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我国农村土地证券化问题研究
当前,我国农村金融体系发展缓慢,农业发展融资困难,这将严重阻碍我国农业现代化的进程.随着市场经济的深入发展,经济证券化程度不断深化已成为发展趋势.农村土地证券化作为一项金融创新,为我们解决当前农村现代化建设中所面对的问题提供了一条新思路.文章基于资产证券化的基本理论,阐述了农村土地证券化的重要涵义和意义,探讨了农村土地证券化的运行模式,并具体分析了我国农村土地证券化实践过程中所需满足的一般条件以及目前存在的诸多问题.
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安徽大学经济学院 安徽合肥230000
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我国农村土地证券化问题研究
2013年7期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘 要：当前，我国农村金融体系发展缓慢，农业发展融资困难，这将严重阻碍我国农业现代化的进程。随着市场经济的深入发展，经济证券化程度不断深化已成为发展趋势。农村土地证券化作为一项金融创新，为我们解决当前农村现代化建设中所面对的问题提供了一条新思路。文章基于资产证券化的基本理论，阐述了农村土地证券化的重要涵义和意义，探讨了农村土地证券化的运行模式，并具体分析了我国农村土地证券化实践过程中所需满足的一般条件以及目前存在的诸多问题。 中国论文网 /9/view-5451585.htm　　关键词：农村土地证券化；运行模式；一般条件；问题 　　引言 　　近年来，相对于我国第二、三产业的快速增长，作为基础产业的农业在我国经济中所占的比重却呈不断下降的趋势。当前，土地流转困难、农业融资不足、劳动力转移缓慢已成为制约我国农业发展的三个重要障碍。这些问题的根源在于我国现行的联产承包责任制。随着市场经济的发展，联产承包责任制已不能很好地促进农业经济的发展和农村问题的解决，该制度内在的缺陷反而使深层的问题和矛盾更加突显。因此，必须推进农村制度改革，而其改革的关键在于农村土地制度的改革创新。而土地作为一种不可再生、日益稀缺资源，对其实行证券化，筹集农业发展所需资金，将有助于解决农业经济发展所面临的诸多问题。 　　一、农村土地证券化的概念界定及其意义 　　农村土地证券化属于直接融资的范畴。所谓农村土地证券化，在我国现阶段应理解为农村土地承包权证券化，指以土地承包权或承包土地所产生的收益作为担保发行证券，成为资本市场上可流通的金融产品的过程。在农村土地证券化的过程中，是将土地承包权或使用权抵押，而非土地所有权。土地承包权证券化的类型主要有申请抵押贷款、发行抵押债券、发行股票等。这些贷款、债券和股票的风险主要取决于土地本身。 　　农村土地证券化的推行将有助于解决农村经济发展过程中的诸多问题。具有重要的意义。至少体现在四个方面：（1）土地证券化使得农村土地的价值货币化，为农村土地在更大范围内流转创造了条件，提高了土地资源的利用效率；（2）土地证券化为农业生产发展找到了一条筹措资金的途径；（3）吸引大量非农资本进入农业领域，拓宽了农业投资渠道；（4）大资本容易收购土地承包权，实行规模化经营，有利于推进农业现代化建设。 　　二、农村土地证券化运行模式 　　农村土地证券化是以土地承包权或其未来收益作为担保。土地证券化的参与者主要包含证券发起人、特设目的机构、证券承销商、投资者四类。证券发起人一般是土地所有者或土地开发者。农村土地证券化模式的具体流程如下：（1）证券发起人将经营权限内的土地承包权或其未来收益抵押给当地金融机构获得贷款；（2）金融机构将抵押资产通过出售、信托等方式转让给特设目的机构（SPV，Special Purpose Vehicle）；（3）SPV机构对抵押资产进行组合，通过信用增级、评级之后设计出相应的证券化产品，并委托投资银行等证券承销机构在资本市场上出售；（4）证券承销机构向投资者出售证券并从中获得佣金；（5）SPV机构对发起人的抵押资产进行托管，并向投资者每年支付资产的经营所得，偿还投资者本息。 　　