70年土地使用权到期后，土地上的商品房该怎么办？(图)
土地使用权满70年后，房屋如何处置成为房主关注焦点。　　Text/记者 李川 Photo/何俊涛
　　近段时间，“以房养老”政策正式开始在北京、上海、广州、武汉四个城市试点。这一政策的前提，是老人拥有属于自己的产权房，而70年产权成为最大瓶颈。房屋土地使用权期限也因此再次成为关注热点。商品房70年后怎么办？记者近日采访了相关部门和专业人士。
　　现状：柳州暂无到期房屋
　　房子也会“到期”，对购房者而言，这并不是一件稀罕事，随着首批商品房“大限”临近，越来越多的人开始关注商品房产权问题。
　　所谓房子70年到期，其实是指商品房70年的土地使用权期限，而土地使用权是房屋产权的组成部分之一。依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的最高年限为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。
　　70年，看似很长，弹指一瞬间，商品房距离70年到期的那一天也离我们越来越近。记者查阅资料发现，中国内地最早的商品房，是1979年广东东埔新村房地产建设的商品房小区。若以1979年为土地使用权获得的第一年，那么到2049年，房屋就会到期，如果这批房屋由房主的后代继续使用，70年就不算是很长的期限了。换言之，35年后，这批商品房的房主就将面临“到期的房子归政府还是归自己的问题”。
　　而在柳州，虽然商品房出现时间没那么早，但据柳州市住建委相关负责人透露，最早的胜利小区等一批商品房也是上世纪80年代就已出现了，距离70年到期仅余三四十年的时间。对于首批房主的下一代而言，这样的问题尤为重要。
　　处理：依照《物权法》自动续期
　　那么，70年到期后，商品房是否会如传言般“无偿回收”？
　　记者了解到，70年产权在我国法律规定中，“土地使用权与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走，其实这是个误解。所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。只要所购买的房产拥有合法的产权证，就是个人的私有财产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。”广西华尚律师事务所律师戴骏解释。
　　根据日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。“自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。” 戴骏表示。
　　对此，柳州市住建委相关负责人回应，住宅建设用地使用权期间届满的，将依照《物权法》的规定操作。非住宅建设用地使用权期间届满的，同样以《物权法》为准。“现在离70年大限还有几十年，地方性相关细则的出台还需要依据国家的相关规定制定出台。”
　　延伸阅读
　　深圳：到期后补交
　　地价可继续用
　　2004年，深圳印发了《深圳市到期房地产续期若干规定》，总共八条，详细规定了房地产续期的具体步骤和方法。到期的房地产，业主需要继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
　　在剩余年限（国家规定的最长土地使用年限减去已使用年期）范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。土地租金则按年支付，标准由深圳市国土管理部门定期公布。
　　70年到期后的
　　几种可能
　　1.允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金。
　　2.国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。
　　3.用类似拆迁安置的办法解决。不少人认为，中国新建的房子根本住不了70年就会面临拆迁。
　　作者：李川 Photo 何俊涛
本文来源：广西新闻网-南国城报
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政府修路征收国有划拨土地，请问是怎么补偿的，有何标准？是否可以更换土地为条件？
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划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征： （1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。 （2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。 （3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
国有划拨土地上的房屋与拆迁同样情况下的出让土地上房屋的补偿相比，少补偿了应缴纳的土地出让金。
应当按照收回国有土地使用权的补偿标准来补偿，参照当地同地段的土地市场价格，但同时可能需要补交土地出让金。
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中华人民共和国增值电信业务经营许可证号：关于提前收回国有土地使用权补偿的法律分析
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关于提前收回国有土地使用权补偿的法律分析
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建纬（北京）律师事务所&&&&
孔令昌律师
根据《土地管理法》及《实施条例》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规的规定，就政府提前收回国有土地使用权的补偿问题，特分析如下：
一、政府提前收回国有土地使用权的法律依据
1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
2、《土地管理法》第58条第1款：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
3、《城市房地产管理法》第20条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
