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未经同住人同意 公有住房出售合同是否有效
上海市浦东新区人民法院
民事判决书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(2008)浦民一(民)初字第##号
&&&&原告瞿某甲，男，19##年#月##日生，汉族，住上海市浦东新区##路###弄21号202室。
&&&&委托代理人陈##，上海##律师事务所律师。
&&&&委托代理人陈##，上海##律师事务所律师。
&&&&被告章某,女，19##年#月##日生，汉族，住上海市浦东新区德平路##弄##号203室。
&&&&委托代理人孙##,上海##律师事务所律师。
&&&&被告上海浦东新区##物业发展公司，住所地上海市浦东新区##镇##路50号。
&&&&法定代表人陆某兴，总经理。
&&&&委托代理人张某宪,男,上海浦东新区##物业发展公司物业经理。
&&&&原告瞿某甲诉被告章某、上海浦东新区##物业发展公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员高洁华独任审判。公开开庭进行了审理.原告瞿某甲及委托代理人陈##、被告章某之委托代理人孙##、被告上海浦东新区##物业发展公司之委托代理人张某宪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
&&&&原告瞿某甲诉称，原告与被告章某系表兄妹关系。原告与哥哥瞿某乙、原告之外祖父沈某照（1995年3月1日去世）、被告之母沈某妹及被告五人于1988年8月因原居住的川沙县金浜四队住房动迁安置了浦东新区德平路##弄##号203室（以下简称系争房屋）公有住房。原告于1992年起即入住该房屋并将户籍迁入。近期得知，两被告于2000年9月19日签订公有住房出售合同，被告章某购买系争公房产权，并登记被告章某为房屋的权利人。因被告章某购买公有住房未告知原告，也未经原告同意，原告多次与被告交涉，被告章某均予拒绝。原告认为，两被告违反上海市有关公有住房出售政策，严重侵犯原告合法权益。故诉请要求确认两被告于2000年9月19日签订的位于浦东新区德平路##弄##号203室公有住房出售合同无效。
&&&&被告章某辩称，首先，原告不是系争公房的同住人，其无权要求确认两被告签订的公有住房出售合同无效。其次，被告章某在2000年购买产权时原告是知情的，家庭购房协议书，虽不是原告亲笔签名，但原告将私章交于被告父亲后由被告父亲在协议书上盖章。况且被告购房至今已近八年，现原告主张已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉请。
&&&&被告上海浦东新区##物业发展公司辩称，被告章某购买系争公房是享受农民购买公有住房优惠政策，其在购房时向本被告提供住房调配单及由同住人签名家庭购房协议。根据住房调配单记载，原告不是系争公房的安置人员，而章某购买系争公房符合有关政策规定。章某提供的家庭购房协议书，本被告根据有关规定对该协议的形式要件进行审查，对是为本人亲笔签名不作审查，本被告也不承担证明责任。现被告之间就签订的公有住房买卖合同合法有效。且购房时间已近八年，原告提出诉讼请求，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。
&&&&经审理查明，原告瞿某甲与被告章某系表兄妹关系。原本市川沙县洋泾乡金浜四队陶家宅##号房屋内有原、被告及原、被告之外祖父沈某照、原告之兄瞿某乙、被告之母沈某妹五人户籍。1988年8月，洋泾乡金浜四队陶家宅##号房屋被动迁，原、被告之外祖父沈某照与动迁部门签订动迁协议书，协议书中明确安置人口五人。安置的房屋位于##新村2-23-203即德平路##弄##号203室一房一厅公房。1991年8月，原、被告一户可办理公房入住手续，动迁部门开具的住房调配单中对新配房人员一栏中，可填写一名租赁户名，三名家庭主要成员。原告未被告列为新配房人员一栏内，但配房人口仍确定为5人。房屋入住后，原、被告等五人户籍均迁入系争房屋内。因住房面积小，原告一直居住于单位宿舍。1995年3月沈某照去世。2000年8月，被告要求购买公房产权，在购房时物业部门核定该户人数为四人，即原、被告及原告之兄瞿某乙、被告之母沈##。2000年8月9日，被告之父（2003年去世）请人填写一份职工家庭购买公有住房协议书，协议书约定的内容为，系争房屋承租人或受配人姓名为沈某照，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述房屋的房地产权利人确定为章某。协议中所有同住成年人的签名均是被告之父请他人代签。在同住人盖章一栏中，均有各同住人私章，其中原、被告及原告之兄三人印章相似。2000年9月被告章某与被告上海浦东新区##物业发展公司签订上海市公有住房出售合同，将系争房屋的产权购于被告名下。2001年9月，被告章某取得上海市房地产权证，房屋权利人登记为被告章某一人。2008年初原告生育儿子要求其子户籍报入系争房屋内，遭被告章某拒绝，并得知章某已购买公房产即提起诉讼。审理中，原告否认自己有私章且曾交于被告父亲的事实。
