二房东真的合法吗
来源：房天下 &&
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不少有过租房经历的人，都曾遇到这样一种人&&二房东。二房东真的合法吗？不论是在互联网上发的帖子，报纸、传单上刊登的信息，还是个别中介公司或房产网站所提供的租赁房源，承租人都已经很难与原房屋打交道了，通常还是在最终成交签署合同时，才发现原来一直是二房东在和自己联系。这样真的合法吗？ &二房东&是什么人？又是干什么的？ 二房东一般是指非产权人本人租，是有人从房东处承租了房产，再给其他人。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。此处的承租人就是&二房东&。
法律规定 房屋转租行为要征得原出租方的同意才能得到法律的保护。《合同法》第二百二十四条规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。& 由此可以得知，房屋转租分为合法转租和非法转租，二者界定的标准就是是否征得出租方的同意，转租方（现实中习惯称为&二房东&）未征得房主的同意就擅自转租的行为是不可能得到法律的认可的，除非双方在签订时允许转租行为的出现。 如果二房东与房主之间的租赁合同中约定了可以转租，或者应房主同意转租，那么二房东出租才合法。承租人转租须经房主同意，二房东和承租人签订的合同可能会因为没有得到房主的同意而没有效力，根据当前司法实践，转租已成为事实，房主人若没有提出异议，那么转租有效；虽然没签订书面租赁合同，但有口头约定，又有承租事实，那么承租人和二房东的房屋租赁关系成立。
如何防范&二房东&？ 在我国当前的房屋租赁市场不尽完善的情况下，法律法规还不能解决转租操作过程中的所有问题，因此遇到转租行为时一定要谨慎。据此，次承租人（接受转租行为的承租人在法律上称为次承租人）在接受转租房屋过程中应注意：首先，转租需征得出租人书面同意；其次，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；转租合同解除的，转租合同随之解除，因此转租合同中应约定，因第一承租人或者出租人违约而导致租赁合同无法履行、从而妨碍合同的正常履行的，第一承租人应承担相应的赔偿责任。 总结 就目前各地房屋租赁市场而言，&二房东&的存在已属普遍现象，越来越多的&二房东&替代了&原房主&的位置。但&二房东&的转租行为是否合法，关键看转租行为是否经过房主授权，或者事后同意。长租公寓探路：“没人告诉你什么是对的”
“这个行业太苦，利润没有想象的那么高，问题好多没有解决。”
“行业只在萌芽期，我们都不清楚应该怎么走，好迷茫。”
2014年的夏天，几个创业者在上海一栋面临黄浦江的写字楼里进行了第一次行业聚会，他们觉得行业太累，希望成立一个联盟使得行业变得更加专业和聚合。
那是长租公寓行业最低落的时候，没有太多风投关注，客户积累不够旺盛，一切都是未知数。但这群创业者唯一知道的是未来可以通过长租公寓来改变年轻人的租房模式。
随后的故事大家都知道了，YOU+公寓获得雷军1亿元人民币的风投，这个行业一下子受到了关注。
《第一财经日报》记者近期调研采访了解到，不只是YOU+，目前包括青客公寓、魔方公寓、友社、自如寓、优客逸家等长租公寓都在不断兴起，不少企业也受到了资本的追逐。他们这些创业者带来的，将是租房行业模式的全面改变。
“没人告诉你什么是对的”
长租公寓分为两种——“集中式”和“分布式”。
集中式公寓是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务。简单点说，就是长租版如家酒店。分布式公寓就是在小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。
在国外，无论是集中式公寓还是分布式公寓已被人广泛接受，在分布式公寓，合租提供了互相认识、交流的机会。
但在中国，这显然才刚开始，也意味着对于消费者和企业都是一个摸索的过程。
途家联合创始人兼CEO罗军透露，在挑选房源时并没有统一标准，只能揣测客人大概会喜欢什么。“没有人告诉你一定可以这样做，这些公寓虽然通过我们的改造变得比较标准，但问题在于这些物业本身并非标准，而分布式公寓大都采取‘N+1’模式，N代表卧室数量，1是指把客厅隔出来做一间房，也就是一个三居室的房屋我们可以租给4个人。这样主要是为了降低房客的租房成本，解决青年房客在一线城市的住房问题。”
青客公寓总经理助理屈成才向《第一财经日报》记者表示：“我们做分布式公寓的初衷就是希望解决年轻人租房难的问题，并尽可能降低成本。但由于采取‘N+1’模式，之前上海有过一段时间的禁止，我们也为此付出很多成本。”
好在上海今年3月出台《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，“N+1”模式的租房得到了官方的认可，这给整个长租市场也带来了很多便捷。
屈成才坦言，这个行业已经从最低谷走了出来，经过之前的各种争议，大家慢慢知道该怎么做。
留住“85后”
这些创始人都希望把自己界定成一个互联网公司而不是一个地产公司。
“对租客而言，创业氛围、社交氛围是比较精神化的追求，大部分租客需要的是维修和保洁，这两个最基本的服务做好了，租客才能长期留下。”屈成才告诉记者。
这里涉及的问题看起来很简单，但具一定规模后就显得复杂了。
如何对租客的维修需求快速反应?分布式公寓的公共空间如客厅、厨房、卫生间的打扫如何保证?