根据以上法律规定，国家政府部门可以根据公共利益的需要提前收回国有土地使用权，而无须征得国有土地使用权人的同意，但是至于何为公共利益的需要，并没有统一的界定，政府往往对此有很大的解释权，特别是现在国家在推进城镇化的建设中，收回国有土地使用权是旧城改造及城镇化的重要一环，在旧城改造中，既有公共利益的需要，也有商业开发的需要，所以有时很难界定政府的收回行为是否符合公共利益的需要。
二、政府提前收回国有土地使用权补偿的法律规定
目前，我国对提前收回国有土地使用权的补偿还没有统一的规定，没有对国有土地使用权的征收建立单独的补偿制度，下面先分析各个法律的不同规定：
（1）《物权法》规定的补偿制度
根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，分为两部分，一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，二是退还相应的出让金。
（2）《土地管理法》规定的补偿制度
《土地管理法》第58条规定的补偿制度更为模糊，只是简单的规定对土地使用权人应当给予“适当”补偿，未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，何为“适当”没有判断的标准。
（3）《城市房地产管理法》规定的补偿制度
《城市房地产管理法》第20条规定，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。这个补偿制度带有一定的市场价值的含义，即如何判断“实际年限和开发土地的实际情况”的价值呢？只有对土地的实际年限和开发土地的实际情况进行价值评估，这种价值评估必然体现土地市场的价值；
但是这个规定仍然是简陋的，如何对“实际年限和开发土地的实际情况”进行价值评估，并没有明确的规定，也没有程序上的任何规定。
（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
虽然从表面意义上理解，这里规定的只是对征收国有土地上的房屋价值的补偿，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。对国有土地上的房屋价值进行补偿后，国有土地使用权是无偿收回的，对征收房屋价值的补偿就包含了土地使用权的补偿，土地使用权的价值应包含在房屋的价值之中。
根据以上对各个法律规定的分析，对于提前收回国有土地使用权的补偿，虽然法律规定不统一，相互之间不衔接，但是从整体上看，我国对收回国有土地使用权的补偿建立的基本制度是“房地一体”的补偿制度，即通过对土地上的房屋及不动产进行补偿的形式对收回的国有土地和征收的房屋进行一体化补偿，房屋及不动产的补偿价值中包含了国有土地使用权的补偿价值。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度延续了《物权法》的补偿制度，都体现为对国有土地上的房屋及不动产的补偿形式，只不过《物权法》还规定了退还相应出让金的规定；《城市房地产管理法》中的“土地开发的实际情况”也可以理解为土地上房屋及不动产的建设情况，与对土地上的房屋及不动产进行补偿的规定也基本一致，只是《城市房地产管理法》还考虑了土地的使用年限，土地使用年限的价值实际体现为土地的市场价值，在评估土地上的房屋价值时可以考虑进去。
因而，我们国家并没有建立对收回国有土地使用权单独的补偿标准和办法，而是采取对国有土地上的房屋及不动产价值进行补偿的基本形式实现对土地和房屋的一体化补偿。
三、对国有土地上的房屋和土地使用权的补偿价值应为市场价值
根据对相关法律和政策的分析，我认为政府提前收回国有土地使用权的补偿，包括对土地上的房屋和土地使用权价值的补偿，而且房屋的价值和土地使用权的价值均应为市场价值，具体阐述如下：
（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿包含对房屋价值和土地使用权价值的补偿，而且均为市场价值
第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》对“被征收房屋价值”进行了解释，规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”
首先，被征收房屋的价值包括两部分，一是被征收房屋的价值；二是被征收房屋占用范围内的土地使用权的价值；
其次，被征收房屋的价值及其占用范围内的土地使用权的价值均为市场价值，即“在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。
最后，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，强调不得低于市场价格。房屋的价值更多的体现是土地的价值，如果土地价值不按市场价值确定的话，整个房产的价值无法表现为市场价值，更不能保证不低于类似房地产的市场价格。
因而，收回国有土地使用权，应该根据其市场价值进行补偿，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的基本补偿原则。
一些地方政府规章和规范文件也明确了土地使用权补偿应依据市场价格
《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（京国土用[号）第5条规定：补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。第6条规定：土地使用权人已缴纳土地出让金的，将已交的剩余年期的土地出让金返还。
根据以上规定，北京市收回国有土地使用权补偿的基本原则是，首先，由评估机构对补偿价格进行评估，不是政府单方面决定补偿的价格；其次，是按照土地的现状用途进行评估，体现为土地使用权当前的市场价值；第三，还可以退还剩余年期的出让金。基本确立的是按照土地的市场价值进行补偿的基本政策。
江苏省国土资源厅2003年对无锡市国土局《关于收回国有土地使用权有关问题的复函》第2条关于适当补偿问题规定：（1）收回出让土地使用权，应当根据该土地剩余年期土地使用权价格进行评估，给予相应的补偿。
该规定更明确了根据土地剩余年期土地使用权价格进行评估并给与补偿。
以上地方政策规定符合《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，虽然并没有普遍的约束力，但是可以作为借鉴。
