人民日报快评：加速存量房流通利于去库存
去年年底，中央经济工作会议把“化解房地产库存”作为今年五大工作任务之一。这一方面说明了问题的严重性，一方面也为去库存下好全国一盘棋提供了顶层设计。
在中央统一部署下，全国130多个城市推出了密集的政策措施：利用公积金杠杆、降低税费、鼓励农民进城购房、回购商品房作为保障房、实施房地产供给侧改革……可谓多管齐下，极大地推动了去化过程。
但是完成去库存任务，不能指望毕其功于一役，在上述思路之外还需要进一步精准施策，调动更多资源。按照这个逻辑，存量房市场的启动，变得越来越重要。毕竟，大部分购房者需要通过卖掉现有房产、腾挪资金才能购买新的改善性住宅。让存量房流通起来，就能更有效地去库存。
必须看到，目前大部分城市的存量房市场并不活跃。从具体的市场调研看，各种税费过高、交易手续过于庞杂、信贷支持力度很弱等原因制约了存量房市场的激活。
因此，盘活存量房市场，需要增加供给和刺激需求，通过减少流通环节税费，加大信贷支持等措施，让更多的人可以更简单和更划算地买卖二手房，促成类似小房换大房的合理需求得到释放。
《 人民日报 》（ 日 08 版）
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扫描关注更多环球微信公众号　　楚天金报讯　　金报讯 （记者刘嗣晶 实习生詹咏瑞）记者了解到，去年9月30日，央行和银监会曾联合发文，将非限购城市的房贷首付比例从30%调低到25%。此后，武汉部分银行开始执行首付25%的新政，但多数银行仍为首付30%。　　事实上，随着去年央行的五次降息，房贷利率已经降至历史最低。目前，房贷基准利率为4.9%，不少银行对首套房贷利率还能打9.5折。首付若再次降低，则购房人的压力还能减轻。以一套总价为150万元的房子为例，25%首付需要37.5万元，20%首付只需30万元，购房者可以少出7.5万元首付。　　昨日，记者从多家银行人士了解到，目前临近春节，房贷业务已经开始暂缓，新政如何执行还需要等待总行的通知，“预计需要等到年后了”。　　财经评论员叶檀认为，目前，房贷利率已经处于历史低位，再加上降低首付的新政，能拉动刚需和改善性需求，助力楼市消化库存。　　一些专家指出，化解房地产库存是2016年楼市主基调，房地产调控政策措施也将围绕“去库存”进行调整。当前房地产政策环境整体趋于宽松，在具体的操作上，包括差别化的住房信贷与税收政策，降低二手房交易环节相关税费，降低企业税收负担等仍有调整空间，后续各地也会陆续出台化解楼市库存的政策措施。　　作者：刘嗣晶 詹咏瑞& &楼市冷热不均 升降结合才有利于去库存楼市冷热不均 升降结合才有利于去库存楼市冷热不均 升降结合才有利于去库存日来源：每日经济新闻责任编辑：luoye 在此背景之下,总理的政府工作报告作为房地产行业的风向标,给我们透露了诸多信号。今年的政府工作报告中提出,2016年楼市调控的主基调将是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存”。
对此,长富汇银基金董事长张保国认为,未来整个房地产市场结构性分化的特征将越来越明显。一线城市房价仍存在稳定上涨的趋势,部分热点二线城市也将步入恢复性上涨态势,而库存量偏大的三、四线城市,因缺乏产业支撑、人口净流入量不足等因素,未来仍将具有强烈去库存的需要。
自去年以来相关部门已出台一系列升降结合的楼市政策,包括降息、降低首付比例、降低契税营业税、压缩土储机构;上调存款利率、提高贷款额度、放宽还款能力标准、提高货币化安置力度等等。目前政策的累积效应正在逐步显现,消费者购房意愿逐渐被激发,部分购房需求结束观望入市,随后一线城市市场升温明显,部分热点二线城市销售量翻番,房地产去库存战役已然打响。
据国家统计局最新公布的数据显示:今年1至2月份,商品房销售面积11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点。销售额8577亿元,增长43.6%,提高29.2个百分点。1-2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。
