证券市场周刊: 投资性房地产会计变更巧增利润 通过统计年A股上市公司投资性房地产披露情况，可以发现采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司只有极少... - 雪球分配悬赏奖金 剩余可分配奖金：<span data-balance="1元元剩余奖金需在悬赏结束前分配完，否则将按规则自动分配来自雪球投资性房地产会计变更巧增利润通过统计年A股上市公司投资性房地产披露情况，可以发现采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司只有极少数；转换计量模式的最直接的动机就是增加当期利润。本刊特约作者
续芹／文投资性房地产的后续计量有两种方法，一是成本模式。投资性房地产的会计处理与固定资产一模一样，按部就班计提折旧，如果有减值迹象计提减值。另一种是公允价值模式。投资性房地产按照公允价值计量，公允价值的变动直接体现在利润表的“公允价值变动收益”当中。成本模式可以转成公允价值模式，但公允价值模式不允许转成成本模式。计量方式的不同对相关公司的业绩直接造成影响，且对有些公司影响相当大。转变计量模式的动机相关准则从2007年开始在上市公司中施行。笔者搜集整理了年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息，可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的公司有投资性房地产，其中只有极少数的公司（5%）选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。但用公允价值计量的这个比例随着时间推移，在逐渐增加，主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。为什么绝大多数公司会选择成本模式？笔者认为可能的原因有：第一，路径依赖，按照原模式没错； 第二，公允价值的取得是有成本的。一般需要聘请资产评估师评估一番，因此评估费要出。但是，就有上市公司自行评估其投资性房地产的公允价值，就要十分小心了，这个公允价值没有经过第三方认证，其真实准确性可能要打折扣的。第三，公允价值的波动不受管理层控制，管理层对利润表的把控力度减弱。公允价值由市场决定，若是租赁市场好，投资性房地产公允价值上升伴随利润增加；但万一，租赁市场不好了，公允价值的下降会给利润表带来冲击。若是用成本模式计量，当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。
因此，绝大多数的公司仍然用成本模式计量其投资性房地产。但每年总会有几家上市公司将其投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，为什么？利用上述数据，笔者进一步整理了年间将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式的企业名单，并分别看了一下转换当年该事项对利润表的影响（见表1）。在笔者统计的16家公司中，只有1家（2008年的融街）该转换事项带来的公允价值变动为负数（并且对当年利润影响不大），其余15家公司的营业利润全部都因为该计量模式的转换而增加。这15家中甚至有5家，考虑了这部分正收益之后，营业利润仍然是负数。另外的10家营业利润为正数的公司中，6家公司公允价值变动收益占营业利润的比重超过10%。因此，投资性房地产计量模式的转换非常直接的动机就是——改善当期利润。不同计量模式与财务分析成本模式下，投资性房地产的核算与固定资产一致，每年计提折旧，因此利润表中会体现折旧费用。公允价值模式下，折旧费用没有了，大多数情况下投资性房地产会确认公允价值变动收益。因此，一般情况下，利润表上的盈利能力都会得到提升（这里没有讨论少数会产生公允价值变动损失的情况）。当净利润提升的同时，总资产（净资产）规模也在扩大，甚至有可能出现由于投资性房地产公允价值与历史账面价值之间差额极大，导致分母急剧增加，从而导致总资产（净资产）收益率降低的情况发生。笔者搜集整理了上述16家转换计量模式的上市公司在转换年度上一年基本每股收益和加权平均净资产收益率的原值与追溯调整值，如表2所示。按照前面的判断，净资产收益率可能变大也可能变小，因此出现6家该指标变小的公司不奇怪，但为什么有5家公司的每股收益都是变小的？一种猜测是：这几家公司不仅做了一项会计政策变更，还有其他会计政策变更导致了净利润变小。因此，笔者挨个排查了一遍，发现并不存在这种情况。另一种猜测是：公司有可能通过低估前一年投资性房地产的公允价值来达到将公允价值上升更多地确认在转换当期的目的。将上述两张表结合一下，可以看到，除了北京城建，另外4家前一年每股收益下降的公司，在转换当年公允价值变动收益占营业利润的比重相对都是比较大的。这在一定程度上印证了笔者的猜想。根据以上的分析，合理的推论是：在转换当年，投资性房地产绝大多数情况下确认了公允价值变动收益，从而增加当期净利润，使得利润表上的盈利能力更加好看；而对净资产收益率的影响则要看公允价值增值幅度与经营性资产盈利能力孰高孰低，如果前者高，那么净资产收益率会得到提升，如果后者高，则公允价值计量将拉低净资产收益率。