上海浦东新区各个房地产公司总经理有没有七七年的张华_百度知道
上海浦东新区各个房地产公司总经理有没有七七年的张华
您的回答被采纳后将获得：
系统奖励15（财富值+成长值）+难题奖励20（财富值+成长值）
我有更好的答案
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。上海相关单位
免责声明：本站信息由企业注册和来自工商局网站， 本站完全免费，交易请核实资质，谨防诈骗 &&&&
& 11467.com 顺企网版权所有
发布批发采购信息、查询企业黄页，上顺企网(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2014386',
container: s,
size: '234,60',
display: 'inlay-fix'
&&|&&2次下载&&|&&总40页&&|
您的计算机尚未安装Flash，点击安装&
阅读已结束，如需下载到电脑，请使用积分（）
下载：20积分
0人评价39页
0人评价34页
0人评价42页
0人评价38页
0人评价34页
所需积分：（友情提示：大部分文档均可免费预览！下载之前请务必先预览阅读，以免误下载造成积分浪费！）
（多个标签用逗号分隔）
文不对题，内容与标题介绍不符
广告内容或内容过于简单
文档乱码或无法正常显示
文档内容侵权
已存在相同文档
不属于经济管理类文档
源文档损坏或加密
若此文档涉嫌侵害了您的权利，请参照说明。
我要评价：
价格：20积分VIP价：16积分近期热门新闻
2017观点年度论坛——万亿时代的房地产
2016年，三件中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？
3月22日下午，由观点地产新媒体主办的2017年观点年度论坛&&万亿时代的房地产在深圳举行，众多行业内专家就商业地产展开讨论，以下是和讯房产从现场发回的报道。
主持人：过去一年，中国房地产取得了前所未有的成绩，领先企业已经突破3000亿销售大关，2017年更将开启万亿时代房地产新的篇章。
在规模的追逐中，在去库存与调控的基调下，越来越多房企开始注重稳健与质量，行业在变革与转型中不断前行。并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素，成为了企业在激烈市场竞争中的制胜法宝。
房地产在分化，强者恒强的语境下，占有市场份额越来越多的企业，以及能够发展成为行业标杆的企业，无论是引领者、观察者还是从业者，都在探索、在变革，在寻找正确的未来方向。
直面&万亿时代的房地产&，我们在这个行业的大平台上，与众多睿智远见之士一同思考、交流，寻找答案，这就是2017观点年度论坛。
同时，观点地产新媒体连续第九年评选与发布&中国房地产卓越100榜&，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。
在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。
最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌以及5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！
下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
中国房地产业协会原副会长朱中一先生
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生
中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松先生
招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生
五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生
旭辉集团董事长林中先生
保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生
阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁张海民先生
中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生
中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生
华润置地华南大区副总经理兼华润置地（深圳）有限公司总经理刘嵘先生
莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生
世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生
麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生
新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生
金茂商业总经理丁蕤先生
绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生
印力集团首席投资官竺海群先生
五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生
中南置地副总裁毕兴矿先生
福晟集团董事常务副总裁何建华先生
卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生
浙江祥生房地产开发有限公司副总裁徐英龙先生
星河产业集团副总裁阎镜予先生
美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生
凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生
天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士
清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生
侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士
越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生
盛世神州投资基金管理（北京（楼盘））股份有限公司首席执行官李万明先生
鼎信长城基金(博客,微博)合伙人张华先生
星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生
广东省房地产研究会副会长韩世同先生
稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生
每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生
每日经济新闻副总经理、上海（楼盘）中心总经理黄波先生
搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生
观点地产新媒体出品人、博鳌（楼盘）房地产论坛创始人陈诗涛女士
让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2017观点年度论坛的朋友们！
接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。
现在掌声有请每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生上台为我们致开幕辞。
黄波：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾，大家下午好！非常高兴今天能够与来自经济学界的专家学者、地产界的精英以及各大财经媒体的同仁们共同相聚在观点年度论坛，作为本次活动的联合主办方，我谨代表每日经济新闻欢迎各位的到来。
近年来城市化进程的加快使住房需求快速增长，国内的资产配置渠道也不够丰富，一二线城市的房地产仍然是大家的价值首选，从去年开始，国家通过一系列的政策措施降杠杆、去库存，严防房地产的泡沫，但是一二线的市场供应依然非常紧俏。令人欣慰的是2016年房地产企业仍然是抗住了压力，保持了良好的增长势头，一大批优秀的地产企业在保持自身核心优势的同时，转变思路、抓住改革红利创造的契机，也创造出了新的盈利增长点。
同样，每日经济新闻也在视频直播等新媒体突起的2016年牢牢把握了新闻决定影响力的内核不变，不断拓宽在财经报道的广度和深度，每天为4000万高端用户提供最为精准和专业的财经资讯。当下近20个城市新一轮调控政策接踵而至，我们知道调控政策一直被视为是影响房地产市场效果的方式，未来房地产市场会怎样发展，地产企业如何从平衡出发，放缓化解国家经济转型期的风险，为进一步增加企业2017年的营收寻找新的价值洼地。相信本次观点年度论坛汇聚的各界精英能够就此进行交流和分享。
问渠哪得清如许、为有源头活水来，我们相信一大批优秀的房地产企业将为房地产的健康发展做出卓越的贡献，成为奔流的活水，在改革中谋求创新，乘风破浪，砥砺前行，最后预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家。
主持人：谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞。
陈昌询：感谢主办方观点地产，我是搜狐焦点深圳公司的总经理陈昌询，欢迎各位全国各地来的朋友们和嘉宾们来深圳，如果到深圳之后需要我的时候，可以打电话找我，我可以带你们去转转，非常感谢大家来到深圳。
关于万亿时代的房地产这个话题我本来有很多话想说，但是最近天气比较阴霾，我们的调控也比较紧，主办方给我们的讲话时间也比较短，我也不能胡说八道，所以我还是照稿念。
尊敬的各位开发商代表、媒体朋友们，大家下午好！
非常荣幸今天观点地产给了我们这样一个平台，让我们在这里济济一堂交流，站在这里和大家分享&万亿时代的房地产&这个话题，就此我想谈一下我的几个想法。
2016年据我们的数据统计，是开发商非常喜悦的一年，也是丰收的一年，就在2016年，中国房地产企业有三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团。此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿，市场份额已达到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显，垄断越来越明显。