与此同时,除新房市场以外,二手房市场的活跃可见一斑,这跟今年全面“二孩”政策实施后,很多家庭有了改善性需求有一定关系。数据显示,截至3月9日,北京2016年开年2个多月二手房签约创造历史同期最高纪录,同比增长了95.5%,接近翻倍。这一成交套数也是同时段的最高历史纪录。
综合来看,伴随着地产宏观调控政策的不断发酵和城镇化战略等新形势的出现,地产金融行业也面临着变革,加上内部和外部市场竞争愈演愈烈,更多类型的资产管理机构进入市场,促使房地产基金行业分化渐趋明显,投资策略、投资方式日趋专业化。另外,市场逐渐趋于理性,投资人也更加专业。从房地产金融企业的发展角度看,地产金融将伴随房企转型迎来新的发展机遇。
目前,房地产行业已告别单边牛市进入一个全新的阶段,房企也已正视存量市场的存在,同时加上资金流动性压力凸显,使不少企业、项目以及资产面临困境,产生大量的折价购买优质资产的交易机会。特殊时期,房地产基金可利用其操作的灵活性,集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的相关资产,结合相应的优势资源,对其进行优化管理或进行物业再改造,提升其价值,并择机出售,使投资人获益并实现双赢;甚至可以尝试将企业资产重组、行业并购,包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。可以说,并购将成为房地产基金新的方向。
但不可否认,随着分化调整格局的到来,对房地产基金的管理能力提出更高的要求,地产基金,正在从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位。作为中国房地产基金行业领军企业,长富汇银立足于房地产基金,向多元化资产管理发展,积极探索并发展房地产基金业务,与百强房企、地方政府等在内的各方进行接洽,积极寻找有发展潜力的基础资产。2016年,我们仍将通过投资理念和交易方式的创新,最快、最好地满足融资企业和投资者的需求,不断提升企业的主动管理能力,实现“专业化、品牌化”扩张。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域海口市澄迈县琼海市文昌市万宁市三亚市儋州市东方市陵水县五指山市乐东临高白沙县昌江县琼中县屯昌县洋浦经济开发区保亭县定安县价格5千以下5千-6千6千-8千8千-1万1万-1.5万<input name="group[price]" type="radio" value="万以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：“商改住”有利于商业用房去库存
“商改住”有利于商业用房去库存
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），其中规定支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这一新规定在地产圈引发热议，业内专家为此新规操作把脉。
有利于商业用房去库存
的工作人员严跃进表示，截至今年6月11日，全国商品住宅的去库存周期大概在20个月左右。但全国商业用房的去库存周期要超过30个月，全国商业用房去库存的压力是更大的。《意见》允许将商业用房改建为租赁住房对外出租，有利于解决部分滞销商业用房的去库存问题。
后续配套措施要跟上同策咨询研究部总监张宏伟指出，在商业用房改建为租赁住房后，仍然需要按照运营的思路来操作，那么，对于开发商来讲就陷入了“重资产”运营的境地。开发商仍然要寻求金融化的手段把此类项目变轻，用“轻资产”的思路操作，这样才能增加成功盘活资产的可能性。
在《意见》中明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。但是，从房地产投资信托基金推进力度来看是比较缓慢的。如果在商业用房改建租赁住宅后，后续没有配套税费优惠、金融化手段的支持，部分此类项目也难以活得很好。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。张晓强：去库存政策反复、过大，不利经济发展