三、农村土地证券化的一般条件 　　1.农民土地承包权长期存在。由于承包土地证券化是将农民的土地承包权作为抵押向社会融资，其偿还期限一般较长，这就要求农民的土地承包权长期稳定存在。我国已经从政策的角度明确指出在30年以后，承包土地没有调整的必要，而且国家正在为承包土地的长期化进行研究。因此，承包土地长期化已经为期不远。 　　2.承包土地具有财产性质是其能否证券化的前提。承包土地若不具有财产性质就不能作为抵押，也就不能用来证券化。从我国实际来看， 1993年颁布的《农业法》、2002年颁布的《农村土地承包法》明确了农户承包土地的各种财产方面的权利。随着土地制度的变迁，承包土地的财产性质将逐渐明确，农民在土地上将享有充分的财产权。 　　3. 农民对土地的依附性降低，承包土地已不再是农民的就业生存保障。只有在农民有了其他稳定的就业渠道，或者承包土地折价入股的收入足以维持生存后，农民才可能把承包土地作为股份进行投资、出租。随着我国城乡第二、三产业的发展， 农民就业渠道日趋多元化，部分地区承包土地收入已不是农民惟一的收入来源，这就大大降低了农民对土地的依赖，淡化了土地的社会保障功能。 　　4.承包土地必须具有生产要素性质。土地资本化的前提条件是土地必须是生产要素，而土地成为生产要素的一个重要特征是土地能够流转。我国政策已经明确规定土地可以有偿流转，这就表明目前我国承包土地已经具有部分生产要素性质。 　　另外，拥有保证承包土地使用权流转的制度环境、成熟完善的地产市场和资本市场、健全的金融服务中介机构制度、完善的法律保障体系等都是保证农村土地证券化正常运行的必要条件。 　　三、农村土地证券化存在的问题 　　农村土地证券化是一项复杂的工程，保证其正常运行需要满足诸多的条件。然而，现阶段部分条件仍不完全具备，农村土地证券化的推行仍面临诸多问题和挑战。 　　1.农村土地产权不清、主体不明。明晰的土地产权制度是我国农村土地证券化的必要前提。然而现实中，由于我国农村土地产权模糊、产权管理法规不健全，各利益集团对土地随意干涉，进行土地利益争夺，导致农村耕地流失严重、农民土地权益不断受损。 　　2.缺乏相应的法律保障体系。目前我国资本市场还处于初级阶段，对农村土地证券化的实践更是处于探索中。直接针对资产证券化的新的法律框架还未形成，而原有的法律制度规定将对土地证券化实际操作造成很大的法律约束。尤其是在特设目的机构的设立及监管、抵押资产信用评估及信用增级、破产隔离制度等方面缺乏明晰的法律规定。 　　3.金融中介机构不发达、相关制度不健全、专业人才缺乏。金融中介机构的服务质量和业务水平直接关系着农村土地证券化能否成功运作。而目前我国农村资金规模偏小，农村金融中介机构不够发达，其中信用担保、信用评级、土地评估等机构缺乏，相关制度也不健全。当前能够承接农地证券化的金融机构也严重缺失，中国农业银行、中国农业发展银行和农村信用社均难以承担为成千上万农户土地承包权抵押提供贷款并顺利承接土地证券化这一复杂的工程。另外，资产证券化在我国还是一项全新的业务，专业操作复杂，对人员素质要求较高，人才缺口巨大。尤其是农村土地证券化，还需要专门的人才和广大农村劳动者打交道，这就更凸显了人才的不足。 　　四、结论 　　目前而言，农村土地证券化虽然是化解农业发展困境的一项全新的措施，在理论设计和实践操作上还需要不断完善。但笔者认为，任何新兴事物的发展从来都不是一蹴而就的，农村土地证券化的发展也需要一个渐进的过程。可以通过试点探索农村土地证券化的可操作模式，并在农民、企业、金融机构、投资者加以肯定的基础上再进行更大范围的推广。与此同时，国家从宏观政策和法律法规方面给予相应的支持和优待，以使参与各方得到切实的利益，逐步破解我国农村土地证券化所遇到的困境。 　　参考文献： 　　[1] 范恒森.土地证券化与中国农业发展.