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陪戎校尉[3级], 积分 1525, 距离下一级还需 475 积分
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本人在2011年6月买了一套小二手房，在招商银行做的商业贷款，基准利率，当时贷款额度紧张到8月底才放款，在买房前就一直关注住房公积金贷款事宜，曾经咨询过住房公积金管理中心以后是否可以商转公，得到肯定回复，所以是左等右等终于等到了商转公实施，刚开始看到新规定日起分批预约，第一批只能办理2010年12月前的，心里想今年又没戏了，没想到这个规定那么不受待见，竟然这么快就轮到我们了，现在说下商转公办理流程：
一、研究相关政策
这个我已经在两年前就开始研究了，我们是符合规定了，容易出现错误的就是贷款额度计算，是自己和共同申请人公积金余额的12倍，如果满3年又没提取过可以在此基础上再提高10%，但是一人申请总额不超过50万，有共同申请人的不超过90万，并且不能超过剩余贷款余额，还有容易忽略的就是每月还贷额度不能超过缴费基数的50%。如果自己公积金余额不够，并且一直在原单位上班，可以申请让公司补交2009年到你缴费年度的，或者以前缴费基数低了，可以部分补缴，当然公司可能不会帮你出这部分钱，计算一下怎么划算，实在不行全都自己出补交费用也可以，毕竟这个钱还是可以用来还房贷的嘛！
1.申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款），且该贷款尚未结清；2.申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；3.申请人、共同申请人在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；申请人的父母双方或者一方作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；4.申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；5.申请人或者配偶是申请商转公贷款住房的权利人；6.申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，申请当月前6个月内未出现贷款逾期记录，且符合公积金中心规定的信用状况标准；7.申请人同意提供符合《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行规定》（下称《商转公贷款规定》）的担保（抵押或者质押）;8.贷款申请符合国家、省、市房地产市场管理政策要求，在贷款办理期间遇政策调整的，以公积金中心受理商转公贷款申请的时间为准，但国家、省、市房地产市场管理政策已有明确规定的从其规定。
1.贷款额度：商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：（1）不高于单套住房的商转公贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的商转公贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人符合《商转公贷款规定》第四、五条要求的，单套住房的商转公贷款最高额度为90万元。（2）不高于原商业性住房按揭贷款余额。（3）每月还贷额（即月供。按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。（4）不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出。（5）申请人以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%；申请人按照《商转公贷款规定》以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。评估费用由申请人承担。申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。市住房公积金管理委员会可以根据本市房地产市场及风险控制等情况，必要时可决定对申请商转公贷款的住房开展价值评估。2.贷款期限：原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的实际年龄之和不超过70年。3.贷款利率：公积金贷款利率执行住建部、人民银行规定的贷款利率。在合同有效期内遇利率调整，按季初首月1日执行新利率。4.还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。5.担保方式：商转公贷款采用抵押或者质押担保方式。采用抵押担保方式的，贷款申请人可选择以下任意一种方式办理商转公贷款：（1）自行结清原商业性住房按揭贷款，再以原所购住房抵押，办理商转公贷款；（2）以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房抵押，办理商转公贷款；（3）无需结清原商业性住房按揭贷款，直接在原所购住房抵押登记不注销的基础上，办理顺位抵押，再发放商转公贷款。6.房产套数认定：职工申请公积金贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算；家庭成员包括夫妻双方和未成年子女
二、准备资料