这些看起来很微小的服务需要更专业的手段。
“我们做了一个APP来完成这个流程，清洁阿姨通过APP动态密码进入公寓，然后在指定10个地方拍照，打扫完毕过后再拍10张照片。这样我们的APP可以记录阿姨的清洁时间和清洁成果，保证了服务落地。”屈成才说道，“此外，由于每个房间都有独立门锁，也保证了租客的财产安全。”
智能家居也是一大手段。
屈成才举例光子锁，通过手机APP和锁进行光源信号对接生成动态密码，然后开锁。这样也方便了公寓管理。
记者了解到，很多长租公寓由于缺乏IT系统管理，不少房源都在经纪人手中，公寓管理方只是知道这个房源没有租出去，但是并不清楚房内是否有人。
“有经纪人把自己朋友放在待租的房源里面免费住，然后告诉公司这个房源租不掉。”一位不愿透露姓名知情人士告诉记者，有了这个APP安全锁，闲杂人等连房门都进不去，管理就规范多了。
除了智能化管理，延伸服务、空间利用也非常重要，尤其是一些细节的延伸服务。
比如合租的天然缺陷就是公摊电费和共用洗手间，很多人会“错用”洗发水。
“我们最近的装修中就把洗手间放日化用品的地方扩大，让每一个租客有独立的空间放自己的用品，就给他们更多的空间感。此外，我们在入住时就有一个会员公约，如果这个租客被其他所有租客讨厌，那这个租客就必须搬家。”屈成才坦言。
O2O是另一种提供延伸服务的方式。友社创始人丁野希望成为O2O最后一公里的那个服务商，比如同洗衣软件合作帮租客解决洗衣困扰，与日化企业合作完成日用品的最低价格的采集，与电影院合作提供低价票等。“我们要真正切入租客的生活，方便他们的生活，不仅在租房领域，而是生活的全方位。”丁野告诉记者，友社未来是一个服务商而不是“二房东”。
此外，长租公寓原本就是将闲散房源集中出租管理，空间的利用和管理也是重点。魔方公寓则打算预留更多公共空间，让租客可以互动交往，使公共空间发挥作用。还有一些业者在研究如何将闲置空间利用起来进行更多活动，比如游戏室、商务会谈等。
业内人士分析，“85后”在优越的条件下长大，不能接受太差的居住体验，未来租客对更多智能化管理与延伸服务的意愿会更强烈。因此具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓或逐步替代传统的租房业态。
有公司将倒下
公寓的价格一般取决于两个方面。一是租入的物业的成本，市区的贵，偏一点位置的便宜。二是装修的档次，有的装修豪华，有的相对简约。
这样的价格差异使得不同的公寓针对不同的人群。比如青客公寓相对便宜，人群的月收入在6000元左右，而友社的价格相对贵一点，目前人群月收入在7500元左右。魔方公寓的装修较好因此定价较高，人群月收入在9000元左右。
重要的是，每家公寓都要注意成本控制。
“我们在分布式公寓的中间成立一个社区活动中心，工作人员在这里办公，租客可以在这里进行社交活动，我们每周都有不同主题的活动来吸引租客参与，提高他们的社区体验感。我们希望打造城市社区中心，这样提高我们客户的黏性，降低我们的营销成本。”丁野告诉记者，找房成本和抓客成本是目前长租公寓最大的成本，如何控制成本成为每个长租公寓在这轮竞争中的必杀技。
比如魔方公寓每周都会组织不同的活动，也是为增加租客感情，他们感情好了自然不愿意离开这里。
友社还采取了“长租+短租”结合的模式，丁野将自己房源的10%用作短租，因为他觉得人员流动性会成为口碑营销，租客的朋友圈也会倾向选择住到友社。单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标是空置率和利润率。这考验的就是创业者怎么用更低成本找到客户。