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来源：作者：责任编辑：张琳
光明网经济讯 由北京大学光华管理学院主办的“第十八届北大光华新年论坛”于日举行，论坛主题为“全球变局中国策略”。中国国际经济交流中心常务副理事长兼执行局主任张晓强出席并演讲。他表示，今年结构调整有一定成效，也有一定问题。比如在去库存时用限购限贷的方法，前三个月的库存面积虽然降下来了，但也导致了一二线城市房价暴涨，让老百姓意见很大。政策出台反复、过大，不利于经济健康稳定发展。
图为中国国际经济交流中心常务副理事长兼执行局主任张晓强
以下为演讲实录
张晓强：世界经济复苏艰难，保护主义抬头，发展走势分化，这是前面谈到的。数字怎么看。经合组织我看到最新的预测，今年全球只能增长2.9%。很不好。欧元区增长1.7，美国增长1.5，巴西-3.4%。货币基金的预测，今年全球贸易只能增长2.3%，连续五年低于世界经济的增速。比1990年到2007年长周期世界贸易7%的增长，那是低的太多了，全球化引擎马力大降。
中国怎么看？中国深入融入了世界经济。今年中国虽然1至11月外贸按人民币是-1.2，但是全球看，我们仍然是世界商品贸易的第一大国，占14%。刚才讲了，我们的对外投资和外商投资，我们仍然将是世界对外投资和吸引外商投资的第二大国。
今年以来，都知道我们是“十三五”开局之年，以供给侧结构性改革为主线初显成效，全年GDP能增长6.7%，总量超过73万亿人民币。这在世界主要经济体当中是位居前列的好成绩了。CPI1至11月大体就是2%。新增城镇就业全年超过1300万，中国作为人口第一大国，就业是非常重要的，扩内需，没有就业和收入从何谈起。
经济下行的这种走势，在趋缓。2014年增长7.3，2015年增长6.9，今年6.7。我个人感觉到M型走势走在驻底。结构调整在积极推进，三去、一降、一补。钢铁煤炭是重头。10月末钢铁去4500万，煤炭去产能的任务基本完成。结构上高技术产业，现代服务业的增速明显高于整体水平。1至10月网上商品零售销售总额将近3.2万亿。拉动快递241亿件，同比增长54%。11月，PMI到了51.7，在向好。
明年仍然是经济复杂不确定性多，中国自己还是要稳中求进，进中再求好。明年，欧元区1.5，美国2.3，巴西零增长，中国我想我们完全有条件保持6.5左右的增长速度。人民币汇率可以在合理水平上基本稳定。要实现这样一些展望预期，肯定还是要继续把供给侧的或者我们要结构调整加以深化。我认为，内容太丰富。有限的时间要重视三方面。
第一，加快实施创新驱动发展战略。今天早上厉老师讲了，红利转变，最重要今后的驱动是靠创新。这里有几个点，市场配置资源的决定性作用和政府更好的发挥作用一定要结合好。政府部门不是不作为，还是要发挥好比如说你要支持“双创”服务体系建设，要发展一些创新示范园区，你还是有一些政府和民间投资融合的新兴产业创业投资的引导基金，重大的科技基础设施和研发，政府责无旁贷。完善法律体系，这是政府要做的。产权保护。我们电子商务发展这么快，刚才讲的是零售额，预计今年中国电子商务交易额超过20万亿人民币。电子商务现在没有法，要抓紧制定。
在这个过程中，政府如何发挥好自己的事，更关键的是通过垄断行业改革，价格机制改革，社会信用体系建设这样一些多方面的改革，创造一个更公平的竞争环境，使得我们企业自己的创新内在活力进一步增强。既有技术创新，也继续鼓励企业的商业模式，产业链创新。鼓励产学研用的协同创新。
第二，加快构建开放型经济的新体制。讲到“一带一路”这是我们开放的语言，引进来，走出去相结合，继续推进一种互利共赢，多元平衡，安全高效，开放型的经济新体制。“一带一路”倡议刚刚三年，从无到有，由点及面，已经进入一个显示成效，落地城根，持久发展的阶段。比如我们已经和40个国家签订了关于“共建一带一路的协议”，中巴经济走廊已经明确取得成效，中国和哈萨克斯坦的产能合作都在推进。明年王毅外长宣布了要建设一带一路的高峰论坛，怎么在“五通”方面如何构建互利合作模式，新兴的合作模式，多元的合作平台，使我们的“一带一路”真正成为一个多元绿色丝绸之路。
