还要外加“交5000元抵3万”、“交2万元抵5万”甚至“日进百金”等其它优惠。开发商为什么会大玩这样的数字游戏?有业内专家表示,复杂的折扣很容易把购房者搅晕,开发商是利用消费者讨价还价的心理,造成“折扣越多实惠越大”的错觉。“在目前的房地产市场,高标价大折扣的现象十分普遍,这主要是从前几年国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后,开发商的一种应对之策。”专家表示。在各个楼盘的售房部,都摆放着一块房源信息展板,并明确标示出每套房子的售价,这样一来,不能像以前那样想涨价随时就涨。虽然价格的顶点受到限制,但打折总可以吧。于是,大家将公示出的价格尽可能地标高,市场不好时加大折扣和优惠力度,市场好了则收回折扣变相调价,从而做到收放自如,灵活应变。买房也要学会讨价还价既然房子售价存在较大的弹性空间,同一楼盘,不同的购房者或许会得到不同的报价,那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢?一楼盘置业顾问告诉记者,每个楼盘的销售价格制定出来后,都是有底价的,在标价基础上能打多少折开发商其实都心知肚明。全国性的大开发商,通常在开盘前一周将定价上报,本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员,为了实现更好的销售业绩,会想方设法促成交易,给出底价。“购房者买房一定要学会讨价还价。”上述置业顾问告诉记者。首先不要表现出买房的迫切心情,也不要受售房部现场氛围影响,一定要头脑冷静,多挑房子的缺点。置业顾问在帮你解决疑问的过程中,也会帮你多争取优惠。所以,不但要了解楼盘各方面的品质,还要对比周边其他项目,做到心中有数。此外,还要摸清所购楼盘是开发商自销还是代理销售。如果是代销,那么销售人员可能会追求溢价部分的利润,不会直接亮出底价。购房者可以从楼盘广告或户型图上查看是否是代销。业内支招看清折扣背后的玄机1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款,通常会有1到5个点的折扣,两者之间折扣差距越大,说明开发商回笼资金的需求越迫切。2.办理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2个点的折扣,有的则实行类似“交2万抵5万”的优惠。同时,办卡数量能看出房源的市场接受度,这可是开发商的定价依据,房子越抢手价格自然会被定得高一点。3.开盘当天优惠。这是开发商逼迫购房者出手的一种手段,但实际上,往往不在当天购买而是通过与开发商谈判也能拿到该优惠。4.按时签约优惠。这类折扣点子一般还比较高。购房者认购之后一般只付很少的一笔定金,然后通常是7天之内签约,但有的开发商则缩短为3天,不给购房者考虑时间。5.团购。可以是单位团购、媒体组织的看房团,也可以是三五成群的朋友自行拼团,开发商根据薄利多销的原则往往会给出额外折扣。6.老带新。通过老业主介绍可以打折,而老业主也能获得物管费或提货卡之类的奖励,尤其是品牌开发商格外看重老带新购房的比例。7.房型不同优惠不同。2房优惠2万元,3房优惠3万元,这是开发商为了刺激大户型的去化速度。8.“日进百金”。和办VIP卡类似,办卡后每天都能得到100元奖励,办得越早奖励越多,这是开发商为了提前锁定客户拿出的“杀手锏”。9.首付比例不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大,这也是开发商出于迅速回笼资金的目的。
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