2004年CPV辅导资产评估学-房地产评估(二)讲义(1) 我的学习网
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（一）土地使用权评估的成本法& &&1、基本思路& &&成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。& &&利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。&
&&2、适用范围& &&成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。& &&3、土地评估的成本法操作步骤& &&公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益& （1）计算土地取得费用& &&土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：& &&①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。& 　关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。& &&征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。& &&被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。& &&征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。& &&按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。& &&②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。& （2）计算土地开发费用& &&地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。& &&①“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。& &&②公共事业建设配套费用。& &&③小区开发配套费。& （3）计算投资利息& &&在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。& （4）计算投资利润& &&利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。& （5）土地增值收益确定& &&土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。& &&根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％& &&4、新建房地产评估的成本法操作步骤& &&公式：新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润& （1）土地取得费用& &&土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金& （2）开发成本& &&①勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究肺，建设工程许可证执照费& &&②基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用。& &&③房屋建筑安装工程费。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费，质量监督费，竣工图费，三材差价，定额调整系数、建材发展基金等& &&④公共配套设施建设费。、& &&⑤开发过程中的税费及其他间接费用。& （3）开发利润：以土地取得费和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。& （4）管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。& （5）投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。& （6）销售税费：包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费& &&5、旧建筑物评估的成本法步骤& &&公式：建筑物价格=重置成本（估价时点的重置成本）-年折旧x已使用年限& &&注：重置成本应当包括利息、利润和税费& &&建筑物价值减损的引起因素：一是：物理化学因素，又称自然折旧和有形损耗；二是：社会经济因素，又称无形损耗。& （二）房地产评估剩余法& &&1、基本思路& &&剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开发土地价值时运用得较为广泛。& 本文共3页: 第 1
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房地产估价中保险费是以房屋重置价值计算还是房屋现值计算?
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放哥哥哥哥哥哥哥哥
不知道下面这条知识能否帮助到您
出租人月缴租赁管理费=租金收入×租赁管理费费率
房屋租赁管理费的计算公式
万科朗润园一楼有公建，数量不多
手续挺复杂的，最好去当地的国土部门去问一下
这个小区就只有你没有拿到?还是都没有拿到,合同上怎么写的?看清楚了,同开发商谈谈,不行打官史。
百度一下就知道了，
海永恒律师
干净,没有无线网,人多时上菜非常慢啦。雪糕黑天使全家都喜欢。39特价的披萨有点小,不象9寸。服务员少了。
房价没有固定的，我们要看具体的房屋情况。最后的成交价才是房屋的价格均价在1W1----1W2左右吧。不确定！！
买个贵点的,据说还不错。
现在还不是。
第1-10条,共13条 &
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房屋评估中重置成本法的运用
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房屋评估中重置成本法的运用
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(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注&略&的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 　　&&& 　　(一)基本思路(略) 　　(二)公式 　　作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T 　　式中：V一土地价格，A&&房地产交易价格，P&&房屋现值，T一交易税费 　　(三)计算过程 　　项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。 　　1.房地产总价值 　　房地产总价值采用收益法确定。 　　(1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=&(1- 10%)=810(万元/年) 　　(2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年) 　　(3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810&20%=162(万元/年) 　　(4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=%=17.25(万元/年) 　　(5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=.5&=2.59(万元/年) 　　(6)年纯收益。年纯收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(万元/年) 　　(7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略) 　　(8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。
&　　2.房屋现值 　　房屋价值=重置成本&成新率。 　　(1)重置成本。重置成本=25(万元) 　　(2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率=1-(1-1%)&29/60 =52% 　　(3)房屋现值。房屋现值= 1725&52% =897(万元) 　　3.交易税费 　　房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。 　　4.地价的确定 　　根据公式： 　　地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费=7 -0=5343.38(万元) 　　&&& 　　问题(4小题，分别为4分、4分、4分、3分)
上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。 在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素 　　(1)前期基础设施工程费用; 　　(2)土地平整费用; 　　(3)房地产开发行政事......
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2.问答题 影响估价对象的租金收益水平的因素 　　(1)用途为商业; 　　(2)临街; 　　(3)框架结构; 　　(4) 1980年竣工(成新度); 　　(5)...... 3.问答题 上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容 　　(1)规划用途为工业仓储; 　　(2)容积率小于0.5; 　　(3)...... 4.问答题 估价对象与WY6 -3 - 14 -1号地块的市场价格存在差异的影响因素 　　(1)相对位置; 　　(2)面积规模，估价对象面积只有WY6 -3 -...... 5.问答题 主要的登记信息　　(1)土地使用权人：B股份有限公司;　　(2)坐落：××市××区新中路15号;　　(3)地号：为LH-3- (3) -26-6;　　......
