哪位业内人士有北京金融街和CBD的写字楼调研报告?参考一下_百度知道2013年7月份北京写字楼供应短缺
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中研普华报道
北京写字楼相关的研究报告
　　在住宅限购的同时，商业地产所弥补的销售额对开发商来说无异于“救命稻草”，一线房企正在加大商业用地的拿地力度
　　“2013年二季度，北京写字楼租金在中国经济放缓的大背景下，结束了14个季度持续上升趋势，小幅下滑。”7月11日，世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞表示。
　　当日，世邦魏理仕发布了2013年二季度北京优质物业市场，报告显示，二季度北京写字楼租金为每月每平方米409.6元，较上季度微跌0.1%。
　　对于北京写字楼租金三年多时间以来的首次下跌，世邦魏理仕董事总经理黄蔚称，由于不及预期的经济数据使得市场对中国经济增长预期愈加谨慎，越来越多的公司对增加办公面积需求也愈加犹豫，写字楼业主方对市场需求持续增长也并不乐观，加上连续14个季度持续增长的租金已在高位，加重了租金持续增长的压力。
　　供应短缺
　　显然，北京写字楼租金的罕见下跌，并非由供应增加所导致。
　　世邦魏理仕的报告显示，今年第二季度，北京没有新的写字楼项目落成，新增供应量为零。在此影响之下，北京写字楼市场可租赁面积仍然有限，季度吸纳量只有近3万平方米，较上季度下滑了36.4%。
　　到二季度末，北京写字楼整体空置率为2.3%，较上季度下降0.3个百分点。由于较长时间没有写字楼项目落成，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。
　　放眼中国的写字楼市场，北京甲级写字楼租金也延续了以往的趋势，继续扮演着领跑全国的角色。
　　根据7月9日高纬环球最新发布的数据，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均租赁价格上涨至每月每平方米人民币202元(折合每月每建筑平方米141元)。其中，北京作为中国写字楼租金最贵的城市，有效净租金达到每月每平方米人民币514元(折合每月每建筑平方米360元).
　　“在2017年北京中服地块写字楼形成大面积集中入市之前，北京的写字楼市场将一直处于卖方市场。”高纬环球研究部中国区董事张平如此判断。
　　未来六个月中，北京将有三个项目落成，为市场提供约24.8万平方米写字楼面积，将缓解市场供应不足，但会造成市场短期空置率上升压力。
　　“在中国经济增长不确定性增加的前提下，市场租金将承受一定压力。”但由于今年全年的供给量仍将系1996年以来的最低值，黄蔚预计，下半年北京写字楼市场将难以出现租金的大幅下滑，租金整体仍将在高位运行。
　　展望未来三年，戴德梁行华北区企业服务主管王刚分析认为：“本年第三季度的吸纳量将会自然增加，因为租户到期日集中在第三和第四季度，而由于租金已经连续4个季度下降，为一些有实力寻求发展的企业带来契机，到第四季度空置率将有所下降，因此业主将在2014年第一季度提高租金。”
　　王刚表示，自2014年初至2015年底以前，北京市内核心区的写字楼新增供给几乎为零，新供应都在四环外，例如望京地区。因此，王刚预计，北京写字楼租金将由于空置率极低的原因而自明年第一或第二季度起继续开始上涨，且上涨趋势将一直持续到2016年底。
　　投资升温
　　供应的短缺不仅使得写字楼空置率继续下降，同时也令2013年上半年的整售投资市场颇为活跃。
　　高纬环球的报告显示，虽然去杠杆化趋势进一步限制了买方购买力，但由于住宅投资受到抑制，写字楼市场和零售物业投资市场仍旧持续升温。
　　“在各类民间资本不断加码，商业地产推高散售价格的同时，不少知名投资机构也在加紧收购整售项目，特别是零售物业项目。以投资为目的的大宗交易数量不断上升。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示，目前来看，收购的资金来源呈现多元化趋势，除传统的基金、保险机构等外，有更多人民币信托、家族资金、上市公司加入投资者行列。“无论境内商业管理公司，还是境外大型商业基金，都准确迅速地在一、二线城市布局。”
　　由于目前市场价格处于高位，张良军预计，将会有更多优质物业持有方陆续出让手中的优质物业。
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13:48:35 来源：中国日报网·物业中国
北京写字楼物业市场
2014年第三季度，北京市经济增长受中央政府调整经济结构的影响面临下行压力。国家统计局数据显示，季内录得的采购经理指数低于预期。制造业采购经理指数连续五个月上升后，在8月份首次出现回调，但该指数在9月份维持在上月51.1的水平。这也反映在该市甲级写字楼物业市场，北京甲级写字楼市场保持大致平稳，但市场需求尚未显示像前几年的强劲增长。尽管甲级写字楼市场空置率略微下降，平均租金继续小幅下跌。