1.住房公积金联名卡（原件）；2.有效身份证明（原件及两份复印件）；3.已婚职工提供结婚证（原件及一份复印件）；1.2.3.不用说了这个大家该有都有的4.原《深圳市房地产买卖合同（预售）》/《深圳市房地产买卖合同（现售）》（原所购住房为新建商品房时需要，复印件加盖银行章）；5.原《二手房买卖合同》（原所购住房为存量商品房时需要，复印件加盖银行章）；6.原保障性住房买卖合同（原所购住房为保障性住房时需要，复印件加盖银行章）；我们是购买的二手房，所以要5.的二手房合同，大家注意了，因为当时很多人都存在阴阳合同，所以要的合同是和原房主和中介一起签的一份合同，不是网签合同，很多人因为这个多跑一趟。招行是不给加盖章的，不过他们受理的时候也不要求盖章。7.原所购住房的房地产证（原所购住房为政策性住房、保障性住房以及原所购住房为新建商品房期房，尚未取得房地产证且以自有其它房产或第三方抵押房产提供抵押担保的除外，复印件加盖银行章）； 这一项可能大多数都在抵押没有房产证，可以找银行复印加盖公章，当时我就把这个忘了，好在问了一句还有没有别的，旁边有个好心大姐提醒了一句。还有就是本项可以和10项一起办8.原贷款借款合同、抵押合同。原贷款为商业性住房按揭授信额度的，须同时提供额度项下能证明单笔按揭款项用途为购房的借款合同或发放行的其他证明材料（原件及一份复印件）；9.原贷款借款借据或支付凭证（原件及一份复印件）；8.9两项原来都有保留好10.原贷款明细和还款计划（原件各一份，至少包括近12期记录）；不知道别的银行怎么样，如果是招行的一定先打电话问问原借款支行是否可以打印明细和还款计划并盖章，因为他们现在深圳只有几个贷后服务部可以打印并盖章，可以找一个离你比较近的去打印，不过就不明白了，全深圳就一个招行网点可以商转公，那为什么这个网点不可以打印呢，一个客户也就是3分钟的事情。还必须要贷款人本人去打印。办这些事还都要上班时间啊，总请假老板脸都绿啦！11.以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房提供抵押担保的，需提供抵押房产的房地产证复印件、抵押房产权利人的有效身份证明（抵押房产权利人已婚的，提供结婚证和权利人配偶有效身份证明）以及抵押物询价单或评估报告（30天以内）；用贷款房产顺位抵押本项不需要。12.原商业住房按揭贷款所购住房权利人所有家庭成员30天内的《房产查询证明》（原件）及原商业按揭贷款所购房产的《产权资料电脑查询结果表》（原件）；这个一定要说明下了网上有公布14个地址，但是可以打印两项的只有银湖的才行，很多人都是跑到离自己近的地方才知道不可以的，一天又浪费了，带自己身份证，结婚的帮配偶打印要带结婚证，有小孩的带身份证、户口本，小孩没身份证的带户口本，还要复印件哦，不然花钱又费时间，证件不齐的基本又废了一天。这一点住房公积金网站办事指南为什么不能注明下呢？13.还款账户（原商业住房按揭贷款所购住房权利人在受托银行开立的借记卡或存折，原件及一份复印件）；这个就应该都有的了14.主申请人的父母做共同申请人的，需要提供能证明相互关系的户口薄（原件及一份复印件），或公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明（原件）；15. 其他需要的资料。14.15我就不需要了
三、现场办理
这个一定要注意的就是要先在网上预约，要激活自己的公积金账号，也就是登陆公积金网站，改个密码，默认密码身份证后六位。在网上预约时把信息填完整，打出预约单，招行没预约不办理的。我还好，资料齐全，一次全部搞定。如果是结婚的还有两夫妻一起哦，不贷款也要跟着。公积金答复说招行、中行各一个网点，每个网点有八个办理人员，唉，我是年轻轻的眼睛就不好使了，只看到一个办理人员啊，我们去的时候前面还有两个在办理，那个等啊。。。。。。每个一个小时左右。办完的时候工作人员告诉我们回去等通知免签吧，时限是5个工作日左右，但是上周一上午提交的，现在都周四晚上了，公积金网站上还是审批中，打电话过去公积金管理中心，第一个工作人员说应该快了，晚一天再打电话来帮忙查下，过一天再打，另外一个工作人员说状态是审批中，她们查也是一样的，问不是5个工作日吗？回答就是在审批中。唉！无语啊！打电话到招行咨询，工作人员说，你这还是少的，有的都等了一个多月了，是因为公积金管理中心和房管局没沟通好，就是审批下来也做不了抵押，也是等，唉真是无语了，都没协商好，让别人办理什么，浪费表情啊！
更无语的是，一直都没注意罚息，因为看报道是顺位抵押等，以为同行转不罚息了，并且在招行贷款的时候特意问了下客户经理，当时回答是如果贷款满两年，改变还款年限、提前还款或商转公都不收费的。现在再去咨询贷款行，回复说那个客户经理转岗了，找了另外一个客户经理说要罚款，问他们当时不是说不罚款吗，回复说谁说的找谁，好不容易找到原客服经理电话，回答说那是两年前的政策，现在政策变了，现在要问贷后服务部，贷后服务部说满三年的可以不罚息，有问题可以找原客户经理，又转回来了，这就是皮球啊，踢来踢去！现在只能走一步看一步了！
如果有相同经历或问题有好的解决方法的朋友欢迎留言，尽量让后来者少走些弯路！！！！
本帖最后由 szszgnnn 于
21:47 编辑
本帖最后由 szszgnnn 于
21:48 编辑
补充内容 ( 15:36):
已经提交商转公资料的朋友注意了，如果已经提交超过5个工作日，并且在住房公积金管理中心网站看到结果还是审批中，写不完，具体内容在56楼
补充内容 ( 15:42):
今天看新闻说顺位抵押问题已解决，是否有办完流程的朋友，出来冒个泡！！！
补充内容 ( 19:22):
真是不靠谱啊，8号看新闻说，采访住房公积管理中心，回复抵押问题已经解决，而到现在还是不能办理，商转公成了“伤等等”
补充内容 ( 14:27):
昨天凌晨1点多 终于收到审核通过的信息了，但是今天打电话问银行，还是不行，招行的客服经理说，据听说本周有一名成功办成抵押的客户，后面的等
