二手房买卖中的贷款问题，要注意两个“坑 - 新环境房屋网
> 二手房买卖中的贷款问题，要注意两个“坑
二手房买卖中的贷款问题，要注意两个“坑
&&&&编辑：新环境小编&&&&
　　如果向银行贷款购买二手房，在贷款条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇贷款不顺利，就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章，值得所有需要通过银行贷款进行二手房买卖的当事人认真阅读。　　购买二手房，很多买家都要办理贷款。而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义，中介很少主动向买卖双方作详细解释。如果贷款过程顺利，它们就不会造成影响，但如果贷款因各种原因受阻，买卖双方就可能因此而发生纠纷，直到这时，当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。　　“当初不是这么说的!”“我之前根本就没看到这个条款!”作为一名律师，我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，你自己没有注意到问题，绝不能成为免责的条件。　　这两个一个针对买家，一个针对卖家的坑，究竟是怎样的呢?　　　　一、对贷款次数及贷款办理时间如没限制，坑卖方　　在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，贷款如果受阻，事情会变得很麻烦。　　必须知道一个常识：银行对于购房人的贷款申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、贷款政策调整等等，很多时候银行对于为何不批贷款，甚至不会作出解释。　　还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请贷款的情况，而每多做一次贷款申请，获取贷款的时间显然就要延后一段。　　那么，买家在向一家银行申请贷款被拒后，有没有权利再次申请贷款?如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请?这样的申请到底可以进行多少次?　　对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的贷款申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请贷款被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。　　此时，如果双方发生纠纷怎么办?看合同!　　合同会怎么约定呢?这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于贷款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到贷款批准为止”。　　也就是说，在理论上，买家一次申请贷款不成，可以多次向不同银行申请贷款。如果真的经历向三五家银行申请贷款，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢?　　但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次贷款，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请贷款或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。　　在现实生活中，经常出现因买家一次贷款不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：“当初没告诉我贷款要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀!”但卖家所说的“很快办好”，在书面合同里是没有的。　　作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生?　　其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不得超过两次”，再比如，“在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的贷款，买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生贷款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。　　二、对不能取得贷款怎么办没约定，坑买方　　前面说过了，贷款可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。　　如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款?很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。　　有些买方这时可能会这样对卖家说：“是银行不批贷款，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。”　　