2014年第三季度，一个新增写字楼物业竣工入市，位于CBD子市场的远洋国际中心二期，为市场带来近50,000平方米的优质写字楼面积。因此，北京甲级写字楼市场总存量环比增加0.9%，至550万平方米。CBD区域仍是最大的子市场，占总存量的38.1%，随后是金融街(17.0%)和燕莎(13.7%)。
北京甲级写字楼整体租赁需求较20 1 4年第二季度表现稳定，但较2 0 1 3年同期放缓。跨国公司继续面临紧缩的租赁预算，国有企业的租赁需求则受制于政府更严格的消费监管措施。相较而言，季内需求主要驱动力来源于国内企业。市场整体净吸纳量受新增供应的提振环比增加约1 1 3 % ， 至75,286平方米，其中85%的净吸纳量集中在CBD子市场的新增物业。因此， 截至季末， 市场整体空置率环比下降0.5 个百分点，至4.8%。按子市场划分，C B D子市场空置率环比下降0.9个百分点至6.6%，金融街子市场空置率环比下降0.5个百分点至2.9%，燕莎子市场空置率环比下降0.4个百分点至8.4%。
租赁需求继续来源于金融、保险、能源、IT、高科技以及专业服务业的内资企业。季内近八成租赁成交由内资企业完成。重要租赁交易包括：大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7,000平方米;吉芬设计、PPTV以及雅培在位于CBD子市场的远洋国际二期分别承租3,000平方米、2,700平方米和3,000平方米;爱德曼公关在位于燕莎子市场的润世中心新租2,900平方米;阳光财险在位于CBD子市场的环球金融中心承租约4,400平方米;分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4,000平方米。
市场整体净吸纳量受新增供应的提振环比增加约113%，至75,286平方米，其中85%的净吸纳量集中在CBD子市场的新增物业。因此，截至季末，市场整体空置率环比下降0.5个百分点，至4.8%。按子市场划分，C B D子市场空置率环比下降0.9个百分点至6.6%，金融街子市场空置率环比下降0.5个百分点至2.9%，燕莎子市场空置率环比下降0.4个百分点至8.4%。租赁需求继续来源于金融、保险、能源、IT、高科技以及专业服务业的内资企业。季内近八成租赁成交由内资企业完成。重要租赁交易包括：大众中国在位于望京子市场的颐堤港承租7,000平方米;吉芬设计、PPTV以及雅培在位于CBD子市场的远洋国际二期分别承租3,000平方米、2,700平方米和3,000平方米;爱德曼公关在位于燕莎子市场的润世中心新租2,900平方米;阳光财险在位于CBD子市场的环球金融中心承租约4,400平方米;分众传媒在位于CBD子市场的招商局大厦续租4,000平方米。
截至2014年第三季度，北京甲级写字楼市场整体净有效租金环比小幅下降0.2%或同比下降2.2%，至人民币309.6元每月每平方米。虽然租金跌幅微弱，但已是连续第六个月租金录得下调，原因是多数甲级写字楼业主为冲刺其2014年的业绩目标，提供优惠措施及租金折扣以期保留优质租户。CBD的租金录得最大降幅，环比下降1.0%至人民币341.7元每月每平方米。同时，租金下降也受新增供应的租金低于区域平均租金水平的影响。然而，某些空置面积非常有限的子市场，租金仍有小幅上升，如金融街、中关村和望京子市场租金分别环比小幅上涨0.4%、0.3%和3.8%，至人民币386.0元每月每平方米、人民币243.0元每月每平方米和人民币237.6元每月每平方米。
图1 北京写字楼新增供应、净吸纳量和空置率
图2 北京写字楼子市场租金
数据来源：北京高力国际研究部
在北京，投资者将其关注焦点扩大至非传统商圈。一宗整售交易于季内成交。湖南卫视以总价人民币16亿元购买位于望京区域的保利国际广场T3，写字楼建筑面积23,300平方米。谙熟本地市场的发展商对位于核心商圈的土地仍保持热情。华融资产代表金融街控股以近人民币75亿元竞得一幅位于金融街子市场的金融和住宅综合地块，溢价率为110%。由于该地块住宅部分销售受到限制，高溢价率反映出发展商对该地块写字楼前景的信心。
李克强总理强调政府将继续注重经济中长期发展而非短期内的小幅波动。尽管经济增速放缓，但经济数据仍显示第三产业在持续增长。与之相一致的是，季内北京第三产业对地方公共财政预算收入的贡献度达八成以上。随着北京市第三产业的不断发展，写字楼的市场需求在中短期内将持续得到支撑。
两个甲级写字楼项目拟于2014年第四季度完工，将为市场带来共计约151,000平方米优质办公面积，包括分别位于金融街子市场和望京子市场的锦什坊街叁拾伍号(原称为金融街E9项目)和浦项中心。鉴于新增供应以及有限的预租率，整体空置率预计将在2014年第四季度小幅上升。
投资市场方面，买卖双方对价格期望值的差距以及市场上有限的可交易核心资产都将继续成为阻碍交易成功进行的因素。尽管存在这些挑战，北京市场对投资者仍具有吸引力，尤其对于那些具有海外背景的投资者，而包括保险公司和国企在内的国内投资者将继续面临政府严禁购买写字楼的限制。预计未来的六至十二个月内，资本表现或将平稳，资本值将保持小幅上升趋势。
北京住宅物业市场