&&&&以上事实，由动迁协议书、住房调配单、本户人员情况表、职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、上海市房地产登记册、户籍登记册及当事人的陈述等在案佐证。
&&&&本院认为，系争浦东新区德平路##弄23号203室房屋系原、被告等人原居住的房屋动迁安置取得，住房调配单上虽未将原告的名字列在新配房人员一栏内，但根据动迁时，被动迁房屋内的户籍人口、动迁协议书中确定的安置人数及住房调配单的实际填写空格数，应当确定原告为德平路##弄##号203室房屋的安置人员。房屋分配后，原告未居住的原因，也只是房屋面积小居住困难的因素。因此，本院认定原告为德平路##弄##号203室房屋同住人。根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。原、被告系浦东新区##路##弄##号203室的公房的受配人，均具备购买该房产权的资格。现被告未经原告同意，委托他人冒用原告签名，购买了系争房屋的产权，其行为违反了公有住房出售的相关规定，损害了原告的权益，原告诉请本院应予支持。对于被告称，职工家庭购买公有住房协议书，原告没有签字，但盖有原告私章，应当认定原告知道而且同意被告购房的事实。本院认为，职工家庭购房协议书上原告盖章，原告否认自己有私章，现被告未能举证证明，该印章原告曾经使用过，在被告购房时是原告交于被告之父的事实。从印章的字体、大小辩别，原、被告的印章上字体相似，不排除被告之父在办理购房手续时为原、被告一起刻章的事实，故对被告的辩解本院不予采信。至于被告所抗辩的本案已过诉讼时效期间一节，虽然从原告被侵权开始计算，至今已逾八年。但根据法律规定，诉讼时效期间应从被侵权人知道或应当知道权利被侵害时起计算，现原告称于2008年才知道被侵权，被告对此有异议，作为侵权人，被告对此应承担举证责任，然被告未能提供证据，故对其主张，本院不予采信。据此，根据《中国人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：
&&&&被告章某为购买浦东新区德平路##弄##号203室公有住房与被告上海浦东新区##物业发展公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。
&&&&案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告章某负担。
&&&&如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审判员：高洁&华
&&&&本件与原件核对无异&&&&&&&&&&上海市浦东新区人民法院
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二零零八年五月九日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书记员：丁&娴&静
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拆迁安置后分配的公房，户口迁走后，是否还符合同住人，可以主张份额吗-上海房产律师
拆迁安置后配的公房，户口迁走后，是否还符合同住人，可以主张份额吗-上海
【客户咨询】
家住乳山路的李小姐咨询钟涛，1994年的时候，其和爷爷奶奶住在北京东路一处公房内，当时在附近上小学，1995年，北京东路动迁，一家人被拆迁安置在乳山路某小区内，配了一套24平方米的公房，承租人是爷爷，李小姐的户口当时也迁入，但是并没有实际居住在内，是在外租房。后来李小姐结婚生子，并于2000年将户口迁走。随后，2001年，爷爷将此公房买下产权，产权登记在爷爷一个人名下，如今爷爷可能要去世，但是与李小姐父母关系并不好，也不承认此房屋有李小姐的份额，请问钟涛，我还有没有对此房屋的份额？可以主张确认所有权吗？户口迁走了是不是就不符合同住人的资格了？
【上海钟涛解答】
1、对此情况，李小姐不必担心，造成很多人误解同住人就是看户口的错误认识是因为法律不同造成的。
2、按照大多数人通常的理解，94、95方案中同住人是指：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。没有户口就没有份额，这是大部人常识的理解。
3、但是在审判实践中，并不是都按照上诉意见处理，而是要区此公房的来源不同，“拆迁安置后配的公房”和“单位福利配的公房”，处理结果是完全不同。如果此公房是单位配，那么要按照上述意见判决，如果公房是拆迁安置所得，那么就是要按照拆迁安置法律来判决。拆迁安置后的房屋，原则上是之前房屋的转换形式，并不能改变和剥夺任何权利。拆迁是国家对你的一个补偿，配给你一套公房，那么你对这个公房就享有居住权和使用权，除非你自己放弃，任何人不能剥夺，也不仅仅是看户口是否在内，和户口已经没有关系，而是按照拆迁安置协议来处理。即使你的户口一天都没有迁入到后来的公房，你依然享有权利。
4、针对李小姐的案件，钟涛认为，你可以向起诉，主张购买公房合同无效，回复到公房状态。
网站声明：本文系本站原创作品，著作权受法律保护，未经钟涛书面同意，本站文章禁止转载。否则，将坚持追究法律责任。对本文如有不解，建议最好到事务所当面详细咨询。钟涛多年在上海事务所执业，擅长起诉、割、交易谈判、离婚割、协议起草及涉外等业务，地址：上海市浦东新区张杨路707号生命人寿大厦808室(地铁2号线、4号线、6号线、9号线世纪大道站下12号出口300米）
