万科幸福誉买了后悔吗 契税怎么算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-08-20 15:50 标签： 万科幸福誉三期规划
购房合同藏猫腻：契税交给开发商？占便宜条款已10余年
来源：北京日报
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“契税为什么要交给开发商，这一条为什么不能取消？”冠华苑自住房项目销售现场，一位穿着横格T恤的年轻人向销售代理提出了这样一个疑问。代理却一脸毫不在乎的表情，答：“所有购房合同都这样，你今天签不签？” 这是上周末发生在昌平区一自住房售楼处内的一幕，也是常常会出现在每个商品房售楼处的一幕。记者调查后发现，虽然10多年前主管部门就已经呼吁“开发商没有资格代征契税”，但开发商却将其更名为“代交”，并堂而皇之地将政府发布的合同示范文本改头换面，将其写入购房合同中，并称购房人无权要求更改。为何如此？记者调查后发现，最高能达到整个项目预售款3%的“代交契税”，被开发商视为无息贷款，最多甚至可以白用两年。而这，已经成为房地产销售领域至今无人出面制止的潜规则。合同改头换面购房人想改被称“无权”“合同中有明显对开发商有利的条款，不能改；开发商要求我们将契税款项交给他们，我们也不能改，销售代理甚至说我们购房人没有权利去改合同。”购房人小王出示了大量照片和录音、录像证据，言语中有些无奈。记者随后以购房人身份向售楼处多个工作人员核实，证实了小王的说法属实。在冠华苑售楼处公开摆放的购房合同样本中，直接写明了购房人要同意开发商代交专项维修资金、契税、供暖费等费用。但2003年，市地税局就对外发出过声明，根据征管法的有关规定，本市只有北京市国土资源和房屋管理局及各区、县国土资源和房屋管理局为北京市地方税务局指定的契税代征单位，开发商不属于税务机关委托代征契税的单位。这份声明中也称，“如果购房者委托开发商代为缴纳契税，由此产生的一切争议或纠纷应由双方自行解决，不涉及任何第三方的责任”。可问题是，购房人是否有足够的话语权，能够不委托开发商代为缴纳契税呢？记者调取了包括冠华苑合同在内的4份购房合同，发现每个开发商都能在市工商局、市住建委联合推出的商品房预售合同示范文本中加入、或将相关文本修改为对自己有利的条款，再作为自家的购房合同，与购房人签约。10年痼疾成“行规”对购房人有利条款被打“×”这样暗藏不平等甚至违规条款的合同，已经在业内盛行了10多年，甚至直接被多个开发商称为“行规”。“他们给的合同中都已经打印好了，我们不选也得选。”另外一位购房人向记者出示了完整的购房合同。记者将其和住建委官网上挂出的示范文本对比后发现，原本用于制衡开发商、保证购房人权益的条款，在开发商合同中直接被划上了“×”。例如，在示范文本中原文为“双方同意按照下列第___种方式缴纳税费”，其中包括3条。第1条是“出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件”。这一条，在记者调阅的多个自住房、商品房合同中，直接被打了“×”。但随后，还有第2条和第3条。其中第2条中约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费以及其他费用。记者还注意到，有些开发商在购房合同的这个条款中，增加了“此委托买受人不可单方撤销”字样。原本合同中，对买受人有利的第3条约定，是说买受人可以自行向相关单位缴纳这些费用，而具体由业主自行缴纳哪项费用，都是由购房开发商协商。关于协商的费用，记者在示范文本中看到了“契税”一项，但购房人实际拿到的、需要签字的合同中，开发商早就以打印格式选择了供暖费等其他费用，购房人根本没有选择契税的余地。“不只是契税，一大厚本文件中，对我们有利的条款都被开发商划掉了。”这位从事律师行业的购房人说。代收契税＝无息贷款逐利成条款修改最大阻力昨日，在记者的陪同下，购房人小王拨打了售楼处销售代理的电话。对方称，合同是“住建委审过的”，拒绝修改“代交契税”等不公平条款。但记者从住建委获得证实，商品房合同只有备案制度，并不存在所谓的“审过”的程序。一位从事房地产行业10余年的业内人士说，开发商或者其代表之所以强硬拒绝修改合同条款，无非是为了“逐利”。那对于开发商来说，代收契税有什么利呢？“这笔钱在收房当天就可以交到开发商账户上，并且不受政府监管，开发商可以一直无偿使用到给业主办理的那一天。”这位业内人士说。按照冠华苑的购房合同约定，开发商给业主办理产权证的日子，是业主收房后的730天内，也就是近两年后。按照合同约定，业主需要在收房当天缴纳总房款1%、1.5%、3%三档不同金额的契税给开发商。但开发商却可以将这笔钱拖到为购房人单独办理的前一天再缴纳到税务部门。在这漫长的两年中，这笔契税款就会被开发商当作“无息贷款”白用。记者注意到，对于购房人来说，开发商所侵占的不仅仅是这笔费用两年内所产生的利息，而且还包括这两年的时间。如果不由开发商“代交”契税，购房人可以在收房、也就是确定期房面积之后就按照实际面积去缴税。按照现行规定，房屋交易再上市时，要符合“满两年”、“满五年”才能分别减税；而这个时间段，就可以从缴税那一刻开始计算。“这也就是说，如果让购房人自行缴税，那么到了开发商能给他们办的730天以后，购房人就能让房子以‘满二’的资格上市，免征全部的营业税；即使自住房有着5年后才能上市的规定，如果自行缴纳契税，到了开发商给办时，也只剩下3年时间就可以上市。”一位区县地税部门相关负责人解释称。截至记者发稿时，售楼处工作人员仍旧称合同条款“不可修改”。市住建委相关负责人表示，已经了解到这一自住房项目合同存在的相关问题，市住建委官方网站提示，如果购房人委托开发商代办产权手续，购房人应“加强自我保护意识，监督开发商行为的合法性”。
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&购房契税解读 90方以下住宅契税怎么算？
购房契税解读 90方以下住宅契税怎么算？
来源：房天下 &&发布时间：
编者按：房屋契税一直是许多购房者较为关心的问题，不同面积房屋所缴纳的契税比例也不同。90方以下住宅契税究竟缴纳多少才合理？作为全球房地产家居较大的网络平台，特此罗列了有关房屋契税的相关政策，希望能给广大网友提供帮助。
90方以下住宅契税 根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民头次购买普通住房，自日起，对个人购买住房暂免征收印花税。购买住宅只要缴纳契税。 90方以下住宅契税为1% （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）少有住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。 征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。 具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。 （二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 根据财税【2010】94号文件有关规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭少有住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。其他住宅均按3%税率征收契税。什么是普通住宅呢？ 普通住宅的标准是：1.单套建筑面积在144平方米以下；2.住宅小区建筑容积率在1.0以上；3.实际销售价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。以上三项要求同时满足，才能被认定为普通住宅。 90方以下住宅契税是一个征收标准，如果您是头次购买90平米以下且普通房，契税交1%，如果您是购买90平米以下且不是普通房的情况下交3%的契税。国家对首套住房提供契税优惠旨在鼓励刚需，打击投机。上海头次购房契税优惠政策同样适应此税率，上海头次购买家庭少有居住用房是1%。对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用头次购买普通住房的契税优惠政策。
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