国有土地出让金缴纳的标准是什么？ - 房天下买房知识
登录房天下账户
没有房天下通行证？
国有土地出让金缴纳的标准是什么？
来源：房天下 浏览量（33334）
[摘要]很多人不明白土地出让金的标准，以及含义，小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。
很多人不明白金的标准，以及含义，小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让价标准至关重要。土地出让金的收取标准一、个人住房土地使用权转让应补交的：日以前取得的，按签订出让合同之日的的30%收取；日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。二、已购公有住房（含集资建房）、按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。三、由政府统一实施的转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：日以前取得的，按标定地价的30%收取；日以后取得的，按标定地价的50%收取。
房天下APP优惠多，速度快
买好房，就上房天下fang.com
房天下北京特价房
新房、二手房、租房、特价房大平台
下载房天下APP
获取更多精品房产知识
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：目前由于私家车的日益增多，小区的停车位俨然成为了稀缺资源，也有业主在车位产权与使用权上摸不着头脑。那车位使用权可以转让吗？车位使用年限是多少年？购买车位需要注意什么？
车位使用权可以转让吗？
能，但是分情况。如果是有产权的车位，购房者可以从卖方那里进行车位购买;如果是只有使用权的车位，二手房购房者可以在办理物业交割的时候，进行车位租赁或转交，如果运气好，赶上卖家的车位使用到期，你可以直接办理更名。
车位划分有几种？车位使用年限是多少年？
1、产权车位
车位年限与车位所在的年限一样长。因此，在购买时可查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。再者，根据《物权法》规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期，一般而言，不需要为产权车位使用年限的问题担忧。
2、使用权车位
只有使用权、没有产权的车位买卖，其实质是一种租赁的行为。根据《合同法》第214条规定：&租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。&建议业主在签合同时要问清&年限&，否则日后起争议就比较麻烦。
哪些车位不能进行买卖？
1、小区的公共空地
小区里的空地，有的时候甚至是，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作假卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2、无约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3、已被公摊的地下车位
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：&未依法登记领取权属证书的不得转让。&因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4、人防工程禁止开发商销售
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：&人民防空工程平时由者使用管理，收益归投资者所有。&开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
5、销售使用权超过20年属于欺诈
有的开发商很&明智&，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：&租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。&消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
车位买卖价格可以怎样定？
1.车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。
2.车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。
车位交易流程有什么？
车位买卖流程：车位检验&签约&缴税&过户。
1、车位核验
所需资料：车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件;
所需时间：一般10个工作日。
2、签约(包括网签、定金协议及买卖合同三部分)
网签价为车位原购买价，需要准备的资料有：车位本、身份证、户口本、婚姻证明(已婚的需要配偶的同意出售证明)、银行卡。
②定金协议(与一般房屋买卖相同，超10万的部分要做资金监管)
③买卖合同(与一般的房屋买卖合同相同)
3、缴税(契税：原值&3%;印花税：原值&1&)
所需资料：身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、原车位购买发票。
买卖双方需在中心办理过户(部分需要提前预约过户好)。
所需资料：①卖方：身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、车位原购买发票;②买方：身份证、户口本、结婚证(已婚)，还需提供缴税后的完税证明。
购买车位时注意事项
一、看能否办理产权证：业内人士指出，衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。
二、租赁车位有限期20年：租赁车位、车库最长有效期只有20年。根据《合同法》第214条规定：&租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。&
三、人防车库禁止买卖：根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。
四、买车位不能用：购买车位、车库的时候不能使用公积金贷款。公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西，当然就不能用于购买车库。
五、应将车位相关细则写进合同：为了避免不必要的纠纷，购房者最好将车位细则写进合同。如果购房者在签订购房预售合同的时候。
购买无产权车位风险大
业主高价与开发商签订的&车位买卖合同&，一般情况下只能视为长期租赁协议，一旦发生自然灾害等状况时，车位就不再属于业主了。
其次，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位是拿不到款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记，但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在风险。
热门推荐：分享到：相关土地分类：14人有用14人有用27人有用23人有用日，云南省公安厅就《云南省公安机关办理户籍业务失信主体&黑名单&rdq日，浙江省人力资源和社会保障厅发布关于调整企业夏季高温津贴标准有关问题的通知，表示《明明白白购买二手房》　　　　　　买房前的准备 明明白白购买二手房 前言　　　　
从上个世纪90年代中期开始，房地产开发热潮再次兴起，并一直持续至今。尤其是近几年，房地产行业已成为拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。随着一手商品房市场规模的扩大及国家房改政策的进一步深入，二手房正逐渐走俏市场，以其独特的魅力吸引了越来越多的消费者和投资者。　　　　
和一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称；交易环节复杂；牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等；涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。　　　　
因此，对于购房者而言，在购买二手房之前适当学习并了解二手房及二手房买卖的相关知识，才能在二手房买卖过程中规避风险、化解纠纷并切实维护自己的合法权益。　　　　
鉴于此，我们组织房地产行业的精英人士编辑整理了《明明白白购买二手房》一书。本书基于为二手房购买者服务的宗旨，立足我国现行房地产法律法规，借鉴业内人士二手房买卖的实践经验，力求为二手房购买者的交易提供最有力的安全保障。　　　　
希望本书能成为二手房购买者了解相关基础知识的平台、防范风险的参谋及解决问题的帮手！另外，由于国家会适时推行一些相应的二手房交易政策，读者可随时关注。　　　　买房前的准备 做好购房计划　　　　
从上个世纪90年代中期开始，房地产开发热潮再次兴起，并一直持续至今。尤其是近几年，房地产行业已成为拉动国民经济持续稳定增长的重要力量。随着一手商品房市场规模的扩大及国家房改政策的进一步深入，二手房正逐渐走俏市场，以其独特的魅力吸引了越来越多的消费者和投资者。　　　　
和一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称；交易环节复杂；牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等；涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。　　　　