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附录：（2008）沪一中民二(民)终第字2493号 ――上海市第一中级人民&(<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="13" Month="1" Year="-1-13) 上海市第一中级人民& 民事判决书& （2008）沪一中民二(民)终第字2493号 上诉人（原审被告）徐珏。& 上诉人（原审被告）谷雨欣。& 法定代理人徐珏，系谷雨欣之母。& 两上诉人之共同委托代理人黄蓓，上海市袁圆事务所。& 被上诉人（原审原告）谷月琴。& 被上诉人（原审原告）袁洋。& 法定代理人谷月琴，系袁洋之母。& 被上诉人（原审原告）谷栋。& 上述三被上诉人之共同委托代理人王彩明，上海市华亭事务所。& 被上诉人（原审被告）上海恒浩物业管理有限公司。& 被上诉人（原审被告）上海沪莘置业发展有限公司。& 委托代理人何芬、赵欧，上海市福隆事务所。& 原审被告徐祥坤。& 上诉人徐珏、谷雨欣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民（2007）闵民三（民）初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。& 原审查明：1996年1月12日，案外人谷文荣与市政动迁单位签订《房屋拆迁安置协议》，约定对谷文荣、陈秀梅（谷文荣、谷月琴之母）及谷月琴（谷文荣之姐）、袁洋（谷月琴之子）、谷栋（谷文荣之侄）的户籍所在地上海市人民路414弄9号房屋进行市政动迁。当时，被安置的人员为在该处实际居住和有户籍的谷文荣、陈秀梅以及谷月琴、袁洋、谷栋；安置房屋位于上海市闵行区上中西路810弄67号502室（即本案系争房屋），居住面积为56.65平方米，房屋为公房使用权性质。1996年2月6日办理了公房租赁凭证，确定承租人为谷文荣，同住人为陈秀梅、谷月琴、袁洋、谷栋。动迁后，谷文荣、陈秀梅将户籍迁入该处房屋。谷月琴、袁洋、谷栋因他处有房，故未将户籍迁入，也未实际入住该处房屋。1997年，陈秀梅病故。& 2002年12月，谷文荣与徐珏结婚，婚生女为谷雨欣。2004年，谷文荣利用其岳父徐祥坤的工龄所享受的优惠，模仿谷月琴、袁洋、谷栋的签名，与上海恒浩物业管理有限公司（以下简称“恒浩公司”）订立了《职工家庭购买公有住房协议书》，并于2004年7月24日与售房单位上海沪莘置业发展有限公司（以下简称“沪莘公司”）签订《上海市公有住房出售合同》，约定，谷文荣以人民币29,388元的合同价格买受系争房屋。随后，谷文荣办理了该房屋的所有权登记。2006年11月，谷文荣病故。& <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="18" Month="1" Year="年1月18日，徐珏以继承方式，将上述房屋的所有权变更登记为其与谷雨欣共有。此后，谷月琴向恒浩公司申请变更上述房屋的租赁户主未果，遂诉至。& 原审中，谷月琴、袁洋、谷栋共同起诉请求确认谷文荣与沪莘公司签订的公有住房买卖合同无效，恒浩公司与谷文荣签订的《职工家庭购买公有住房协议书》无效，并请求将上海市闵行区上中西路810弄67号502室房屋产权恢复为沪莘公司所有。& 恒浩公司辩称，其是根据上海市政府1995年关于公有住房出售实施细则及解答的相关规定向谷文荣出售系争房屋的。系争房屋的户籍中没有谷月琴、袁洋、谷栋的名字，所以不能确认该三人为同住人，家庭协议书不需要三人的签名和盖章。& 徐珏、谷雨欣共同辩称，徐珏没有在家庭协议书上签字，谷雨欣当时也未出生，所以两人均不具备主体资格。徐珏的丈夫购买系争房屋之时，该房内的常住户口只有徐珏丈夫一人。谷月琴、袁洋、谷栋未在系争房屋内居住。综上所述，徐珏、谷雨欣认为购房协议书有效，不同意谷月琴、袁洋、谷栋的请求。& 沪莘公司的辩称意见与恒浩公司、徐珏、谷雨欣相同。& 徐祥坤称，本案与其无关。& 原审中，经谷月琴申请，委托华东政法学院司法鉴定中心对《职工家庭购买公有住房协议书》上“谷月琴、谷栋”的笔迹进行了鉴定，结论为：《职工家庭购买公有住房协议书》上“谷月琴、谷栋”的签名非本人所写。& 原审认为，上海市关于出售公有住房的相关政策规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人；凡承租户内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续等。本案中，谷文荣利用其岳父徐祥坤的工龄所享受的优惠，模仿谷月琴、袁洋、谷栋的签名，与恒浩公司订立的《职工家庭购买公有住房协议书》违背了谷月琴、袁洋、谷栋的真实意思表示且违反法律规定，应当认定为无效。据此，谷文荣与沪莘公司就讼争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》也属于无效合同。& 至于恒浩公司所辩称的“根据上海市政府1995年的关于公有住房出售实施细则及解答的相关规定来向谷文荣出售系争房屋的。