2017年中央给我们房市定了一个基本的调子，房子是用来住的，不是用来炒的。房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，房地产进入了下半场，没有一家房企在这样的残酷竞争中甘于出局或者是被淘汰，无论是渴望我们的销售规模达到万亿，还是我们的利润达到百亿，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器，我们必须有法宝进入万亿，或者创造百亿的利润。创新与变革将造就一大批机遇，但有一点是可以肯定的，在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有的钢筋水泥的味道，竭力将自己的角色转变。转变为四个方向：第一，产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显，第二，转变为城市生活的服务商，我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商。第三，转变为社区的运营管家，比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四，转变为多元化的投资集团，比如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业。未来房地产市场不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的规划。现在旧改的项目越来越多，如果在旧改的大蛋糕中不能分得一杯羹，我们将举步维艰。
在国家城镇化的新形势下，如果你只是一个项目一城一池的争夺，你很难进入万亿俱乐部，甚至进入千亿俱乐部。
万亿时代的房地产该如何分享呢？我们该如何分享互联网带给我们的红利？现在是一个大数据的时代，现在是90后的年代，人们都会选择互联网作为获取新闻媒体和信息的重大来源。人们买房已经不仅是他个人的意识，更多的是来自于数据，他们将会用各种各样的数据来影响他们，让购房者找到自己合适的房子。作为领创行业在线服务商，搜狐焦点网有着优质的搜狐基因，我们在大数据时代重点筹建房地产生态圈，也就是建立一个自媒体的时代，升级技术，通过直播感官技术，为房地产开发商和购房者搭建生态，提供更好的线上线下的服务。
改革是前进的马达，创新是发展的动力，在房地产的万亿时代，很荣幸我们在座的都置身其中，可以见证改变的力量，而我们的观点也正在成为焦点，谢谢大家。我代表协办方搜狐焦点预祝本次活动圆满成功。
主持人：谢谢陈昌询先生，接下来进入2017中国房地产卓越100榜的发布，有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台为我们发布&2017中国房地产卓越100榜及报告&，掌声有请。
陈诗涛：尊敬的各位来宾，首先，请允许我真诚地感谢在场来自全国各地的企业界、学界、金融界及传媒界的老师、朋友们。
观点一向认为：专业的事必须交给专业的人才去做。所以，我相信今天下午近5个小时的论坛，各位台上的讲者、对话者乃至现场所有的参与者必将全力以赴，剖析经济时局、资本市场走向及2017房地产可能的发展趋势。
虽然，业内都认为观点的会议一向很辛苦，但是看一下今天的会议日程，确实讲者牛，干货多，值得好好听，好好论。
现在由我发布2017中国房地产卓越100报告。
这是观点指数研究院全年做的，以前我们这个团队主要在幕后，随着观点地产新媒体在资讯，特别是未来往数据研究方面转型而努力，所以今后我们会加强这一板块，希望得到在座各位的支持。
大家手上都拿到了这本报告，我用几分钟时间简单介绍一下这个报告。
我们用&卓越开启万亿时代&作为我们报告的主题。前面两位嘉宾都已经讲到，2016年全国的房地产开发投资是102581亿元，在2008年观点做这个榜单的时候，全国的房地产销售额仅为2万多亿元，在不到10年的时间，这个市场增加了75%，从2.4万亿到超过10万亿，中国的房地产用了不到10年的时间就已经走完，所以今天我们的论坛定调为万亿时代的房地产。
2017年是一个稳中求进的一年，分化的楼市或者狂飙的土地，大家可以看看去年的总价和单价的前10，从2016年的数据可以看出来，我们的房地产成交其实是下降了3.4%，而因为土地的紧缺，在一线城市的房价、地价逐渐飙升。
我们这个报告里覆盖了中国的一线和活跃的二三线城市，所有在内地有开发项目的，或者投资运营的企业都是我们的标的之一，我们的运营指标的销售业绩是全年，财务指标我们只截取到6月30号的上市公司半年报，同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。
品牌、管理及模式调研指标，我们采取网络、微信投票，今年较去年提升了27%，有12736份有效问卷，我们的榜单今天晚上即将颁发的有两个半单，一个是卓越100榜，一个是上市企业30强。而我们的分榜单有6个，包括房地产销售100、非内房企卓越榜、品牌价值、管理团队、商业模式和成长力卓越榜。还有单项项，包括模式大奖、绿色地产、房地产项目和厨电品牌卓越榜。我们针对全中国2016年11个热点城市发布了11个区域榜。
大家可能比较关注一个榜单的测评体系，我们看这张图的右边，我们的卓越100榜的指标体系是4个，第一个是运营指标，销售业绩占了55%的权重，也就是55分，我们的内部还参考了销售面积、土地储备和总植产。第二个是品牌指标，包括品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献。第三是管理指标，包括团队建设、管理模式、领导力。第四部分是商业模式，包括产品特性、革新的方式、营销方式等等。
这是我们发布的2017中国房地产卓越100榜，万科连续5年在我们这个榜单上夺冠，这里可能部分人士会觉得意外，我们不是纯粹的比业绩，能够入选100榜已经是强者中的强者。在这里我们可以点评一下万科五连冠，但是我们看到去年前三强的差距已经不大。万科、恒大、碧桂园去年三家的销售额是10469亿元，占了全行业的8.9%。
央企重组大潮，从中海、保利到五矿都有整合。土地储备迈向了两亿时代，特别是去年恒大、碧桂园、绿地三家的土地储备已经超过了1亿平方米，较2015年增长了3%以上。前10强虽然说变动不是特别大，但是我们感觉到占比在下降，2016年入到榜单的上市企业数量较2015年是下降的，所以今天港交所的巴首席到现场，他会给我们做一个讲解。
我们看到在一线城市的房企增加了，达到了78家，二线城市的阵营在缩减。我们的主榜单在2008年就开始评的上市企业30强，大家看右边的测评体系，后面的品牌、管理和商业模式的指标没有变动，但是我们变动的是运营指标，我们下降到25%，而财务指标在去年的基础上提升到30%，我们比较相信在未来的长时间的跑道上，一个企业的财务指标和抗风险能力可能会成为一个卓越企业的标杆。
这是上市企业30强的名单，中海排名第一，我们觉得中海的财务非常稳健，所以稳健的中海在去年逆袭了万科、恒大、碧桂园，还是地产30强排名得冠军。我们看这个财务指标，在销售千亿的企业里面，财务指标好的并不是特别多，包括我们看到龙光、合景泰富这些企业，他们的财务指标都非常好。在政策红利下，房企财务及抗风险能力有所增强。
连续多年来，上市企业的毛利率一直在下降，净利率也在下降，而我们的资产收益率在2015年有点反弹，但是现在还是一直在下降。
在上市公司最后的公告中，我们不断做修订，这是一份非常准确的销售业绩前100的榜单，3000亿销售额的有3家，千亿以上的有12家。
观点一直比较关注在内地发展的港澳企业或者海外房地产企业，我记得有一天我分享了一篇报道，是讲海外的一家房地产公司，我得到了一个反馈，有一个上市公司的老总跟我说，未来我们的目标一定是香港房地产的模式，但是我们现在停不下追求规模的步伐。
在品牌价值这一块，我们推了30家企业，今天上午我们走到华润座谈的时候，华润谈到，我用500亿做的大冲这个城市更新项目，为什么这么成功？因为大家相信华润，这是华润的品牌，所以我们的品牌价值榜也一直在评选。
另外在管理里面，我们也评了管理团队的卓越榜。商业模式也是大家很关注的，现在房地产已经不能纯粹讲开发，我们要讲运营，讲模式，所以我们的商业模式一直在评选，比如说旭辉的模式、绿城的新的模式，这些都是新兴的力量。而我们今年也推出了成长的卓越榜，大家看到金地前两年比较沉寂，其实它并没有掉队，而且在2016年的表现非常突出。这里可以看到碧桂园、招商、旭辉等等都表现非常不错。
后面还有单项奖，有北京区域榜，首开高居榜首，上海是绿地，广州是保利，深圳是万科，而杭州还是绿城是区域榜的冠军，南京是朗诗，福州是金辉，厦门是住房，成都是恒大、重庆是融创。而武汉还是万科，这11个城市今年是不是继续是热点城市，请大家拭目以待。
观点今年特别推出融资调查报告，我们这里做了2017企业融资现状调查报告，这些文章的阅读量都非常大，欢迎大家到我们官网去看。
未来我们还将继续以周报、月报、季报、年报等等形式，对各种不同的内容发布相应的报告，我们的报告内容也会更加前瞻和更加专业。我们的观点APP上也有一个&学徒问答&，欢迎大家进去讨论，我们报告的全文也会在观点地产网发布，我们今天的这份报告会全文上传，欢迎大家阅读、指正。
主持人：谢谢陈诗涛女士发布的榜单，再次提醒大家可以通过APP、观点地产网微信、微博获取报告的全文。
尊敬的各位来宾，2016年，三家中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？
尊敬的各位来宾，2017观点年度论坛的大会主题是：万亿时代的房地产。下面即将进入的是致辞暨大会主旨演讲环节。
首先，我们很荣幸的邀请朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲，有请：中国房地产业协会原副会长朱中一先生。朱中一先生演讲的题目是：在经济转型中把企业做強做大。
朱中一：各位下午好！很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛。我到深圳来的次数比较多，前几年我对深圳关心的是两件事情，一件事情是城市改造和城市更新，因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会，当时筹备组的人希望我担任他们的一个职务，我说我不便于担任，但是我很关心这件事情。第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快，怎么样使房地产市场健康方面。我记得三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议，我在博鳌论坛上也谈过一个观点，因为那时候全国在讲京津冀协调发展，我就提出深圳老是供不应求，惠州的商品房库存量那么大，而且那时候房价环比下跌，东莞也要产业升级，能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题，所以这两个问题是我一直比较关心的。
今天上午我们看了华润的城中村改造项目，我觉得确实这个项目搞得也很好，说明在深圳，城市的更新改造潜力很大。
这次会议，主办方要我讲一下房地产的一些情况，我也考虑了一下，因为我现在的身份，我是一个自由人士了，协会的领导职务我已经辞掉了，所以致辞不合适，主旨演讲也不合适，我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题。
对于房地产企业的做强做大，我觉得咱们先要分析做强做大的有利条件。做强做大的有利条件有以下几点：
第一，城镇化还在快速推进当中。2015年末，我们国家常住人口的城镇化率是56.1%，户籍人口的城市化率是39.9%，说明我们国家的城镇化的路还很长，我认为这是一个最最基本的因素。再加上二胎政策的放宽，以及养老服务业发展的需要，旅游文化等消费升级的需要。所以我们的房地产，包括住宅、老年住区、新的业态，它的发展空间还是很大的。
第二，我们国家经过一二十年房地产的快速发展，有一大批骨干企业已经得到了锤炼，他们有很丰富的经验。刚才会议也讲到了这么一个数据。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上上一个台阶，我觉得这也是我们一个重要的基础性条件。