因此，对于购房者而言，在购买二手房之前适当学习并了解二手房及二手房买卖的相关知识，才能在二手房买卖过程中规避风险、化解纠纷并切实维护自己的合法权益。　　　　
鉴于此，我们组织房地产行业的精英人士编辑整理了《明明白白购买二手房》一书。本书基于为二手房购买者服务的宗旨，立足我国现行房地产法律法规，借鉴业内人士二手房买卖的实践经验，力求为二手房购买者的交易提供最有力的安全保障。　　　　
希望本书能成为二手房购买者了解相关基础知识的平台、防范风险的参谋及解决问题的帮手！另外，由于国家会适时推行一些相应的二手房交易政策，读者可随时关注。　　　　买房前的准备 新婚人群买房规划设计　　　　
凡事预则立，不预则废，更何况买房置业这样的大事。因为对于很多人来说，购房是一项很大的投资，可能要花费一生大部分的积蓄。所以，购房前必须要缜密思考及详细规划，以便在购买时做到心中有数，规避一些不必要的风险和损失。　　　　
对于一般置业者而言，购买二手房之前应先根据自身情况深思熟虑，认真思考规划。　　　　
买房规划设计　　　　
在人生的不同阶段，人们的生活特点都会有所不同，对房屋的需求也有很大不同。所以，购房者在购房前应事先做好规划，这样才能使所购房屋更适合自己，避免产生房屋太小不够用或房屋太大按揭太高自己陷入经济窘境的情况。　　　　
单身人群买房规划设计　　　　
单身人群大多是刚参加工作、积蓄不多但又急切需要房子的人。所以，此类人群应该选择实用性较强的房子，不需要一次到位，可采用阶梯式的消费方式，随着个人收入的增长、工作岗位的提升以及家庭成员的增多而逐步改善居住环境。对于这些人而言，购房时应着重考虑以下几个方面。　　　　
序号 要点 说明　　　　
1 交通 交通这个阶段的年轻人，通常处于创业初期或工作起始阶段，早出晚归，公交车与地铁是其主要交通工具。因此，选择的社区周边最好有便利的交通条件，不要把过多的时间浪费在上下班的路上，以免影响工作和休息　　　　
2 居家安全 这个阶段的年轻人大部分时间都用在工作上，很少在家里，因此，应选择有物业管理或者较成熟的小区居住，慎选独栋、无物业管理、无安保的小区，消除安全隐患　　　　
3 环境配套 这个阶段的年轻人往往生活节奏很快，无暇顾及个人生活，因此，小区内最好配备有完善的生活服务设施，如运动设施、商业设施、餐饮设施等　　　　
4 付款方式 这个阶段的年轻人发展空间很大，所以眼光要放长远，最好选择总价低、不需要一次性付款的小户型，还款方式最好选择等额本息，这样每月的还款压力小，可以把多余的资金用于投资和创业，这才是最佳的理财方式　　　　
小提示　　　　
购买住房不能一味追求低价，还要看是否能方便自己的工作和生活。同时，还应考虑以后自己工作单位变动或生活品质提升后换房时该房屋是否容易转让或出租。　　　　买房前的准备 改善居住条件人群买房规划设计　　　　
成家立业是大部分人都必须经历的人生阶段，对于刚刚结婚的新婚者来说，购房时主要应注意以下几点。　　　　
序号 要点 说明　　　　
1 面积 结婚后可能会出现父母同住、社会交往以及添加孩子等方面的情况，这时新婚人群的经济不是很宽裕，因此，最好购买紧凑、房间多的小户型　　　　
2 交通 最好选择交通便利的地方，能方便夫妻上班、小孩上学、老人出行等；若是选在郊区，最好选择有地铁或者公交线路多的地区　　　　
3 环境配套 配套购物便利是首要考虑的因素，超市、菜市场、药房、医院、幼儿园、学校等都要有合理的距离，一般来讲以100米左右为宜　　　　
4 居家安全 要有成熟的保安和物业，房屋的布局设计和装修布置要能保证老人和小孩的便利和安全　　　　
5 采光格局 新婚族因有大量的家居摆设，因此应选择格局方正、采光通风好的房子。另外，由于社会交往的增加，对客厅和厨房的要求也相对较高　　　　
6 付款还款 新婚者的开销较多，经济压力比较大，因此要规划好付款方式，最好还是选择银行贷款，并计算好生活各方面所需费用，不要使自己的还款压力太大　　　　
小提示　　　　
一般来说，新婚人群在供房时，其月供及用于工作和事业上的“投资”费用通常会占家庭所有费用的60%左右，因此建议计划中这两笔费用最好不要超过家庭月收入的50%。　　　　买房前的准备 提高居住品位人群买房规划设计　　　　
有一定的经济基础、希望改善居住条件的购房者，希望改善后的居住环境最好能完全满足自己的期望，要求也会相对较高，因此在住房选择上考虑得更细致。　　　　
序号 要点 说明　　　　
1 面积 如果是因为面积、格局不够理想而换房，此时就要考虑房屋的户型、楼层、朝向、采光以及客厅、餐厅、厨房、卫生间等的面积和格局，尽量使其达到预期的要求　　　　
2 地段 如果是因为地段不够理想而换房，就要根据自己的购房预算选定合适的区域和板块，好的地段不仅可以增加居住的便利性，还可以增加其保值、升值潜力　　　　
3 交通 如果是因为交通不够理想而换房，这时就要考虑更多的交通便利，地铁、公交、渡口等，如果属有车族，那车位的问题以及车子的进出便捷都要着重考虑　　　　
4 环境 环境以纯住家为宜，最好不要选择商住混合的小区，物业管理和周边配套也应着重考虑，如超市、银行、医院、学校等应齐全　　　　买房前的准备 预算购房成本　　　　
住房最能体现一个人的价值品位和身份、职业、修养等，因此，提高居住品位是越来越多成功人士所追求的目标。对于这部分人群来说，房子不再是单纯的居住场所，而是自身价值和身份的体现。　　　　
序号 要点 说明　　　　
1 户型 房间应宽敞、明亮；除了普通住宅的必备功能区间外，还应包括保姆房及会客厅等；厅的面积应大，便于装修布置；厨房的布局和配置也很重要；另外，宽敞明亮的大堂也是最能体现物业品位的设施之一　　　　
2 地段 最好选择在繁华的中心区，除了体现价值和方便出行以外，还能保证房屋的保值和升值潜力　　　　
3 交通 车位的问题以及车子进出的便捷性都需着重考虑　　　　
4 物业 物业管理是关系到业主能否享受高品位生活最为重要的因素，好的物业管理应做到规范、及时、有序，以业主的利益至上为理念。配套设施应包括会所、游泳池、健身房等其他运动休闲设施　　　　
5 环境 应处于国际社区，周边有良好的金融、商业及休闲、教育等设施；小区居民的整体素质也是需要考虑的因素；另外，景观也成为衡量一个社区生活品位的重要因素　　　　买房前的准备 可承受的房子总价　　　　
在购房前，首先应大致核算一下拟购房所需的成本，以便进行合理规划。这样不仅有助于购房者的资金调度，也可避免由于购房后还贷压力过大而导致生活品质降低。　　　　买房前的准备 办理贷款所需费用　　　　
一般来说，二手房交易通常有全款支付和按揭贷款两种付款方式。对于购房者来说，如果有足够的资金，可以选择一些适合自己需求的房子；如果是通过按揭贷款买房，则可根据月供能力和房屋所符合的最长贷款年限这两个因素推算出自己所能承受的房屋总价及应准备的首付款。　　　　
那么究竟是如何推算的呢？通过以下例子进行说明。　　　　
假设，小王的月供能力是3000元人民币，预计贷款年限最长为15年，可贷款比率为总房款的70%。那么可根据以下表格进行推算（以按揭贷款为例）。　　　　
每万元对应年限等额本息还款月供额(如遇政策调整以调整后的系数为准) 可承受房屋总价＝计划月供／每万元对应年限等额本息还款月供额／最高可贷款比率(含尾取整数) 自备首付款＝房屋总价×(1-最高可贷款比率）（进位取整)　　　　
5年 192.21　　　　
10年 111.72　　　　
15年 84.06 .60÷70%≈50万元 50×30%＝15万元　　　　
20年 71.30　　　　
由此可以看出，小王只要有首付款15万元人民币，就可以买得起总价50万元人民币的房子。　　　　买房前的准备 中介服务所需费用　　　　
办理二手房住房贷款可能发生的费用主要有以下三项。　　　　
1.评估费　　　　
评估费收费标准国家没有明文规定，而是随行就市，也就是评估收费标准由市场调节。一般它是按评估价的0.4％～0.5％或按所在城市房地产评估行业的固定标准收取（个别地区银行赠送评估费用）。　　　　
2.律师费　　　　
律师费一般按贷款额的0.2％～0.3％收取。随着贷款业务竞争的加剧，有的银行推出免律师见证政策，故律师费也就无须缴纳。　　　　
3.保险费　　　　
保险费的计算方法为：保险费＝贷款额×贷款年限×相应年限费率。目前对于保险的购买，也有银行以客户自愿购买为主。由此可见，购房者在办理贷款时，可多方打听，选择更适合自己的银行机构申请按揭贷款。　　　　买房前的准备 买房所需缴纳税费　　　　
以北京、上海、天津及深圳等大中城市为例，中介服务费包括：　　　　
√信息费。买卖双方信息费不得超过成交价的2?5％。　　　　
√居间中保及权证代办费：元不等(买卖双方各支付一半)。　　　　
√贷款服务费：元不等(由买方承担)。　　　　买房前的准备 房屋装修的费用　　　　
1.二手楼交易时买方需交纳的税费　　　　
契税：交易价×1?5%(个人普通住宅)；交易价×3%(包括总建筑面积超过144平方米的住宅或商铺、写字楼等)。　　　　
交易手续费：建筑面积×3元/每平方米。　　　　
交易印花税：交易价×0?05%。　　　　
产权登记费：50元每人(个人，每加一人增加10元)；80元每宗（单位）。　　　　
工本印花税费:5元一证　　　　
2.二手楼交易时卖方需交纳的税费　　　　
交易手续费：建筑面积×3元/每平方米。　　　　
交易印花税：交易价×0?05%。　　　　
土地出让金：按房管部门规定（房改房：交易价×1%）。　　　　
个人所得税：（成交价全额-房产原值-合理费用）×20%（据实征收）；住宅为转让收入的1%，非住宅为转让收入的1?5%（核定征收）。　　　　
营业税：转让收入×5?5%(个人住宅5年内，5年或5年以上免征)；(转让收入-上手发票)×5?5%（其他）。　　　　
土地增值税：按税务部门规定收取。　　　　
小提示　　　　
从交易政策来看，在二手房交易中，买方要缴纳的税目相对较简单，但是在实际交易中往往会出现卖方将税费转嫁给买方的情况。因此，对于购买者来讲，只了解自己要缴纳的税费是远远不够的，应当将交易中买卖双方需缴纳的所有税费做一个详细的了解，以便更准确地做好预算。　　　　买房前的准备 权衡经济成本　　　　
