二手房过户全权委托 业主买家都有风险_交易指南_新浪房产_新浪网
二手房过户全权委托 业主买家都有风险
　　买卖双方需注意全权委托公证书交易的风险。
　　一次性收齐钱，过不过户不紧要？
　　限购下，使用全权委托公证书买卖房屋的个案持续上升，本报之前曾对此进行报道。对不少业主来说，一次性收齐钱，证交给对方，出一份全权委托公证书让对方办理过户，自己连房管局都不用再跑，的确省心；对于一些买家来说，持全权委托公证书出售房屋的出价都比较笋，反正自己查册可确定房屋产权，只要交易及时，也不会有大问题。有公证员却认为，一份只需200元即可获得的全权委托公证书在业界被称为“廉价核武器”，一出事就大件事。海珠公证处胡先生向本报介绍了其中可能发生的风险。 文/图：记者李凤荷
　　业主高风险：委托“一房多卖”业主负全责
　　海珠公证处胡先生告诉记者，对业主来说，若房屋出售后不过户，买家持有全权委托公证书容易进行“一房多卖”，而业主对此可能完全不知情，由“一房多卖”引致的法律责任业主可能随时“上身”。他最近听说有一些类似案例发生，其中涉及一位香港业主。
　　胡先生举例说，业主以200万元向某炒家出售房屋，如果这个炒家“有良心”，他可能找到另一位买家以220万元承接，那么这名炒家就可用全权委托公证书在不交任何税费且又不涉及购房名额的情况下炒楼获得20万元的特殊收入。对于一些存心不良的人士，他们持有全权委托公证书，可能到处放盘，且放盘价又非常低，以150万元来放，部分中介也对此推波助澜，劝说新买家尽快支付定金，炒家收取10个新买家每个10万元订金，总额已到100万元，但炒家最终可能选择另一位新买家完成交易，索价200万元。当中，炒家利用全权委托公证书获得100万元的不法收入，同时也成功回收200万元的购房成本。在炒家逃跑之下，交了定金买不到房的受骗买家必定会找原业主算账，这“一房多卖”的法律责任必定会让业主吃不消。
　　业主拆解方法：业主可以在全权委托公证书上指定某人办理房屋过户至XX，这种具有明确指向的全权公证委托书可大大减少“核武器”的杀伤力。最根本的做法是，不接受买家以全权委托公证书获得的方式，要求直接过户。
　　买家高风险：“黑吃黑”或赔了夫人又折兵
　　对于使用全权委托公证书炒房的买家的高风险在于，若业主有隐藏的债务，由此可能导致房屋被法院查封，炒家会因此“损手烂脚”。胡先生透露，有个别与相关机构关系密切的人士曾玩“黑吃黑”的游戏，他们以业主身份出售房屋给炒家，炒家不过户只获得全权委托公证书。业主之前早已与其他人士订立债务清偿的协议，其他人士在业主获得全款后立即向法院申请查封房屋，赶在炒家出货前对房屋进行冻结，炒家“赔了夫人又折兵”。
　　胡先生透露，能够玩得起炒家的人士都是“高人”，必须与多个方面建立密切联系，查封的速度也必须足够快。这类案例多发生在几千万元的房屋交易上，“黑吃黑”也不屑于只赚几百万元。
　　据公证处人士透露，炒家以200元购买全权委托公证书这个“廉价核武器”，也深知其杀伤力惊人，有可能提前自爆让自己受伤，故此他们也尽可能选择一些华侨和香港客业主来成交。这类型业主在内地的关系简单，逗留内地的时间不长，且非常希望能够一次性收齐房款。
　　买家拆解方法：对于炒家来说，他们对全权委托公证书的风险心知肚明，公证处人士只是提醒那些得知有笋盘出售的自住买家要留神。若业主是持全权公证书的人士，且放盘价又比较笋，要求支付定金又较快，那么新买家就要多留几个心眼，尽可能选择与业主直接交易。
　　(作者：李凤荷)
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全权委托公证书办理房产交易 存在风险
受委托朋友吃差价，业主无端惹官司；买房不及时过户，业主财产被查封
委托公证交易房产在市场上也较常见，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，他们以为用一纸委托公证即可“锁住”盘源，可以高枕无忧了，其实，当中潜在不少交易风险。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例，分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司，平添无限烦恼。有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”，一不小心就“引爆”，买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。
记者以往曾多次采访报道过委托公证交易房产的弊端，不过依然有不少业主和买家敢于尝试，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，他们以为用一纸委托公证书即可“锁住”盘源，自己就可以高枕无忧。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例，分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司，平添无限烦恼。
在委托公证书，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价的现象；虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被查封财产，全权委托公证书也无济于事。
有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”，一不小心“引爆”，买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。
