买二手房须注意的五个风水问题_百度文库
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买二手房须注意的五个风水问题
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你可能喜欢买二手房遇到难题了，急急急！！！-爱福窝装修论坛
买二手房遇到难题了，急急急！！！
我准备买一套二手拆迁安置房，可是房东的房产证还没办下来，我又急着想提取公积金付房钱，可我听说没有房产证是不能取出公积金的！希望知道相关信息的朋友能够帮忙出一下主意！！！！
其它类似问题
买二手房遇到难题了，急急急！！！近年来，有关二手房交易的法律纠纷甚至欺诈事件开始屡屡见诸报端，有些甚至给买卖双方造成了百万金额的损失。购房人最关心的交易风险有四大方面，一是担心【交易资金安全】的居于首位，占38%；二是担心【房屋存在瑕疵信息】的占31%；三是【购房后出现遗留问题】，如房屋涉及诉讼或重大纠纷而【被查封】的居于首位、担心【房屋内曾发生非正常死亡事件】或【电磁辐射】的得票较高；四是购房后遗留问题，担心【原业主欠费】以至被限制服务。链家网针对时下二手房买卖过程中频发的纠纷问题进行了归纳与分析，希望可以给买卖双方合理防范交易风险提供参考。
一：购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接以防资金发生风险
实践中会有购房人在出售方完成房屋权属交割后拖延支付购房款的情况，不仅有可能为出售人带来回款风险，对于那些需要“卖旧买新”的业主来说，也有可能延误购房良机，甚至出现过不能及时回款致使新购房违约而造成损失的情形出现。链家网提醒您，购买二手房应使用“资金监管”进行钱款交接，确保房屋权属和资金的安全。
二：签约前需要核实房屋抵押，查封情况，避免钱房两失
房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为，而房屋被查封是指依法被限制过户转让的房屋。现有法律明确规定，房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续，房屋被查封则根本不能上市交易，购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失，而对于签约后至办理房屋过户前的一段时间内原业主将房产抵押给他人是无法控制的。链家网提醒您在签约后和业主一起到档案馆查证该房屋是否处于查封、冻结或抵押状态同时，通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，卖房才能拿到钱款。
三：签约应明确房屋学区划分、户籍学籍状况，否则可能影响孩子及时就学
由于学区房的特殊属性和稀缺性，不少家长选择提前购买学区房，市场上也存在部分业主在孩子未毕业前就考虑售房，这样就容易出现学籍占用的情况。链家网提醒购房者在购买学区房前除了需确保该房在指定学校的施教区内，还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，认真核实该房是否存在户籍、学籍占用情况和占用时间的问题，以推算自己的孩子是否能按时报名、入学。
四：非房屋物理瑕疵官方无定义，买房凶宅应进行风险控制，否则追责无望;
凶宅是指在房屋本体结构内曾发生自杀、他杀事件的房屋，如果购房人在不知情的情况下购买，即使在房价上涨的背景下，也可能出现高达20%的房价贬损，且转售周期较长。据了解，“凶宅”一般不被法律认为物理瑕疵，在签约业主一般也不会主动将将此信息告知，因此无力自行核查的购房者往往会在不知情的情况下购买，之后又感到追责无望。针对此类风险，链家地产均要求经纪人在客户签约前在《凶宅信息库》内做排查，并在合约中约定此信息的披露义务，购房者应监督经纪人是否完成了风险控制动作，以知晓瑕疵信息。
