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分析：低调多时的黄金价格将在2018年迎来修正和大涨
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【分析：低调多时的黄金价格将在2018年迎来修正和大涨】受美元汇率、美国国债收益率下滑、股市乐观情绪多度以及通胀率上涨等因素的影响，黄金价格上涨蕴含巨大潜力。有观点指出，金价在2018年内或将冲至每盎司1900美元上方，刷新2011年创造的金价历史最高纪录。
　　据《市场观察》网站报道，2018年或将是黄金价格创历史新高的一年。　　受美元汇率、美国国债收益率下滑、股市乐观情绪多度以及通胀率上涨等因素的影响，黄金价格上涨蕴含巨大潜力。有观点指出，金价在2018年内或将冲至每盎司1900美元上方，刷新2011年创造的金价历史最高纪录。　　信息供应商GoldSeelk.com首席执行官彼得-斯班纳在接受记者采访时表示：“过去几年中，黄金价格一直处于低调的牛市状态，其鲜有引起投资者的关注。金价达到每盎司2000美元是一个长远目标，不过无论如何这一点并非十分重要。”　　《巴伦周刊》的约翰-吉米尔曼近期就看涨金价上升行情并向投资者提供了多条投资通道，其中最热门的便是SPDR Gold Shares和Van Eck Vectors Gold Miners这样的交易所交易基金。　　上周三(当地时间1月17日)，二月交割的黄金期货价格达到每盎司1339.20美元，创下自2017年9月以来的黄金期货最高收盘价。　　自2013年9月以来，黄金价格朝着每盎司1400美元上方前进的这一波走势尚未停止。Gold Stock Trades时事通讯的出版人杰布-汉德沃格指出，黄金价格即将突破多年以来所形成的一个价格区间(每盎司1400美元至1050美元)。　　他还表示：“如果金价突破每盎司1400美元，投资者不用太过惊讶。有传闻中国将大量抛售美国国债，美元汇率也创下近三个月来的新低，在此背景之下我认为黄金价格在2018年内或从每盎司1400美元翻倍增至每盎司2800美元。”　　在本月早些时候公布的一份报告中，世界黄金协会列举了可能会在今年内对金价走势产生影响的诸多因素，比如同步增长的全球经济增长(尤其是全球头号黄金市场——中国国内经济的增长)以及资产价格市场的泡沫化现象。该协会还指出：“全球金融市场在2018年内将进行矫正，对黄金市场有所投资的投资者将从中获利。”　　另一方面，市场预计在农历2018新年到来之前，中国黄金市场的消费需求将出现井喷。　　世界黄金协会投资研究部门总监胡安-卡洛斯-阿加蒂斯表示，今年第一季度最终的黄金需求数据要到四月才能出炉，但他指出2017年第一季度内中国市场对金条和金币的需求较2016年同期就有所上涨。　　近几周以来，黄金价格的变化展现出持久稳固的积极走势。当地时间日，黄金期货价格驶入史上持续时间最长的上行道，截至当地时间日，期间创下连续11连阳的纪录。　　彼得-斯班纳预计黄金价格将升入每盎司1500美元至1600美元的区间并有潜力达到此前的历史峰值。黄金期货价格在2011年9月曾经创下单日内突破每盎司1900美元的纪录。　　另有则给出了较为温和的展望。 Securities总监、大宗商品战略师尼泰什-沙认为到今年年中黄金价格将升至每盎司1420美元，到年底则会维持在每盎司1400美元下方。　　当然还有更为消极的观点。泰什-沙认为，美联储在2018年内实施四次加息、地缘政治风险以及金融市场遭遇逆转等因素或致使黄金价格在年底之前跌至每盎司1110美元。　　恒久(EverBank)世界市场总裁克里斯-埃夫认为，金价不太可能在今年达到每盎司2000美元，每盎司1600美元倒是更加实际些。他指出如果今年内再发生大规模的“黑天鹅”事件，那么黄金投资者必将大量回缩至黄金市场，届时金价出现20%的涨幅也不足为奇。
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界面华尔街见闻
最近，有一篇反驳“京沪楼市永远涨”的文章刷爆朋友圈。该报告援引国金证券数据指出，日本90年代经济泡沫破裂后，东京和六大都市并没有更幸运，一样暴跌。从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。该文的一句话令人触目惊心：“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。”上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨！如下图所示，不难发现，楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大于平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅，而整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始，跌到现在还在跌。从日本房地产住宅指数变动也能看出，包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨烈程度。以2000年为基准（指数设定为100），下图可见，91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之后，六大都市住宅价格一泻千里，跌势之猛冠绝全国，令人瞠目。甚至在2000之后长达四年时间里，依然低于全国平均水平。曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣？号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的？日本政府是如何应对的？对中国有何借鉴意义？下面来自微信公众号“路演中”的文章，为您讲述日本房地产的前世今生。“永不跌”的东京房价是怎么崩盘的？文 / 花儿街如何在中国实现资产保值增值？这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫一线城市房产。在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。反正就像貔貅只进不出一样，一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。反正同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。核爆前的东京曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。奥林匹克景气1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。签订“广场协议”1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。疯狂的泡沫20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。失去的二十年1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。在大类资产框架内，未来股市走势以及房市走势都是投资者极为关心的市场，且两者之间强烈地相互影响，时而相互促进，时而此消彼长。