现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个贷款申请被银行拒绝的买家竟然不同意：“房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：“是银行不批贷，这能怪我吗?凭什么让我承担责任?”　　通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。　　对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。一旦贷款出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。　　这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。　　作为买家，怎么防范这个风险呢?　　我的建议是，买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”　　如果担心银行只批部分贷款额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的“贷款”前面再加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………买房卖房、求租出租，就上新环境房屋网！帮您解决，简单、快捷、方便、专业（俗称“捡块方砖！”）！电话委托：8（扫一扫，了解更多！）
房友正在看
长沙热门楼盘
免责声明：您在新环境房屋网上所看到的新闻内容均由房产开发商提供或来源于网络，不构成广告也未用于商业宣传，新环境房屋网仅为广大用户无偿传递更多信息，不代表新环境房屋网赞同其观点，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如对内容有疑义，请及时与我们联系。
免责声明：本站旨在为广大用户提供更多信息服务，不声明或保证所提供信息的准确性和完整性。
页面所载内容及数据仅供用户参考和借鉴，最终以开发商或者经纪人实际公示数据为准，
用户因参照本站信息进行相关交易所造成的任何后果与本站无关。如在本站看到有虚假信息或者信息错误，
您可以点击相应的举报按钮或者拨打举报电话：8
备注：本站所有涉及面积或者带有单位“㎡”的信息都是“建筑面积”，所有的售价和均价、月租金等，都是参考价格。
湖南省长沙市雨花区东塘西大华宾馆写字楼18、19、20、21、22、27
全国服务监督热线：8
备案：湘ICP备号
我们发现您的浏览器版本较低！不能很好的体验我们的新版网站。
建议您使用以下浏览器：
不升级浏览器继续浏览，请点击：房屋贷款问题_百度知道
房屋贷款问题
问，农村户口，没有其它商品房，像这种情况能申请到按揭吗，房子款项已经缴了大部分，父亲工作属于不正规建筑，还需按揭10来万的样子，工资是高，但是无法证明，家里有套房子需要按揭，但是因为家庭原因只能写父亲的名字
木有人？？？
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
在各地法院生效的判决中。5，在经过追讨无果并达到一定时间后。6、拍卖所得优先用于偿还贷款本息，剩余部分归债务人所有，法院经审理会由执行庭指定评估机构评估并委托拍卖公司拍卖，如满意，各银行有所不同。从认定为呆坏账到拍卖的时间更是无法预测的。无论房产将来归谁所有，银行会将此笔贷款定性为问题资产、停止还贷后。建议尽快做出处置。打字不易，两种情况都有，属于法院的自由裁量权、从停止还款到认定为呆坏账的时间，认定为婚前个人财产还是婚后共同财产，停止还款都不是明智的做法，首先会因为依法拍卖遭受财产损失，其次会因此被记录到征信系统，影响个人信用等级，会被定性为呆坏帐。3、当该笔贷款被银行定性为呆坏账的时候，有些银行会将该资产处置给资产管理公司，望采纳。4，这是一个在司法界都有争议的情况缩短了月供期限，到后期的利率就越低1、婚前购买的房产婚后领取的《房产证》、银行或资产管理公司会起诉债务人。2
哥们，我问的问题你没看清楚呀
采纳率：61%
&nbsp。&nbsp，在把你父亲的工作给证明一下打一份银行流水
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
关于房屋贷款问题选择问题
我准备贷款25W购买住房，现在有点纠结，麻烦专业人士帮帮忙，谢谢1、首先我肯定是有提前还款的意向的，我现在月收入5K左右，还没算未来的老婆的收入。2、我比较了一下，15年等额本息和20年等额本金的月供差不多，利息等额本金少将近2万左右，这个比较纠不知道选择哪个3、因为等额本息前期还得都是利息，我感觉应该存在一个年限，超过这个...
我准备贷款25W购买住房，现在有点纠结，麻烦专业人士帮帮忙，谢谢1、首先我肯定是有提前还款的意向的，我现在月收入5K左右，还没算未来的老婆的收入。2、我比较了一下，15年等额本息和20年等额本金的月供差不多，利息等额本金少将近2万左右，这个比较纠不知道选择哪个3、因为等额本息前期还得都是利息，我感觉应该存在一个年限，超过这个年限就没有必要提前还款了，很想知道是几年，这个不会算我这种情况应该怎么贷款？我即不想降低现在的生活水平去减少所谓的利息，因为毕竟钱是越来越通货膨胀的，兴许以后钱都不值钱了，也不想拉长贷款期限去想什么其他收益率高的投资，因为我不会投资（其实我想投资。。。）！我这种情况应该怎么贷款，另外银行的双周供什么的人性化产品也可以介绍一些，多谢了
浏览次数：0