而且有一个问题跟房地产关联度非常大，自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》，今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出来，未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进，而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。这些企业下一步怎么发展，其中有一个重要的问题，就是装配式建筑是你要重点发展的。
《关于促进建筑业持续发展的意见》里头就建筑业怎么深化改革还专门提到，民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定发包方式，另外也讲到，装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式，这就涉及到建设和承发包性质的调整，这是一个很重大的改革。现在北京已经明确提出，政府新立的保障性住房项目，政府新投资的建设项目，以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目，其它地区10万平方米以下的商品房项目，全部要采用装配式建筑。
那就牵扯到建设单位的问题，牵扯到总承包单位的问题。这个问题对我们要做强做大的企业就面临着一个机遇，同时也面临着挑战，希望大家认真考虑这个问题，能够抓住这个机遇的企业有一个比较大的发展，如果你这个问题迟缓了，可能就有点难了，我认为这是我们最好的有利条件。
怎么样把我们的企业做强做大，本人没有在房地产企业工作过，没有话语权，但是围绕着主题，我要谈一些感想，在谈感想之前，我确实也跟原来协会的一些同志交换过意见，谈的都是我自己的一些想法。
我认为要把企业做强做大，首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营和服务的产品，尽量减少和严防出现新的库存。如今的行业平均利润率，净利润已经降到10%以下，如果项目有10%的房子销不出去、租不出去，就意味着这已经消耗了整个项目的利润，甚至危及到公司的资金层面，如果你的产品销售得好，回笼资金自然很快，发展壮大也很快。所以企业要做好产品，如果你的企业有核心技术和自主知识产生的，本人建议要尽快申报知识产权，让这个知识产权转化为企业的竞争优势，我觉得这一点很重要，这是第一点。
第二，一定要提高企业的治理能力和管理能力，努力建设好一支专业化队伍，在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力，我认为这一点，我们一些骨干企业是有教训的。鉴于房地产的产业链长，一些骨干企业又点多面广，从减少工作环节，提高工作效率出发，在产业链的合作商，建议推行横向集成、合作共赢的模式。比如说我们协会有一个产业的采购平台，我们的大企业也有采购平台。我最近在上海参加一个会议，万科、朗诗发起成立了房地产产业链绿色联盟，它甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等，都跟供应商签了协议书，保证这些产品从源头上就是好的，这样就减少了采购环节，降低了采购成本，确保了工程质量。所以我认为这也是必须要考虑的。
公司的内部结构上面，我觉得要推行扁平式的管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外，要充分发挥这些管理人员的积极性，像万科、碧桂园实施了合伙人制度，我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的，他们是从拿地开始，地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人。过去的项目经理只是打工的，现在他可以作为一个股东，从拿地开始就是同舟共济的，有利益共享、有风险共担的一个有机体。碧桂园这几年发展得快，当然还有其他因素，但是这一点是它的重要因素。
另外，目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，中等企业怎么办？我认为也必须要考虑这个问题。我们讲的做强做大，并不光是大企业的事情，中等企业怎么办？我前不久到扬州去过一次，扬州有三家本地的企业，它在本地是知名企业，而且有各自的特色产品，三家的市场占有率占到当地的一半左右，为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争，他们在几个项目当中采取了合作拿地，合作开发的模式，信誉非常好，我觉得这些也可以借鉴。
另外一些小企业确实面临着下一步生存的问题，但是我觉得我们的小企业可能要顺应这么一种形势，如果你有地，你就主动地合作开发，甚至你可以作为一个股权，你原来是董事长的，你现在作为一个股东就行，我认为这样就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考虑。
主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您回座休息。再一次感谢朱中一先生，谢谢您对观点年度论坛一直以来的参与和支持。接下来我们
有请招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生上台。刘伟先生演讲的题目是：招商蛇口的建设实践。
刘伟：非常感谢组织者给我这次机会跟大家分享一下招商蛇口的商业模式的实践。大家对招商地产比较熟，因为招商地产过去是上市公司，
在日，招商蛇口吸收合并招商地产，重组整体上市，这个上市其实是一个全面的转型，这个模式可以让大家知道招商蛇口在
干什么事。
我今天介绍四个方面，首先谈谈蛇口模式的演变。在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中国的南海边画了一个圈，这个圈
画的就是蛇口，从此中国的改革开放拉开序幕，当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域。经过38年的演变，大家
看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城，当然它还在不断地演进之中，所以我们把它的模式叫做&港-区-城&。
蛇口1979年建区，经历了5次的产业升级和创新发展，在发展的过程当中，招商蛇口不断地创新，实际上是开发了一种独特的区域开发模式
，或者说产业新城的模式，我们把它叫做蛇口模式，这个模式就是政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金，独立开发、建设、经营、
管理。这5次升级，很多熟悉历史的都比较清楚，1979年改革开放的炮，到我们引进三来一补的企业，到产业调整、升级，再到引进高科技
的企业，以及到现在自贸区背景下的产业升级。现在大家看到的这个照片，实际上就是现在招商蛇口所在的办公楼，也是一个1984年的三
洋厂房的升级版。
我们把蛇口的模式叫做&前港-中区-后城&的模式，我们把产业和城市综合开发，以港口先行，产业园区跟进，配套的城市功能开发，从而
形成整片联动。前港是有时间也有空间的概念，前面是港口，中间是出口加工区+自贸区，加上后面的产业的升级。
蛇口模式1.0版，这是最开始的时候，实际上就是港口的建设。招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资，实际上这个港口，我们讲1.0的
港口，原来是一些货运码头、散杂货，现在这个港口已经完成了几次升级，除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外，现在中国最大的邮轮
港口也在蛇口诞生了，是一个非常炫的港口，可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的，而且是由企业建设、管理和运营的。
蛇口模式2.0，蛇口工业区逐步形成，过去都是制造业、加工业，甚至有一些带有污染的工业，这些工业也经过广东的腾笼换鸟，腾笼换鸟
的影子在蛇口最能看到，陆陆续续这些工业都退出了，新的产业已经形成，还有一些旧的厂房，我们把它升级，做一些创意的产业，这也形
成了一些新的样板。
蛇口模式3.0。这个图就是蛇口的邮轮码头实景照片，港口的模式本身也在升级，现在这个区域的人均GDP已经达到了6万美金，过去我们那
些厂房的产值，每平方米2000块钱，去年每平方米的产出达到了10万元。
前港-中区-后城的模式，我们是经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践，我们总结出了招商局关于产业
园区、产业新城发展的心得或者模式。
所谓前港就是这个城市不能空，一定得有产业，只有这样的城市才是可持续的，这样人们才能待得住，才不会出现鬼城。我们的模式就是一
定要把这个区域的人流、物流带起来，然后才是扎扎实实的，大家在这儿安居乐业。最终形成前港-中区-后城的模式。
现在招商蛇口用这个模式已经走向了国内外，通过不同的方式实践，而且这种实践的效果得到了当地老百姓和政府一致的肯定。
今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过大的规模未必一定是好事，大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中，
我们能够做出什么样的贡献，可能对一个房地产企业，对一个在这个行业中奋斗的企业，我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡
献的事，我觉得这可能是更精彩的。
招商蛇口的转型，我们现在是中国领先的城市级园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面，我们是做这样的转型，和
过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。
我们的做法是依托产业园区，打造产网融城一体化的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在宣传还很少，我们在中
国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局，包括现在厦门的邮轮母港都是由招商蛇口在组织建设的，一体化开发。我们有了这些沿海的布局
，再加上接下来的邮轮运输船队，这是高端旅游的邮轮，一个非常精彩的产业即将呈现。
我们的做法主要是&区域聚焦、城市深耕、转型发展&。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，在这方面我们除了传统的社区或者说
房地产开发以外，在园区和邮轮方面我们会发力，会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。
对我们前港-中区-后城的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式，也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综
做前港-中区-后城，这是招商局的特色，我们经过几十年的沉淀总结出这套模式，我们在对外也都有实践，总的来说要想做这种模式，第一
，要有长期的准备，它是一个长周期的，它的回报期会比较长，有可能在前期会有比较大的投入，后期的回报在后边，所以你耐不住寂寞，