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中国房地产黄金上涨到了最后时期 楼市泡沫早晚会破
对于仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。
　　商业见地网专栏作家陈季冰认为，对于仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。这一观点值得关注。
　　中国楼市在近20年的狂飙突进中没有一天不与&狼来了&的唱衰声音如影随形。
　　警世预言的一再落空不仅令许多忧国忧民的饱学之士名誉扫地，也让人们对一种关于楼市的&中国特殊轮&愈发坚信不疑&&虽然理论上没有只涨不跌的市场，但中国的情况、或至少当今中国的情况或许会很不一样。
　　然而，现在真的到了需要认真想想房地产泡沫破裂以后的时候了。
　　用&疯了&来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。以至于上海、深圳不得不先后出台所谓&史上最严厉的楼市调控新政&，而之前各地的趋势一直是朝着废除禁售令、降低购房门槛的松绑方向去的。
　　我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年!而这套房子的东家&&一对60刚出头的夫妻&&用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。
　　这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。
　　不少自认为懂得经济学的唱多人士也许会拿出许多理论和数据来反驳我的危言耸听，他们会从城市化说到供求关系，从国民经济说到&支柱产业&&&但我相当确信，自己不会沦为一再落空的乌鸦嘴预言家中不起眼的又一位。
　　造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，其中包括地方政府扭曲的土地财政因素等，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。
　　与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条&出海&的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。
　　当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，&鼓励开发商适当降价&甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策和收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。央行确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的&房价适当下降&愿景落空。
　　但这大概的确是最后一班车了。
　　随着&新常态&的到来，经济增速不可避免的放缓，经济结构主动或被动的转型，未来中国已经不再可能、也没有本钱延续过去那种依靠堆砌投资而拉动的经济增长模式了。在这么多年来的投资热潮中，中国已经积累了令人担忧的庞大房地产库存，中国的城市化进程即便如那些楼市唱多人士最喜欢引证的那样继续高速推进，要消化这些库存，恐怕也已不是三五年内能够完成的。根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。此外，货币政策也不可能长期这么宽松下去，美国就已经开始进入紧缩周期。
　　长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉。但市场经常不遂人愿，并且在我看来，现在已经为时过晚，房地产泡沫有序缓慢挤压的窗口正在关闭，破裂的可能性近在眼前。
　　眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这个问题需要分好几个层次来审视。
　　两会期间，重庆市市长黄奇帆忧心忡忡地指出，用加杠杆的方式来去房地产库存，与中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。如果听之任之，将会是另一场金融灾难。这位广受关注的&金融奇才&认为，美国次贷危机的源头就是零首付，并警告称，由此吹大的泡沫与去年高杠杆下的股指从3000点到5000点暴涨的后果将会是相同的。
　　著名裁决媒体人胡舒立女士本周发表在最新一期《财新周刊》上的社评中呼应了这种说法，她以强烈的语气警告，以加杆杠方式刺激房地产隐藏多重风险。她认为，去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。但在房地产市场中，这一政策的效果不佳，杠杆不见收敛，反有加强。
　　我认为这种担心是合情合理的，但不过或许不必过于担心。原因在于两点&&
　　第一，中国的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低。正如胡舒立文章中所说，在中国，企业杠杆率高企，政府杠杆率次之，而居民杠杆率相对较低。中国的主要债务风险在企业和地方政府，房贷至今仍是中国银行业最优质的一块资产;
　　第二，中国的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。在这一点上，媒体报道中的黄奇帆的说法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美国次贷危机也不是零首付造成的。真正危险的加杠杠是将房地产抵押贷款打包证券化以后再拿到资本市场去炒作，这种复杂的金融创新中国至今还没有。
　　上述两个原因决定了中国不太可能发生2007年美国那样的次贷危机&&正是它直接触发了全球金融危机。
　　在这方面，最近链家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介机构所推出的互联网金融产品是颇值得注意的新动向。但这些&金融+&创新毕竟尚在萌芽之中，还不足以掀起太大的风浪。上海市消费者保护机构在3&15之前已经通报了链家的这类金融理财产品的风险，显示出了其敏锐和审慎的一面。
　　当前真正需要担心的是房地产泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要监管部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。
　　但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖(商业见地网)。
责任编辑：杨菲菲
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