补充内容 ( 14:49):
今天终于听到招行客服回复会有一个客户在今天放款了，我的大概要轮到三周后了，罚息问题还是秘一团。
补充内容 ( 14:45):
因为个人后面有事情，不方便去签字，所以特别和银行协商今天去面签了，唉，根本就没几个人啊，一个岗位都忙的过来，为什么不能每天多安排面...
补充内容 ( 16:16):
上面忘了说了 面签时银行没有特殊要求的话，就申请人和共同申请人带身份证去签字就可以了！
补充内容 ( 16:18):
几经催促，特殊情况，昨天终于去做了顺位抵押的签字，就签了两个字，10分钟搞定！只要产权人带身份证去签字就可以了
补充内容 ( 14:36):
19号银行通知原贷款加新贷款超过了房产评估值，20号又重新去签了个字，调高房产评估价。
补充内容 ( 16:24):
——终于放款了，接近尾声了！
补充内容 ( 16:45):
今天终于拿到了借款抵押合同，圆满结束！！！
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很复杂，一般人搞不懂。
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多些分享了。。。还在轮候。。。。。
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向国家要点福利，折磨得老百姓一身皮
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“打电话到招行咨询，工作人员说，你这还是少的，有的都等了一个多月了，是因为公积金管理中心和房管局没沟通好，就是审批下来也做不了抵押，也是等，唉真是无语了，都没协商好，让别人办理什么，浪费表情啊！”
搞了一年多，公积金中心连流程都没理顺，真是服了！
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学习了。。。
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没看完，感觉真是费劲啊。
你们这属于探路的，希望以后能优化一下。
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一直都不明白这句话怎么理解？ 每月还贷额度不能超过缴费基数的50%。
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好麻烦！同行商转贷为什么不能简化程序？
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qiuxuhan 发表于
很复杂，一般人搞不懂。
是啊，有时觉得自己看懂了，实际去办可能不是那么回事。
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深圳犁田人 发表于
向国家要点福利，折磨得老百姓一身皮
这些都是广大劳动人民自己交的血汗钱啊，还不算向国家要福利呢，就像交社保似的！！！
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每日必顶 发表于
一直都不明白这句话怎么理解？ 每月还贷额度不能超过缴费基数的50%。
比如你的每月交公积金的工资基数是3000，那你的贷款最后计算下来每月还款金额就不能超过1500，其实这样也限定了你的贷款总额了，如果基数低的 可以尽量选最长的贷款年限 就可以多贷些，或者有共同申请人，可以是本人加共同申请人基数之和的一半。
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还真TMD的繁琐！
谢了，打算有空去弄弄
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我的10月12日申请，现在11月1日了，在网上查了一下进度，还是显示在中心审批中，一批就是20天了
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有两点不明白，请指教，谢谢！
& & 5.的二手房合同，大家注意了，因为当时很多人都存在阴阳合同，所以要的合同是和原房主和中介一起签的一份合同，不是网签合同，”& &是不是那个超低价的合同？是一张纸的那个还是一本本子的那个？
& & 9.原贷款借款借据或支付凭证（原件及一份复印件）；& && &这个是什么？我在银行唯一拿到的只有一个贷款合同，没其他收据或凭证之类的东西啊？
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昨天我去中行红岭支行办商转公，也是顺位办理，也要交罚息，和冒似“头头”理论，答复是去原支行办理不罚息，可中行指定商转公一定要在红岭支行，其它支行不办理，难道罗湖区的支行和福田区的不是一个妈生的？我愣了半休，无语。还有就是住房公积金管理中心，没有和银行谈好，就不要说顺利位抵押不罚息，别人是大妈生的，你是后妈生的，不自量力。
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linguide5413 发表于
还真TMD的繁琐！
谢了，打算有空去弄弄
听说，公积金中心和银行就抵押问题还没谈好，真不知国家养这帮人干嘛。
陪戎校尉[3级], 积分 1525, 距离下一级还需 475 积分
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关注大家的深圳 发表于
有两点不明白，请指教，谢谢！
& & 5.的二手房合同，大家注意了，因为当时很多人都存在阴阳合同，所以要的 ...