但做好上述管控就足够了吗?显然不是。
这个行业竞争很残酷，多位从事这个行业的人士告诉记者，2015年这个行业将有人倒下。
“大家都想在核心地方找房源，竞争非常大。供应链也有困境，如何买到高性价比的家具和家电?通过什么便宜可靠的渠道找到客户?这些都是挑战。”屈成才告诉记者。
此外，人才也是一大问题。租房行业的产品升级是大趋势，是一个会持续十年甚至二十年的“消费运动”，就像当年快捷酒店的“黄金十年”一样。目前该行业人才来源很杂，有中介从业人员，有酒店从业人员，有“空降兵”。人才的专业性也将考验这个行业。
本文来源：第一财经日报
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上海房产中介老板变身“二房东”搞专业群租安全隐患大
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（原标题：上海房产中介老板变身“二房东”搞专业群租安全隐患大）
中国经济网上海3月8日讯(记者李治国)群租是上海市近年社会治理的重点，尤其是2014年两名消防队员为抢救起火群租房财物牺牲之后，上海市政府出台了《上海市居住房屋租赁管理办法》，严厉打击群租行为。然而，近日记者了解到发生在（、）（、）镇的一个群租案例，房产中介公司老板违规承租本公司提供经纪服务的房屋，以个人身份与房东签约，将所租房屋私自分割改建、变更用途与擅自转租用来群租，带来了诸多公共安全隐患，引起了周围居民举报、物业投诉、执法机构整改，房东配合群租整治解约维权七个月未果。日，闵行区（、）路3799弄小区业主王先生(甲方)就一处自有房屋与乙方赵先生(2016年1月甲方王先生得知赵先生系上海置巢房地产经济事务所投资人兼业务员)达成了十年的租赁合同，并支付了月租金35%的中介费。合同约定，“不得损害原房屋结构；并要求乙方不得用此房做违法乱纪之事”。2015年8月初，业主王先生从小区物业管理处获悉，房屋可能被用于群租，上门查看发现原设计为3居室的公寓，已经被分割为12个卧室，分别对外出租，厨房间、卫生间、储物间等都已住人，房屋内最多时多达二十多人居住；电线多处绕成一团像蜘蛛网一样挂在墙上。业主王先生随即与承租人赵先生取得联系，依据乙方发生根本违约提出了解除该房屋租赁合同的意见，二房东赵某某不予理睬。而且，前来交涉的也并非二房东赵某某，而是另有其人。王先生这才得知二房东赵某某未经自己同意便擅自将房屋转租给第三方，第三方又将房屋群租。
闵行区莘庄镇房管办日发出《责令限期改正通知书》，　依法砸掉了其中的违章搭建部分，厨房间、卫生间、储物间及通道等都依然住人至今。之后，房产中介老板赵先生便一直拒付房租给业主王先生。月，王先生向所在区人民法院提请调解，法院约请业主王先生、二房东赵先生到庭调解，但房产中介老板赵某某未到，让三房东去应付，无法调解；而日第一次开庭时，又以熟悉材料为由申请延期。2016年2月，业主王先生从三房东处了解到，如果此合同解约需要赔偿自己49万元。因为此房的每年收益为7万元，合同尚有7年履约期，故此房的未来总收益应当为49万元。律师认为，房产中介公司及其老板，身为房地产中介人员，专门从事房地产业务，熟知相关规定，理应规范自律从业行为；但却更为专业地违规承租自己提供经纪服务的房地产，擅自改变房屋使用性质、结构，实施违规分割搭建行为，违约使用承租的住宅从事转租群租等非法经营活动，给社会公共安全带来诸多安全隐患。
本文来源：中国经济网
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