可能你这个模式的选择就会遇到挑战。当然，它的优势就是我们有完整的体系，然后也有比较高的门槛，同时综合开发带来的丰厚的增值收
益，可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是，由于一个城市主控一个区域，它的整体性、前港-中区-后城的互动不割裂，这就形成
一个城市、一个产业的有机的运行。
我们在这个过程中践行国家一带一路、自贸区战略，以及国家双创的战略，在我们的区域中进行这些实践，蛇口也被国家列为双创基地，邮
轮自贸区的试验区。
我们在全国已经做了十几个园区，我们不图多，我们图精、图把它做好一点，做得有特色一点，会根据这个城市的需求去开展一些从轻资产
到重资产的园区。除了全国的园区以外，我们在一带一路国家也有一些项目。
关于合作的探讨，请大家记住招商蛇口这个名字选的是一个历史符号，就是中国改革开放，招商蛇口不限于蛇口，除了我们在全国40个城市
有布局以外，我们在海外也有很多布局，我们可以和合作伙伴一起来做很多的工作，比如说通州台湖，我们跟北京市政府合作，做副中心的
一部分工作，它也会做一个非常有特色的精致城市、田园城镇的方案，这个面积也很大，当然，接下去还有一些详细的规划，也希望到时候
有合作方跟我们一起合作。还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地，蕲春是李时珍的故里，但是那里是一个贫困县，招商局对这个地方
进行产业扶贫，我们在这里将围绕大健康来打造产业基地，这里最有名的就是中草药，我们会在这里打造出我们的大健康产业。
愿与大家携手共创辉煌，招商蛇口欢迎大家。
主持人：谢谢刘伟先生为我们带来的精彩分享。接下来进入开幕演讲的环节，本环节我们邀请了两位重要的嘉宾为我们带来精彩的演讲，首先有请第一位开幕演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生，为我们带来&产业组织结构的优化是供给侧改革的组成部分&的演讲。
陈淮：谢谢主持人，谢谢大家。&产业组织结构&和我们今天要讨论的万亿时代，以及刚才TOP100榜的榜单发布有些关系。我们的确进入了一个强者恒强的时代，大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大，企业的集中度有明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化。
讲个故事，2015年年初的时候，有深圳市房地产业著名的领头人说，房地产业的黄金时代过了，今后恐怕最多是个白银时代。还有一个教授，据说是发改委的顾问，说赶紧把深圳的房子卖得一套不剩。我猜听了他的话的人现在杀他的心都有。
当时我就讲过这个故事，80年代末到90年代初，中国的家电业异军突起，那个时候的丈母娘需求，从80年代初、中期的自行车、手表、缝纫机升级为冰箱、彩电、洗衣机，中国的家电业有了长达10余年的辉煌，一直到亚洲金融危机爆发。在这个过程中，家电业也涌现了一批非常知名的企业，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹电视机，上海双鹿冰箱等等很多品牌。
但是从亚洲金融危机之后，到2001年初，人们说家电业的黄金时代过了，黄金时代的时候家电企业的厂长牛得不得了，屁股后面跟着一大堆的等着写条子的人说，我儿子娶媳妇不容易，就差一套家电就把媳妇取到家了。突然家电卖不出去了，2001年中国彩电的生产能力是4000多万台，销售量不到2000多万台，大部分的家电都在降价销售，9大家电企业在南京开会，大家说要约定形成一个价格联盟，谁也不许在成本之下竞争。包括中央主流媒体也一片惊呼，说中国加入世贸组织了，意味着中国的家电企业要全军覆没。
的确全军覆没了，曾经在90年代辉煌一时的中国家电企业几乎没有一个活下来的。但是这些企业死光了不等于中国的家电业就全军覆没了，中国在加入世贸组织后的10年，成为世界第一大家电大国。不论是黑家电、白家电、大家电、小家电，我们当之无愧、别无争议的世界产量第一。你说90年代是黄金时代，还是加入世贸组织以后的10年是黄金时代？
这个故事我在2015年初讲的，今天再重述，有一个重要意义。看起来我们并不是说在走下坡路，进入一个下降通道，恐怕我们进入了一个新时期。在后来10年的家电发展中明显出现了一个结构调整，就是组织结构的调整，一批新的龙头企业崛起，成为大江南北、国内国外市场占据主要领军地位的企业。今天我们看到中国家电业的天下，其实也是这些当年涌现出来的，没有政府保护、政府支持发展而形成的组织调整。
大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，企业组织结构是企业产业结构的一个组成部分，我们讨论供给侧结构性改革的时候，千万别忘了产业组织结构的问题。今天我们讨论万亿企业，上3000亿的有若干家，上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家，其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化。这个变化意味着什么呢？
第一，大的龙头企业在这个产业中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产，而是在中国的城镇化中各自探索着一个自己的独创之路。比如说万达在很多二三线城市的综合体，很多大企业对城市老旧城区的该在正在发挥着重要的作用，农民工进城引领着新型城镇化的方向。
刚才招商蛇口的老板讲他们在湖北蕲春做项目，但是我也想告诉大家，蛇口当年发展，从穷到富是外来人聚集的，你在武汉周边的地方是把当地人从穷到富的改造，这个区别恐怕在我们的新型城镇化探索中，后一条路更为艰难。
当然，我们还可以举出很多，比如说华夏幸福基业，环北京城市带发展，他们当时做这个事的时候请我去了多次，我都不看好人家能成功。都是在中国的城市化当中探索者符合人口聚集的城市改造、城市扩张、城市发展之路做出贡献的。
第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索，房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服，满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套。刚才朱会长讲的装配式建筑，在这些方面，我们这些大企业都是领军的，当之无愧的核心地位，他们在过去中国房地产业发展中，应该说功不可没。
第三，这个组织结构的变化，在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。这十余年来这种论坛我参加无数次，每次媒体告诉我们的主题词都是扑朔迷离、怎么突破重围，怎么走出冰点，好像最近的房地产调控政策频繁出台，没人这么说了，为什么没人这么说了？我们没听说哪个大企业面对危机了，说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。万亿时代我想有什么值得总结的话，肯定有以上几点。
当然市场也是在变化的，再讲一个故事，80年代初、90年代初中国的乡镇企业如燎原之势，当时邓先生说，这是三分天下有其一，这是异军突起。但是亚洲金融危机爆发的时候，乡镇企业基本死光了。为什么？
不知道谁给当时的领导出了个主意，要让乡镇企业离土不离乡，进厂不进城，说农民兄弟搞工业化挺好的，就在你们村里搞，千万别到城里来。这是谁出的主意？恐怕是建设部的人。
这些乡镇企业为什么能蓬勃而起呢？因为市场面对的是供不应求的卖方市场，产品的质量再差，它也能销售出去。亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场。我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成今天大城市人口分布不均，房价上涨，跟这个情况相关，同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的，供不应求到供大于求的转变可能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰。
上述两个故事供大家参考，这是我们中国自己走过的路，谢谢大家。
主持人：谢谢陈淮先生为我们带来非常精彩的分享，接下来有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生演讲，他为我们带来的题目是&2017年中国房地产市场十大趋势&，掌声有请。
巴曙松：很高兴参加观点的这个会，而且在陈淮的后面讲，因为很多时候在他前面讲，老是被怕批判。
我今天跟大家梳理一下近期我们看到的数据。两会之后房地产调控政策的加码，范围的扩大，引起了非常大的关注。从相关城市的楼市数据来看，确实是非常火爆。北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平，市场非常火爆，而且价格的上涨势头非常强劲。比如在成熟市场，在香港市场观察一个房地产价格走势，它往往是几个固定的，流动性比较大的小区二手房的价格，这个指数参照意义比较大。我们往往看新房比较多，这个新房就给地方政府有很多调控的余地，你想让房价平，我就做组合，郊区的便宜的楼盘多开，高端的楼盘少开。二手房的成交价格走势是有很重要的参考价值的。北京二手房的成交价，我们看到一个显著的上升的趋势。
与此同时更值得关注的是，可售的房源下降到了一个比较低的水平。黄色的线就是去化周期，我们看到到2月份已经降到4.39个月，从历史水平来比，这是一个非常有限的存量。
观察二手房市场还有一个带看量，它反映了买房人购房的活跃度。进入2月份之后，客户的活跃度，从统计的数据看，达到了一个历史的最高水平。
还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看，业主方明显比较强势，所以我们可以看到很多的媒体报道说，我们连夜跟业主谈判，终于砍价从400万砍到450万成交了。这其实是一个玩笑话，但是反映了它的议价空间在收窄。
（见PPT）上面是业主方有利的议价，是上涨的，下面是降的（还是有降的）。我们可以看到客户的议价空间明显收窄。
这是从另一个角度看到北京二手房的议价的走势路，没有什么议价空间，爱买不买。
而且银行的放款时间延长，导致违约也增加。左上这个图显示在北京的二手房成交里面，使用贷款的人数占比，从2016年下半年开始有一个迅速的回升，很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的。
我梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施，如果把前面的火爆的氛围和这个政策对照起来看，就可以理解这个现实情况。
实际上既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度，一般的市场短期的温度有所降低，这是从历史的数据来看的情况。在这样的背景下，我们从统计数据来看一看，房地产市场有哪些新的趋势呢？
第一，成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。抑制的是哪一块呢？
无论是二手房还是新房，它成交的每一套的套均面积有所减少，改善型需求受到抑制。北京二手房成交的套均面积，2017年1月份是80平方米，右下角是2017恩年各个月份二手房的占比，最上面红色的那一部分是140平方米以上的，黄色的区域是120&140平米的，浅绿色的是90&120平米的，比较多的是60&90平方米的。