五：辐射房界定成难题，购房前应进行风险控制，避免日后纠纷
房屋周边既存的高压电力设备会对所购房屋造成电磁辐射影响，如果辐射值超标，则将影响人体健康和房屋投资价值。但是对于所购房屋是否为“辐射房”，购房者往往无力核查或核查成本高昂，此外，辐射检测的权威性也存在一定疑虑。目前，链家已聘请权威机构对作业范围内的高压电力设施做电磁辐射检测，并要求经纪人在签约前根据客户要求出示具有公信力的检测报告，同时对报告的真实性、检测结果的准确性负责，购房者应在签约前详细咨询经纪人以了解房屋瑕疵状况，避免日后出现纠纷。
六：出售房屋必须要共有权人书面同意，否则所签合同无效
房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利，合同法规定，未经所有共有权人同意出售的房屋所签合同无效，这对于买房人来说，可能到最后不仅买不成房子，时间还耽误了，房价也涨了。链家网提醒您在签约前查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏，同时应询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况。经前两步判断如房屋存在共有权人，应要求所有共有权人全部到场签署合同，不能到场则须出售方提供《同意出售证明》等资料。
七：二手房交易应合规缴税，否则最严重将承担刑事责任
国家规定：二手房买卖缴税必须按照税务机关核定的金额进行缴纳，任何低于此数额，且不符合减免税条件的，均可能是有人伪造税票或通过其他手段非法逃税。无合法缴税记录对于交易双方来说，可能面临最高双方均承担刑事责任的风险。链家网提醒您，应在交易双方协商一致的基础上签署完整、合法、有效的房屋买卖合同及相关文件，确保税费合规缴纳　　 　　 　
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日14时50分
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合肥在线-合肥晚报
购二手房遇到难题如何解决
　　怎样的二手房才是首选？如何提防买了房子却安不上户口的情况？二手房在过户时究竟涉及哪些税款？关于购二手房所遇到的问题该如何妥善解决？本月24日上午9：00―10：30，安徽徽商律师事务所卞真付和夏明两名专业律师来到合肥晚报，接听房产咨询热线，短短一个半小时里，热线电话络绎不绝，两位律师应接不暇。
　　别买没有房产证的二手房
　　李先生现在想买套二手房居住，于是找了家中介公司进行寻找，目前中介公司推荐了两家比较符合李先生要求的户型和地段的房子，但李先生对这两套房子都存在着一些疑虑，不知该买哪一套。第一套房子目前还在办理房产证的过程中，卖家说是可以与李先生先签订卖房协议之后再进行过户，第二套虽然是有房产证的，但由于原房主是两年前买的，还有一些贷款没有还清。李先生陷入了选择的难题，“感觉这两套房子都有些让人不满意之处，没有房产证就买怕对方反悔，要还贷的话是不是手续会特别复杂？”在办理一些手续上哪套房子会比较安全，自己的利益不受到损害呢？
　　律师答疑：建议不要买房产证未颁发的房屋，这样的房子存在一定的法律风险，如出卖人取得房产证后，再出卖给他人，或以该房屋产权申请抵押贷款，李先生可能将无法获得房屋产权。对贷款未还清的房屋，是可以买的，只要还清贷款，注销他项权证后，就可以办理过户手续了。
　　政策变了，我违约了吗？
　　胡先生去年通过中介买了一套二手房，这是自己名下的第二套房子，“呵呵，看今后可有升值的空间，也算做个小投资。”在上海工作的他最近得知国家的政策调整为：如果是买第二套房子的话首付不能低于50%。而胡先生当时签订的合同上写明是30%并已全部付清。胡先生目前并没有能力补上按50%计算的剩余首付款，所以他就有了不要这第二套房子的想法，可是又担心这样做是不是就算自己违约。胡先生对此感到十分委屈，明明交清了首付，却还可能背上违约之名。如果是违约的话，要承担多少赔偿费用呢？
