住建委监管资金监管会督除开发商退款吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-08-21 02:26 标签： 建委监管
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开发商近千亿资金将被监管
在新的《商品房买卖合同》中必须注明项目的监管账户和信息。本报记者 赵端 摄
长江商报消息 武汉商品房预售金监管细则出炉，房产市场洗牌或加速
10月1日起，新办理的商品预售许可证项目，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，实施第三方监管，开发商不得直接收取预收款，只能根据工程进度分节点从监管账户提取。昨日，武汉市房管局正式发布《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》，预计近千亿预售资金进入监管账户。
为配合商品房预售资金监管，同日起还将执行新的《商品房买卖合同》，合同中必须注明项目的监管账户和信息，方便购房者将资金存入监管账户。
开发商不能直接收存购房款
《办法》规定，武汉市房地产管理中心作为监管机构，对新建商品房预售资金实行全程监管，监管期限是自合法商品房预售许可证开始，至办妥房屋所有权初始登记后止。
房企申请商品房预售许可证前，在合作银行开立监管专用账户，并与监管机构、合作银行签订三方协议。
根据规定，一个预售项目只能设立一个监管账户 。开发商也可将项目拆分申请预售许可证，但每次申请预售项目不能低于3万方。
新商品房买卖合同，购房者将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户，假如购房者申请商品房贷款，按揭银行将贷款直接转至监管账户，开发企业不得直接收取任何性质的预售款。
同时，监管机构已与银联合作，研发专用POS机，购房者只能在专用POS机上刷购房款才能存入监管账户。
重点监管资金标准为35%
预售监管分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是用于购置项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金，通俗点说，就是建房所需资金。
在借鉴其他城市经验后，武汉市的新房预售款重点监管资金标准也为总预售款的35%，比如，一个项目的总预收款为1000万，则重点监管资金为350万。
预售资金进入监管账户达到重点监管标准后，房地产开发企业可以随时申请提取非重点监管资金，但重点监管资金则只能根据项目进度分节点提取。取得商品房预售许可证1个月后，申请使用额度不得超过重点监管资金核定的35%；结构封顶的，不得超过30%；竣工验收的，不得超过30%。也就是说，在完成初始登记前，最多只能提取95%的重点监管资金。完成房屋所有权初始登记后，可以申请撤销监管，提取剩余5%的资金。
房地产开发企业未将预售资金全部存入监管账户、不按规定使用、申请资金超出用款额度等情况，可按照三方协议暂停其监管资金拨付，假如逾期不改，监管部门将关闭该项目网签，并计入开发企业信用档案，向社会公示。
据了解，接到开发企业申请后，监管机构应通过现场查勘施工进度，确保开发企业按规定使用预售资金。
千亿预售金进入监管账户
武汉市房管局介绍，武汉最近几年商品房预售金在800亿元—1000亿元之间，所有预收款都会先进入监管账户，开发商按需提取，预计全年进入监管账户的资金将近千亿元，在监管账户产生的利息归房地产开发企业所有。
国家统计局发布的数据显示，目前预售款已占到房地产开发资金的30%以上，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。
不过，武汉市房管局称，武汉部分项目预售款占房地产开发总资金的50%，对预收款的35%重点监管，保证专款专用，工程款不被拖欠，也保证不会因资金链断裂而形成烂尾楼，给购房者带来损失。
《办法》摘要
●一个预售项目只能设一个监管账户。
●商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入监管账户。
●新房预售款重点监管资金标准为总预售款的35%。
加速房企洗牌部分小开发商或出局
在楼市调控敏感期，出台预售资金监管办法，不少人猜测楼市调控在出组合拳。
武汉市房管局副局长阎磊称此说法有误，“现行的商品房预售制度存在一定缺陷，武汉也出现过开发商卷预收款逃跑现象，预售资金监管是对预售制度的补充和完善，有助于房地产市场的健康平稳发展。”
房企总量可能会减少
对于“现金为王”的开发商来说，预售资金被监管会意味着什么？阎磊表示，对于正规、正常运行的开发企业来说，不会受到影响，目前外来房企在其他城市都有预售资金监管经历，没有出现过房企因为资金监管而出现资金链断裂情况。相反，有助于房企拓宽融资渠道，而不是把眼睛一直盯在预收款上。
“一些实力弱的房企可能会被淘汰掉，但这有助于房企洗牌。”阎磊举例称，广州是较早实行预售资金监管的城市，经过大浪淘沙，目前广州只有300多家房企。而武汉现在注册的开发企业有1729家，567个企业有项目，实行预售资金，房企总量可能会减少，但商品房总供应量并不会减少。
中指院华中分院指数总监李国政分析，预售资金监管对于小开发商的压力更大，对于大品牌来说，3—6个月后资金监管影响将逐步减弱。
房企中长期战略将受影响
开发商的资金链包括自有资金、银行贷款、建筑承包商垫资、预售资金等，预售资金监管政策只是对其资金链的一部分进行监管，有业内人士称，这项措施会影响房企中长期战略，但不能孤立地判断它对房价走势产生影响。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在开发商已被收紧贷款的环境下，实施预售资金监管必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。在市场层面，购房者目前观望情绪浓厚，或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应，这种情况将有利于价格的降低。但是，能否产生这种效果还取决于市场多方面合力博弈的结果如何。
本报记者 田立平 通讯员 余俐 闻广
◆预售金监管流程
开设监管账户→签订监管协议→监管资金入账→施工进度现场查勘→资金拨付→解除监管买房子不走资金监管有事吗_百度知道从资金监管账户退款大概需要多长时间_百度知道

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