经济研究，1995（11）：68-71. 　　[2] 邓大才.试论农村土地承包权证券化.财经研究，2003（4）：48-53. 　　[3] 蔡继明，程世勇.农村建设用地流转和土地产权制度变迁.东南学术，2008（6）：30-35. 　　[4] 罗士喜.农村土地资产化的利弊分析.江汉论坛，. 　　[5] 黄韬.论农村土地集体产权资本化流转.农村经济，2008（3）：19-22. 　　[6] 朱玉林，李佳，何冰妮.农村土地证券化经济可行性研究.生产力研究，2008（9）：37-38. 　　[7] 郭步超.农村土地证券化与中国农村金融体系构建新论.生产力研究，2009（2）：45-47.
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我国农村土地证券化思考
【摘要】：农村土地证券化是农村土地和金融的一种制度创新,对于克服当前我国新农村建设中所面临的农民收入增长缓慢、农民融资困难、农村土地流转低效等诸多问题具有重要意义,也为资本市场的投资者创造了一种新的投资方式。但我国农村土地证券化还处于理论探索、实践萌芽阶段,属于新兴事物,并且在发展过程中还会不断的出现新的问题。本文就是在我国现阶段农村土地证券化下,分析农村土地证券化的必要性、理论基础和特殊性,并且引发对我国未来农村土地证券化发展的思考。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F321.1;F832.51【正文快照】：
一、农村土地证券化概念界定证券化是世界金融市场一个重要的金融创新,被誉为“证券化之父”的美国耶鲁大学教授弗兰克J.法博齐(Frank J.Fabozzi)将证券化定义为将具有共同特征的贷款、租约、应收账款等不流动的资产转变为可以市场化的带息证券的过程[1]。资产证券化这一概念
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京公网安备75号发达国家农村土地证券化制度经验及借鉴意义（2）_国际_
发达国家农村土地证券化制度经验及借鉴意义（2）
我国农村土地证券化制度发展创新的思路与模式
我国农地使用权证券化的探索模式。近些年，我国部分地区在农地使用权证券化发展上进行了一些有益探索，取得了一定经验，形成了农地使用权证券化的几种初级模式。
一是农地使用权入股模式。这种模式就是将农地未来直接经营收益、土地租赁等收益资本化，农户以耕地入股组成土地合作社或农业发展公司，合作社或公司将土地用来租赁或直接耕种，农户外出务工，到年底参与合作社或公司分红。这种模式当前在经济发达的长三角地区比较流行，像苏州的一些农民以耕地承包经营权入股的形式成立了苏州市土地发展合作社，通过对外招标的形式从事现代农业或是利用耕地发展其他产业，入股农户每年年底每亩可获得元不等的分红。这种以耕地承包经营权入股按面积分红的形式实际上就是土地使用权的证券化。但当前实践中，对于土地承包经营权入股组成合作社或公司等法人实体，涉及到清算或资产转移，由于没有相关的法律规定，一旦发生纠纷，就难以处理。
二是重庆地区的&地票&模式。在2008年，重庆土地交易所挂牌成立，地票交易在重庆等地正式推行，重庆地票模式已经成为我国农地使用权证券化的一种形式。地票政策的实施是与土地增加挂钩制度联系在一起的，本身不用于土地流转。农地从我国法律上看，是属于不能流动的资产，通过城乡建设用地增加挂钩，将不能流动的农地与城市土地指标实行了置换，换句话说，就是将农村宅基地及其附属用地等农村集体建设用地复垦成耕地，将多余的耕地指标置换给城镇建设用地，地票就是将农村建设用地减少与城镇建设用地增加进行挂钩的凭证，地票实际上就是对农村土地的证券化，交易所得收益用于补偿农民。④但这种模式在运行中存在一些问题：第一，上游交易的补偿难以到位，农民与农村集体组织之间的地票收益分配比例难以界定。第二，地票交易容易引发二级市场的投机交易行为，比如增减挂钩指标的重复使用。第三，农民获得了地票收益补偿后，难以就地城镇化。