日，鉴于当前住宅物业市场的下行趋势，央行与银监会联合出台了一系列放宽首次及符合条件的二次购房者贷款条件的新举措。另一方面，尽管季内多数非一线城市已放松或取消限购，北京仍严格执行其住房限购政策。因此，2014年第三季度购房活动继续放缓，整体住宅成交量与平均价格均环比下跌。
高端住宅物业市场并不能免于受整体市场环境的影响，截至季末，其销售量同比显著下滑37.0%。在租赁市场，尤其是服务式公寓市场方面表现稳定，由于新增供应与经济减速的共同影响削弱了季节性因素的积极效应，导致高端住宅及服务式公寓市场的租金均环比有所下降。
截至季末，随着位于亚运村子市场的紫御华府完工入市，豪华公寓市场的总存量增加150套或环比上升0.9%，至17,199套。别墅市场中三个项目竣工入市，包括位于中央别墅区子市场的远洋LaVie、东CB D子市场的旭辉御锦及亚运村子市场的润泽御府。因此，别墅市场总存量增加555套至13,450套，环比上升4.3%。服务式公寓方面，位于建国门子市场的百富怡大酒店携290套单位于8月入市，推升服务式公寓市场总存量至8,338套。需求受到经济形势放缓，限购政策持续与住房贷款收紧(上文中提到的新政发布前)的影响，多数潜在购房者维持观望态度，这也体现在整个季度内，购房者在住宅物业市场的购买活动中。截至季末，豪华公寓及别墅的累积销售率分别为90.0%和95.0%。
受季节性因素影响，服务式公寓市场里短期租赁活动较为活跃，其中包括外国使馆的员工换任及各学府新聘请的国内外教授。然而，季内百富怡大酒店的入市削弱了短期租赁在入住率方面对需求有所提振的积极影响。因此，平均空置率较上季度大致保持不变，截至季末，录得19.8%。2014年第三季度，服务式公寓市场的整体净吸纳量录得230套。
相较之下，服务式公寓的长期租赁需求保持疲软的原因有两个：其一，政府对开支更加严格的监管，持续抑制了国企对服务式公寓的需求，金融街子市场服务式公寓的长期租赁需求有所缩减即系佐证;其二，跨国公司继续紧缩给予外派人员的房屋津贴，削弱了国外租户对服务式公寓的需求。
图1 北京服务式公寓市场新增供应、净吸纳量和空置率
图2 北京豪华住宅市场各物业类型租金
数据来源：北京高力国际研究部
2014年第三季度，鉴于经济放缓与需求疲软，北京市三个住宅市场的租金均面临调整。按市场类型划分，季内豪华公寓和别墅市场的租金分别环比下降1.1%和2.8%，或同比下降3.5%和9.0%，至人民币133.2元每月每平方米和人民币84.1元每月每平方米。服务式公寓市场，平均租金环比下调0. 5%，或同比下调4.9%，至人民币224.2元每月每平方米。
2014年第三季度北京零售物业市场无整售交易公布。虽然国内外机构投资者均对北京市场抱有兴趣，但在收益率、资产结构及其它方面均满足要求的合适投资机会较为稀缺，且买卖双方对于资本值的预期存在较大差异。
北京市政府设定了2014年城镇居民人均可支配收入增长7.5%的目标。鉴于前八个月人均可支配收入所取得的增长，全年增长率有望超过这一目标，除非20 1 4年第四季度发生较大的经济波动。鉴于收入水平不断增加，加之强大的消费者购买力及庞大的人口基数等积极因素，北京零售物业市场在中短期内的发展前景看好。
包括通州万达广场和英特宜家旗下的荟聚北京购物中心在内的四个优质项目预计将于20 1 4年第四季度入市。这些新增供应全部位于通州及大兴等新兴子市场，零售面积总计约610,000平方米，约占2014年第三季度现存供应量的11.7%。据悉，这些项目的招商工作较为顺利，因而预计整体空置率发生较大波动的可能性较小。预计新入市项目的租金将低于市场现有平均水平，使得整体市场的平均租金涨幅有限，但核心子市场的成熟购物中心租金将在现有水平的基础上继续上升。
北京商铺物业市场
据北京市统计局，2014年前八个月，全市社会消费品零售总额同比增长8.0%，增幅较2014年上半年回升0.5个百分点。此外，北京市统计局针对包括餐饮业、批发和零售业在内的服务业企业的调查表明，83 . 3%的受访企业表示1至9月业务总量环比“增加”或“基本持平”，比去年同期高1. 6个百分点。随着零售销量的增长，季内北京市优质商铺物业市场继续保持稳步发展。业主对北京零售市场前景持乐观态度，零售商积极寻求优质商铺以进行市场渗透和扩张。在此基础上，虽然本季度有新项目入市，北京优质商铺物业市场整体空置率下降且平均租金上升。
北京新燕莎金街购物广场于七月份正式开业，为北京市场增加78,000平方米的优质零售面积。截至季末，北京优质商铺物业市场总存量增加至约520万平方米。新燕莎金街购物广场地处王府井核心商圈，定位中高端，代表性租户包括：耀莱成龙国际影城、La n c e l、云海肴和孔乙己小馆。此外，位于通州区新兴子市场的罗斯福广场已于九月份开始试营业。
2014年第三季度，来自不同业态的零售商继续在北京开设新店或签订新租约。整体空置率环比下降0.2个百分点至10.3%，净吸纳量增加至约79,000平方米。部分成熟购物中心进行业态调整及品牌升级，推动了对现有优质零售面积的吸纳。北京新燕莎金街购物广场正式开业时入驻率已超过90%，对促进整体空置率下降有相应贡献。餐饮和时尚业态仍然是主要的需求推动力。受政府更加严格的消费监管的影响，来自奢侈品行业的需求持续受到抑制，大部分业主和零售商将重心放在主流大众消费市场。