是那个一张纸的，也就是你实际购买价格的那个；贷款借据或支付凭证一般也是一张纸，招行的就有点像增值税发票大小，就是你确认钱打给上一个业主的凭证。
仁勇校尉[5级], 积分 6573, 距离下一级还需 2427 积分
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深圳的夜景，似乎比梵高笔下的星空还要美。她需要喜爱这座城市的我们去发掘和传播。欢迎专业或业余的摄影爱好者共同参与。
逛了这么久，何不进去聊聊？
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111返回顶部网签撤销后 就能“报低价”
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据了解，二手房网签合同签约后会生成一个网签合同编号，银行贷款审批系统在审查二手房贷款时会根据有关网签合同编号查询该二手房交易网签价，故此想“报低价”的人士在第一份网签合同必然是真实报价。贷款审批通过后，买卖双方撤销原合同再签一份低价合同，到交易登记中心申请递件过户，在这个环节上，如果双方在网签合同上注明是“按揭付款”，理应是交易登记中心中心人士会按照有关网签合同编号查询是否贷款申请已通过，除非银行内部已把贷款审核的资料发放给第二份网签合同，不然第二份网签合同是不可能有贷款审批结果的，换言之，交易登记中心
银行贷款审批系统与网签系统对接仍存在一个漏洞自2011年10月起，银行贷款审批系统与二手房网签系统对接，银行审核二手房贷款前可以直接对比该房屋的网签价格，当时市场普遍憧憬，这两套系统对接后，至少能够把按揭买房的这部分“报低价”情况杜绝，因为想“报低价”就有可能贷不足款。不过，记者最近从一个行业人士处得知，原来在银行贷款系统与二手房网签系统对接后，其实存在一个漏洞，仍然存在“报低价”的可能性，即买卖双方先按真实作价签二手房网签合同，递交银行审批通过后，买卖双方撤销原网签合同另行签订一份低价的合同，照样可以递件成功，且同时买家可以获得足额的贷款，既报低价省下一笔税费，又可以足额贷款。这个鲜为人知的漏洞一直只在部分银行或交易登记中心人士口中传播，也的确只有内部人士才知，原来递件价格是银行审批和二手房网签系统的“两不管”地带。不过，“上得山多终遇虎”，这个漏洞终于被广州市住房公积金中心下属的住房担保中心“快贷”堵住，该部门在放款前突然要查交易房屋的网签撤销记录，结果成功拦住两个涉嫌真实报价申请贷款再“报低价”递件的买家，目前这两宗交易的放款已暂停，买家为省小小税费有可能在利息支出上损失惨重。但是，据按揭人士透露，目前除了公积金“快贷”会查询房屋的网签撤销记录，纯商业贷款或正常放款的公积金贷款，并不会查询房屋的网签撤销记录，故此按揭买房“报低价”的漏洞依然存在。此外，按揭人士还认为，按理说后一份低价合同没有贷款审批的记录，居然也可以递件通过，且这套房屋也可以正常入押，业主获得放款，显示两套系统究竟如何对接同一个房屋的信息上存在诸多不为人知的秘密，房屋交易登记中心与银行系统仍有漏洞需要堵上。行内人知晓的秘密：按揭付款照样可以“报低价”一位按揭人士告诉记者，通常来说，贷款审批通过后是不能撤销的，修改其中的重要内容如买卖双方的身份证、买卖双方的名字等，都是要重新签合同再走审批程序的。可是有少部分洞悉内情的“聪明人”知道网签合同其实可以撤销后再签的，也在银行方面“神不知鬼不觉”。他也一直有协助过客户这样办事，一直都没有“碰壁”，直到最近才在公积金快贷上遇到麻烦。他代理的两个按揭个案，一宗是因为与客户关系好，他主动帮客户走撤销合同的方法来规避税费，另一宗则是因为客户成交的房屋证未满5年，需要交营业税和个税，税费很重，客户提出希望可以“报低价”避税。