三是农地使用权信托模式。从2010年以来，浙江、福建、湖南等地先后出现了农地流转的信托方式，即将农地使用权作为信托标的，将土地的收益权标准化与凭证化。2011年福建沙县就成立了沙县丰原农村土地承包权经营权信托公司，2012年湖南益阳也成立了相关的土地经营权交易信托公司，在土地确权、凭证化的基础上实现土地证券化流转。信托模式的基本做法是，在政府的主导下成立信托机构，农户在自愿前提下，将土地承包经营权委托给信托机构，并签订信托合同，信托机构将这些受托的土地租赁给相关企业、规模化经营的农户，这种大规模集中经营获得的收益按照租赁合同返给土地信托机构，土地信托机构再按照与农户签订的信托合同分配收益。从当前的时间来看，我国这种土地信托机制尚处在探索阶段，主要集中在乡镇一级，但潜在也有一些风险，即信托人（农户）的权利如何保护、受托人（土地信托机构）的能力及职责，还有承包者的风险责任等等尚待探讨。
我国农村土地权益证券化发展创新模式的思路。上述三种探索模式主要是集中在农地使用权上，包括耕地承包权和农村建设用地使用权。其实，农地证券化，归根到底是土地权益的证券化，借鉴发达国家的制度模式，可以对农村耕地、建设用地及其附属土地在确权的基础上实现完全的权益化，通过发起人向SPV出售权益化的资产，SPV将收购的权益化资产进行重组，通过专业的证券机构在资本市场上流通，流通的所获收益用来偿还投资的本金及利息。具体的运作模式如下。
成立农村土地合作组织为原始权益人并确定证券化土地的范围。农村土地合作组织是农地证券化制度中的底层体系，是农民或集体组织将土地承包经营权、建设用地的使用权及其他附属土地折价入股而成立的组织，其对内代表农民来行使土地权利，对外则是土地权益证券化的发起人，对土地权益的预期收益进行估算，以确定证券发行的数额。
确定农村信用社为SPV。在现行的农村金融体制下，农村信用社是SPV的最佳选择，当然，在制度实施的过程中，需要对农村信用社进行经营模式进行改革，使农村信用社逐步转型为SPV，专门负责资产支持证券的发行与收购，从农村土地合作组织处取得支持证券的财产权，将这些权益交给委托人进行资产管理，以保障资产权益及资产本身的安全，提供交易的信用等级，从而吸引更多的投资者。当前在土地资产权益证券化的前提下，土地资产本身并不转移，原始权益人仍然有占有、使用及收益的权利。
SPV进行信用评估与信用增级。SPV在取得权益资产后，要对土地资产权益做合法性与真实性的审核，并做出相应的评估报告，当然这只是内部评估，并不需要对外公布结果。在信用评估后，SPV还需要对土地资产权益进行信用增级，信用增级的目的是为了降低证券的发行成本，可以采用担保的方式来提供额外信用支持，担保机构按照各国的做法，通常是由政府或国家金融机构来完成，向投资者承诺SPV能够按照偿还本金及利息，一旦发生违约情况，则由政府或政府担保机构来承担法律责任。如此一来，将土地权益证券信用等级上升到国家等级，能够大大吸引投资者的信心。在信用增级后，SPV需要再一次进行信用评估，这是交易之前的一次重要的信用等级评估，应该以公告的形式发布，供投资者在购买时参考。
土地权益证券的发行与流通。在完成信用等级评估后，SPV就可以发行证券，委托相应的券商来代售土地权益证券，其销售的方式与其他的资本证券是一样的，在销售后获得的收入按照与原始权益人的约定进行支付，这样，原始权益人的融资目的就达到了，同时也实现了土地资产的流动性。
土地权益证券的清偿。土地权益证券是以债券形式存在的，这就需要清偿投资者的本息，由SPV来行使这个职能，SPV偿还本息之后，如果资产收益还有剩余应该返还给原始权益人。
（作者分别为长春理工大学光电信息学院讲师，长春理工大学光电信息学院副教授、吉林农业大学博士研究生）
①Haftom Tesfay：Rural Land Dispute Settlement Mechanisms in Tigray: the Case of Humera，Addis Ababa University School of Law，2011.