季内，众多连锁大众餐饮品牌开设新店，餐饮业态在整体业态组合中的平均占比有所上升。来自餐饮商家的主要租赁交易包括：小南国旗下的南小馆为其北京的第三家餐厅在金融街购物中心承租约500平方米;金牌外婆家及西贝西北菜在金融街购物中心分别承租约600及500平方米;新荣记旗下的荣小馆在银泰In 01(此前名为银泰中心悦生活购物中心)承租约450平方米。
季内时尚商家成交的主要租赁交易包括：Vera Wang 在三里屯太古里北区承租约400平方米;Meissen Couture在华贸购物中心承租约300平方米;多品牌集合店My Play在银泰中心In 01承租约200平方米;Ochirly在凯德Mall大峡谷承租约200平方米;Dianevon Furstenberg在金融街购物中心承租约100平方米以及依文男装在侨福芳草地承租约80平方米。
图1 北京中高端购物中心新增供应量、净吸纳量和空置率
图2 北京中高端购物中心首层平均固定租金
数据来源：北京高力国际研究部
租赁需求也来自诸如儿童娱乐、礼品及美容保健等其它零售业态，其中代表性租赁包括：童兜天地在悠唐广场承租约300平方米及伊蒂之屋在欧美汇承租约70平方米。
2014年第三季度，北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上升0.5%至人民币878.3元每月每平方米。王府井商圈录得最高平均租金，为人民币1,799.7元每月每平方米，但由于新增供应平均租金低于商圈内平均水平，王府井商圈平均租金环比上季度有所下降。西单及金融街商圈平均租金位列第二、三位，分别为人民币1,680.0元每月每平方米及人民币1,275.3元每月每平方米。
2014年第三季度北京零售物业市场无整售交易公布。虽然国内外机构投资者均对北京市场抱有兴趣，但在收益率、资产结构及其它方面均满足要求的合适投资机会较为稀缺，且买卖双方对于资本值的预期存在较大差异。
北京市政府设定了2014年城镇居民人均可支配收入增长7.5%的目标。鉴于前八个月人均可支配收入所取得的增长，全年增长率有望超过这一目标，除非2014年第四季度发生较大的经济波动。鉴于收入水平不断增加，加之强大的消费者购买力及庞大的人口基数等积极因素，北京零售物业市场在中短期内的发展前景看好。包括通州万达广场和英特宜家旗下的荟聚北京购物中心在内的四个优质项目预计将于20 1 4年第四季度入市。这些新增供应全部位于通州及大兴等新兴子市场，零售面积总计约610,000平方米，约占2014年第三季度现存供应量的11.7%。据悉，这些项目的招商工作较为顺利，因而预计整体空置率发生较大波动的可能性较小。预计新入市项目的租金将低于市场现有平均水平，使得整体市场的平均租金涨幅有限，但核心子市场的成熟购物中心租金将在现有水平的基础上继续上升。
北京工业物业市场
2014年第三季度，尽管整体经济有所减速，北京工业经济形势仍保持稳定的增长势态。据北京市统计局，前八个月，北京市工业生产总值同比扩大7.0%。同期，受快速增长的电子商务的支撑，该市网上零售额同比增长56.6%，至人民币804亿元。此外，北京市商务委确认，截止2014年7月，利用外商直接投资同比增长6.0%。2014年第三季度，鉴于积极的工业经济形势，增长的需求及有限的供应使得北京物流物业市场的平均租金有所上升且空置率下降。
季内，无新增项目完工入市;截止2014年第三季度，北京物流物业市场总存量维持在150万平方米。就子市场而言，截至季末，北京通州物流园所占市场份额仍是所有子市场中最大，占市场总存量的36.4%。
2014年第三季度，对高品质物流物业的需求保持强劲。国内消费及迅速增长的电子商务驱动着对北京现代化物流设施的巨大需求。季内，来自第三方物流、电子商务、快速消费品及档案管理行业的国内外企业的询问量保持旺盛。众多高品质物流物业维持满租状态。缺乏可出租的物流面积使得净吸纳量约为4,900平方米，而平均空置率小幅下降0.3个百分点至4.8%。
受到该市物流物业旺盛市场需求的支撑，各个子市场的空置率均有所下降。就子市场而言，由于临近便捷的交通网络及数个运输服务公司，北京空港物流园继续成为北京物流市场中最受欢迎的区域。因此，位于该子市场的物流物业维持满租状态。北京通州物流园的空置率环比下降0.2个百分点至10.3%。京南物流港的空置率录得2.2%，环比下降1.0个百分点。
2014年第三季度，对新竣工物流物业空间的需求强劲。这反映于季内的重要租赁交易，其中包括：乔达国际于宇培北京通州物流园承租约8,000平方米;斯巴鲁旗下第三方物流提供商讯捷物流，于宇培北京通州物流园扩租约4,000平方米。在某些情况下，持有空置空间的业主推迟租约签订，以期等到可承担较高租金的租户。2014年第二季度的新增供应宇培北京通州物流园即系佐证，该物流园接到大量承租其物流空间的潜在租户的询问。
鉴于需求强劲及新增供应缺乏，季内各个子市场租金均保持在高位。整体而言，北京优质物流物业市场平均净有效租金已攀至自2012年以来的新高，达人民币36.2元每月每平方米，环比上升0.8%。北京空港物流园仍是各个子市场中租金最高且租金增幅最快的区域，环比增幅为2. 4%。北京通州物流园紧随其后，平均租金环比上升0.2%，至人民币39.2元每月每平方米。