根据装修标准的不同，装修所需支出费用也不同。但购房者应注意，房屋装修费用必不可少，因为装修的好坏直接关系到自己的生活品质。　　　　
制定买房决策：盘点经济实力　　　　
买二手房时需盘点一下自己的经济实力。具体而言，经济实力盘点包括以下几个层面的内容。　　　　
√自己要有买房的经济实力，然后根据自己的经济实力判断需要买哪种；　　　　
√考虑自己是否应该买房，买房是否是自己目前最迫切的需求；　　　　
√综合考虑各方面的因素，以确定是否值得花钱买房。　　　　买房前的准备 确定买房时机　　　　
对于不是迫切需要购房的人来说，在买房前应先权衡一下经济成本，看买房和租房哪种方式成本更低。　　　　
小李夫妇已经工作6年多，两人月收入合计在10000元左右，现有存款25万元。两人在北京一直租房居住，每月的租金为1500元，一年的租房成本为×12)元，15年的租房成本为27万(1)元。这种成本支出属于消费性支出，随着消费的终结不会产生任何价值。　　　　
如果小李夫妇购买一套65万的房产，首付20万，贷款45万，年限15年，则15年的还款利息支出约为22万元，相比15年的租房成本少支出5万元，并且这种利息成本的支出是源于价值积累而产生的，也就是在成本付出后的一定时段内，房产仍然存在投资价值。而且，贷款还清后，该成本已经不复存在，房屋完全属于自己，以后既不用交房租也不用交月供。这样看的话，还是买房划算。　　　　
应当注意的是，上述计算是静态的，没有考虑其他的一些问题，比如物业费的开支、政策变化导致业主持有房屋的成本增加、房屋价格的变动、贷款利息的变动、资金成本与投资收益等因素。所以说，在分析买房与租房哪种方式更合适时，应综合各项因素进行考虑。　　　　买房前的准备 投资注意事项　　　　
确定买房时机对购房者来说非常重要。一般来说，当房价跌到低谷时，便可放心购房。所以，在购房前要冷静地分析房价的走势，比如，目前的房价是否已经跌到了最低点，还是远远没有达到最低点还有降价空间，或者房价将上涨。　　　　买房前的准备 了解二手房　　　　
购买二手房时，若是自住，决策时则参考前面的三点；若是投资的话，购买时还应注意以下事项。　　　　
1.不要根据自己的喜好买房，而应根据投资前景来买。许多人在投资时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产，这样的房子已经没有多大的升值空间，利润不大。　　　　
2.投资白领公寓时，有三点非常重要：楼盘品质好；房子离购物中心、公共交通设施近；有发展前景，可根据租客的消费需求定义房子的装修。　　　　
3.有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，决定投资以前，必须确定投资策略，以防被套牢。　　　　
4.多了解信息。可以通过中介公司等了解周边的市场以及成交量等实际情况，也可以自己多跑动，观察真实状况。　　　　
小知识：　　　　
把握5公里生活圈，节省时间和金钱　　　　
如今一提到买房，大家脑子里闪出的无非是价格、环境、房型、付款方式、按揭成数、贷款年限等要素，这些作为购房中的主要因素已被大家所重视。然而，还有一些不被大家所重视、其实也需要多加关注的细节值得一提。　　　　
目前，在二手房市场中，时间成本已成为决定一部分购房者购房意向的关键。因为在现实生活中，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。不妨来细算一笔时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通工具上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车或不眠不休地开一个月车，就能体会其数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，那时间成本的价值就很惊人了。　　　　
正是看到了这个问题，一些聪明的买房者开始将“生活成本”列入自己的预算。所谓“生活成本”，主要是指由房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间的距离所产生的各类成本。一般认为，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。对于即将购房的人而言，选择在日常工作、生活5公里为半径的生活圈内的房屋，才能最大限度地节约时间成本和生活成本。　　　　
因此，5公里生活圈是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越低，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。　　　　买房前的准备 二手房产权类别　　　　
什么是二手房　　　　
对于购房者而言，想要买二手房，首先就得了解什么是二手房、哪些房是二手房及目前我国二手房常用的交易方式等，这对购房者买二手房有很大的帮助。　　　　
一、什么是二手房　　　　
所谓二手房，通常是指已经取得《房屋产权证》和《国土使用权证》，并可在住房二级市场交易的各类房屋，包括自建私有房、集资房和个人购买的新竣工的商品房、经济适用房以及单位的自建住房。　　　　买房前的准备 商品房　　　　
目前，按产权归属分，我国房地产市场的二手房主要有以下几种。　　　　买房前的准备 商品房的特点　　　　
1.什么是商品房　　　　
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。　　　　买房前的准备 经济适用房　　　　
(1)商品房占据着房地产市场的主导地位，在市场中占有较大的比重。　　　　
(2)商品房有着完整的房屋所有权，包括房屋占有权、使用权、处置权和收益权。　　　　
(3)在不违反法律规定的情况下，商品房可以自由地转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买者除税费外不需要交其他的费用。　　　　
(4)商品房对销售对象的户籍和国籍没有什么限制。　　　　买房前的准备 什么是房改房　　　　
1.什么是经济适用房　　　　
经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。　　　　
2.经济适用房的特点　　　　
(1)经济适用房的成本略低于普通商品房，因为它省掉了工程报建中的部分费用。　　　　
(2)经济适用房买卖要受到一定的限制。　　　　
①销售对象的限制。以北京为例：必须是本市城镇职工；家庭年收入在6万元以下。　　　　
②再上市费用的限制。原购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。　　　　买房前的准备 集资房　　　　
1.什么是房改房　　　　
房改房是有一定的福利性质的、由各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋的来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。　　　　
2.房改房的产权归属　　　　
√按成本价购买的产权证，也就是按成本价购买的房改房。　　　　
√按标准价购买的产权证，也就是按标准价购买的房改房。　　　　
在买卖房改房时，不同城市有不同的标准，这里还是以市场较为成熟的北京市为例进行说明，具体如下表所示。　　　　
产权归属 交易特点 交易方式 注意事项　　　　
成本价房改房 房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可对其进行处置 (1)直接上市进行交易。由购买人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益(2)先将成本价房变为商品房然后再上市交易。产权人按照当年房改成本价的1％补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房管局申请办理商品房房屋所有权证。这样，成本房就变为了商品房，再次交易时，除税费外，其他收益全部归产权人所有 (1)房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，故在再进行转让时，买卖双方应根据各地不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续(2)不能进行赠与，若要赠与，只能通过房地产交易部门履行完手续并交齐相关费用后方可进行　　　　
标准价房改房 房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，也不需经过原产权单位同意就可对其进行处置 (1)在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，其他收入全部归产权人个人所有；买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改房成本价的1%补交土地出让金或土地收益；权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注明土地出让金或土地收益缴纳情况并盖章(2)售方向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房款后，即可按照房改成本价的有关政策上市出售 (1)房产证上有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载，因此在再进行转让时，买卖双方也应根据各地不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续(2)标准价房改房也不能进行赠与　　　　
标准优惠价房改房 交易特点与标准价房改房一样 按照标准优惠价购买的房改房，其产权人要想再上市交易时，与标准价产权房改房的交易方式一样 其限制条件与标准价房改房一样　　　　买房前的准备 其他　　　　