二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加，人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。
第二，土地供应受限，热点城市供需缺口加大。每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发，他觉得万亿时代要靠组织+结构、组织结构调整，但是我听他对地方政府不加大土地供应不批评，我很不满，因为他是从建设部出来的，他对这个情况非常了解。
我们看到重点城市房价上涨，但是它的土地供应的缺口非常大，土地市场的需求不减。我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应，在2016年明显偏低。就像大家经常讨论香港的高房价一样，很多人会说香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里边用于建住宅的只有7%，这里面还有3%是给新界这边建乡村屋的，真正那些高楼林立的部分，只占香港的土地面积4%，所以土地供应是非常现实的一个问题。
土地供应减少也就罢了，但是在这个土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重又降低了。从这个图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个里面来看，商品住房用地的供应量占比是下降的，本来总量就不够，占比还下降。这是值得我们关注的非常重要的趋势。
第三，房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视。一线城市的新房和二手房的库存同步在减少，以前可能新房和二手房之间还有相互的互补作用，而现在我们看到的是同步的减少，上面是北京的新房可售套数，下面是二手房可售的房源，都出现同步的减少。
土地供应的缺口持续的存在，新房供应跟不上，使得一线和热点二线城市已经或者正在进入一个存量房的时代，所以二手房成为满足热点城市需求的主力，这也是非常显著的一个趋势。
第四，充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力。
我们在这个图上把2016年年度的房价的涨幅和百人流通量的分布做了一个散点图，我们发现提高存量房的流通是解决局部市场供不应求、支持市场平稳健康发展的重要手段。所以我现在看到有的城市的调控，非常值得担心的一个措施就是加大流通的成本，尽可能让能够到二手房流通的供应量减少，这个看起来比较出气。
但实际上我们从理论上也好，从事实上来看，不仅新房土地供应有缺口，同时还加大二手房流通的成本，使它的供应进一步减少，这个可能产生的效果跟你调控的方向很容易相反。所以我建议陈淮主任能不能带队总结一下我们这么多年房地产调控的教训，要不然过一段时间又犯，你在那里当主任的时候还能提醒他们，现在你不当了，他们又犯了，又开始加大二手房流通的成本。特别是中国的房地产的来源非常的多元，通过充分的流通，来给他发现一个有深度的市场价格，本来是一个很好的事情。
第五，租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的，以前聚会还谈一谈诗和远方，现在谈的最多的就是房子，有房子和没房子的心态差得很远。
现在可以预计在非常长的时期内，可能年轻人在一线城市是以租赁为主，中央一个主要领导批示过，要想了解中国社会的阴暗面，就要去看看租赁房的市场。但实际上市场需求又非常大，我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候，给他一个舒适的、安全的环境住下来，发展租赁市场，我觉得是难以回避的方向。
怎么保护租户的利益，不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导，怎么发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管，这一点我觉得也是不可回避的新课题。
第六，信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显。
去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的，当时也有政策思路提出来要转杠杆，意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大，因此让居民加杠杆，把企业部门的杠杆转给居民，把地方政府的债务转给居民，让企业和政府去杠杆。但从去年的实际情况看，居民加杠杆之后反而还带动了企业和地方政府加杠杆，所以杠杆不仅没有降，还在继续上升。
现在看下来，房企的融资渠道收紧，个人的购房贷款收缩，所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势。现在微信很发达，我们在微信的金融群里面讨论的多的就是，这个房地产泡沫大概什么时候破，大家都在推测它的边界，比如说买房的人为什么敢这么高价还买，怎么取得杠杆，买了房子之后从银行借款，借款之后房价涨了，他再抵押给银行，所以实际风险还是转给了银行，自己已经套了一次现。到头来把银行、企业捆在一起了，最后的边界是哪个呢？边界是居民的储蓄增长速度。
第七，开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落。
第八，开发企业集中度提高。出现了3000亿的企业，你再想让它简单地靠项目一个一个的增长来达到万亿，可能需要的时间会比较长，我们会比较快的看到万亿，它的方向就是刚才陈主任说的，组织企业结构的整合、并购和洗牌。
往往在市场下行的周期里面，开发商的集中度是提高的，左边这个图是中国的前10大房地产企业的销售面积和金额的集中度，前10大占到了18.35%的销售金额和12.35%的销售面积。右边这个图是主要的房企的销售金额和同比涨幅，我们可以看到这些大的企业反而在调整期成长得比较快。
这个图也进一步看到主要房企拿地的金额和它的投资销售比，以及它的销售面积和同比的涨幅。这就是一个行业在洗牌、整合、并购的趋势。
第九，环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。
不再是所有的城市都有人的涌入，而是以几个中心城市为核心的城市群，作为中国城镇化主要发展的载体，特大城市的产业人口的外迁，以及随之而来的购房需求的外溢，使城市圈效应进入到新的阶段，前几轮周期你很难想到上海的房价涨，连嘉兴都开始限购。在这个图里我们看到了，环北京、上海、深圳和几个内陆中心城市，它的新房、二手房成交价格和周边地区的关联度，我们看到了一个明显的扩散效应。
需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强。去年大家用的比较多的词是&分化&，但是没看到&联动&这个词。分化是中西部、小城市的分化，但是在一个城市圈的大中小城市里边，这个联动效应在明显的增强。
这是2016年非常典型的一个特点，延续到了2017年，环一线城市圈效应在进一步凸显。比如我们看到环上海的主要城市的涨幅，苏州新房涨了42%，二手房涨了31%。环深圳的城市，深圳去年的涨幅也很大，紧随其后的东莞、惠州也出现了明显的涨幅，所以这个城市群效应很明显。
第十，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。大家都说中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，我们和国外成熟的经济体比的优势就是我们的居民负债率不高，但是我们有劣势，就是我们的居民财富积累的存量小，他承担这个债务的能力是相对弱的。房贷收入比，我们看到中国的指标出现了明显的上升。
未来的城镇化还有空间，比如说人的城镇化怎么融入，怎么围绕着城市群来进行统一的部署和规划，这将是未来非常明显的一个新的趋势，也就是说以围绕中心城市的环一线城市都市圈的城市群建设，将成为中国新阶段城镇化发展的一个主要载体和动力。
主持人：谢谢巴曙松先生。从房地产税到长效机制，房地产基础性制度的建立仍难确定。分化市场一日千里，回归居住属性会成为良药吗？既要抑制泡沫，又要防止大起大落，2017年已经定调。
尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：房地产回归与长效机制之问。
首先请主持嘉宾台上就坐，有请：中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。接下来有请参与讨论的嘉宾上台，他们是：中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；旭辉集团董事长林中先生；保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生，掌声有请以上几位嘉宾。
巴曙松：最近一两周，我发现房地产市场转的段子有点像当年股市点的时候的段子，非常多。现在有一句玩笑话说，现在中国的这些上市公司里面，利润能够在北上广深买一套房子的不到一半，所以在北京和上海的两个本地人结婚，这个业务规模基本上相当于两家上市公司并购。而且说这些房地产中介已经取代中国的上百家证券公司和投行，成为最大的投行，虽然撮合一单，成交额就上千万。
我看这次的题目深&房地产回归与长效机制之问&，我们的文件一说&要建立&&&，其实意思就是说现在还没有。我们说要建立长效机制，说明现在还没有。
我一直在想一个问题，两会刚刚胜利结束，怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什么呢？都有点恐慌性，站在买房者的角度，站在开发商的角度，站在政府的角度，他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢？我们先讨论这个问题，请陈主任先给我们分享一下。
陈淮：说那么长的主题词，其实就一句话，什么是长效机制。我觉得我们讨论房地产长效机制，请金融专家来是个错误，尤其请金融专家做主持人就是更大的错误。因为长效机制和金融没什么关系。我们一些官员和金融专家都以为房地产的长效机制就是利率，就是货币供应量、贷款规模，最好给中央领导搁一个水龙头，我的升息、降息、贷款规模多大，要多大开多大。
什么叫长效机制呢？第一，是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。
第二，建好了以后在一个长期过程中发挥效应的机制。这就是中文之妙，听起来像绕口令，但是有道理。为什么有那么多剩女呢？因为&她从前喜欢一个人，现在就喜欢一个人&。
打个比方说，基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗？这是一个长期过程。但是当它完成以后，这个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高，这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。
有哪些呢？四条：第一，城市结构调整。人们都想去北上广深。巴博士画1万张图，从2017年画到3017年它也是这样，因为北京再加大土地供应，没有人能凭空造出土地面积来，除了上帝，我估计刘谦也不行。