系争房屋的户籍中没有谷月琴、袁洋、谷栋的名字，所以不能确认该三人为同住人，家庭协议书不需要三人的签名和盖章”的意见，认为，既然恒浩公司与谷文荣签订上述《职工家庭购买公有住房协议书》时，需要“同住成年人”在该协议书上签字盖章，却又不认同谷月琴、袁洋、谷栋为“同住成年人”，上述意见相互矛盾，故不予采纳。& 法律规定，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，谷文荣将讼争房屋买受后办理了该房屋的所有权登记。在谷文荣病故后，徐珏以继承方式，将上述房屋的所有权变更登记为其与谷雨欣共有的行为无效，应当依法返还给沪莘公司，并恢复为公房状态。同时，沪莘公司也应当依法按照公房出售合同的约定和实际结算价格，将售房款返还给徐珏、谷雨欣。谷月琴、袁洋、谷栋的请求可予支持。& 原审审理后于二○○八年八月五日作出判决：一、上海恒浩物业管理有限公司与（署名）“谷文荣、谷月琴、袁洋、谷栋、徐祥坤”签订的关于上海市闵行区上中西路810弄67号502室房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》及上海沪莘置业发展有限公司与谷文荣签订的关于上述房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；二、徐珏、谷雨欣于判决生效之日起三十日内协助将上述房屋的产权登记恢复为上海沪莘置业发展有限公司所有；三、上海沪莘置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内将上述《上海市公有住房出售合同》约定的购房价款29,388元（如果按照政策另行享受优惠，应当据实结算），返还给徐珏、谷雨欣。案件受理费50元,由上海恒浩物业管理有限公司负担。& 判决后，徐珏、谷雨欣不服，上诉于本院，诉称：首先，谷月琴、袁洋、谷栋既不是系争房屋的承租人，也不是同住人，且三人已经在动迁过程中获得过补偿，不具备购买系争公有住房的条件，他们签字与否并不影响谷文荣购买该房屋。其次，“职工家庭购买公有住房协议书”上谷月琴、袁洋、谷栋的签名显然与谷文荣的笔迹不一致，现谷文荣已经过世，无法核实；但对于谷文荣购房之事，谷月琴、袁洋、谷栋及其他亲属都是知道的，在谷文荣生前从来没有人提出过异议。最后，谷文荣购房符合相关规定，徐珏、谷雨欣因法定继承取得系争房屋产权亦无过错。综上所述，徐珏、谷雨欣认为原审事实认定不清，适用法律有误，请求撤销原判，改判驳回谷月琴、袁洋、谷栋的原审请求。& 谷月琴、袁洋、谷栋共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。系争房屋是动迁所得，除谷文荣外，谷月琴、袁洋、谷栋及谷月琴、谷文荣的母亲陈秀梅均有居住使用权。谷文荣未经谷月琴、袁洋、谷栋三人同意，将房屋购买，侵犯了谷月琴等三人的房屋使用权；且谷文荣购买系争公房之时，其本人户籍亦不在系争房屋内。故不同意徐珏、谷雨欣的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。& 恒浩公司辩称，原审判决有误，同意徐珏、谷雨欣的上诉请求。& 沪莘公司辩称，根据公有住房出售的相关规定，系争公有住房出售合同是合法有效的。谷月琴、袁洋、谷栋并不居住于系争房屋内，且在系争房屋内没有户籍，故认为原职工家庭购买公有住房协议书有效，同意徐珏、谷雨欣的上诉请求。& 徐祥坤辩称，谷月琴、袁洋、谷栋不是同住人，不符合购买公有住房的资格，且其在他处享受过福利房，故同意徐珏、谷雨欣的上诉请求。& 审理中，谷月琴提供户籍证明一份，证明谷文荣购买系争公有住房之时，其户籍亦不在系争房屋内。同时，谷月琴向本院提出申请，要求对原审中的笔迹鉴定费用在本案中一并作出处理。徐珏、谷雨欣认为该证据不符合二审“新证据”的要求，不予质证。恒浩公司、沪莘公司、徐祥坤的意见同徐珏、谷雨欣。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。& 本院认为，本案系争房屋是动迁安置房屋，三被上诉人均为被安置对象，因而其对该动迁安置房屋应当享有相关权益。由于《职工家庭购买公有住房协议书》中三被上诉人的名字并非由其本人所签，故原审认定《职工家庭购买公有住房协议书》违背三被上诉人的真实意思表示且违反法律规定，为无效协议，并据此认定谷文荣与沪莘公司就本案系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，并无不当。上诉人徐珏、谷雨欣的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：& 驳回上诉，维持原判。& 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人徐珏、谷雨欣负担；鉴定费人民币1,500元，由上诉人徐珏、谷雨欣与上海恒浩物业管理有限公司各半负担。& 本判决为终审判决。& 审&判&长&羊焕发 审&判&员&郑卫青 代理审判员&顾　颖 二○○九年一月十三日 书&记&员&夏琦萍&