（3）《国有建设用地使用权出让合同》（GF-）也采用了市场价值补偿的办法，对土地使用权的补偿也起着积极的引导作用&&&
国土资源部和国家工商局制定的出让合同示范文本《国有建设用地使用权出让合同》（GF-&）就有提前收回建设用地的内容：
第20条：对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。
本条对提前收回国有土地使用权规定的补偿标准，也是约定根据剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格进行补偿。
虽然该示范合同文本不是法律，并没有普遍的适用效力，但是它体现了国土资源部对提前收回国有土地使用权补偿的基本倾向性意见，而且如果政府和国有土地使用权人按照本示范文本签订了合同，那么就成为双方的法律，对双方具有法律约束力，政府应按照该约定根据土地剩余年期的评估市场价格进行补偿。
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收回国有土地使用权怎么补偿
提问者：孔萍韵|
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一、收回划拨国有土地使用权
(一)无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：
1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；
3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；
4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。
5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：
收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
(二)有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：
1、为了供利益需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
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一、收回划拨国有土地使用权
(一)无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括： &&
1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的； &&
3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的； &&
4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。 &&
5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
&&上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：
收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。 &&
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。 &&
(二)有偿收回划拨国有土地使用权
&&有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括： &&
1、为了供利益需要使用土地的； &&
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
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无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：
1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；
3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；
4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。
5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：
收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。
而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
(二)有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：
1、为了供利益需要使用土地的；
2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
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，收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
，收回国有土地使用权补偿程序及标准
土地是不可再生的自然资源，
由于我国采取最严厉的耕地保护制度，
建设用地的供应
与需求的矛盾日益突出，
特别是具有财产属性的国有建设用地更显紧缺。
因城镇化、
工业化的发展
在国有建设用地的出让、
收回等方面不停得进行转换，
形成了土地交易市场，
土地价格便随
找市场的形成而形成。
土地出让、
转让市场法律法规比较全面，
可以说有章可循。
收回土地程序、
补偿等却不完善，
特别是有关收回土地补偿问题几乎是法律空白。
国有土地使用权如何补偿、
补偿标准既无规范的程序法又无保障使用权人获得公平合理的补偿的救
可谓是政府单方市场。
为了维护土地使用权人的合法权益，
笔者依照现行法律法规的规定，
结合法理和具体情况就收回国有土地使用权补偿程序、
标准等问题提出几点浅薄的看法，
【关键词】收回土地
土地使用权
收回国有土地使用权是市县人民政府及其土地行政主管部门的一项法定职责。
收回的行为本身