　　律师答疑：这要看胡先生当时签订的房屋买卖合同中是如何约定的，如果约定有关按揭情况随政策而变，则胡先生仍需要履行合同；如果合同中只是约定首付比例为30%，没有其他特别约定。现在根据新的政策首付比例要提高，属于履行合同的情势发现变化，胡先生可以据此撤销合同，从而不承担违约责任。
　　只见中间人房产过户难
　　江女士于2004年买了套二手的回迁房，当年7月份，一家人便高高兴兴住进去至今六年时间了，可最近却添了件烦心事，回迁房的房产证要开始办理了，江女士很担心办下来还是原来房主的房产证，房主在过户的问题上刁难自己，毕竟在2004年买下来的房子的价位在今天看来是很低的。江女士回忆，2004年买房子的时候并没有和房主见过面，只是和一位自称是房主委托的中间人见面，签订合同，并且付款。这一系列的法律行为江女士都是和中间人进行的。江女士懊恼地说：“我当时也不是很懂法律，急于找房子就和中间人签订了合同。”目前，江女士手上有原房主的身份证复印件，买卖合同上有原房主的姓名，另外她和原房主居住的是同一个小区。按照这样的情况，可以证明江女士是从卖房者手上买到的房子吗？在办理房产证问题上，原房主会不会看行情见涨不愿过户呢？江女士十分担心。
　　律师答疑：如果中间人确实是受原房主委托出卖该回迁房屋，且房屋买卖合同的内容又具体确定，那么该买卖房屋的合同是有效的，江女士依法可以要求原房主协助办理过户手续。如果原房主和中间人都否认他们双方是委托关系，则江女士必须有相关证据证明让原房主有理由相信中间人有代理权，否则，可能很难要求过户。
　　买了房屋却安不上户口
　　曹先生在合肥打拼了几年，手头有点积蓄，想在合肥买房，把妻儿从农村接过来。不多的积蓄，让曹先生不敢奢望新房。最终曹先生买了一套二手房，从看房、买房到过户拿房，一切顺利。曹先生满心欢喜告诉爱人要把她和孩子的户口迁到合肥来，一家人很高兴终于可以在合肥落下户口，可在办户口迁移手续时，却让曹先生犯了难，辖区派出所民警告诉曹先生，他所买的房内还有户口未迁走，曹先生一家的户口无法迁过来。曹先生再打卖房者的电话，卖房者称户口是前任房主留下的，前任房主在外地，多年不归，自己也没有办法。可是曹先生之前对房屋户口的问题一无所知，有被卖房者欺骗的感觉，有了自己房子却上不了户口，住得十分窝心。
　　律师答疑：这种情况是很麻烦，曹先生可以敦促卖房者限期尽快联系上原房主，解决房产项下户口迁出问题。如果卖房者在限期内不能解决户口问题，曹先生可以据卖房者存在欺诈为由，在1年内依法撤销该房屋买卖合同，从而维护自己的合法权益。建议购买二手房的业主，要特别注意二手房项下的户口问题，最好在合同中就户口迁出及违约责任作明确的约定，以最大程度保护自己的合法权益。
　　二手房要搬迁新房归谁
　　蒋先生几年前买了一套二手房，房子是卖方当时单位分的福利房，蒋先生觉得挺满意的就付清了全部款项并与卖方签订了协议。由于户口限制，蒋先生没有及时办理过户的手续，不过居住了几年也一直没有出现过什么问题。而现在的一个消息却让蒋先生十分担心，原来这套二手房由于城市改造准备拆迁。“我当时也没有办理过户，在拆迁之后，房子的产权是属于原房主还是我自己？万一原来的卖家办理了新的房产证，安置的新房是否还是属于我的财产？”蒋先生心里七上八下，能不能就拆迁的机会，将房产证落在自己的名下解除后顾之忧呢？
　　律师答疑：拆迁是以房屋原居住人为对象进行安置的，也就是说原房主可能是安置对象，而安置的新房可能也在原房主的名下，蒋先生最好与原房主协商一下，确定安置后的新房所有权归蒋先生，并约定待回迁房房产证颁发后再履行过户手续。根据拆迁安置的相关规定，蒋先生不能就拆迁的机会，将房屋产权直接落在自己的名下，只能待房产证颁发后再过户。（许焕茹、刘小悦）
　　图1 ： 卞真付律师
　　图2 ： 夏明律师
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