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公民死后其生前承租的的处理分两种情况： 1、公房承租人死亡时，公房有同住人的情形 承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。 协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人： (1)原承租人的配偶; (2)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短); (3)原承租人的父母; (4)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。 2、公房承租人死亡时，公房无同住人的情形 公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口，或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属，可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。 相关知识阅读：公房买卖要注意什么2013 (一)购房过程中购房人去世的，如何办理产权手续 购房人在办理购房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续支付的，可由其继承人按照原协议继续支付房价款，可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下。 (二)承租人的继承人是否有获得房屋的租赁收益的权利 公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。按照中国《》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”所以，在司法实践中，一般来说是可以变更承租人。公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。那么，公房承租人死亡后如何确定新的承租人，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　公房承租人死亡后如何确定新的承租人，由于公有房屋使用权不属于个人财产范围，因此如果使用权人去世，只能按照规定由符合条件的近亲属继续承租。　　公房承租人死亡，按下列规定确定新的承租人：　　(一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的，由共同居住人协商一致确定的人选继续承租;　　(二)不能按第一条协商的，出租人可按下列在共同居住的中确定变更承租人：　　1、原承租人的配偶;　　2、原承租人子女，按他处住情况、本处居住时间长短等;　　3、原承租人的父母;　　4、其他人，按他处住房情况、本处居住时间长短。　　(三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租;　　(四)不能按第三条协商一致的，出租人按下列顺序确定承租人：　　1、原承租人的配偶;　　2、原承租人的子女，按他处居住情况;　　3、原承租人的父母;　　4、原承租人的其他直系亲属，按他处住房情况。　　上文所提的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他房屋居住，或者有，但居住困难的人(结婚、出生不受前述条件限制)。关于公房承租人的确定大致分三种情况：&第一，原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。&第二，承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人。在第二种情形中，有些变更不符合规定，侵犯了其他共同居住的家庭成员的利益，被侵权的其他家庭成员可以请求政府公房管理部门或经营管理单位撤销原来的变更，作出新的变更。政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院依法予以撤销。&第三，原来的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但是因为没有的问题，大家都没有异议，一直到现在仍然没有办理变更。问题主要出第三种情形中。&由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现了不同的意见。符合公房承租人条件的当事人向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位以其他家庭成员存在异议为由不予变更，所以就一直拖着，到底谁是承租人的问题至今悬而未决。&在这种情况下，要根据承租公房的实际居住和缴纳房租的状况来决定。(有些当事人认为根据户口确定，这种想法是不正确的。)&在原承租人死亡或者外迁后，与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份还是不明确的，也容易受到其他当事人的质疑。在这种情况下，实际的承租人应当向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更。&符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。
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