2014年第三季度，北京物流物业市场未录得整售交易。本季无工业物流用地入市销售，土地市场也较为平静。受持续增长的电子商务及国内消费的支撑，且物流物业相较于北京其他物业类型的较高回报率，物流市场继续吸引来自国内外投资者的关注，如中国万科，黑石集团及KKR集团。此外，在中国的外资物流开发商，如普洛斯，试图通过与国内市场参与者的合作来扩大其在中国的版图。据普洛斯的新闻发布，该公司与中储发展的同盟将投资超过人民币36亿元新建物流设施，这两家公司现均在北京拥有数个物流物业。
图1 北京工业物业市场新增供应、净吸纳量和空置率
图2 北京工业物业子市场租金
数据来源：北京高力国际研究部
2014年9月，据商务部出台的指导文件《关于促进商贸物流发展的实施意见》，将鼓励地方政府继续支持第三物流企业及在主要区域积极发展商贸物流。此文件将在中长期内作为支柱，巩固并支撑北京市物流物业市场。
两个新增项目计划将于2014年底完工入市，包括由普洛斯开发的位于其他子市场的72,000平方米的物流物业，及由百利威物流开发的位于京南物流港的55,000平方米的物流设施。考虑到现有的高需求水平，这些项目或将迅速被吸纳，且中短期内北京物流物业市场的可出租面积仍将紧缺。有限的供应将导致市场继续倾向于业主方，业主将继续持有空置面积，以期寻求支付能力更高的租户。有鉴于此，租金预期将持续自2014年第二季度以来的增长趋势。
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北京CBD高端写字楼调查报告
通过对多家顾问行的访问，对CBD高端写字楼的深入摸底，《地产》最终调查结果显示：CBD写字楼2007年的总量为1402309平方米，约占全市写字楼总面积的22%
2007年CBD写字楼总量逾140万平米2007年，北京甲级写字楼市场新增面积将达190万平米！与去年全年72万平方米的供应量相比，增幅达2.6倍。仲量联行保守的统计数据显示，截止到今年第三季度末，北京甲级写字楼市场总面积已达632万平方米。
向来备受关注的CBD区域，其写字楼总量约占全市写字楼总面积的22%——1402309平方米，超过金融街、燕莎、东二环、中关村大型商圈，稳坐北京写字楼储量老大的位子。
应该怎样诠释2007年北京CBD的写字楼市场呢？也许可以这样理解：在保持写字楼理性本质的同时难掩疯狂的行市。
疯狂的原因何在？是谁在角逐CBD？又是谁让CBD如此活跃？这是否意味CBD已经进入最后的冲刺阶段？带着重重疑问，《地产》记者深入CBD，探寻CBD写字楼市场疯狂背后的缘由。
在业界惊呼CBD写字楼供应过量的同时，我们不免又为另一组信息所震撼：2007年6月，德意志银行获得独立冠名权，租住华贸中心1号写字楼顶上7层，交易面积达8000平方米。
同年9月，世界500强企业美国惠普集团在远洋国际中心新租5000平方米办公面积，从事其在中国的投资业务。
美国排名前十的美迈斯律师事务所为了扩大2倍的办公面积，今年10月不得不从国贸转扎银泰中心，大面积租用其西塔4000平方米。
日本三井住友银行、韩国新韩银行、渣打银行、VISA Inc.、台湾新光人寿保险公司、韩国现代财产保险（中国）有限公司、中英人寿保险有限公司……一时之间20余家金融巨头相继落户CBD.高端服务业的代表——普华永道、毕马威、仲量联行……扩租扩租成倍的扩租！
据专家分析，这股强劲的需求之势只是个开头……
群雄争霸CBD
最高售价达到每平方米38000元，平均租金最高为288元/月。平方米，CBD写字楼繁荣依旧
2007年，银泰中心、华贸中心、金地中心、万达广场、远洋国际中心、世纪财富中心、远洋。光华国际，北京国际中心、东方梅地亚中心、光华路SOHO……明年更有环球金融中心WFC、北京IFC、国贸三期和侨福芳草地……一时之间，CBD群雄逐鹿，烽烟四起。
第四季度将有近100万平米市场放量“截至今年第二季度，北京写字楼市场的供应量就已经超过去年全年的供应了。”第一太平戴维斯物业顾问有限公司助理董事胡建明感慨道。“第三季度末，能够达到入住标准的写字楼面积为891530平方米，这就意味着本年度第四季度还将会有近100万平米左右的市场放量！而一大部分的放量来自CBD.”仲量联行中国区董事张莹给出了这组数字。
“CBD可出售的写字楼越来越少，而且不少物业转售为租。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研发中心经理田辉告诉《地产》记者。今年可销售的万达广场二期东座、万通中心、光华路SOHO、朝外SOHO等均以售罄，光华路SOHO更是爆出38000元/平方米的CBD最高成交价。远洋国际中心、金地中心、泰达广场由售转租；而世华国际大厦也由上海复地集团整购。目前只有北京国际中心其中一栋、东方梅迪亚中心还有部分可售面积。由于短期内CBD没有新的可售项目推出，企业在CBD核心区可购买的范围已非常之狭窄。
租、售价格与市场的供需紧密相连，北京写字楼市场的平均租金水平由于供应量的猛增存在下降的压力。但22.59美元/月。平方米的平均租金反比上季度上升了6.37%.CBD区域近26美元/月。平方米的平均租金升幅达到6.55%，租价也胜出其他商圈。银泰中心的平均租金达到288元/月。平方米，目前排在CBD写字楼的租金榜首。