小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
监理选择的五个注意事项,谨慎考核关键。 []
浏览量：408
165231浏览
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
ask:4,asku:1,askr:66,askz:20,askzx0:68,ask0:0,RedisW:1askR:3,askD：164 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:168
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：十大住房贷款问题_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
十大住房贷款问题
荣Z金融致力于服务我国中小企业及个人的融...|
总评分0.0|
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢专家建言灾区房屋贷款问题特事特办(图)
来源：法制日报
　　5月19日，北川县城。农业银行的地震废墟上，十名武装特警戒备森严，大型挖掘机正在紧张作业。随着尘土的飞扬，一张张“纸币”飘散在空中。“再找找，这是国家财产，一分也不能损失！”现场指挥的第二炮兵某工程团团政委孙乐说，并小心翼翼地将可以找到的“纸币”放进一个袋子。　　地震后，一场金融业的救援行动正在进行。除了对现有金融网点进行清理，随着救援的深入，许多棘手的金融问题———原始凭证的灭失、房屋贷款的偿还、银行呆坏账的处理，也一一浮现出来。
　　在中国银监会于5月19日召开的救灾部署会议上，农行副行长张云首次披露，汶川地震灾害预计会给农业银行带来新增不良贷款60亿元以上。据不完全统计，其中个人按揭贷款损失10.5亿元。其中有相当数量的贷款人因为震灾已经基本丧失了还款能力。　　“这次地震后最棘手的一个问题，是如何处理好商品房还贷。”中国社会科学院法学所研究员刘海波向记者表示。中国商品房发展只有十几年时间，因为灾害大面积倒塌房屋的先例还没有，如何处理好这个问题，无疑在考验管理层的智慧。　　法律与道义博弈　　“如果银行向已经损失房产的灾民追讨贷款罚息、催还贷款本息似乎很不人道；但让银行就此放弃债权，似乎又破坏了市场经济的游戏规则，也不好向银行的股东交代。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科向记者表示。　　按照我国现有法律规定，贷款人与银行间的债务关系，不因为抵押物(房屋)的灭失而消失。“银行和贷款人之间的关系既有债权债务关系又有抵押关系。按照法律规定，即使房屋灭失，债权债务关系也不能够终止。就是说房贷还是要还。”刘海波说。　　本次地震灾害发生后，受灾群众中有人丧失了生命，有人丧失了房产，还有的人丧失了劳动力。那些既丧失了生命，又丧失了房产的人，其继承人是否有资格继承其房产，并继续还贷？那些丧失了房屋的幸存者，如果已经丧失劳动能力，如果无力偿还贷款，又该怎么办？　　刘海波对此的解释是：继承人不能继承债务。因此，如果其继承人所继承的剩余财产不足以抵偿债务的，按照法律银行只能按照坏账核销掉个人贷款；而对于那些已经丧失劳动力的幸存者，如果剩余财产不足以抵偿债务的，按照法律规定银行也只能按照坏账核销个人贷款。　　然而，真正考验管理层智慧的，还是如何解决那些有还款能力的幸存者房屋贷款的问题。　　“北川和都江堰的情形完全不一样。北川地震后几乎是一片废墟，如果当地有商品房，那么贷款人购买该房屋时的土地使用价值已经完全丧失了。都江堰的情况就不一样，城内大部分房屋还在，作为成都的卫星旅游城，商品房如果毁损了，但其土地使用价值还是存在的。”刘海波说。　　在大灾面前，法律的规定显得有些“残酷”。但如果贷款得不到偿付，银行不良贷款比率大幅上升，将严重影响银行经营。由于中国很多银行都已上市，考虑到股东利益最大化的原则，银行显然希望将贷款损失降到最低。　　中华全国律师协会宪法与人权专业委员会主任吴革却有另一种意见。他认为，根据合同法第94条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。”　　无论是受害人与房地产商签订房屋买卖合同，还是受害人与银行签订房屋按揭贷款合同，目的都是取得对目标房屋的所有权，而地震作为不可抗力造成了标的物的毁灭，自然而然受害人也不能实现自己的合同目的。所以此时受害人当然可以依据合同法第94条不可抗力条款提出解除合同。由此，房屋遭地震毁灭的受害人可以因解除合同而免除继续还贷的义务。　　吴革说，根据合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由此我们理解法律的基本精神，地震中灾民按揭购买房屋的被损毁、灭失的，其房屋贷款及其利息应当部分或全部免除。具体地说，就是有保险赔偿的，可以部分免除，无保险赔偿的，应当全部免除。　　特事特办　　灾害发生之后，监管层对这一问题已经有所应对。　　5月19日，中国人民银行和银监会联合下发的《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(下称《紧急通知》)明确规定：各银行业金融机构要充分考虑受灾地区群众和企业的实际困难，妥善安排好灾害发生前已发放贷款的管理。对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。　　