何况此地非彼地，谁能把北京核心市区扩张了，全中国十几亿人都想住到北京去，无论如何住不下，那怎么办？大中小城市均衡发展是出路，让人们更均衡地分布在更多的中心城市，让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中，这叫长效机制。北京房价为什么涨？就因为这个短缺，不均衡。调整的第一个长效机制和金融没关系。
第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供应量的大和小，而是要让土地这种基础要素真正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素。从政府的垄断供给下解脱出来，从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实现房地产市场的健康发展，这叫长效机制，这一条和利率、货币供应量、贷款规模也没关系。
第三，这一点和金融有点关系，把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。这句话说了十几年，由于银行这个地位在其中，当人们要改变这个格局的时候，他说那不行，这是我的肥肉。
当一旦出现风险的时候，他说那不行，风险过多的集中在银行的头上了。实际上有很多人在不同层次上愿意承担房地产业的风险，比如债券，比如说更大的直接融资，这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制。
第四，风险防范的堤坝。房地产业本来有风险，要有防范风险的堤坝，而不是说不让风险出现，谁能控制得了地震、海啸、火山爆发？只能在出现之后，人们有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡。长效机制是干这个的。
比如说明天突然通货膨胀了，一大批在2014年、2015年、2016年买了房的人怎么办，利率上扬，月供翻了一番，你付得起吗？怎么对他们实行救助，这叫长效机制。一大批人想炒房子，炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求，但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上？
比如说房地产价格指数，北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数，你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗，别买实物房，这叫长效机制。类似的防波堤还有很多，比如住宅储蓄银行，它是让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任，比如说你自愿地把你的钱存到巴曙松银行的住宅储蓄账户中来，政府给你免个人所得税。但是你唱卡拉OK不行，你必须用于将来的住房消费，人们更自觉地在他的收入中对自己未来的住房负有责任，这些都是长效机制。
什么叫长效机制，以上四个方面是我们房地产健康发展的短板，这是需要建立的长效机制。
巴曙松：我作为主持人评论三点：第一，陈主任把刚才的5分钟已经占用完了，而且这5分钟讲的比刚才15分钟的实际内容还多。
第二，我原来一直以为是领导们不知道什么叫长效机制，现在我明白了，他知道，他就是不做。
第三，我补充一个数据来证明房地产市场和金融业强相关。我们把这十几年货币供应量和社会融资总额，和房价、房地产成交、市值，以及跟股市价格做了相关分析发现，中国的股市反而跟货币供应量关系还不是很大，反而房地产的关联度非常大。所以还真的就是跟金融相关。所以下一次你还得请一个搞金融的来主持，我可以不来，但是还得找一个搞金融的来。
陈淮：房地产业和金融的关联，和房地产业的长效机制和金融的关联是两码事。股市和金融的关联太大了，股价没和金融的关联联系起来，但是股价的波动和金融密切的联系起来了。
巴曙松：请业界的余总和林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响？顺便也评论一下陈主任的看法。
林中：中央政府提出来长效机制，希望房地产行业能平稳健康的发展，因为这个行业涉及面很广，既涉及到经济又涉及到民生，这个出发点是好的，但是市场并不是能这么平稳，每年跟GDP同样的指数增长，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府来看，房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经济加上政策一起作用的市场，全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。
中国走到现在，房地产面临着新的问题，我们目前看到一个现状，就是这个市场分化很厉害，二线城市就分化为四类，有压力大的，压力中的，压力小的，还有没压力的，三四线城市也分了三四类，中国已经不能用涨和跌来看，所以我们要分化的调控。
但是在目前这个大的格局看，一线和二线城市其实面临着很重要的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求，大部分的投资需求打压下去以后，其实它还有自住的刚性需求，这一块的需求没办法被满足，过一两年以后，只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹，又会出现一些情况，一二线城市房价再涨百分之四五十，那是可以看得到的。
这就回到一个很重要的问题，长效机制里面很重要的，比如说城镇化政策，我们是想把人口导入到中小城镇，控制大城市的发展，要控制大城市的绝对人口数量，比如说北京2200万，上海2600万，这种数量是不是有一个依据？
因为一个国家的人口分布不是均衡在国土上，仁厚密度是平均的。我们看日本东京的人口密度和北海道的人口密度差了几百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有几十人，东京的仁厚密度在每平方公里大概有几十万人。
中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的创新的力量、金融的力量、产业转换的力量，推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入？中小城市有很多的土地供应，但是没有需求。所以我们一边压制一二线城市的需求，不增加供应，一边中小城市要大力去库存，这个方面其实就是一个长效机制需要去解决的问题。
解决它的供需结构性错位的问题，背后也涉及到土地的政策，包括陈主任也讲18亿亩红线如何来分布。我们看到上海、北京都没地，其实你把上海的地图拉开，上海和苏州中间有大部分的绿地，那都是基本农田。
巴曙松：你觉得按照陈主任讲话说的四个方面的长效机制，房价就能下来吗？
林中：我觉得有可能，我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候，这些机制才会出来，日子好过的时候，这些机制都不一定出来。
所以我认为长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的，但是长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，我们所有的改革都是倒逼的，只有到某一个时刻，我相信这些机制在可预见的将来一定会出来。
余英：我非常同意陈主任的观点，他提的四点是长效机制最主要的四点，当然不限于这四点。
巴曙松：你觉得还有哪些不足，再补充两条。
余英：就陈主任给大家说的话留下印象深的，我在他的观点下再说一点问题，以证明他的观点是正确的。
因为我是搞城市规划出身的，这些年国家在推行城镇化，希望控制特大城市规模，发展中小城市，但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因？就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，我们都希望能够在最好的医院、最好的学校旁边有一套房子，这个房子能增值，谁占领了这个房子，谁的增值最好。
那个青山绿水、新鲜空气的水库边上、大湖边上的房子不值钱。国外也一样，我到德国去，德国人都往一些大城市走。
现在搞特色小镇，希望开发商把医院、学校都带过去，人们都住在小镇里，如果真能做好当然非常好。
另外土地这一块也是如此，前一段时间有一个谣传说要放开土地，农民的宅基地可以流转，我说这是好事，以后郊区的开发商的别墅没人买了，开发商的别墅卖600万，我买农民的地盖个别墅最多100万，无非开发商的别墅就是多一个会所，但是住别墅的人也不是天天到会所里去。
到开发商那里买的别墅可以抵押、销售，农民地上建的别墅法律不保证，哪天被拆了，所以土地没放开是不行的，现在只有一家卖地的，开发商就是买地，这一块的长效机制没有做到。
政府说它有一个工具箱，里面有各种政策，随时拿出来，里面可能也有这个长效机制，但是目前来看用得比较立竿见影的，比较短的机制用得多一点，而真正的长效机制可能不是说一两年就能解决的。
前段时间说广深之争，说深圳想超广州，缺的不多，就缺几个国际一流的学校、国际一流的医院。这就是很大的缺口，跟北京、上海、广州相比，深圳这方面确实缺得很大，但是深圳的创新环境很好，所以这一轮房价猛涨。如果深圳再把北上广的好医院、好大学、好中学都引进来，深圳的房子就可能不是今天均价十几万了，可能均价得20万了。如果再往深圳集中，这个房价控不住。
但是如果在我们老家有特别好的学校、特别好的医院，可能我们马上都去买了。现在谁敢到郊区买房养老？突然得病了还得往广州拉，路上两个小时，如果是心脏病发作，十几分钟就没希望了，所以这一级的长效机制非常重要。
当年有一位专家给领导建议说北京市交通堵就是因为有一环、两环、三环、四环，说北京把环去掉了就不堵了，我觉得是瞎扯。北京为什么堵？也是城市空间的问题，市政府、中央政府，各部位、央企总部全在中间，每天人往中间去办事，能不堵吗？所以现在北京搞了个通州，算是分散了，这就是一个城市结构调整带来交通的改善。
假设我们在惠州海边有更好的基础设施，我相信住在深圳北部的人还不如住在东边的惠州，但是实际情况不是这样的，所以我觉得长效机制，可能陈主任说的几条里面，对整个结构的调整，减少分化非常有帮助。
现在看到了分化，前年就说分化，去年也说分化，今年的分化更严重，前两年是北京、上海的人口净流入，这两年是广州、深圳的人口净流入，每年来几十万人，这是上了户口的，还有大部分没有户口的，还有流动人口，人员越来越集中，房价越高。分化加剧，一线城市暴涨，这些问题需要一个长效机制来解决。
巴曙松：我听出来了，你们三位说了房子还是要涨，但是你们听听坐在后面那些年轻人的愤怒。
我们从金融的角度还是看数字，现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，还不算今年涨的这一波，这是去年下半年的估算。你们刚才说这一轮调控之后，一旦把限购取消，还要涨百分之三五十。270万亿，每涨10%就是27万亿，27万亿是什么概念呢？上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所，三个证券交易所所有的上市公司全买下来是70万亿，如果中国的房子涨10%，就能把上交所买下来，再涨10%，把深交所买下来，再涨10%，把港交所买下来。
房子作为资产，它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去？这是我的第一个疑问。