这位按揭人士表示，以往贷款审批通过后撤销合同再重签合同，一点问题没有，但是这次却在公积金快贷上“出事”，没想到公积金快贷查出两宗交易的网签撤销记录，故此停止放款。中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者，之前她也的确听说行内有关按揭付款报低价的传言，也曾经遇到客户表示“其他人可以网签贷款审批通过后再撤销重签合同”，要求他们也这样做。莫静表示，由于他们需要把与交易相关的书面资料都交给银行，银行必然会发现有关违规操作，作为正当经营的按揭机构，他们不会这样做。她认为，有可能是一些买卖双方自行交易再找按揭中介办理的交易，有可能因为熟悉银行和交易中心内部的人士而“瞒天过海”。两不管地带：银行与交登中心，到底哪个部门应担责？同一个房屋，买卖双方身份没改变，先签一个正常报价的合同，提交银行审批通过，撤销此合同再签一份低价合同，递件过户入押放款。这是按揭付款“报低价”的过程。不过，在按揭人士分析看来，这中间存在几个不合常理或不合规矩之处，为何银行和交易登记中心没有看出来，把漏洞堵住呢？据了解，二手房网签合同签约后会生成一个网签合同编号，银行贷款审批系统在审查二手房贷款时会根据有关网签合同编号查询该二手房交易网签价，故此想“报低价”的人士在第一份网签合同必然是真实报价。贷款审批通过后，买卖双方撤销原合同再签一份低价合同，到交易登记中心申请递件过户，在这个环节上，如果双方在网签合同上注明是“按揭付款”，理应是交易登记中心中心人士会按照有关网签合同编号查询是否贷款申请已通过，除非银行内部已把贷款审核的资料发放给第二份网签合同，不然第二份网签合同是不可能有贷款审批结果的，换言之，交易登记中心人士理应可以堵住按揭买房“报低价”的漏洞。即使房屋交易中心人士“走漏眼”，让这个报低价交易顺利通过，但为什么由第一份已撤销的网签合同而取得的贷款，可顺利地发放到第二份网签合同的收款账号呢？据按揭人士透露，对于银行来说，他们对客户是否“报低价”其实不太关心，他们关心的只是是否按照房屋市值贷款以及客户的还款能力。故此，对于客户通过撤销之前网签合同再重签合同报低价避税，只要不涉及他们的利益，银行其实主观上没有去“踢爆”“报低价”的事情。这位按揭人士对存在两年多的按揭买房“报低价”漏洞因公积金快贷翻查房屋网签撤销记录而被暴露，感觉非常无奈。买卖双方：“玩火”终被烧上身对于广大遵守规则的按揭买家来说，原来两年多来一直有人“明修栈道，暗度陈仓”报低价，这非常不公平。陈女士一年前买房，她的房屋按真实交易价200万元交营业税和个税，交税都用了接近10万元。她表示，同样是按揭付款买房，有“内部资源”的人士可以撤销合同再重签，既不影响过户又可以报低价，交税比我低七八万元，与一次性付款报低价差不多，说起来真冤啊。她认为，政府有关部门和银行应该堵住这个两不管地带的漏洞，让按揭付款买房的人都是同样待遇，不能让少部分人得益。对于“不幸”被公积金快贷拦下来的两宗交易买卖双方，业主和买家都“吃不了兜着走”。首先，房屋已过户，但是在放款过程被拦下，最终怎样处理不得而知，如果涉及退案重新办理，时间上损失大半年；如果银行“法外开恩”，但买家诚信记录已蒙上污点。对于业主来说，收款期遥遥无期，自己为让买家省一点税费，早知道就别那么“好人”；对买家来说，如果公积金贷款部分按报低价来计算，首期款可能差几十万元，如果增加商业贷款组合，利息上可能支出多十几万元，比节省的几万元税费要多10万元。保利理财人士表示，即使是买卖双方机关算尽签两份合同，有可能都在税务机关评估时被拦下来。之前曾经有一个案例，买卖双方以2.9万元/m2成交房屋，但递件时“报低价”，按1.7万元/m2来递件，不过在税务机关评估时，评估价大幅反弹至3.4万元/m2，比真实交易价还高5000元/m2。
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