像凯德大厦、LG大厦、新华保险大厦这些2006年才投放市场的楼租得很快，均达到70%—80%的出租率。
4大部分成就写字楼旺盛需求供应猛增同时价格升高，造成这种结果的根本原因只有一个：“史无前例的需求！”
来自第一太平戴维斯最新的统计，2007年第三季度北京甲级写字楼市场的平均空置率比第二季度降低了1.3%，10.6%的空置率也创下自2001年以来的最低点。“虽然有大批新项目的入市，但由于市场需求表现得旺盛，因此空置率还能保持在比较稳定的水平。”胡建明分析说。
张莹阐述了这种史无前例庞大需求的主要缘由：第一部分，也是最大的一部分，就是来自跨国企业的扩租。仲量联行前三季度主要办理的业务中，90%的交易面积来自跨国企业的扩租需求。有些是在本身驻扎的写字楼里扩租，还有一些迫于原有项目没有新增的供应，只得寻求可以提供更大面积的新项目。跨国企业的扩租有些是因为正式拿到牌照了，有些可能是被允许开放更多的新业务类别。
第二，一些新进入中国的跨国企业对初次选址的面积要求放大。十年前进入中国的企业对办公面积的需求也许也就百十来平米，一个小的代表处足已。而现在，世界对中国经济飞速发展的信心大增，加之中国入关的开放更加透明化，目前进驻中国的企业一开始就会选择500甚至上千平米的办公面积，设立自己在中国的总部。
第三，一些大型的国内实力企业也在不断发展壮大，包括一些大型的基金公司，还有国内的上市公司。他们对于买卖物业非常慎重，出于对公司现金流的考虑，也会考虑先租赁办公物业扩大业务。
“再一个因素就是实体经济泡沫化催生写字楼投资增加。”田辉阐述了自己的看法。2006年和2007年有很多国字头企业和外地的国企都到北京购买写字楼，以此把在虚拟市场的投资所得转化为实体资产。“其实这也是与国内人民币汇率放开后资产价值的增值有关，整个经济都是水涨船高，人们突然就有钱了，这会影响到你的投资行为和消费预期。”
群雄争霸在即庞大的市场需求给CBD区域各个写字楼的拥有者吃了定心丸。但同质化的产品和巨大的市场供应，给各个项目租售带来的竞争压力在所难免。虽然各个“掌门人”都表示对自己的产品信心十足，但各家斗法之势却已然暗潮汹涌。
银泰中心、华贸中心、金地中心、万达广场、远洋国际中心、世纪财富中心、远洋。光华国际，北京国际中心、东方梅地亚等，这些项目是提供今年CBD区域写字楼新增面积的主力军。明年更有环球金融中心WFC、北京IFC、国贸三期和侨福芳草地项目竞相加盟。
CBD写字楼“群雄逐鹿”，谁能在最好的时机，抓住最好的客户？各家也使出了自己的杀手锏，拼的就是运气和租赁策略。
“北京写字楼市场楼宇品质在慢慢分层，任何一个聪明的发展商都会清楚谁是他的直接竞争对手，以及怎么来应对。”张莹如是说。很多业内人士都有共识，北京将会出现最顶级的写字楼是具有黄金口碑和超级品牌形象的国贸三期，以及香港地产大鳄——恒基地产斥巨资打造的环球金融中心WFC.如果这两个楼完工后，其他项目如果与它们开出同等的租金，那无异于消灭自己的市场。而两强相争的局面在所难免，环球金融中心WFC在2008年6月可以入住，国贸三期要等到2009年了。
“我们很幸运，提前国贸三期一年完工，还有一年的时间消化这些出租的面积。”银泰中心写字楼租务总监吕丽华言道。看来银泰中心已经把与它一桥之隔的国贸三期看作自己最强劲的竞争对手，在国贸三期强大品牌的震慑力下，银泰的玩法就是要抢占这个时间差，加紧自己的租赁步伐。而目前这个时段，国贸中有扩租需求的客户首选的就是银泰了。目前该项目的出租比例已接近50%.“看过银泰的写字楼后，我们也一定会来看看华贸中心”，在华贸中心售楼处，一位有租赁意向的公司负责人这样告诉《地产》记者。同为城市地标性综合体的华贸中心和银泰中心经常会被客户放在一起比较，而且两个项目基本是上同期推向市场的。华贸中心占地面积更为宽阔，因此内部环境和交通的规划比较宽敞便捷。华贸中心写字楼租务总监郝群表示：“建筑是为人服务的，我们一定要有广场，让人有户外活动的空间。不能让人只有进入建筑内才觉得舒服，而是让他感受整体环境的舒适性。”这正是华贸中心的制胜法宝。
而只有一条小街之隔的万达广场和金地中心，早期都是以商住楼和纯住宅在CBD打下一片天地。目前两个项目紧邻东长安街沿线的高端商务物业已经崭露头角，也更能标榜项目高端形象。目前万达广场西座写字楼可向外出租面积只有28000平方米。而金地中心的步伐放得相对较缓，可能是金地向来本着慢功出细活的原因。
“万达、金地产品本身没有太大差异，但在运营方面各有各的玩儿法。”北京万达房地产开发有限公司总经理胡章鸿说：“万达做的是订单式地产，商业部分的影城、超市、百货先期进入，吸引的人流尽早地提升了这个区域的知名度，为今年写字楼的出租很有帮助。”
谁在掘金CBD？
2007年底，北京写字楼市场的吸纳量将达90万平方米，第三季度末，全市净吸纳量累计达到603000平方米。仅第三季度这一季度，CBD写字楼及其周边市场净吸纳量达到148497平方米
在供应量大增的同时，北京写字楼的纯吸纳量也达到很高水平。仲量联行的统计显示，截止到今年第三季度末，全市甲级写字楼的总吸纳量已达到603000平方米。据第一太平戴维斯最新统计，仅2007年第三季度一个季度，CBD核心区写字楼净吸纳量为92181平方米，CBD周边地区净吸纳量为56316平方米。