属于行政行为，该行为还可能引发民事行为、犯罪行为等。因此，不是一种简单的行政行为。
一、收回国有土地使用权行为的法律属性及方式
由于我国实行社会主义公有体制，
土地所有权实行国家所有和农民集体所有，
国有土地所有权
由国务院代表国家行使，
土地使用者只能获得国有土地使用权，
所有权与使用权分离制度使得土地
物权也同时分离。
所谓收回土地使用权既收回物权，
依据物权法原理，
物权非法定原因不被
依据现行法律规定的收回国有土地使用权法定事由归纳以下几种收回的法律属性及方
行政处罚性“收回”方式
行政处罚性“收回”方式，
是指因土地使用权人违反法律法规禁止性强制条款的规定，
人民政府依照法律法规的规定决定收回土地使用权的行为。该方式的法律依据是：
《土地管理法》
款“禁止任何单位和个人闲置、
荒芜耕地。
已经办理审批手续
的非农业建设占用耕地，
一年内不用而又可以耕种并收获的，
应当由原耕种该幅耕地的集体或者个
人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种
一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市
的规定缴纳闲置费
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单
位的土地使用权
该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
《城市房地产管理法》
“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，
照土地使用权出让合同约定的土地用途、
动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日
期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费
未动工开发的，可以无偿收回土地使用权
但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者
动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
“未按合同规定的期限和条
利用土地的，
县人民政府土地管理部门应当予以纠正，
并根据情节可以给予警告、
款直至无偿收回土地使用权的处罚” &&。
土地使用权使用期满“收回”收回方式
国有土地使用权在与使用权人签订使用权出让合同时就依法约定了土地使用年限，
当使用年限
期满前使用权人没有申请续期的，
或者虽申请续期但未获批准，
政府将土地“收回”的行为。
式的法律依据是：
《土地管理法》
土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，
地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
《城市房地产管理法》
款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，
用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
条“土地使用权期满，
土地使用权及其
地上建筑物、
其他附着物所有权由国家无偿取得。
土地使用者应当交还土地使用证，
并依照规定办
理注销登记”。
法定事由“收回”方式
依法定事由的“收回”，
是指土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，
种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，
而被土地行政主管部门收回土地使用权。
这里需要说
土地使用者没有违反法律法规的行为，
发生的事件，
可能是土地使用者自己
的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是国家方面的原因，如为了公共利益，或者为了
实施城市规划。该方式的法律依据是：
、《物权法》第
条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，
应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
征收单位、
个人的房屋及其他不动产，
应当依法给予拆迁补偿，
维护被征收
人的合法权益
征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
、《土地管理法》第
《土地管理法》第
款：“有下
列情况之一的，
由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民
政府批准，可以收回国有土地使用权：
为公共利益需要使用土地的
为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的
土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获
因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
《城市房地产管理法》
“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，
在出让合同
约定的使用年限届满前不收回
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前
收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。
、征地补偿费。根据《土地管理法》第
款，征地补偿费由土地补偿费、安置补助费
以及地上附着物和青苗补偿费组成。
它是在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，
征地村和被征地农民的补偿性和安置性费用。
征地补偿费的性质，
是土地所有权“转权”时
政府应当依法承担的费用，如有“转嫁”土地使用者行为，在补偿时应计算在补偿成本中。
、拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋，应对被拆迁人进行补偿安置。对被拆迁人来说，
拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿
对用地单位来说，拆迁补偿费是为获得土地
使用权而支付的费用。
拆迁补偿费的性质，
是土地使用权“易手”并因土地使用权“易手”
而支付给被拆迁人的补偿费。
该费用属于政府出让前应承担的开发费用，
如有“转嫁”开发商行为，
在收回土地补偿计算成本时应当给予补偿。
、征地规税费。征地规税费由耕地开垦费、耕地占用税、新菜地建设基金、水利建设专项资
新增建设用地有偿使用费、
征地管理费等六项费用组成。
这些资金是因土地由“农用地”转变
为“建设用地”从而转为国家所有的费用，由报批的地方政府向省和中央政府缴纳的费用。如有
“转嫁”土地使用人行为，在收回补偿成本核算时应计算在补偿成本中。
土地出让金。
土地出让金是土地使用者向国家支付的一定年限的土地使用权费用。
收回土地使用权时应退还剩余年限的土地使用费既土地出让金，
是土地出让合同属性决定的。
不是补偿属性，
是返还财产属性，
土地使用人发还土地使用权，
代表土地所有人一方的市县政府返
还土地出让金的交换是履行土地出让合同的表现，
不能将退还土地出让金视为对土地使用人
《物权法》
“建设用地使用权期间届满前，
因公共利益需要提前收回
该土地的，
应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，
并退还相应
的出让金。”这里的
条是关于房屋征收的规定，因此提前收回国有土地应依照征收房屋程序给
予补偿“并”退还相应“剩余年限”的土地出让金。
、土地使用权价值。土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状
态的因素影响。
土地使用权可能增值，
而且有的增值幅度很大。
增值的主要因素是使用权人因使用
土地而产生。
《国务院城市拆迁条例》
拆迁城市房屋时按照拆迁时点的房地产市场价
格进行评估给予补偿，
这里的“房地产市场价格”就包含于土地使用权市场价格，
市场价格就体现
出“物”的价格属性。
物权的价值属性既包括“增值”又包括“贬值”属性。
“有偿”方式收回国
有土地使用权的应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值，按照市场实际价格确定补偿标准。
“无偿”收回国有土地使用权的依据处理原则分别处理。
补偿程序及法律依据
依据现行法律法规的规定，
“有偿”收回国有土地使用权的程序应当采取：
先行征收房屋及地
上附着物，
补偿到位后再实施“收回”国有土地使用权。
“无偿”收回国有土地使用权的程序应当
先行收回国有土地使用权，
需要补偿的给予补偿再拆除或没收房屋及地上附着物，
偿的直接拆除或没收房屋及地上附着物。没有地上建筑物、构筑物的直接收回土地。
、“有偿”收回国有土地使用权程序
第一步：修改规划
依据《城乡规划法》第
条规定：有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和
程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：
、上级人民政府制定的城乡规划发生
提出修改规划要求的
行政区划调整确需修改规划的
因国务院批准重大建设工程确需
修改规划的
、经评估确需修改规划的
、城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。
组织编制机关修改省域城镇体系规划、
城市总体规划、
镇总体规划前，
组织编制机关应当对原
规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告
修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容
的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。没有《实施情况总结》或
《专题报告》组织编制机关不得编制修改方案。
组织编制机关为本级人民政府。
第二步：报批规划
规划的审批因规划内容和规划级别不同，审批的权限不同，依据《城乡规划法》第
条规定，国务院、省级、市级、县级均有批准权限：
国务院负责审批的有：
自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划、
直辖市的城市总体规
划、省、自治区人民政府所在地的城市总体规划、国务院确定的城市的总体规划
由省、自治区人
民政府审查同意后报国务院审批
省级政府负责审批的有：省级政府管辖的行政区域除省会城市以外的城市总体规划。
城市政府负责审批的有：城市辖区内的县政府所在地镇的总体规划。
县级政府负责审批的有：除县政府所在地镇以外的镇的总体规划。
省级政府组织编制的省域城镇体系规划，
县政府组织编制的总体规划，
在报上一级人民
政府审批前，
应当先经本级人民代表大会常务委员会审议。
镇政府组织编制的镇总体规划，
一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议。
第二步：公示规划
城乡规划直接涉及公众生产、生活，财产权益等问题。因此，《城乡规划法》第
城乡规划报送审批前，
应当依法将城乡规划草案予以公告，
并采取论证会、
听证会或者其他方式征
求专家和公众的意见。
公告的时间不得少于三十日。
条明确规定，
城乡规划组织编制机关应当
及时公布经依法批准的城乡规划。
第三步：实施立项
市县镇府为实施总体规划还应制定五年近期规划，
依据城乡规划及土地利用规划，
根据本级财
政投资能力和上级财政支持政策水平，编制项目建议书或项目条件交给有关单位或公司实施。
项目承接单位或项目公司，
《城市拆迁条例》
规定有关拆迁程序办理拆迁行政许可，
许可后及时公告。
第五步：补偿安置
按照城市拆迁条例的规定，
经有资质的房地产评估公司对房屋和土地依法按照市场交易价格进
行评估，依据评估确定的标准签订补偿协议，给予安置。《城市拆迁条例》第
条规定：“货币
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一、收回划拨国有土地使用权 &&(一)无偿收回划拨国有土地使用权 &&无偿收回划拨国有土地... &&使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用
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