此前，各家银行都已出台相关政策，给予了宽限期。　　根据记者了解的情况，目前，工商银行的政策是在宽限期内本息均可不还，也可延长贷款期限与贷款还款期限，从每期正常还款日后10个自然日，延长到30个自然日，三个月内贷款产生违约的不罚息，不登记违约记录。建设银行则对四川、陕西、甘肃、重庆等受灾地区给予最长6个月的宽限期。宽限期内亦不做违约记录。　　“虽然有很多律师认为，根据法律规定房贷还是要还，但我觉得在这种重大灾难面前，国家还是应当区分不同情况，考虑还贷问题。”刘海波说。他建议国家将贷款人分不同情况，可给予部分免收、部分减收分别处理。　　诸多专家们认为，为了妥善处理灾后房贷的问题，进行制度创新、特事特办是大势所趋。　　“地震中的房产损失，应由银行、贷款人和第三者共同承担。”北京大学法学院洪艳荣博士在接受记者采访时表示。　　“救助灾民和灾后重建需要消耗大量资金，债务问题还不是政府要考虑的首要问题。但政府有义务创造机制，让市场发挥作用，以利益为纽带，促使市场参与者各方通过协商分担信贷损失。银行处置灾区信贷资产时应当在平衡救助与"欠债还钱"的市场规则中寻求平衡。政府应当从政策上诱导相关各方通过协商解决问题，积极鼓励灾民信守借款合同。”冯科表示。　　据记者了解，本月23日银监会发出紧急通知：灾区人们因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，银行将认定为呆账并及时予以核销；对于银行卡透支款项，持卡人和担保人已经在本次灾害中死亡或下落不明，且没有其他财产可偿还的债务，也将认定为呆账并及时予以核销。通知还强调，银行核销贷款过程中，若不能取得法院出具的债务人无财产清偿证明的，可依据相关政府部门出具的证明、以及内部清收报告和法律意见书等作为核销呆账的依据。核销呆账时，银行还要坚持账销案存和对外保密等原则，把贷款损失降到最低程度。　　谁来埋单　　“23日的紧急通知，仅说明了灾民无力偿还债务时，银行可以按呆账处理贷款。但是，对于灾民具有偿还能力，其贷款应如何处理，并未做说明。”刘海波说。　　如果按照现行法律来说，银行依然会追索住房贷款人的剩余贷款。　　银行业内人士表示，按揭贷款银行和贷款者签订的是两个合同，主合同是借贷合同，还有一个是抵押合同。房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品。但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。　　在正常情况下，对于逾期还贷者，银行通常会进行催收催缴，并作罚息处理，对其信用进行不良记录。一般而言，对于普通商业贷款，罚息利率为贷款利率基础上上浮50%，公积金贷款罚息则为万分之二左右。如果逾期3个月不还款，银行就可对逾期还款者进行起诉，要求对房子进行清偿处理。　　目前，尽管在《紧急通知》中规定了“不催收催缴”，但这一规定可以执行的时间有多久，两部门的通知中并没有明确。在规定执行期满后又该怎么办？　　但是，对于具有还款能力的灾区人民，是否还应当享受宽限期的优惠？　　“宽限期至少为两年。此外，银行应主动与灾民达成债务和解，利用金融创新来重构债券债务关系。比如银行与灾民重新签订合同(30年期)，首先给予灾民30%-50%的债务折扣，并重新约定在灾后5年到10年，每月只需偿还贷款利息，在剩余的25年和20年里再分期偿还本金和利息。同时，银行承诺向灾民发放购买新商品房的零首付贷款，并将两项贷款合并，利率按同期利率下降10%-20%。”冯科表示。　　按照上述分析，似乎银行将为震灾之后的房贷问题埋单。　　“政府将最后提供相关补贴，但具体的额度是多少，怎么补，需要对此次灾害后的不良房贷有一个总的统计。先把底摸清楚。”洪艳荣表示。　　冯科则对政府下一步的行动提出了具体的建议。　　“国家应该出台相应政策支持双方进行债务和解，给予灾民在还贷期间免缴个人所得税，并对愿意继续承担债务的灾民予以适当的补助；同时对折让债务30%以上的银行给予退税优惠；人民银行和银监会同时对在灾区有贷款损失的银行按损失额度的2至3倍增加其信贷指标，如有必要，还可以对其发放利率优惠的央行贷款。”　　“不管是税收优惠还是直接拨款，都是政府补贴的不同形式。按照目前的宏观经济形势，面对严峻的通账压力，由减免税的方式来补贴是一种正确的行为。”洪艳荣说。　　亦有专家认为，房屋大面积毁坏，短时期内可能导致银行利益受损，但是银行将会在接下的灾区重建中获利。　　“长期来看，我国还应该在两方面下功夫，一是尽快立法规范"个人破产"制度；二是规定财产保险责任中应包含自然灾害损失，并强制保险人对自然灾害险实施再保险。同时动用国家部分救灾资金对自然灾害险进行再保险，全面构建市场化的自然灾害损失分担体系。”冯科表示。
08-05-22 17:35·
08-05-21 15:38·
08-01-25 03:11·
08-01-24 02:19·
07-09-27 01:09·
07-04-25 10:27·
07-04-10 10:37·
07-03-19 09:29·
07-03-10 11:49·
隐藏地址　
设为辩论话题
火炬新动态 胡锦涛访日 山东火车事故 奥运安全 辱华事件
大米涨价 楼盘降价 手足口病 罕见日食
缅甸风暴 失业率
肥田喜事 火影忍者 我的团长我的团
林心如专辑
我的青春谁做主
潜伏 黑执事 新进职员 咖啡王子1号店 纸醉金迷
我的帅管家
周润发电影全集 郭德纲经典相声
热点标签：
相 关 说 吧
说 吧 排 行
上证指数(77445)
李宇春吧(104510)
茶 余 饭 后