②［日］野口悠纪雄王：《土地经济学》，汪斌译，北京：商务印书馆，1997年，第149页。
③张娟：&中国农村土地证券权益化研究&，西华大学硕士学位论文，2013年。
④王谊：&对重庆&地票&交易制度的思考&，《安徽农业科学》，2013年第6期。
[责任编辑：张蕾]农村土地承包经营权准证券化的法律障碍及对策(2)
（四）特殊目的信托（SPT）机构设立方面的法律障碍 特殊目的信托是整个农村土地承包经营权准证券化的核心环节。根据《信托投资公司管理办法》第14条的规定，信托投资公司注册资本不得低于人民币3亿元；中国人民银行
　　（四）特殊目的信托（SPT）机构设立方面的法律障碍
　　特殊目的信托是整个农村土地承包经营权准证券化的核心环节。根据《信托投资公司管理办法》第14条的规定，信托投资公司注册资本不得低于人民币3亿元；中国人民银行根据信托投资公司行业发展的需要，可以调整设立信托投资公司的注册资本最低限额。从此规定来看，虽然央行可以适时调整最低限额，但总体上我国对设立信托公司（包括准证券化中的特殊目的信托公司）的资本准入门槛还是较高。笔者认为，这可能使实践中的特殊目的信托（SPT）机构很难设立成功，影响农村土地承包经营权准证券化的推行。
　　（五）信用增级方面的法律障碍
　　信用增级是保障农村土地承包经营权准证券化后的信托受益凭证能够顺利销售的关键环节。但我国在信用增级方面存在两方面障碍：第一，信用增级机构的缺位。为了促进农村土地承包权准证券化顺利开展，政府信用对其提供特别的担保支持是有必要的。但我国《担保法》第8条规定，国家机关一般不得为保证人，只有经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷的除外。可见，该禁止性规定使得政府在为SPT提供担保支持方面存在实质性法律障碍，而如果不是国家机关担保又存在着可信度相对较低的问题。第二，有关担保法律制度的不足。我国至今未建立统一的担保登记机关，登记事项也缺乏明确的规范和标准，经常发生重复担保的情况。另外，按照我国现有规定，若要通过设定产生优先权的担保权益来保障证券持有人的利益，就必须在有关部门履行登记手续；如果只有当事人之间的担保约定，则可能存在法律认定无效的风险。这些法律要求都可能使农村土地承包经营权准证券化陷于困境。
　　（六）信托机构发行信托受益凭证方面的法律障碍
　　信托受益凭证的发行是整个农村土地承包经营权准证券化的最后一个重要环节。但我国《信托投资公司管理办法》第9条规定：&信托投资公司不得办理存款业务，不得发行债券，不得举借外债&。这是对信托公司发行证券业务的法律上的限制。如前所述，特殊目的信托（SPT）机构的核心业务就是发行信托受益凭证并偿付本息，现在关键问题是：信托受益凭证是否属于有价证券？如果肯定其证券性质，则按照我国上述规定，特殊目的信托（SPT）机构发行信托受益凭证属非法，而否定其证券性质似乎又不甚合理。我国《信托法》没有对受益权证书是否属于有价证券作出明确规定。因此，实践中能否直接发行信托收益凭证，信托机构自己也无法确定。它们可能采取变通办法：与投资者签订资金信托合同，以资金信托合同代替信托受益凭证，但这样也就失去了农村土地承包经营权准证券化原有意义。