1.什么是集资房　　　　
集资房是为解决职工的住房困难，在政府或单位的组织下建造的自愿建立的、不以赢利为目的的房屋。　　　　
2.集资房的特点　　　　
由于建造集资房所用的土地是免交土地出让金的，所以其销售对象限定为房屋所在市行政区域内中、低收入的城镇居民。　　　　
3.集资房产权归属　　　　
通过集资房拥有的房屋产权有两种。　　　　
(1)经济适用住房产权。当房屋出售的价格高于当年的房改成本价时，其产权界定为经济适用住房产权。　　　　
(2)房改成本价产权。当房屋出售的价格低于当年的房改成本价时，其产权为房改成本价房产权。　　　　买房前的准备 不能买卖的二手房　　　　
1.危旧房改造回迁房　　　　
(1)什么是危旧房改造回迁房　　　　
危旧房改造回迁房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的标准，被拆迁人回迁所取得的改造后新建的房屋。　　　　
(2)危旧房改造回迁房的产权归属　　　　
通过危改，居民出部分房款，承租房、房改房变成了经济适用住房性质的产权房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。私有房屋所有权人回迁后，其回迁房是商品房性质的产权房。　　　　
2.已购公有住房　　　　
(1)什么是已购公有住房　　　　
已购公房，是指城镇职工根据有关城镇住房制度改革政策的规定，按房改成本价或标准价购买的原产权属于单位的公有住房。城镇职工根据国家和地方有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，也应当视为已购公房。　　　　
(2)已购公有住房的产权归属　　　　
已购公房实际取得的是房改房产权证，各地房屋土地管理部门是已购公有住房上市出售的主管机关。　　　　买房前的准备 共有产权房屋　　　　
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。因此，购房者在购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况。　　　　买房前的准备 房改房　　　　
对于共有产权房屋的买卖，必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意才可以进行；如果出卖方只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理产权等相关授权手续。否则，双方签订的买卖合同可能被视为无效，这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任，即缔约过失责任。　　　　买房前的准备 公有住房　　　　
对于房改房，要确认其交易是否需要经原单位同意。因为根据我国的房改政策，对于以标准价购买的公有住房，须确定其产权人是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。　　　　
小提示　　　　
有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，在此年限内原单位对其住房有优先回购权。所以，进行房改房买卖时，最好有单位同意出售的书面证明。　　　　买房前的准备 集资房或自建房　　　　
对于军队、医院、学校的公有住房，一般情况下，该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的大院内，不宜外人入住。因此，购房者在购买此类房屋时，一定要与该公房的单位进行沟通，在该公房单位同意的情况下，方可与出售方签订房屋买卖合同，否则将会给自己留下不必要的隐患。这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上市资格。　　　　买房前的准备 产权纠纷房　　　　
对于单位集资房及农村自住房，购买时一定要慎重。因为集资房存在土地级差、费用补交的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地的，不准转让。　　　　买房前的准备 购买二手房的优势　　　　
产权有纠纷、产权不清或无产权的房子，购房者最好不要购买。因为这些房屋的买卖合同不能受到法律的保护，当事人双方的权益都不能得到保障。　　　　
另外，按照国家有关二手房买卖的法律、法规，出现下列八种情况中的任何一种的房屋都不符合二手房上市交易的条件。　　　　
√违法或违章建筑，不能买卖。　　　　
√房屋产权有纠纷或产权未明确的房屋，不能买卖。　　　　
√教室、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖。　　　　
√著名建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋，不许买卖。　　　　
√由于国家建设需要被征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。　　　　
√城市私房，单位不得擅自购买。　　　　
√出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售。在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权。　　　　
√享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋，买卖时有一定限制条件。　　　　买房前的准备 购买二手房的风险　　　　
近年来，二手房的成交量呈大幅上升的趋势。购房者为什么青睐二手房？因为相对于一手房，二手房有以下八大优势。　　　　
序号 优势 说明　　　　
1 房源选择面广 虽然近年新房供应量不断攀升，但价格较高，可供选择的较少。相对而言，市区二手房的房源就要丰富许多，可供选择的范围也更大　　　　
2 价格弹性大 随着楼市的火爆，房产价格也大幅提升。如今在遭遇到一系列宏观调控之后，二手房房价迅速下跌，而新房因为有种种顾忌，不会轻易降价　　　　
3 小区品质可见 在购买新房时，将来小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或口头承诺想像，然而等到交房时，往往会和当初的承诺有较大的出入。购买二手房就没有这个问题，购买者完全可以在对小区内部考查清楚后再做决定　　　　
4 房屋质量可控 楼市好的时候，开发商很容易忽略房屋质量问题。购买二手房时，完全有条件仔细勘查室内各处，确保房屋质量符合居住要求　　　　
5 同等价位地段配套更佳 同样的单价，买二手房要比买新房性价比更高，因为二手房社区各种配套设施更完善，小区也比较成熟　　　　
6 节省下装修费用 对于购房用做过渡的年轻人而言，毛坯房的性价比并不高，因为他们对装修的要求不是很高。部分二手房的装修还是相对到位的，让购房者节省了大量的时间和金钱　　　　
7 充分了解物业管理水平 购买新房时，物业管理中心是没法选择的，一般都由开发商指定。在购买二手房时，则可以实地考察物业管理状况，帮助自己做出正确的选择　　　　
8 交易公开透明 随着二手房市场的不断规范和完善，价格透明度越来越高，二手房交易的风险也相对减少。如果选择操作规范、有一定实力和规模的房产经纪公司，交易的风险会大幅减少，而且能更好地避免在交易中产生纠纷　　　　买房前的准备 交易主体方面的风险　　　　
相对于一手房交易而言，二手房交易也存在着一定的风险。所以，二手房购买者应该多了解一些相关知识，以免产生纠纷，做到理性消费、安全购房。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面。　　　　买房前的准备 交易房屋方面的风险　　　　
交易主体方面的风险也就是买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为：　　　　
1?售房者不是房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；　　　　
2?买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。　　　　买房前的准备 房屋贷款风险　　　　
交易房屋方面的风险主要包括：　　　　
1.屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；　　　　
2.屋权属存有争议；　　　　
3.有经过共有人一致同意的共有房屋；　　　　
4.屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益；　　　　
5.屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让；　　　　
6.屋所有权者在已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难；　　　　
7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋；　　　　
8.易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水、电等费用没有结清等。　　　　
总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。　　　　
小提示　　　　
买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，了解该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的)等情况后，买卖双方才可签订房屋买卖合同。　　　　买房前的准备 产权转移登记过程中的风险　　　　