第二，周边市场越来越开放，现在我们北上广深比东京的房子贵，更不需要跟美国比了，我在纽约住了两年，只要离开曼哈顿岛，这个房子跟北京比较真是太便宜了。我们说人多有雾霾，为什么人多呢？你说医疗条件好，在雾霾那么重的地方，你说医疗条件好，这也是挺幽默的。
所以我的第二个问题要请教的，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值，如果说它继续涨，跟其它的资产的估值比较越拉越大，跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头？什么时候是拐点？
陈淮：我想巴博士会有点失望，他刚才一直在引导嘉宾指出我的错误。我现在怀疑巴博士你的博士学位在哪儿拿的。房地产的价格是边际价格决定的，简单说深圳有400万套、500万套房子，只要今天卖一套房子，这个房子涨10%，我们理论上说全深圳这500万套房子都涨10%，但是它的住宅面积增加一分一毫没有？没有增加。这不能够说明就能够买港交所。但是人们可以建1万个交易所，能建1万个深圳吗？这是第一。
第二，银行的帐上经常有很多这样的虚拟资产，比如他们贷给钢铁、石油、石化、水泥、基础重工业的那些资产，那些资产能不能用30年呢？能用。但是它的技术寿命和经济寿命可能只有3年，3年之后这些设备已经是过时的了，必须淘汰的了，但是在银行所记的这些用于抵押的资产项下，这个净资产还是按照它那个自然寿命计的，所以它那个资产价格你千万别信，千万不要信银行金融家讲的数字。
巴曙松：反正也没有回答我的问题，还是请你们两位回答一下。
林中：刚才巴教授讲中国270万亿的房屋的市值跟交易所的比较，我们没有做过这个比较，比如说香港房地产市场的市值跟港交所的比较，我认为这个比较并不能代表什么。
从房地产的趋势来看，中国的房地产还是会向前，只有具备几个大的趋势出现以后，它才会放慢动作，第一个是中国城市化率超过75%了，整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二，中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了。
第三，中国的人口的老化程度比较高了，到那个时候中国房地产可能会出现一些调整。
巴曙松：大概什么时候呢？
林中：我不知道。
巴曙松：总得有一个人回答吧，余总来回答。
余英：说到房价这个事，包括国内的资产这么大，有时候确实牵涉到一些国家的政策，不敢讲了，现在人民币也不让出境了，以前买国外的房子也还可以每个月刷一下，现在刷不了，我有一些朋友到马来西亚买房子，就靠刷卡付钱，现在也卡住了。
谈到国内国外资产配置这一块就不太好谈，不好说。但是我想强调一点，我一直看好的是沿海这三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制还没发挥效应的时候，人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了，人们开始回乡了，在国外也发生过，可能是10年、20年之后。
这个医院、大学不是10年就能发挥作用的，大家还是往珠三角、长三角跑，振兴东北老工业基地，2003年我在沈阳工作，去振兴老工业基地了，2007年我离开沈阳，我发现自那之后大量的人都离开了东北。
你要说具体的时间，我不是算命先生，但是毕竟说国家的长效机制，应该以10年为一个单位来计算，在10年之内，我还是看好这三个区域的房价。本来不应该说房价，但是大家都很关心，我觉得至少这三大区域的房价不会跌，这是肯定的。能够通过按揭贷款撬动的，你的钱被你的哥哥姐姐们炒房子发财了，你看到这个例子在你面前，你自己想吧。
巴曙松：本来想条件两个问题，一个长效机制，最后也是在讨论中。再想讨论一下房价什么时候出现拐点，我看回答的也很含糊，可能这就是现在房地产市场面临的现状，这个问题还在探索中，还没有答案。所以我们观点地产还得不断地办下去，不断地讨论下去。
主持人：谢谢几位嘉宾。在他们意犹未尽的讨论中，我们开幕的演讲与观点铿锵行的内容也到此结束。
接下来进入第一环节的议程。多元化是大家经常在提的一个词汇，它承载了很多企业的梦想，升级和转型也成为很多企业的现实行动，在消费服务时代，最传统的房地产行业也要依靠多元化去寻找未来的成功模式，所以我们论坛第一环节的主题是&融合发展篇：多元发展，消费服务时代地产升级&。
有请第一位演讲嘉宾上台，保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生为我们带来&40+20金句&。
余英：我这个人的身份是建筑师，所以我特别喜欢谈产品的问题，本人又对营销比较热爱，虽然是业余的，但是也喜欢营销，所以我谈的是产品。
在房地产生产过程中，从拿地到开发、建设，到销售、服务，这个产品的生产链，真正能给开发商带来价值的是前端和后端，中间的钢筋混凝土的建筑的建造形式，又提倡半手工、半工业化，基本上省不了多少钱，各开发商算钢筋含量算得比较准，投标也投得比较准，也预留了包工头偷工减料的一部分，所以省不了多少钱。
而真正把产品做好，尤其是很多企业拿了地王以后，全公司打鸡血，把产品做好了，地王也卖好了。当然还有一个就是后端的营销，这也很重要，一手烂牌打好，这是高手。不是很好的项目经过了各种渠道的营销把它卖好。当然还有后期的服务，把它服务好，这也是很重要的。我谈问题总是喜欢谈到产品上。
作为业内人士，我们搞房地产更看重的是拿地，拿地的对错决定了企业生死存亡和发展的一半，很多企业没有发展好，被人家兼并重组了，可能就是很多地拿错了。第二个就是微笑曲线，这个企业的管理、产品的定位方面。
为了回应今天的主题，我前面加一段话。刚才接受采访的时候说过了，在这里再罗嗦一下。今天论坛的主题是&万亿时代的房地产&，保利地产在2012年第二个进入千亿俱乐部的时候我们就提出了一个题目叫做&千亿之后的保利地产如何走&，思考了四五年的时间，保利地产还坚持它的企业战略，坚持一线城市，深耕二线城市，适当地补充一些三四线城市，而且以三大都市圈、三小都市圈为主的战略。时间证明这个战略从2012年&2016年风风雨雨，这个市场好与坏的波动当中，保利地产一直走得很稳健。
我一直在思考，作为一个企业，尤其是大企业、领军企业，在这个市场上要担当什么样的责任，谁都想当老大，但是什么是老大？这是第一个问题。第二，老大应该做什么？
我们现在很简单，我们的小编们都可以排出来谁是老大，谁在中国最牛，因为排销售额和销售面积就可以知道谁是老大。我曾经在微信和微博上说过，大学排名，小编如果能排出来的大学排名一定不专业。大学排名的指标有很多，如果大学排名排学生数，谁的学生招得多谁就是老大，那一定是山东蓝翔和登封少林，他们的学生最多。
我们仅仅是靠销售额和销售面积排老大，这是媒体不专业的第一点。媒体不专业的另外一点就是喜欢问我房价还涨不涨。中午我们吃一顿饭，你老是说这个菜未来还会不会涨价，那个菜怎么吃？还有胃口吗？
我们房地产需要思考的问题很多，我一直认为企业做大，销售额在全国排名前几名确实很光荣，但是作为一个负责任的开发商，我们一定要思考给社会留点什么，&安得广厦千万间&，给老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么样的房子，我觉得真的要思考。
刚才巴曙松一直在引导我们，是10年还是15年拐点来了？如果到哪一天真正时常发生变化了，有更好的投资比房地产好的时候，大家都开始不买房的时候，有个万亿企业，可能那天就轰然倒下。很多不是那么大规模的反倒没事。
今年我们看到排名前5、前10的企业是在市场上抢地最猛的企业，把地抢高了，手上的地都挺贵，甚至比周边的房子还贵，这时候怎么卖，是不是想办法压一压成本来卖？如果这些企业不抢，别的企业拿到便宜的地，是不是能够做得更好一点？也就是说我们这些老大们做的东西一定比那些中等的企业做得好吗？我不相信。
所以回应万亿企业，我一直觉得不要追求规模。咱们今天陈诗涛女士发布的排行榜里面没有把销售金额和面积作为硬指标，而是把企业各方面做了一个综合排名，做出了综合排行榜，我觉得非常好。一个房地产领军企业应该对这个行业的发展做很多贡献。
保利地产一直坚持布局在城市的中轴线和沿江两岸，因为广东人特别喜欢水，所以在大江大河两岸都是保利地产拿地的区域。另外我们一直跟着城市规划走，跟着城市建设的热点走，在广州现在有一个金三角，珠江新城、琶洲、金融城，在这三块地方。
保利地产是广州市开发量最大的，所以保利地产在广州连续6年成为广州老大，也就是因为我们在土地拓展方面能够坚持以自然山水、珠江两岸、新的城市片区为主，包括广钢，保利地产在里面获得了6块地，是开发量最大，在这些热点板块我们都能坚持获取土地
我经常强调一句话叫中心城市的城市中心，这是房地产企业拿地的重点，也是小业主们投资的重点。千万别到非中心城市去买房子，也别到城市周边去买房子，要在城市中心买房子，升值快。
另外，如果买不起中心城市的城市中心，就买城市中心发出去的轨道交通的地铁上盖物业。再次之就拿都市圈周边的一些地，比如深圳周边、广州周边、上海周边、北京周边，因为一线城市从2010年就开始限购了，限购以后好多人想了各种办法，可能偷偷摸摸搞了第三套了，再搞第四套就很难了，但是这些人手上确实有钱，怎么办？只能去那些不限购的地方去，到离他比较近的地方，开车一小时左右，有山有水，最好是海景、山里有温泉的地方。这是我们拿地的特点。
另外高铁和高速公路是很重要的，最好下了高速就能到你的项目，而不能下了高速再走一小时国道、乡道。像我们在汕尾做的金町湾，就是我们主动跟当地政府沟通，当时汕尾没人敢去，只有碧桂园一家，每年的销售额大概4个亿，我们去调研，所有人都告诉我说这里没有市场，就像非洲人不穿鞋一样，说没有市场。但是我们坚持拿好地，做好产品，我们一年卖了15个亿，创造了一个市场。
另外，我们准备开发以后进行了城市规划，跟政府一起做，我们把我们拿的那块地做了一个大的规划，变成汕尾的金町湾旅游度假区，同时在营销方面也考虑了都市圈的效应。
业主看到我们有五星级酒店，学校、医院，是一个既可以自住又可以度假的盘，我们这个项目占据了整个汕尾的8公里长的海岸线，里面还有一个村子。我们50万平米同时开工，现场30多台塔吊，告诉业主，两年之后你不用住在工地里，如果是滚动开发，10年都住在工地里。
另外就是做产品，在万亿时代如果你要想生存得好，一定要做好产品，做好社区规划和服务，只有这样，在大风大浪来的时候，在别人的房子卖不动的时候你能卖得动，所以做好产品非常重要。
像广钢的项目，拿地也很重要，一期很贵我们没有拿，二期便宜了我们拿了，然后三期恢复到一期的价格，但是那是已经过了两年之后了，我们两年之后拿到两年之前的价格，在这方面我们拿地是取胜了。我们在6块地做了6种产品，我跟我的团队说，相当于我们是6个开发商拿的地，6个产品销售，不要自己跟自己打，一定要错开。
当然我们也做了一些深访，我们深耕广州15年，最了解广州，同时在建筑外立面、园林方面也做了很多的研究，我们再不做那种密密的树林，我们的园林是一个用的园林，不是一个看的园林，我们的外立面、装修、除湿系统、收纳系统都做了很多的升级，这是以前没有的产品，是真正更新换代的产品。
另外就是针对90后设计一些小的户型，我们研究他们的生活习惯，我们做减法，把你家的房子尽量减到楼下去，相当于只给你卖两个卧室，我把里的餐厅减掉，当然不可能家里没餐厅，我下面的配套特别好，90后女孩基本不会做饭，在家里那个餐厅也基本上是个摆设，所以我们把公共配套做好，把家里尽量做小，因为这是一个地王的项目，地王要卖出地王价，就要想办法把单价提高、总价降下来。
我们还有很多产品都进行了认真的分析，由于时间关系不能讲得太细。