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待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5＝75元／平方米其他费用：3＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。 1.对于（2）利息的计算不理解，能否详细解释一下计算过程是什么意思？“土地取得成本的计息期为整个开发建设期，开发成本的计息期为开发建设期的一半。”为什么不把土地取得费用和开发费用的利息分开计算？2.最后一步是运用了“土地所有权收益为土地成本的10%”这一条件么？怎样理解？
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第一点你的理解应该是正确的，土地取得费及其税费利息是以整个取得费（包含拆迁补偿费、安置费和相关税费）为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两方法式计算：一是以整个开发费位基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半，二是以开发费的一半为基数，计息期为整个开发期。投资利润=（土地取得费+土地开发费 税费）*投资回报率土地增值收益（本题中的土地所有权收益）=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率=土地成本*土地增值收益率本题已知条件中说明土地所有权收益为土地成本的10%，那么待估土地公平市场价值=土地成本+土地增值收益=土地成本*（1+10%）
不在乎天长地久，只要是曾经拥有！/forum-2-13/offset-120/topic-828319.html
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谢谢您的回答~第二个问题懂了~但是第一个问题还不是很理解。正确答案里面：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）既然土地取得费和开发费的计息期和基数不统一，为什么还可以混在一起算呢？而且我不是很明白为什么第一年和第二年采用的贷款利率分别是10%和9%，后面乘以2和0.5又是什么意思？
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利用成本法计算土地价值的时候，不管是土地取得费还是开发费都是要算利息的，咱们课本上计算的时候都是按照复利计算的，但是这个题目是按照单利计算的，不知道您是从哪里找来的这些老题目，有点OUT啊~~~再说感觉这个题目有点不严谨，土地取得费是在土地开发前就要取得和投入的，所以计算利息的时候是整个开发期（就是2年啦，按照这个题的意思就是选用10％），开发费是在土地取得后并在开发过程过投入的，如果是均匀投入计息期就是开发期的一半（开发期2年，一半就是1年，那按照这个题的意思就是为啥选用9％啦），如果是分段均匀投入，计息期就应该按照“投入当年按照一半计算再加剩余开发期”这个题目却混在一起，所以建议您不要再看或者再作类似的题目了，题目也没有说是均匀投入还是按照别的方式投入，至于为什么都按照计息期一半计算单利我就不得而知了。就像你上次问的那个题目是多少年前的老题目了，说法都和现在不同了，类似的题目还是建议您看一下教材的例5-9就很不错。顺便在这里给您提一下咱们教材上设计单利计算的几个地方，总结出来的，希望对你有帮助：第一：机器设备评估中，计算资金成本时按照单利计算（第四章）第二：非上市交易的债券，到期本利和的计算（第九章）第三：带息应收票据，利用本金加利息方法评估时（第九章）
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谢谢你了~我不是考注评的~我是学会计，然后这学期学到这门课，现在准备期末考试，我发现老师给的重点复习习题都是注评的考题，感觉好难哦..很多题目在书上都找不到依据~
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没有办法，只能从题目答案的思路找依据了，就按照这么算就行了~~~自学考试是吗？
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不是~资产评估算是一门学科选修课吧..我是主修会计专业的我还有一个关于成新率的疑问：如果2000年取得一块土地，使用年限是50年，2002年建成一座房屋，它的经济耐用年限是60年。2003年评估 房屋的价值=房屋的重置成本*成新率
那么这里的成新率是取 房屋原有的经济耐用年限：59/60 还是 根据土地的使用年限确定：47/48 ？
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这个简单，孰短原则就行！土地出让期是50年，房子建设期2年，还有48年的使用期限，房子就必须在这48年内收回成本，而不是60年收回。因为土地出让期到期后不能依法再进行续期或者续期没被批准的，国家是要无偿收回土地和地上建筑物的，但是要是题目告诉你，土地出让期到期后会续期或者很有可能续期，那你就得按照房子的经济耐用年限计算了。
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评估整个价值是不错的了！！！
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同是选修课，这个题目，我们老师现在还给我们当复习资料，漏洞百出。真是 太懒了。
楼上楼下都很帅。
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这老师误人子弟
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