二手房买卖中有很多人需办理银行按揭贷款，常产生纠纷，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估以及相应的贷款政策等。所以，买方最好在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。　　　　买房前的准备 获取房源资讯　　　　
产权转移登记过程问题的产生，主要有两大原因。　　　　
1.动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，不动产交易的产权交付通常需要一个过程来完成。　　　　
2.交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，不动产交易需要和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。　　　　
这是一对矛盾体。针对这个问题，房地产登记条例当中已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定主要表现为两点。　　　　
（1）如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻。　　　　
（2）交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准。如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋所有权被转移。　　　　买房前的准备 自己寻找　　　　
房源信息获取途径　　　　
对于二手房购买者而言，若想买到称心如意的二手房，首先要解决的问题就是如何获取二手房的房源资讯。房源是交易的前提和基础，充足的房源资讯不仅可为购房者提供较大的选择空间及余地，还可节省购房者的时间，减少其付出的精力。　　　　
一、房源信息获取途径　　　　
通常来讲，二手房房源信息可通过以下两种渠道获取。　　　　买房前的准备 各种传播媒体广告　　　　
对于时间充裕的购房者而言，最好自己先通过以下渠道收集二手房房源的相关信息。　　　　
1.网络信息　　　　
随着互联网的发展，从网上获取信息正在成为人们获取信息的主要方式。常见的网站有以下几种。　　　　
（1）政府类网站。通过此类网站，市民可以了解房产市场政策、法律法规、土地管理政策、开发商信息、产品和交易信息等。　　　　
(2)专业房产信息网站。此类网站房源数据丰富，信息量大，可方便查询从别墅到商铺、从租赁到买卖等各类二手房信息系列信息，功能强大而实用。　　　　
(3)房地产开发商网站。此类网站数量较多，主要进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便，购买者可以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘的信息。　　　　
(4)房地产中介公司网站。一般中介公司都建有自己的房产网站，提供房源查询功能，部分网站还能提供在线交易功能，局限性是只提供自己公司的房源。　　　　
网上找房子的优势就是快捷、便利，如果满意则可直接与售房者联系。但同时也不要忽略以下应注意的问题：　　　　
√信息的真实性；　　　　
√查看最近的房源信息；　　　　
√口碑好的中介公司和房产开发公司的信息更可靠；　　　　
√房地产商品的“可流通和不可移动性”使得人们可以通过网络找房子，但只能是找信息，离不开“网下看房子”和“网下交易”。　　　　买房前的准备 委托中介公司　　　　
(1)广告形式。常见的房屋广告形式有以下几种。　　　　
①报刊杂志广告。报刊杂志是目前房源发布的主渠道，作为一种信息发布方式，它因信息覆盖面广、传递容量大而被广泛采用。除了楼盘特色、景观环境、区域交通等，购买者通过广告还可以获悉房屋的地理位置、销售价格、开盘日期、房产类型、推出套数、联系方式等。　　　　
②户外广告。包括路牌、灯箱、车体、墙体、引导旗等。这些广告更着眼于楼盘、开发商品牌宣传，一般不会包括价格、房型等销售信息。　　　　
③楼书及宣传单。售楼处一般有介绍房型、规划布局、楼盘卖点的宣传单，中介公司有时也在街上散发“薄纸片”。一些中高档楼盘还会印制一些质量考究、编纂精美、装潢精致的楼书，一般只发给目标客户。　　　　
④电视广告。作为一种立体传播方式，电视广告信息直观、受众面广，但成本较高。它为消费者提供了常用的获得房源信息的渠道。通过看广告，购买者可以认识卖方、把握市场行情、了解房屋种类以及判断房子是否满足自己的要求。　　　　
(2)广告陷阱。购买者在查看广告时，还得注意规避以下陷阱。　　　　
广告陷阱 常见表现形式 真相 应对策略　　　　
价格陷阱 价格陷阱“最低价”、“起价”、“均价”看上去很优惠 1.只有极少几套位置、户型有缺陷的房子低价出售，以其价格作为“最低价”、“起价” 2.“均价”听上去很优惠，可实际去购买时，基本都是“均价”以上价格的房子，销售人员会告诉购房者“均价”以下的都卖完了 有很多城市已实行网上签约、网上公示制度，可先去政府相关部门网站查询真实信息　　　　
位置陷阱 距离市中心或CBD很近，与绿地毗邻，轨道交通，乘车方便 1.以直代曲，以点代面，扭曲距离，给人错觉，让人以为地段极佳2.只标大道，不画小巷，给人错觉，让人以为交通极佳3.以理论时间为考量，实际经常交通堵塞4.标榜为某区域高尚地段，实际是邻近区域 1.注意图上细节，对照标准地图，睁大眼睛看仔细2.?眼见为实，实地考察一番3.上下班高峰时段体验各种交通工具　　　　
文字图片陷阱 广告图片美轮美奂，绿地开阔，景色宜人；文字描述如诗如画 1.图片有可能是电脑合成或经过精心绘制的，即便实景拍摄，也已经过加工2.文字描述华而不实，空洞无物3.“园林”可能不过指的是几棵树，“景观”有景却不能观或只有少数楼层才可以观，“天然河”有可能还是臭水沟，“与××毗邻”，说不定要步行10分钟以上 1.实地考察，眼见为实2.调查开发商信誉，重视开发商资质3.签合同时多留心，将广告所称内容列为附加条款　　　　
其他陷阱 绿地陷阱：夸大绿化率 实际绿化达不到广告宣传水平，后期开发“吃”前期绿地 实地考察，合同落实　　　　
容积率陷阱：标榜超大栋距 由于楼层高，实际容积率过高，栋间距不足 抽空到工地考察，参照楼层综合考虑　　　　
付款方式促销陷阱：买房送车、送几日游等 “羊毛出在羊身上”，高奖励意味着高价格 记住：赔本的生意是没有人做的　　　　
物业陷阱：标榜国际化的物业管理 实际国际物业公司只是管理顾问，真正的物业管理公司另有其人，而且大都为水平一般的本地物业公司参考类似案例，考察商家信誉 参考类似案例，考察商家信誉。　　　　
3.场拍卖　　　　
(1)市场拍卖的房屋主要有两种类型。　　　　
①拍卖房。遭到法院查封而被拍卖的房子，其拍价一般低于市场价10%～20%，如果机会把握得当，可以低价位买到好房子。　　　　
②典当房。被典当或抵押到期没有赎回而被拍卖的房子，拍价一般也低于市场价。　　　　
(2)市场拍卖的一般流程如下所示。　　　　
①收集拍卖信息：通过法院拍卖公告，银行、典当行、担保公司等金融机构的拍卖广告和债权人通过报纸等媒体发布的拍卖广告等收集拍卖信息。　　　　
②实地调查研究：尽管多数拍卖物业是不能进房查看的，但是仍然建议读者实地调查一番。主要调查的内容有：房屋年限、建筑物质量、同类物业（同一幢楼、同一楼层相同或相似房屋）使用状况，周边环境以及其他需要考虑的问题。　　　　
③参与投标竞价：投标前需要填写投标书和缴纳保证金。　　　　
④公告竞标结果：公布竞标结果，未中标者领回保证金。　　　　
⑤办理产权转移。　　　　
4.友介绍　　　　
购房者把想买房的信息告诉自己身边的亲戚、朋友或同事，发动众人的力量帮自己留意。这类信息通常真实可靠，但数量相对较少。　　　　
5.区广告　　　　
留意社区公告栏中张贴的求购广告或社区内欲出售房屋窗户或门上张贴的出售信息。　　　　
6.地产交易会　　　　
各地经常会举办房地产交易会，在房地产交易会上通常会开辟二手房专区。可通过查看网络或多留意报刊杂志等渠道获得房展会信息。　　　　
通过房展会找房的优势：　　　　
√信息资料详实可靠；　　　　
√可作充分的比较和选择。由于参展单位多，可以比较不同的房型和价格，还可以比较不同开发商的质量和水平；　　　　
√可以当场签约或签订意向书，省时省力效率高。　　　　
通过房展会找房的劣势：　　　　
√举办次数有限，有时间限制，容易错过。　　　　买房前的准备 两种渠道的对比　　　　
现代人工作繁忙，花时间自己亲自寻找房源不太现实，所以最好是通过房地产中介公司获取房源信息。　　　　
通过中介公司买房子通常有以下几个步骤。　　　　
1.绍购房需求　　　　
告诉中介公司自己的购房需求，如房屋种类、房型、面积、心理价位、大致区域、期望入住时间等等。　　　　
2.到反馈信息　　　　
购房者一般会现场得到信息反馈。中介人员会给购买者推荐合适的房子，提供较为详细的资料并进行讲解。　　　　
3.看房　　　　
找到较为合适的房子后，中介人员会陪同购买者到现场看房。　　　　
4.易斡旋　　　　
由于中介为交易双方提供有偿服务，所以在交易过程中中介会尽可能斡旋，直至交易达成。购房者一定要掌握主动权，不能随便迁就。请记住，是自己在买房而不是中介在买房。　　　　
5.助签约　　　　
谈妥成交价格，商定交易条件后，会办理较为繁琐的相关手续，这一点对于没买过房子的人来说很必要。　　　　
6.房善后　　　　
直至完成交房，中介服务方告一段落。不过，在入住期间，一旦发现问题（发生在交房前，且合同中没有提到），购买者仍然可以找中介协助解决问题。　　　　买房前的准备 信息收集应注意事项　　　　
对于二手房购买者而言，最好比较一下以上两种渠道的优劣势，以便根据自身实际情况为自己选择合适的渠道。具体内容如下表所示。　　　　
房源寻找渠道优劣对比表　　　　
方式 优势 劣势　　　　
自己寻找 1.省钱，不需要缴中介费；2.自己办理，不要担心上当 1.由于相关知识了解不多，很容易忽略一些细节，产生一系列的纠纷甚至是经济损失2.需要太多时间，付款安全性得不到保障3.若为按揭买房，办理手续较为繁杂　　　　