我们坚决不做楼王单位，我们把它分解小，让它的总价变低，这样才好销售，最傻的是做一个大楼王，结果这个楼王比其它的都卖得低。
时间关系就不能再说了，欢迎大家去参观指导。
主持人：谢谢余英先生的分享，他带我们回到了地产的本质。抛开外界的种种舆论，房地产仍然是一个产品。
接下来要请出本环节的第二位演讲嘉宾，有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生，为我们带来万亿时代--房企&ONE WAY&与&地产加法&的分享。
李战洪：最近一年我又多了一个新头衔，我是集团美国公司的CEO，大家以后来美国可以找我，我会全程接待。
一不小心我昨天做了35页的PPT，时间非常紧，我半分钟讲一页。
今天主要是三个方面，第一是行业生态。刚才大家讨论长效机制是什么，我说10年前我就找到了长效机制，未来10年还是这个长效机制，每年就是这个&抓&字。这是我们政府在过去10年的长效机制，未来10年相信还是这样的长效机制，这就是以行政手段为优先的长效机制。
这里我列了一些数据，这是很有内涵的，这里列的数据分别是、。1015是10强企业占全国房地产市场15%的份额，我这里的数字是取整的，我把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂，最后一个数字是100强放弃占45%的市场份额。
前几年他们还是占35%的市场份额，这几年下来提升到45%，说明市场集中度越来越高，在这种特征下，中小企业的生存会越来越困难。这个数字是今年最有规律的数据，5035是50强的企业35%的市场氛围，2025是20强的企业占25%的市场份额。
现在的市场集中度越来越高，死亡就越恐怖，这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的，特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了，泡沫来了，叫人家快点走，它自己坚决不退，而是去收购、兼并那些小企业。
我认为未来还是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争。所以刚才说的其实就是开展灭国战争后面的数据。
在行业生态下，行业趋势中：仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头，对企业华丽包装，以革命的名义达到不革命的目的，有些企业挂上狗头，卖出羊肉。我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一，不管你往哪里转，回过头来看，最好的行业还是房地产。
第二部分，房企ONE WAY。我一直认为老板能力差，企业才多元化，中国地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临，盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力，你一直觉得没有拐点，没有泡沫，这个企业就有希望，以后就不会死。
过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展，获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源。过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去，一定要获得一个单项冠军，在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。
只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰，死掉的开发商只做一个市场，就是做房子的销售市场，只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰，你做两个市场可以两点一线，做三个市场可以做成立方体。
第三部分，地产加法。同样是万亿时代，我们说的是房地产的万亿时代，我想到鲁迅的一句话&世上本没有路，走得人多了就有了路&。但是我们逆向思维，世上本来有路，走得人多了就没有路。在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕，就是文教卫市场，和房地产关联发展，文教卫是关键。
新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会，现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校，办了8所学校，其中有2所大学，回过头来看，虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣，我们说人间正道是沧桑，虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局，但是我们却抢占了全球布局的先机，包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。
这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体，我们以前都听过商业综合体，以百货、超市为主力店的综合体。从某种角度来说，我们是在复制七八十年代的青少年宫，把所有的教育集中到一个城里面来，现在在国外已经有4个项目，在国内正在建的有5个，所以我们三年一飞冲天，三年一鸣惊人，这是我们的发展战略。
（见PPT）这是我们的其中一个教育城。这是我们的教育产业园，这是新鸥鹏的学校，我们这个学校也被评为中国驰名商标，现在我们马上要在美国办学校。我们有世界最大的房地产学院，世界上第一个开办房地产本科的是沃顿，它有1万多本科生，我们现在有1万多本科生。后来了解到他们是总共毕业了2万多毕业生，在校生只有2000多，所以我现在可以说我们是世界上最大的房地产本科学院。
这是新鸥鹏的本科学院，在经济类的学院里面从第九名上升到第七名。
主要我们是三个集团，教育集团、地产集团、产业集团，两个驰名商标，2016年中国民营企业500强，排名第321位。中国房地产百强企业的第48位。
我们三个阶段的产品，我觉得这个思路很重要，有企业产品、城市产品、社会产品，我们一直按照这个思路来走。企业产品就是做开发、建房子。城市产品就是建社区，做服务。我们做社会产品就是建学校，做教育。
新鸥鹏集团主要是做学历教育，区别于新东方，新东方是做培训教育，我们的特点是做学历教育，但是要从进入门槛来说，或者事实来说，做学历教育的难度远远大于培训教育。新东方在10年前就找我们新鸥鹏谈过，现在就想跟我们合作，我们下一步做好学历教育的同时，培训教育也是我们的一个重要方向。
主持人：谢谢李战洪先生为我们带来教育家的全新的思路。接下来有请清华房地产校友会副会长、洲联地产董事长刘力先生，为我们带来&消费服务时代地产关注点&的演讲。
刘力：现在我们面临的地产市场和新的业态，随着消费升级，出现了一些现的关注点，消费升级体现在很多方面，包括金融消费，我们只选三个话题来讲：文旅消费、养老消费和养老消费，看看这三个领域的变化。
先看一下文旅消费，总的变化用一个词来说就是品质化，具体可以分三个方面。
文旅消费方面，中国旅游业也是万亿规模了，到2020年要做到投资2万亿，总的产业规模要做到7万亿。过去的旅游小镇或者旅游景区都是只做一个核心的景区景点，现在需要做整个景区完整的品质的提高。
比较代表性的就是无锡的灵山胜境，过去就是一个大佛、梵宫，后来它做了4期，成了现在这个经典，是一个住宅区，但是先建成的是一个商业街。全国没有哪个楼盘是要看楼盘需要凭门票的，要180块钱一张门票，所以它是把整个项目做成了景点，而不是景区里面有几个个别的景点，而且它的品质是做到了极致。进去之后大家会觉得不是在中国，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍电影一样，可以说是做到了道具的深度，或者叫日本的工艺精度。
这样的项目也非常多，在北京就是古北水镇，离北京150公里，即便不是长假、不是周末都订不上房，是北京新造的一个假古董，一个片区，有酒店、商业街等等，也是品质非常高的，是由乌镇的团队到北京来做的，这就是整体的品质。
第二个品质的提高是从硬件场所的品质化到技术体验的品质化。硬件品质已经做得很好了，比如说西塘，现在开始转向科技，由联想跟传统的技术团队合作，在传统的古迹品质上做智慧旅游，做AR、VR。还有一个例子是敦煌，敦煌的文物古迹已经非常著名了，他们开始跟台大故宫合作，用VR体验1700年前的敦煌。北京的首都博物馆扩股发掘特展里面也是用VR眼镜帮助参观者进入上下6层，7.5米深的虚拟挖掘现场。
第三个是文化内容的品质化。旅游观光第一代主要是看，观光、拍照，然后上车走人，第一代的品质比较单一，而且没有什么IP，比如说深圳的华侨城，早期的锦绣中华、世界之窗，是集世界之大成，没有自己独创的IP的。后来像欢乐海岸这样的综合休闲度假产品出现，不仅仅是观光，另外开始重视自己的IP，第一批IP进来有迪士尼、viacam、discovery的IP主体等等。它不仅仅是主题公园卖门票，它所有的周边产品，不管是音响制品，还是玩具、书籍、出版物都能挣钱，所以是一个复合的、立体的。
在中国这方面做得最好的可能就是深圳的华强方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龙园的，它是先做乐园，再反过来根据乐园里面的角色反向开发IP。现在做文旅的，要想做内容的品质的提升，必须要和这些有IP的企业合作，比如说华策影视，在中国拍电视剧的，一年1000集，再比如说爱奇艺、凤凰卫视，或者是做电子游戏类的，比如说网易、盛大、腾讯，有大量的游戏角色，这是可以跟文旅相结合的。
再一个就是运营服务的品质化。比如说乌镇，过去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，统筹了运营，再就是里面的活动的组织，从最早的江南枕水人家到整个乌镇的中国先锋戏剧节，最牛的就是世界互联网大会，这个已经是国家层面的，影响力之大，对这个旅游项目的宣传、品牌力的提升，都是别的景点很难比拟的，这是运营的品质化提升。
第二个大的方面就是健康养老。健康养老的消费也在升级，这方面应对的主要是标准化，也分三个方面。
一个是养老机构的标准化，过去的养老机构的标准几乎是没有的，所以这个过程是从0到1，而且是在机构养老里面，它先建立标准，但是一年能交几十万，花200万买卡的高端养老院还是比较少的，多数人还是倾向于，我既然没有那么强的支付能力，我就居家养老，所以现在家居适老化的改造成为平民养老的首选项，但是它缺少的是一个标准。
现在有一个统计，65岁以上的老人在家里跌倒摔伤的，85%是因为家里的环境不适合老人居住，所以带来一个巨大的改造的空间，北京现在有一个安馨养老，它提供三个服务，第一是到家里给你提供养老的咨询，第二是给家里轻型的改造，做适老化改造，第三是提供日本生产、设计的养老的产品。
二是设计标准化到服务培训的标准化。养老建筑设计的标准化已经出台了20年，但是服务和培训的标准化目前没有，中国整个市场需要的护理人员超过1000万，可是全国养老机构的护理人员不足100万，经过专业训练持证上岗的不到10%，面临七八百人的缺口。这个产值按照中华护理协会的要求，每人7800元的培训费用计算，中国老年护理培训市场规模超过700亿元。
第一个关注的是建筑设计的时尚化到品牌的时尚化、店家的个性化，第一代的购物中心都是在建筑的外表皮上做得比较炫，形成一个建