红星美凯龙的盘算我们以实际案例来进一步说明。红星美凯龙主营业务是家居卖场，2012年本想在A股上市，后转战港股，于2015年6月在香港上市。近来，红星美凯龙一直在努力回归A股市场。日，披露了A股招股说明书（共721页）。日，红星美凯龙更新了其招股说明书（共957页）。从披露的会计数据和财务指标来看，红星美凯龙资产、收入规模在不断增长，利润和经营现金流也逐年增长，净利润率很高，负债水平与行业对比企业相当，净资产收益率还可以。但红星美凯龙所有资产项目中最重要的一项资产是投资性房地产，并且它采用了公允价值计量的模式。红星美凯龙的资产结构中，按公允价值计量的投资性房地产占全部资产八成左右，因此公允价值变动收益给利润总额带来的影响也是非常巨大（百分之三十多）。红星美凯龙的投资性房地产对利润表和资产负债表的影响是如此之大，使得如果我们不对其进行会计分析，就无法得出可靠的财务分析结论。那么我们按成本模式对其投资性房地产进行测算。在2017版招股说明书中，红星美凯龙对相关财务指标按照投资性房地产以成本模式后续计量进行了模拟测算。可以看到，如果用成本模式计算，投资性房地产的账面价值会减少一半以上，同样净利润也会减少一半以上。进而，笔者测算一下红星美凯龙与小商品城（成本模式）可比状态下的净利润率与净资产收益率。表3显示，红星美凯龙的净利润率下降了一半，但仍然略高于小商品城。这个净利润率才是可比的净利润率。净资产收益率的测算则相对要复杂一些，笔者采用了模糊的简化算法。2016年红星美凯龙成本模式下的净资产收益率为12%，小商品城则为11%。这个净资产收益率总体来看要比公允价值模式下更高，在后一个模式下，红星美凯龙的2016年净资产收益率为10%。既然成本模式下净资产收益率更高，为什么红星美凯龙不选择用成本模式计量其投资性房地产？用杜邦分析法来看2016年的数据，可以看得很清楚，公允价值模式下净利润率非常高，但周转率和杠杆比率都很低。利润表上的盈利能力超强，资产规模巨大，企业负债率不是很高。而成本模式下，净利润率略高于行业对比企业，周转率略低于行业对比企业，杠杆率很高。所以，红星美凯龙用公允价值计量其投资性房地产的主要原因：第一，沿用港股报表的处理思路。企业一贯用公允价值计量，因此A股招股书上仍然沿用；第二，公允价值下资产体量规模大，显示出企业底子雄厚，在行业中位于翘楚地位；第三，显得资产负债率没有那么高，财务风险不会特别引人注目；第四，最重要的一点应该是，公允价值计量下净利润很高，每股收益很高，一定市盈率下，有利于企业制定较高的发行价格。总体看下来，红星美凯龙的报表盈利能力还可以，企业经营较多运用了负债，未来经营需要管理好现金流，保证负债的有序更替和偿还。这次股权融资如果完成，应该也能够部分解决高负债的问题。作者任职于对外经济贸易大学国际商学院 &打赏同时转发到我的首页拒绝回复支付并发布发布分享到微信扫一扫雪球社区汇集了千万投资者，提供沪深港美股票实时行情、实战交流、实盘交易热门城市：
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1305家上市公司有投资性房地产 5951亿买房
今年房地产市场的超级行情，忙坏了资本市场的上市公司，部分公司卖房保壳，更多的却是买地买房，以求增厚未来的业绩。
今年房地产市场的超级行情，忙坏了资本市场的上市公司，部分公司卖房保壳，更多的却是买地买房，以求增厚未来的业绩。现象超4成上市公司爱买房Wind数据显示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投资性房地产，投资规模合计达到5951亿元，占两市2947家公司的44%。其中，投资性房地产超过100亿元的上市公司有12家，投资金额高的是中国平安（334.29亿元）。险资对房地产垂涎已久，除了中国平安，中国太保、新华保险、中国人寿二季度末投资性房地产分别为62.53亿元、31.74亿元和12.14亿元。地产股是除房产之外的次优选择。报告显示，2015年至今，24家险资总共在A股买入了54只地产股，市值近1400亿元，其中，持股比例超过5%的有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家。除了保险公司，财大气粗的上市银行也对房产颇为青睐，其中交通银行、招商银行二季度末投资性房地产分别达60.21亿元和16.86亿元。作为另一支主力军，今年上半年新三板股转系统中有542家挂牌企业拥有投资性房地产，占新三板公司总数的7%，涉及资金达128亿元。 同花顺数据显示，股转系统挂牌公司中，拥有投资性房产最多的两家公司中城投资、九鼎集团均是来自股权投资领域，目前拥有投资性房地产的市值分别为14.7亿元、10.9亿元。有数字显示，2015年共有12家公司共12次购置房产，今年以来有26家新三板公司27次购置房产，其中21次发生在5月份以后。作为股权投资行业的明星企业，九鼎集团日成为登陆新三板的私募股权机构。9月14日，九鼎集团旗下控股公司九鼎投资调整原先的定增计划，准备将募集到的15亿资金全部用于房地产投资。