委托中介 1.快速、安全、省心2.好的中介公司能对买卖双方的交易安全起到十分重要的保障作用 中介公司良莠不齐，如果委托不正规的中介公司很可能会使委托方受到损失　　　　买房前的准备 发布求购信息时注意保护自己　　　　
由于市场环境的不完善，二手房交易中的风险在收集房源信息阶段就存在了，为防范各种风险，需要注意以下几点。　　　　
(一)杜绝虚假信息，识破黑中介　　　　
绝大多数房源信息是通过各种媒体广告发布，信息量大、更新快，但虚假成分大，因此要注意鉴别信息的真假，以免受骗上当。　　　　
总的说来，房源信息的可信度通常是正规媒体大于非正规媒体，报纸大于网络。因此，购房者应选择可信度高的信息发布平台收集房源信息，不要轻易相信街头散发的简易传单、小广告等信息。购房者应先了解下面几点，以便从广告中发现问题。　　　　
1?房地产中介公司发布房地产经纪广告，应在广告中载明机构名称、资质证书号码。没有资质证书号码的，需要查询它是否具备二手房买卖经纪业务代理资格。　　　　
2?如果中介公司发布收购房屋的广告，则此为违反规定的行为。目前国家政策明文规定，禁止房地产中介公司私自购买房屋加价后出售给买房人(即所谓的吞吐业务)。　　　　
3?一些非正规中介公司经常打一枪换一个地方，以逃避法律责任。二手房购买者如果打算委托哪家房地产中介公司，可在之前连续几周买同一份报纸，比较这家公司每次打出的公司名称、地址、电话等是否有变化。如果经常变化，则最好不要选择这样的公司。　　　　
4?有些房地产中介公司为了吸引消费者，往往在广告中发布一些非常有吸引力的房源，而且只要你仔细观察，就会发现该信息往往重复出现。购房者要想辨别真伪，则可打电话到该公司，指定要买广告中某套房子，如果公司人员回复这几套房子都没有了并推荐另外的房子，或称要买广告中的房子需另交费等，甚至在电话中保证该房源没问题，让你到公司门店登记、详谈，但见面后又以种种说辞向你推荐其他的房子等，这样的公司发布的基本是虚假广告。　　　　
5?谨慎对待挂着某某集团字样的中介公司。这些公司可能是独立的公司，与该集团只是挂靠关系，借此虚张声势。一旦出事，该集团根本不负法律责任，受害者无法从它们那里得到任何赔偿。　　　　
小提示　　　　
如果通过中介公司获取房源，在与中介公司签订中介合同时，应要求中介公司书面保证房源信息的真实性，同时应约定房源信息虚假时的纠纷处理方式。　　　　买房前的准备 相关链接：新手买房注意事项　　　　
二手房购买者在寻找房源时，往往也会发布求购信息。此时，一定要注意保护自己的个人信息以免被别有用心之人利用。最为常见的是受不良中介滋扰，更严重的是会遭遇精心设计的卖房骗局。　　　　
在一家外资公司任职的王小姐，去年年底购买了一套二手房。可从今年年初起，任小姐便不断接到一些号码陌生的电话，电话内容如出一辙：“王小姐您好，我是某某房产中介公司的业务员。请问，您购买的房子打算出售吗？”或“我们这有套非常符合您需求的房子，您有时间来看一下么？”特别是在刚入住前后一段时间，中介公司打来的电话特别多，最多时一天居然接到10多个。　　　　
“我曾经在电话里质问过几家中介公司，如何知道我的姓名、联系电话，他们大都支支吾吾，不肯正面回答。有一家中介公司解释说，是从公司客户资料库中找到我的个人信息的。可我连这家中介公司的名字都没有听说过，怎么就莫名其妙地成了他们的客户呢？”　　　　
原因就在于王小姐去年购房时公布了自己的个人信息，而此信息很快被好多中介公司从不同渠道获悉，从而为自己带来了意想不到的麻烦。王小姐的遭遇并非偶然。在众多小区的业主BBS上，中介公司的电话骚扰已成为业主们抱怨的焦点话题。　　　　
因此，购房者若想发布求购信息，一定要注意选择可信度高、能保密的信息发布平台。　　　　选好中介机构 了解中介机构　　　　
一、买房目标的确定　　　　
确定买房目标是购房的前提。要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘，不要一买房就要买三室两厅，做到一步到位。其实能满足基本的居住需求就好，要培养理性、有梯度的消费观念，避免出现不必要的额外负担。　　　　
二、买房首付款的积累　　　　
买房首付款的积累是购房的关键。首先初定一个购房计划，比如毕业后5年内存多少钱以支付首付款，然后为了实现自己这个目标，合理地分配一下自己的收入。每月固定留出一部分资金来，制订出一个定期定额的存款计划。此外，对于刚步入社会的年轻人来说，也可先向父母借首付款，日后陆续返还，以缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。　　　　
三、买房常识的学习　　　　
房屋交易因为涉及的金额巨大，所以在购房前应学习了解一些地产基础知识。在一些发达国家，有成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较简便轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前自己学习一些房地产基础知识是必需的。　　　　
四、买房范围的筛选　　　　
购房要量力而行。年轻人比较适合选择面积小、首付少、总价低的楼盘，比如市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套成熟、价格相对较优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以如果在一个交通便利的地方购房，即使将来工作变换，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适度较高、未来投资回报率相对较高。　　　　
五、出行时间成本的考虑　　　　
购房前还应考虑出行的时间成本。不难发现，我们现在穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放宽到50年，时间成本的价值就显得更惊人了。　　　　选好中介机构 中介机构认知　　　　
房屋中介是二手房交易的桥梁，是房地产市场的“催化剂”，对于活跃房地产市场，尤其是二手房市场起着至关重要的作用。二手房购买过程中经常会与房屋中介机构打交道。所以，购买者应事先了解与之相关的事项，以便在交易过程中规避风险、放心消费。　　　　选好中介机构 中介服务范围　　　　
房地产中介机构主要包括房地产咨询机构、房地产评估机构和房地产经纪机构。但一般我们所说的房地产中介是指房地产经纪机构，即为委托人提供房地产信息和居间代理业务的机构。自上世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，一家合格的房地产中介机构要具备以下条件：　　　　
√要有自己的名称和组织机构；　　　　
√要有固定的服务场所；　　　　
√要有必要的财产和经费；　　　　
√要有足够数量的专业人员；　　　　
√要符合法律、法规规定的其他条件。　　　　选好中介机构 中介服务收费　　　　
房屋中介的服务范围包括以下几个方面：　　　　
(一)房屋登记　　　　
卖房者可将需要出售的房屋的基本信息在中介公司进行登记，然后发布出售信息；购房者可将买房的基本信息布中介公司进行登记，然后发布求购信息。一般来讲，委托中介公司进行房屋登记的买卖双方会同时委托中介公司进行代买代卖，此种情况下的登记通常是免费的，因为对于中介来说，尽可能多地拥有房源和求购信息是在竞争是获胜的需要，是促成更多交易的基础。　　　　
(二)房屋咨询　　　　
二手房交易程序复杂、手续繁琐，涉及较多的专业知识(比如某些建筑方面的知识)、法律法规(比如某些税法知识)和风险环节(比如产权过户和资金监管)。而这些不是非专业人士在短时间内所能掌握的。通过向房地产专业人员咨询，可以做到心中有数，在交易中有的放矢。通常而言，房地产咨询人员应具备以下三个条件。　　　　
√具有房地产相关专业的中等以上学历。　　　　
√具有与房地产咨询业务相关的初级以上的专业技术职称。　　　　
√取得房地产咨询人员考试合格证书。　　　　
(三)代理房屋买卖　　　　
房屋买卖不是一般的商品买卖，对于购买者而言，即使卖方交付了房屋也并不意味着自己就是房屋的主人，只有在房产登记机关办理了过户手续以后，才算是所有权由卖方转移到买方。此外房屋买卖还涉及一系列的交易手续和程序，因此委托中介公司代理买卖更加高效、简便。中介公司在代理买卖的过程中主要做如下工作。　　　　
√代为审查产权。　　　　
√代为审查房屋基本状况。　　　　
√代为草拟合同。　　　　
√代为办理过户手续。　　　　
√代为进行资金过付。　　　　
√代为办理物业交接。　　　　
√代为办理按揭贷款。　　　　
(四)房屋租赁　　　　
房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋产权人委托，代理出租房屋并在产权人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。由于房屋租赁代理业务涉及法律关系较复杂，业务延续时间较长，目前涉及该项业务的纠纷投诉较多，房屋租赁当事人可选择由房地产经纪机构提供居间服务。　　　　选好中介机构 规避中介的陷阱　　　　
国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费标准的通知》中，对各种服务内容的收费标准做了如下规定。　　　　
房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或缴纳费用的地点醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。　　　　
房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。　　　　
(一)房地产咨询费　　　　
房地产的咨询费用包括以下几项，二手房购买者事先最好了解清楚。　　　　