“很多人都说上海写字楼市场很热，如果单从数字来看，上海2005年至今，每年的平均吸纳量也就在50万平米左右。”张莹接着预测道：“2007年底北京写字楼市场的吸纳量很可能达到90万平米。”这个接近百万平米的年吸纳量已经非常惊人，远远活跃于上海，即使放到国际市场去比较，也名列前茅。
大金融正当前2006年底中国金融政策放开，向全世界敞开了经济之门。中国机会让这些财商极高的跨国机构寻香而来。
谁能够满足高品质写字楼的庞大需求？答案是：CBD.谁会是庞大CBD高端商务物业的主宰者？回答：“金融机构、高端服务业、传媒产业。”尤其是跨国性金融机构，加快了在北京市场的扩张步伐。目前，北京CBD已构成了以金融保险企业为龙头，中介、咨询等现代服务业协调发展的产业格局。
与国字头金融企业扎堆的金融街相比，CBD的商务环境更加国际化，外向度更高。“金融街的许多高端写字楼被大型国企买断，他们的物业服务做得不如CBD的写字楼，而且CBD离机场更近。”一家刚刚进驻CBD的金融机构的业务员道出了他们的选址缘由。
“现在项目出租率已经达到65%，完成了我们预定的任务目标，而且80%都是外资公司，譬如德意志银行、法国东方汇理银行、渣打银行等优质的金融企业，还有7家外资的律师事务。”华贸中心写字楼租务总监郝群介绍道。
本季度，来自日本的三井住友银行终于等到了嘉里中心1752平方米的办公面积；台湾新光人寿保险把本来供应量不大的万达广场西座占据了1800平方米。据悉，汇丰银行、兴业银行等已经开始了在CBD扩租的步伐。
“这只是个开头。”张莹说：“与纽约曼哈顿等国际成熟的金融、商务中心区相比，北京CBD中外资跨国金融机构所占的面积微乎其微。”更值得关注的是，许多已经进驻的外资金融机构，由于在国内注册公司未满2年，还没有正式在中国开展人民币业务，一旦开展对办公面积、人力资源的需求就会更多，可能现有的供应都不能满足。
高端服务业继续升温专业服务公司的扩租需求表现的也比较明显，入住银泰的两大律师事务所就是在原先办公面积上扩租了2-3倍的面积。“跨国性质的律师事务所所选择的大楼一定要有很好的知名度，这对于企业形象和信誉度上会达到互相帮衬的效果，因此他们不愿跑出CBD这个区域。”吕丽华解释道。
国际上知名的会计师事务所也都在扩大面积。普华永道迁址北京财富中心后的“新居”，2万平米的办公场所，对于在京的四大会计师事务所来说，可以算得上“奢华”。但对于普华永道中国及香港执行主席及合伙人杨绍信来说，在未来5年内，他还要在全国继续扩充“部队”，加大投资，员工也要增加到10000人。
“服务业都在扩租了，说明它们相关客户企业的规模也在不断扩大，对办公面积的需求也就不言而喻了。”张莹补充道。
今年底明年初，CCTV、BTV将全部东迁到CBD，加之凤凰卫视、yahoo等传媒企业的竞相落户，这使CBD已实实在在站在中国传媒产业链条的顶端。这两大电视机构以及驻京国际新闻机构、各类平面媒体和数字网络媒体等国内外文化传媒业巨头的身后，带动的是12000多家电视制作公司、数字技术公司、设备租赁公司、节目发行公司、广告制作公司等中小型专业服务企业。因此，大部分企业必将随着两大电视机构的马上登陆而随之涌入，进而掀起传媒东进更汹涌的第二波。反之，IT企业、研发单位会慢慢脱离CBD这个区域。他的工作性质不需要在CBD这个区域驻扎，承受高额租金。一些高科技园区，边缘化区域这些更自由、生态的办公环境可能会更适合他们。
如何满足跨国企业找到一个可以帮助寻租企业可持续发展的项目非常重要
跨国金融机构和高端服务行业在选择办公务业方面极为苛刻，与普通公司有很大差别。这些企业在浏览过CBD区域大量项目介绍之后，会将目标锁定在大致符合自身需求标准的几个项目上。
随之，这几个“幸运”的项目会收到一份调查问卷，一般为3—5页，而且很有可能是纯英文的表述。项目信息需要一项一项真实填写，问题可能细致到：项目周边有几条公交线路？步行多久能够到达？经过对问卷答案一番严格评估，这些企业会把包围圈缩小到2、3个项目做重点考量，进行实地走访，根据公司最关心的问题与租赁团队面对面交流。如果谈得顺利，就可以签订书面的租赁诚意书。但这可不是最终的结果，只有经过几番合同谈判，这些跨国企业最终才会向一个综合性价比最好的项目伸出橄榄枝。
“痛，并快乐着！”是吕丽华对这一过程的颇深感受，“我们正在谈的一个外资客户从2006年11月开始接触银泰，到今天已经整整一年的时间，四五十页的合同更是进行了不下五次的修改。”
满足可持续发展这些跨国金融企业选址的关键是什么？楼宇的硬件条件首当其冲。尤其在细节方面，大型金融机构电力的要求尤为明显。“如果哪家银行贴出通告，由于电力问题无法使用ATM机，这对于客户来说太不方便了。”张莹解释说。
还有楼板层的承重限度，层高标准都在考虑范围之内，如果一家金融机构要在项目中设有交易层，需要悬挂交易大屏。这一层的供电量、承重都会大于其他楼层。对于这些跨国实力金融机构而言，租金当然不是最重要的问题，如何满足它开展业务的必备需求才是最重要的。