追访六成购房计划瞄准北上广深天辰大厦紧挨北京东二环朝阳门，这座写字楼今年迎来一个新业主——创业板上市公司高伟达5月宣布，斥资6000万元购买了该楼整个24层1400多平方米的办公空间。据统计，年初至今，沪深两市共披露了近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元；在楼市投入千万元以上的53家上市公司，上半年净利润总计79亿元，为买房买地投入的八成左右。在北京、上海、广州、深圳买房买地成为上市公司的特别偏好。在所有购买土地和房产的计划或方案中，六成发生在北上广深。一家房地产中介机构的数据显示，今年1至9月，北京商住房成交超过5.3万套，同比增加3倍多，成交均价同比增长23.5%。戴德梁行数据显示，二季度投资者继续对上海写字楼市场持乐观态度，核心商圈的写字楼平均价值上升至71878元/平方米。中信证券地产研究员陈聪认为，今年以来，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃，上海的陆家嘴区域、北京的CBD区域未来仍将有大体量的优质写字楼供给入市，企业买入并不主要追求写字楼物业短期价格上涨，而是更看重写字楼稳定的租金回报。这种能带来稳定回报的资产，在经济下行的环境之下更加诱人。探秘热点城市公司是购房主力在新三板542家拥有投资性房地产的公司中，来自北京、深圳、上海、杭州的公司成为“购房团”的第一梯队，持有的投资性房产的市值分别为43亿元、30亿元、28亿元、25亿元。翼捷股份9月28日公告称，根据公司业务发展需要，拟用自有资金向昆山市南粤敏通光电技术有限公司购买其位于昆山市周庄镇高科技园区昆山市周庄镇敏锐路6号，四幢建筑面积共8814.77平方米厂房以及所属的总面积11340.00平方米土地使用权，总金额2000万元。本贸科技9月2日称，公司花费2350万元，购买深圳市南山区某处6套公寓房产。宝腾生物是今年出手最阔绰的公司。3月31日公司发布购置房产公告，公司决定购买上海市张衡路180弄内3号楼及4号楼房屋，建筑面积6955平方米，总房款1.49亿元。宝腾生物表示，该房产将作为公司的经营办公场所。据了解，宝腾生物日挂牌新三板，为首批创新层企业。《亮剑》的制作方中广影视也对楼市“亮剑”——今年5月17日中广影视公告称，因公司经营发展需要，决定出资6533万元购买位于通州区台湖镇外郎营村北京民企总部基地14号楼的房产，房产预测建筑面积总计为4134.34平方米。在新三板公司中，景尚旅业最热衷买房——两年买10处房产、耗资7358万元。5月9日，景尚旅业因为业务区域拓展的需要，拟购买上海一处办公楼整层房产，总计2242平方米，总金额为4930.7万元，这是景尚旅业出手最土豪的一次。2015年年报显示，景尚旅业当年一口气购买了9处房产，花费金额2428.6万元，其中7处房产是从公司股东手上购买的、6处房产是从董事长孙晓东处购买的。真相购房资金“套路”多用来购房的资金渠道相当多样，而且呈现出规律化的套路。北京一家新三板挂牌公司的高管表示，虽然住宅价格不断上涨，但由于在持有环节和交易环节税费较重，企业更倾向于通过一些“套路”进入楼市。第一招，直接收购房企或向原先持股的房企增资。今年8月，上半年亏损377万元的贵糖股份向旗下房地产子公司增资一块价值2000多万元的土地；上峰水泥通过关联交易斥资7.53亿元，将控股股东旗下的房地产公司收购。第二招，将上市时的募集资金改变用途或用超募资金买房。创业板公司新宁物流1月发布公告称，为了提高募集资金使用效率，子公司斥资7700多万元购买广州绿地房地产开发有限公司开发建设的绿地鑫融广场项目的部分商品房。同为创业板公司的银信科技，用1952万元超募资金，在厦门购买了鹭江道上的4套“海景房”外加一个价值53万元的地下车位，理由是“满足厦门分公司日益增长的办公空间需求”。第三招，将上市公司资金投向房地产私募基金。宁沪高速全资子公司今年拿出1.5亿元投资了房地产投资母基金，其投资方向为“主要与品牌开发商合作，投资于国内一、二线和部分强三线城市的优质住宅、公寓项目和特殊机会项目”。此外，大量金融机构的资金也大规模进入楼市。7月底，SOHO中国宣布将旗下位于上海陆家嘴的项目SOHO世纪广场整售于国华人寿保险，成交总额为32.97亿元，折合单价达每平方米7.67万元。国华人寿董事长刘益谦称，购置SOHO世纪广场是出于资产安全配置的考虑，以使保险资金具有长期稳定的回报。据他测算，该写字楼的投资收益率或达4%。
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2014公允价值选择权与上市公司业绩来自投资性房地产的案例
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公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例分析*
河南财经政法大学会计学院，河南 郑州，450002
摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。
关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩
我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号《投资性房地产》，对我国原制度无形资产中的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物[1]。具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。
一、投资性房地产对公允价值计量的运用
自2007年现行准则实施以来，沪深两市投资性房地产％，其中前三类是公认为投资性房地产是其主要资产，特别是后两个行业，更是以出租房地产为主业。需要指出的是，在年新增采用公允价值计量模式的公司都属于前三个行业。再从其地区分布来看，80%该类公司位于直辖市及省会城市，这些地区一般存在活跃的房地产市场，为运用公允价值计量提供基础条件，这符合我们的预期。
从上市公司整体情况来看，这三年中上市公司的数量分别为：1570家、1624家、1774家（包括58家创业板）、2129家（833家中有26家选用公允价值计量），持有投资性房地产的公司比例在逐步增加（从40.13%到43.52%），但是增幅有限，并且比例也偏低。从理论上讲，只要持有这类资产的用途不同，就应分别在不同类资产中核算，据此，我们推测，可能存在如下情况：部分上市公司考虑重要性原则，没有将符合投资性房地产范畴的土地使用权或建筑物从自用资产分离出来，单独作为投资性房地产核算。
与标准化的大宗商品及证券不同，投资性房地产很难有统一的市场报价，因此其公允价值的确定主要评估价格第三方调查报告参考同类同条件房地产的市场价格。深发展 A 银行业 评估价格中航地产 房地产开发与经营业
泛海建设 房地产开发与经营业 方大集团 金属制品业 评估价格金融街 房地产开发与经营业 胜利股份 塑料制造业 白云山A 医药制造业 昆百大A 零售业 评估价格锦龙股份 自来水的生产和供应业 第三方调查报告津滨发展 房地产开发与经营业 第三方调查报告国脉科技 通信服务业 宁波银行 银行业 武汉控股 自来水的生产和供应业 评估价格卧龙地产 房地产开发与经营业 *st 筑信零售业 沱牌曲酒 饮料制造业 第三方调查报告百花 零售业 第三方调查报告新华锦 饮料制造业 正和股份 综合类 评估价格世茂股份 房地产开发与经营业 海欣股份 皮革、毛皮、羽绒及制品制造业 评估价格交通银行 银行业 中国银行 银行业 评估价格中信银行 银行业 评估价格２００９年，有７２７家上市公司有投资性房地产，账面价值为１，５９７．７０亿元，占资产总额的０．２６％，其中２６家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为３６６．０３亿元，占投资性房地产总额的２２．９１％。２００９年投资性房地产公允价值变动净收益３９．１２亿元，占公允价值变动净收益总额的４１．１７％，而２００８年投资性房地产公允价值变动为净损失０．３６亿元。
　　　　２００９年，有５家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这５家公司因改变投资性房地产计量模式，增加２００８年末净资产４．８６亿元，确认２００９年公允价值变动收益７．９６亿元。
　　　　从投资性房地产公允价值的确定方法看，有１５家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，８家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，１家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。27家
2011年：深圳发展银行（自日起变更投资性房地产会计政策，由公允价值模式改变为成本模式进行后续计量，并对财务报表进行追溯调整。华谊嘉信2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街(5.92,0.01,0.17%)、昆百大A(10.44,0.34,3.37%)、金宇车城(8.08,0.03,0.37%)以及泛海建设(5.34,0.01,0.19%)4家公司，比例仍在3%左右徘徊。截至日，从上市公司年报披露情况来看，2009年采用公允价值模
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14页34页17页43页30页31页22页27页34页13页2010年报，上市公司中房地产企业有多少家？有多少家使用公允价值计量投资性房地产？_百度知道
2010年报，上市公司中房地产企业有多少家？有多少家使用公允价值计量投资性房地产？
需要上市公司中存在投资性房地产企业的数量
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这个很难查的哦！
呵呵这个很有趣 房地产上市注册公司1万家
注销下市的也有1万家 ！房地产不是那么好做的！公司必须有实力有眼光才行！
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