√口头咨询费：按照咨询服务所需时间，结合咨询人员专业技术等级，由双方协商议定收费标准。　　　　
√书面咨询费：按照咨询报告的技术难度、工作繁简程度，结合标的额大小计收。　　　　
√普通咨询报告：每份收费300～1000元。　　　　
√技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告：可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。　　　　
以上收费标准，属指导性参考价格。实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。　　　　
(二)房地产价格评估收费　　　　
房地产价格评估的费用，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。具体收费标准如下表所示。　　　　
房地产价格评估收费标准表　　　　
标的总额(万元) 累计计费率‰　　　　
100以下(含100) 5　　　　
101以上至　　　　
1001以上至　　　　
2001以上至　　　　
5001以上至　　　　
8001以上至　　　　
10000以上 0.1　　　　
(三)房地产经纪收费　　　　
房地产经纪收费是指房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。　　　　
如房屋租赁代理收费，无论租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收；房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0?5%～2?5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。　　　　
小提示　　　　
各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准。经济特区的收费标准可适当高一些，但最高不得超过收费标准的30%。　　　　选好中介机构 有国家机关颁发的资质、资格证件　　　　
房屋中介中的陷阱，犹如一潭深不可测的湖水，很容易让人深陷其中。所以，购买者事先就应对此有所警惕及防范，以免自己的合法权益及应得利益受到侵犯。　　　　
一、选择可靠中介　　　　
通常说来，信誉可靠的中介公司应具备以下几个方面的特征。　　　　
(一)房屋中介公司的规模大　　　　
规模大、实力强的房地产中介公司，一般有明确的公司名称、长期经营地址，并且门面装修整洁、企业标识明确、办公场地较大、硬件设施完善、员工的数量较多。房屋中介现代经营模式的一个显著特点是实行连锁经营，因此，规模大的中介公司一般都拥有多家连锁店，分布于全国的不同城市和一个城市的不同地区。　　　　
留意营业执照上的注册资金和门店风貌，判断该公司是否名实相符。一般来说，公司的规模越大，其实力也就越雄厚，规章制度也越严格，操作也越规范。而且，规模大的公司房源也相对丰富，可供选择的余地自然更大。但需要特别注意的是，有时看起来规模大、实力雄厚的中介公司也未必就一定可靠，应仔细鉴别。　　　　
日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业突然爆发财务危机。中天置业曾是深圳一家颇为知名的中介企业，成立于2003年3月，就是这样一家拥有150余家房地产经纪分行、逾2000名员工的中型房地产经纪公司，却在一夜之间曝出店铺关门、总裁蒋飞涉嫌卷款1.7亿元逃跑的新闻。　　　　
中天置业余波未了，深圳又一家知名地产中介公司倒下了。从日以来，大批员工和客户聚集在深圳市长河房地产经纪有限公司总部讨要工资、提成以及客户押金、房款，久久不肯离去。长河地产也曾是深圳市房地产代理十大名牌企业之一，也是深圳市房地产行业协会理事单位。在其全盛时期曾经拥有58家分支机构，员工数百人。据了解，至2007年年底，长河地产已暂时歇业，23家门店关了21家,公司已成立清算小组，登记有关债权债务情况。　　　　选好中介机构 了解信誉记录　　　　
正规可信的中介公司及其下设的分支机构除有工商部门颁发的《营业执照》以外，还应具备两证：　　　　
√各地房屋土地管理部门颁发的《房地产经纪机构资质证书》和《房地产经纪机构(分支机构)资质证书》。　　　　
考察中介时，可查看房屋中介公司是否在经营场所中的显著位置悬挂《工商营业执照》、《税务登记证》、《公司资质证》等证件。　　　　
√《工商营业执照》表明中介公司具备营业的资格。　　　　
√《税务登记证》表明公司具有依法纳税的主体资格。　　　　
√《公司资质证》表明中介公司具备房屋中介的资格，没有资质证是不能从事房屋中介业务的。房屋中介可分为三级，一级最高，三级最低。从资质证中可以看出中介公司具备哪级资质。　　　　
另外，除了以上方面外，还可以从其是否具备市或区房地产经纪人协会的会员资格、是否能为客户提供公积金和商业贷款代办业务及是否有四名(含)以上取得《房地产经纪人执业资格证书》或本地区(市)的专职人员等方面判断该房屋中介公司的资质。通常，一个中介公司具备的资格越多，其资质就越可信、可靠。　　　　
小提示　　　　
对于大中型房屋中介的分支机构，也应有两名(含)以上取得《房地产经纪人执业资格证书》或本地区(市)的从业人员。　　　　
(三)房屋中介公司营业执照上的注册资金大　　　　
购房者找房屋中介，是希望在整个交易过程中通过第三方来维护自己的利益。但目前许多小中介公司的注册资金仅为人民币10万元，而绝大多数二手房交易款项都大于此公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，购房时最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，自己也可通过有关途径得到妥善解决。　　　　
(四)拥有合法经纪人　　　　
根据有关法规规定，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质。房地产经纪人在从事二手房经纪活动时，如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以通过政府相关的行政措施对其进行相应处罚。　　　　
(五)服务水准较高　　　　
正规的房屋中介公司的服务水准较高，其从业人员受过专业培训，专业水平高，服务热情，能够为购房者提供投资置业方面的咨询，并能遵从相关规定持证上岗。　　　　
(六)服务流程规范　　　　
一般而言，正规的房地产中介公司有规范的服务规程，并通过各类业务流程登记表、租赁双方档案管理等形式，对房源委托登记、房客信息推介、买卖意向协调、签约等方面提供全方位、规范的服务。　　　　
(七)收费明码标价　　　　
正规房地产中介公司的佣金收费较为公平合理，按照国家相关政策明码标价，按标准收费，不赚取差价，并按规定提供正式发票。　　　　
(八)有自己的网站　　　　
看该中介公司是否有自己的网站。因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。　　　　选好中介机构 规避中介陷阱（1）　　　　
购房者要了解一家中介公司，首先应了解这家中介公司的信誉情况。现在，很多城市建设主管部门都建有房地产经纪信用档案系统，购房者可通过该系统上网查询房地产经纪公司的信誉状况及房地产经纪人的信用状况，以了解到相关档案。　　　　
(一)房地产经纪机构身份信息　　　　
1.房地产经纪机构登记注册的基本情况。　　　　
2.房地产经纪机构资质核准事项。　　　　
3.房地产经纪机构资质年审或其他周期性检验的结果。　　　　
4.国土房管部门或其他行政机关依法登记的其他有关房地产经纪机构身份的情况。　　　　
上面规定的信息包括登记、变更、注销或撤销的内容。　　　　
(二)房地产经纪机构提示信息　　　　
1.因有违法行为受到罚款、没收或责令停产停业行政处罚的。　　　　
2.未通过资质年审或其他周期性检验的。　　　　
3.不按规定执行挂牌公示制度的。　　　　
4.从事房地产经纪业务时收取佣金未签订房地产经纪合同的。　　　　
5.房地产经纪合同无《房地产经纪资格考试合格证》持证人签字的。　　　　
6.发布房地产经纪广告未载明机构名称、资质证书号码的。　　　　
7.从事存量房买卖经纪业务时，未查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件并保留复印件，或居间代理不符合上市条件的房屋的。　　　　
8.从事存量房买卖经纪业务时，房地产经纪合同没有明确标明房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方的。　　　　
9.不履行或不完全履行房地产经纪合同约定且不承担违约责任的。　　　　
10.国土房管部门或其他行政机关认为需要通报的其他违法行为。　　　　
(三)房地产经纪机构警示信息　　　　
1.因有违法行为被行政机关给予吊销营业执照、撤销资质证书处罚的。　　　　
2.因有严重违法行为未通过资质年审或其他周期性检验的。　　　　
3.因有同一类违法行为受到罚款、没收或责令停产停业行政处罚两次以上的。　　　　
4.因违法构成犯罪，被追究刑事责任的。　　　　
5.允许其他组织或个人以本机构的名义从事房地产经纪业务的。　　　　
6.其他扰乱房地产市场秩序、危害房地产交易安全的严重违法行为。　　　　选好中介机构 规避中介陷阱（2）　　　　
目前的二手房中介市场较为混乱，尚存在着诸多的违法现象，经常会出现购房者吃亏、上当的事情。因此要提高警惕，处处留心，必要时购房者可约请法律方面的人士进行指导，确保自己的合法权益不受侵犯。以下是二手房交易市场常见的一些陷阱及规避技巧，供购房者参考借鉴。　　　　
(一)二手房交易陷阱　　　　
1.与业主串通，欺骗买主　　　　
为了吸引购房者，有些中介机构与业主串通一气，等买主看了房交了佣金或定金后，就编造种种理由致使交易无法达成。例如，买方委托中介购买房屋，签订中介合同或承诺书，同时向中介机构交纳定金或押金，当买方和卖方洽谈签约事宜时，方知卖方的房屋有产权问题，无法过户。当向中介公司要求退还定金或押金时，中介公司以“单方面违反承诺书上的规定”为由拒不退还。　　　　