“‘环保、节能和可持续发展’，这些关键词都是跨国企业在选择办公物业时必然提到的要求。”张莹对跨国企业在中国选址有着丰富的实战经验，他告诉《地产》记者：“现在的客户都很精明，他们会算细账的。环保节能的产品从长远的角度考虑，会大大减少很入住后的成本花销。”
跨国企业在北京租赁办公物业的合约期一般在3—5年，但没有一个公司希望3年5年就搬一次家。因此找到一个帮助他们可持续发展的项目是非常重要的。随着市场的成熟，租约的时间也会慢慢延长，这对于业主和租户都是一个保障。
可交流的租赁团队一家签约银泰中心的外企负责人这样评价：“银泰的租赁团队是可交流的，跟他们打交道省去了翻译来翻译去的时间成本，给我们留下了很好的第一印象”。往往就是这美好的第一印象，促成了日后的大单交易。
在服务的细节之处彰显专业度就是其中的秘诀，哪怕给客户进行项目介绍时语气上的抑扬顿挫，都能提升项目在客户心目中的感染力。“作为租赁团队的一员，如果你的服务能让客户感觉到这单生意不跟你签就好像失去了什么，这就说明你成功了。”吕丽华如是说。
有一些初次在中国设立公司的跨国企业在选择办公住所的时候遇到了这样的难题，“我们第一次在中国经营业务，明年所需要的办公面积可能会增倍，但也许会因为经营不善发生合并或重组，就不需要那么大的面积了。”一位跨国企业负责人对《地产》记者说。而目前的写字楼项目很少有魄力，为了明年发生的不定变数留出预租面积。
CBD诸多高端写字楼在洽谈租金时表现得很强硬，提供的附加值也无外乎是在租期上进行减免优惠。能否获得办公面积再次租赁的优先权？有没有预留扩租面积的可能性？这些细节方面的灵活度可能会是更多跨国企业所关注的。
CBD 奥运后面临断档
2008年上半年奥运会之前，北京写字楼的供给将达到了95.5万平方米，其中，供给相对集中的CBD将占52.6%.“孩子”已经长大，摇篮不够大了
北京CBD从诞生那天起就已然成为了中国北京乃至全世界最受瞩目的一个城市发展焦点，从某种意义上说，CBD所承载的功能不仅仅是一个中央商务区，它也是展示中国经济发展的窗口、是城市化进程的一个标志。
而在CBD里，数量最多，最有代表性的建筑物，当写字楼莫属。由于CBD写字楼的飞速发展，也带动了全北京写字楼市场的升温，所以这里可以称为是写字楼的摇篮。但随着开发进程日臻完善，“孩子”已经长大，摇篮已经不够大了。
还有多少写字楼？
据戴德梁行预测，2008年上半年，北京写字楼的供给将达到了95.5万平方米。其中，供给相对集中的CBD区域将占52.6%.CBD即将新入市的高端写字楼面积主要由环球金融中心WFC与北京IFC所提供。而备受瞩目的国贸三期和侨福芳草地项目却无法搭乘奥运的末班车，成为2009年CBD高端写字楼面积的主要提供者。
经过2007年至2008年奥运会前放量的冲刺，CBD高端写字楼市场面临新一轮的断档期。尤其是可以购买产权的写字楼项目几乎没有。奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放。由于CBD的供应量在2008年奥运会以前已基本结束，有限的土地资源使得CBD区域内的写字楼供应在核心区域内将越来越少，未来供应将以区域边缘为主，写字楼的稀缺性将逐渐体现。
“但从最近这两年看，因为前些年供应太高了，还是有很多遗留的供应需要消化，至少再有个一两年的时间，CBD稀缺的价值才会渐渐显现。”田辉给出了自己的判断，他举例说，“这和当年上海的情况有点类似，上海是有一段写字楼供应非常的大，但是从年之后，新增供应一下子下来之后，租金立刻就上去了。北京CBD也是一样，这两年租金会是一个稳定略升的趋势”。
期待核心区同样CBD也面临挑战。并非所有企业都要去CBD.有些很好的企业，还在从CBD搬出去、摩托罗拉、诺基亚等一些IT、高科技产业纷纷出逃。这些企业最初进驻CBD，是因为CBD商务配套设施比较全，商务成本低。现在却是交通拥堵、环境嘈杂。金融街的成熟发展以及中关村的直追而上也给日趋饱和的CBD造成了竞争压力。
这时，众人期待的目光锁定在CBD金十字东北角的CBD核心区的开发上。“目前此区域还在论证阶段，规划中的建筑面积大致在300万平米左右，物业形态的构成比例，交通路线的规划目前都在反复的调整论证中。”张莹告诉《地产》记者。
CBD核心区传承着把CBD东南西北有机连接的作用，与现有成熟的CBD区域更好的互动互补，为了缓解CBD现有的交通压力，地下交通网络的开发会是很重要的部分。这是一个很复杂的科学分析的过程。
CBD的建设同样要求重视环境，“别以为把它关在一个鸟笼子里就是CBD了。”一位业内人士坦言，CBD的最佳状态并不是高密度的高楼林立，而是让在这里工作的人都能像野餐一样在里面休息和吃饭。“我们CBD现在的状态，如果从人的生活质量这个角度来说，比国外的CBD差得很远。”
300万平方米的面积相当于目前CBD所有的写字楼面积。如果这一片的开发完成了，CBD区域将彻底定型了。如果能达到缓解目前CBD棘手交通和环境问题，北京的商务中心区就具备了与美国曼哈顿相媲美的资本。但这片区域真正进入开发阶段起码要到2009年以后，初具规模起码也需要5—10年。
因此，断档期的CBD高端商务物业的价值必将进一步显现。
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