　　解决我国农村土地承包经营权准证券化法律障碍的策略
　　（一）推进农村土地承包经营权股权化、放宽土地用途
　　目前我国土地承包经营权入股的合法性没有问题，但《农村土地承包法》中仅有第42条对此有简单规定，未明确解释入股后取得的股权范围与性质，以后应该适时修订，加入相关条款以消除各方争议。此外，应修订第42条中的限制性规定-&从事农业合作生产&，应规定为更广阔的用途，包括服务于农业经济建设的准证券化过程中的各项行为，如发行信托受益凭证等。
　　（二）规定农地发展公司特殊的设立标准和运作要求
　　笔者建议出台适用于农地发展公司的《公司法》特别规定，如提高农地发展有限责任公司股东人数的最高标准&50人&至&100人&，或者在不改变此标准的情况下，允许以每户或每几户选出代表作为股东，内部自己协调、限定股东人数在50人以下。若设立的是农地发展股份有限责任，则可以降低最低注册资本标准，或者允许多个村联合筹集资金，达到注册资本500万元的最低限额。另外，对于农地发展公司，可以特别规定不必履行一般公司的出资形式比例要求，规定承包土地重新分配的情况并不属于一般意义上的抽逃出资。
　　（三）规范土地股权流转并兼顾农民的福利
　　《农村土地承包法》应明确规定农村土地股权流转自由的原则，即允许村民个人将其&准土地股权&依法或依合同以转让、继承、质押、赠与和出资认购等方式进行流转。而在股权流转过程中，在同等条件下，本集体成员应当享有优先权，流转过程中应进行变更登记。另外，规定企业的控股权应始终归农村的集体或村内部个人所有，集体股份必须尊重民意，受到监督和民主决策，而个人股份流转过程也必须以自愿为原则，以此方式来兼顾农民的福利。
　　（四）降低特殊目的信托（SPT）机构的设立要求
　　根据《信托投资公司管理办法》第14条的规定，中国人民银行根据信托公司行业发展的需要，可以调整信托公司注册资本最低限额。因此，为在我国顺利开展农村土地承包权准证券化，中国人民银行应该就特殊目的信托（SPT）机构的特殊情况，适度降低其最低注册资本要求。
　　（五）明确政府信用提供担保的例外
　　根据《担保法》的规定，国家机关不得为保证人。这明显限制了政府信用提供担保的可能性，然而，在目前农村经济的改革过程中，只有建立政府信用担保才能提高我国土地承包经营权准证券化效率，增强投资者的信心，而且可以在一定程度上消除因信息不对称所造成的&逆向选择&和&道德风险&的后果，提高融资效率。因此，在农村土地承包权准证券化方面，要例外规定政府可以提供担保。
　　（六）承认信托受益凭证的有价证券性质
　　笔者认为，应该特别认可农村土地承包权准证券化过程中，特殊目的信托（SPT）机构发行信托受益凭证的权利，并且可以借鉴日本信托转让的经验，承认信托受益凭证的有价证券性质（可依投资者要求采用记名或不记名两种证券模式），将信托受益凭证即受益证券作为转让权利的载体。根据《日本信托法》，受益证券上仅须记载标记、号码、信托条款、受托者的商号、受益者的姓名或名称（记名式受益证券）、票面金额并由代表董事签名。这样做比以信托合同为载体转让要更加简单易行。
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