业主教训：
受托人吃差价 无端吃官司
日，业主王某与买家周某签订《房屋买卖合同》，以170万元出售位于海珠区的物业。王某由于工作繁忙，长期在外地出差，遂办理委托公证书，全权委托其朋友陈某处理该物业的交易。日，王某收到陈某汇来的170万元房款及物业已出售的短信通知。但是，没过几天，王某又收到法院发来的开庭传票，诉求是周某要求王某承担违约责任。之后，王某立即询问陈某事由，其表示该物业未出售给周某，而是以180万元出售给另一买家并办理完成交易手续，其中赚取的10万元差额已纳入自己口袋。
法院经审查，王某为该物业的原业主，其全权委托陈某处理该物业的交易，应承担陈某在代理过程中对周某造成的损失。最终，法院判决王某对周某承担违约责任。王某也另行起诉，向陈某追偿。
法律贴士一：
委托公证应对授权范围作出限制
本案的焦点在于通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者，在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之，要尽量避免全权委托的形式。
买家教训：延迟过户 业主被查封房屋
日，买家张某通过某中介公司看中位于海珠区的某物业，由于张某为非广州市户口，其社保须缴纳到2014年12月才连续缴满3年，获取购房资格。于是，张某与业主陈某协商：陈某在收齐房款120万元后，以办理委托公证的方式，将物业交付张某使用，待张某具备购房资格再办理过户手续。买卖双方对约定内容达成一致意见，签订《房屋买卖合同》。次日，张某向陈某支付全额房款，双方依约办理委托公证手续。
日，陈某因投资失败，欠债连连，法院对其财产进行查封，由于上述物业仍登记在其名下，遂被法院一并查封。陈某无法继续履行《房屋买卖合同》，被张某诉至法院，要求其承担违约责任。
法律贴士二：委托公证书不能证明产权归属
《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋交易的产权变更及转让，须在房地产行政主管部门办理产权登记后，方可发生法律效力；未办理登记的，如房屋产权的委托公证，房屋产权不发生变更及转让。
本案中，买家张某与业主陈某虽然就该物业办理了委托公证，但由于未在房地产行政主管部门办理产权登记，故房屋产权未发生变更及转让，该物业的所有权仍属于陈某所有。所以，当陈某的财产出现问题时，该物业也一并遭到牵连。
为此，律师提醒购房者，即使在交易过程中办理了产权的委托公证，也应当及时前往房地产行政主管部门办理登记手续，降低交易风险，减少经济损失。
据地产人士分析，张某以为一纸委托公证书即可对房屋实现全面控制，但由于产权未转移，业主吃官司也会连累名下的财产。他们认为，由于张某本身购房资格受限，必须延迟过户，除了签订委托公证书外，买家最好与业主到房地产交易登记中心办理抵押登记，把房屋抵押给买家，给交易多上一把“锁”。（记者 李凤荷）
[责任编辑：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&办理全权委托公证的风险，办理房产公证的好处
办理全权委托公证的风险，办理房产公证的好处
正在读取...&|&作者：福州房产律师&|&来源：法邦网
福州房产栏目关注：
一、办理全权委托公证的风险全权委托公证书”从法律性质上讲是一种委托法律关系，即委托人授权给受托人代为处理某些事务。根据《合同法》第四百一十条规定，受托人可随时解除委托。这种委托授权，即使是经过公证，委托人也可以通过合法的形式随时撤销委托。目前，二手楼交易中由“全权委托书”引发的风险主要体现在产权转移风险和司法诉讼风险两个方面。凭一纸“全权委托公证书”并不能表示房屋的产权一定能顺利转移。因为二手楼买卖交易的过程所涉部门、环节较多，作为非专业人士的买家一般很难将办理二手楼所需的委托事项一一列示清楚。的最终依据是权属转移条约，而不是公证，即使进行了公证，二手楼交易未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大。业主要尽量避免做全权委托，自己的物业自己去签署合约；其次，买家应要求与业主本人见面，即使见不了面，也一定要拿的编号进行查册，看业主是谁、物业权属状况等，尽量减少不必要的风险。此外，无论是业主还是买家，都应签署三方合约，需留意合约上卖方、买方是否与一直商洽的人对上号。最后，买卖双方最好在中介公司的见证下，去委托第三方做房款的资金监管，等交易全部结束后，再付款给对方，这样能保障双方的利益不受到损害。二、办理房产公证的好处民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为；二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正；问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。而房产交易如经公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，能有效地避免此类问题的发生。
福州房产律师温馨提示：在实践中，离婚房产分割时，对于夫妻共同所有的房屋，法院的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，法院一般会考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同条件下，则照顾女方。
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