第三，中国积极促进贸易投资的自由化、便利化。特朗普先生说收45%的中国产品的关税，TPP退了，气侯变化不干了，脱欧有效，争取3月底启动谈判。刚才讲到德法意大选会不会有变数。这种情况下中国要积极应对，你违反WTO规则，滥用关税壁垒，我们准备WTO起诉的应对预案，但是更要主动作为。刚才讲的全球化要推，区域经济一体化，区域经济合作伙伴关系，我们应该去推。我们和欧盟的双边投资保护协定要往前推。对外资要继续推进准入前国民待遇，要扩大服务业和制造业开放，中国用自己的实际行动在做事情。
第四，作为一个负责任的大国，要积极参与和引领世界经济的治理。G20杭州峰会，以构建、创新、合理、联动、包容为主题，推动各国进一步加强宏观经济政策协调，关于改革国际体系，深化经贸合作。习主席提到：要建设开放型世界经济，维护多边贸易体制，构建互利共赢的全球价值链，致力于建设公平公正包容有序的国际金融秩序。习主席讲你承诺一千件，还不如做一件，无论美国推不推，中国要做，这是对中国负责，也是对世界负责。中国将继续发挥我们的积极作用。
回过头来，国内怎么做的更好，一切的关键在自己。今年我们的发展结构调整，见到了一些成效。但是，确实也有一些问题，比如煤炭“去产能”操作中有时候跟“去产量化”划一个等号。1到10月原煤产量造成11月煤价上涨，供求严重失衡。“去库存”，限购大放水，限贷也大放水，前三个月的库存面积下来了，一线、二线城市房价暴涨，老百姓意见很大。大政策出台，反复过大，不利于健康稳定发展。
从“去杠杆”的角度，高负债的问题，刚刚采取措施做，国家的综合文件是10月印发的，9月末规模企业的负债率是56.3%，。在华外商投资的企业负债率只有54.3，而国有控股是60多。所以这些方面如何去，如何降，一定要更好的吸取经验。工业的产品库存，商品房的库存都要认真总结。
我想提一个我自己很关心的问题，就是农业的结构调整和粮食。粮食协会的数据，到今年9月底，中国粮食库存将近6亿吨，和去年一年的产量相近无几。因此，在明年，我们多方面有很重大的挑战。“去杠杆”，国企是重点，但是一定要通过法制化和市场化的手段去做，再也不能像1999年去杠杆，等于政府、银行替你买单，那是行政救助。
补短板，这是我们真正的关键所在，难度也在。一方面大量的先进设备、技术、关键产品，我们仍然靠进口，集成电路。因为中国是世界手机，笔记本电脑等等的世界生产第一大国，消费了世界一半的大规模集成电路，虽然这几年集成电路快速增长，但是水平低，远远不能满足。1到10月，中国进口8万3千亿人民币，同比下降1.8。集成电路同比增长5.3，占中国进口比重高达14.5%。历史上2014年单项产品进口第一的原油2300亿美元，只占全部进口的11.7%。现在一个集成电路占14.5%。内需特别是消费需求还要着力提升。今年全社会商品销售零售总额可以增长10%。汽车销售达到2700万辆，乘用车2000万辆，我估计这个又是历史记录。我们的潜力非常大。再比如国内的旅游业这几年一直两位数增长，“十一”黄金周5.93亿人次旅游，但热门景点是人山人海。我在微信上看“万里长城被挤倒”，全是人。从先进制造业到基础设施，医疗养老等，中国要补的短板非常多，这是我们发展的机遇。
当然我们还要进一步注意的是，这种补、降不仅是资金、工程、技术，一定要全面深化改革，包括政府的行政管理体制改革，还有过多的行政审核核准事项，过多的行政干预。而政府在服务功能，加强环境保护，食品药品监管方面还要大力提升。要深入改革，包括如何通过更有效的传导机制，使得金融能够稳定，特别是中小微企业的发挥作用，进一步健全我们的宏观审慎监管体系。9月末，银行负债是205万亿，一定要高度注重防范重点领域金融风险，比如我们现在互联网金融当中的乱投资，金融诈骗，比如我们股市当中的非法交易，操纵股市。A股上市公司超过3000家，市值52万亿。
总之，供给侧的结构改革是“十三五”的重点，全面深化改革，实施创新驱动发展战略，这是转型升级和应对全球变局的转换发展动能的关键所在。明年要坚持，今后几年也要持续坚持干，才能实现我们自己的可持续健康发展，先实现全面小康，再说现代化。谢谢大家。[责任编辑:张琳]
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