小提示　　　　
我国相关法律规定：中介公司明知卖方房屋产权不清，仍向买方介绍，违反了《消费者权益保护法》，侵害了当事一方的知情权，同时也违反了《合同法》，在当事人一方不知情的情况下签订的合同不是其真实意愿的表达，属于可撤销合同。由于卖方的原因房屋不能正常成交，合同无法履行，买方要求退回押金时中介公司是不能拒绝的。　　　　
2.既收佣金又吃差价　　　　
购房人与中介签订委托代理购房合同，中介以低于与委托人谈妥的价位购买房屋，从中收取差价。这种做法是不合法的，因为：　　　　
(1)中介只能按规定收取中介费，不能吃差价；　　　　
(2)即使房东全权委托中介进行交易，中介也不能擅自更改价格，最终的价格决定者是出售方。　　　　
3.阻止购房者仔细查看房屋质量　　　　
房屋作为一种特殊的交易商品，其质量问题在短时间内可能难以发现，有的卖方还常常进行改装、修饰使得质量问题暂时得到掩盖。中介为了促成交易，往往引领买方走马观花地查看房屋，使买方仓促成交，等到发现问题之时，中介也会以种种理由推脱责任。　　　　
4.房屋面积有出入　　　　
房屋面积方面的陷阱主要包括两个方面。第一，在房屋交易谈判中，中介利用购买者对地产专业知识的欠缺，混淆概念，把使用面积与建筑面混在一起谈，等到签订交易合同买方认识到问题的存在时，就已经非常被动了。第二，不区分带公用部分的建筑面积和不带公用部分的建筑面积，在谈判或介绍过程中，中介只笼统地介绍建筑面积，致使购买者误以为是不带公摊面积，从而产生纠纷。　　　　
5.隐瞒出售背景和规划前景　　　　
所谓出售背景，是指该房屋是否将来要拆迁等；所谓规划前景，是指该房屋周围是否要建垃圾场、是否修建桥路等。这些因素将影响房屋的使用价值或商业价值，中介方为了促成交易，经常会隐瞒这些将会损害买方的利益的情况，建议买方在购买之前仔细考察上述问题。　　　　选好中介机构 中介陷阱的规避　　　　
2007年12月，家住成都的张先生通过中介购买到成都市区二环内的一套二手住宅，售价仅为同区新楼盘的一半。当时的楼盘异常火爆，面对此价格，张先生还暗自高兴了好一阵子，当时便跟业主李某达成协议，并一次性支付房款入住了，过户手续仍在办理中。不料。就在入住的第一个月后，就从居委会得知该房屋在半年前就列入了拆迁范围。开发商要求业主签订拆迁协议，并通知说最晚2008年的3月份就要开始拆迁。张先生随即打电话联系业主李某，但此时其手机已成空号。无奈，张先生只得拿出与李某签订的购房协议要求开发商补偿，开发商却因为房产证显示的业主仍是李某，所以不同意与张先生签订拆迁补偿协议。　　　　
6.产权无法过户　　　　
有的购房者认为，只要自己一手交钱一手交货，房子就一定是自己的。但按照法律规定，在房屋正式过户之前，产权仍然归属卖方，并且某些房屋无法过户。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推卸责任，使买方陷入“钱房两空”的境地。　　　　
对于这样的陷阱，建议购房者要事先核实卖方的产权，通过中介确认该房屋的合法性，并明确约定房屋过户的时间及明确的违约责任。必要时，可约定让中介承担连带责任。　　　　
7.全包价不透明　　　　
对于房屋价款除了包含房屋本身的价款以外是否还包含契税、印花税和中介的代理费等各种税费，合同中不做明确约定，中介公司也不告知购房者交易中的明细费用。因此，中介公司会让买房人支付这些交易费用并从中赚取额外收入。为了避免上述情况，购买者在签订二手房购买合同时，应要求中介公司在合同后附上“费用清单”，并要求同卖方见面，以确定购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中吃差价。　　　　
2008年2月，家住深圳的周先生由于公司资金周转有些困难，便打算将手上闲置的一套80平米的房子出售，开价为140万元，经中介公司几番努力，周先生愿以135万元(实收价)出售该物业。当时中介建议说：双方可到公证处公证，由中介公司代理周先生全权办理出售手续，这样，周先生就不用花太多时间在此事上面了，省时省力。而周先生刚好也因公司事情多，又觉得中介公司的服务周到，也挺体贴客户的，没多想便答应做公证了。　　　　
然而，接下来发生的事着实让周先生吃惊。事也凑巧，中介公司所找的买房者居然是周先生多年未曾联系的同学李某，两人一沟通才发现：原来中介以140万元的净得价将房卖给了李某，而且中介还给李某算了一笔过户当天要交的税费，加上给中介公司的佣金总计3万元左右，请他准备好。这样算来，中介公司所得暗差为5万元，又另收2.5%中介服务费3.5万元，加起来中介公司就一共吃了近10万元。　　　　选好中介机构 相关链接：警惕房地产中介六种“猫腻”　　　　
对于二手房交易中存在的这些陷阱，购房者应有清醒的认识，注意以下几个方面的问题。　　　　
1.选择合法诚信的中介公司　　　　
购房者如果是通过中介公司完成交易，选择一家诚信可靠的中介公司是保证交易安全及顺利的前提。一个合法的中介所需要齐备两证，即营业执照和资质证书，如果要求更正规一些，从业人员也须具备经纪资格证书。　　　　
2.弄清房屋的产权关系　　　　
这一点很重要，直接关系到交易的成功与否和当事人的利益。因此，在购房前应该把房屋产权调查清楚，最好要求中介公司提供房屋产权资料，核实房主的产权证、身份证等，避免遇到租赁户将房屋擅自对外转租和出售的情况。　　　　
2007年8月，家住北京的小乔因出国留学，遂将其位于海淀区西二环路的3间平房交给表兄刘强居住、管理。2007年12月，刘强因做生意急需资金周转，在未取得小乔同意的情况下，欲将代小乔管理的3间平房对外出售。　　　　
柳周因结婚急需购买房屋，从中介公司得知刘强要出卖房屋的消息后，便请中介公司与刘强协商买房。后来，在中介公司的帮助下刘强和柳周达成购房协议并当即签订书面房屋买卖合同。该合同约定，刘强将其所有的3间平房以28万元的价格卖给柳周，柳周先交20万元给刘强即可居住，余款8万元在3个月内付清。　　　　
2008年年初，柳周付款后随即搬了进去。2008年4月，小乔从海外来电告知刘强，年底回来结婚，并打算用三间平房，请刘强帮忙打扫、整理。刘强卖房时并没有说房子不是自己的，眼见事情就要暴露，就向柳周说自己卖房事先没有考虑清楚，要求与柳周解除房屋买卖合同，并请柳周尽快搬出。但柳周坚决不同意，认为自己已按合同的约定履行了义务，并将前期购房款20万元交给了刘强，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋应当归自己所有，没有义务再搬出。如果有义务，那便是按合同的约定在规定的时间内将剩余的8万元交给刘强就行了。　　　　
后因双方意见分歧很大，无法达成一致。刘强怕小乔知道自己的行为，便多次找到柳周要求其搬出。柳周无奈，便于2008年5月以房屋买卖合同有效且自己已经搬进居住、房屋应当归自己所有为由，将刘强起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋买卖关系有效，依法维护自己的合法权益不受非法侵害。　　　　
结果法院判定该合同无效，柳周应将房子返还给刘强，刘强应在将房款返还给柳周同时赔偿柳周经济损失的法定利息。　　　　
3.签订合同时要谨慎　　　　
在签订合同、交纳定金之前要仔细阅读中介公司的格式合同，注意其中的模糊用语，并妥善保存相应的凭据。　　　　
家住深圳南山区的市民匡先生2008年6月在南山外国语学院附近购买一套二手房，以方便孩子上学。按照规定是先付定金，再签订购房合同，最后办理过户手续，付清房款。一般情况下，中介公司都收取房款总金额的3‰作为中介费，可是在签订购房合同时，匡先生发现中介费变成了总房款的4‰。他找到该房屋中介公司，中介公司的答复是这套房子由于地段好、户型不错，他们和原房主洽谈了很长时间，又将总房款降低了1万多元，这1‰是中介人员的“斡旋费”。定金已经交了，房子也定下来了，事先匡先生也没有就此事进行详细询问，事已至此，匡先生虽然有些懊恼，但为了能顺利签订合同，也只能按中介公司的规定交费了。　　　　明察秋毫做好房屋交易 二手房交易流程（1）　　　　
随着房地产交易的异常活跃，房地产中介也如雨后春笋般出现在城市的大街小巷。然而，对中介公司的各种投诉也接踵而来。据分析，消费者对房地产中介的投诉主要集中在以下几个方面，这也是消费者在购房选择房地产中介的时候要警惕的六种“猫腻”。　　　　
猫腻一：拿了定金概不退还　　　　
买房者要记住“落定”之前要慎之又慎。买房子，一定要先到现场看过并且看到各种单证比如产权证明之后，才可以下定金，否则，钱进了别人的口袋想再往外掏就要费很大劲儿了。而且现在业主放盘很随意，一个电话就可以搞定，中介公司不可能了解该物业的方方面面，所以，买主一定要学会维护自己的权益。　　　　
猫腻二：专钻空子赚取差价　　　　
业内人士都知道，很多房地产中介都存在“吃差价”的行为。为避免这种情况的发生，买方一定要坚持签买卖三方合同。也就是说，在与卖方见面之前，不要单独与中介公司签订单方委托合约或者其他买卖合约，否则，就很容易让中介公司钻了空子，从中吃差价。　　　　
猫腻三：剥夺买卖双方对服务的选择权　　　　
剥夺买卖双方对服务的选择权是通过危言耸听、吓唬买卖双方和恶意夸张、夸大交易的危险性，加剧买卖双方的不信任，禁止买卖双方选择自己认可的专业服务机构，强行提供代办服务，从而达到占压房款或者吃差价等目的。　　　　
猫腻四：占压交易资金　　　　
占压交易资金是中介机构将交易资金挪作他用，导致售房人长时间得不到售房款、购房人无法入住，甚至卷走巨额交易资金，给买卖双方造成巨大损失。　　　　
猫腻五：三级机构违规代理　　　　
一手房产代理往往需要较多的人力物力，而三级代理公司一般只有几名专业人员，没有承担一手业务的能力，在服务、合同等方面往往容易出问题。而一出了问题购房者的定金、首期款等都追不回来，从而给购房者带来很大的损失。因此，购房者在选择中介机构时一定要睁大眼睛，看清楚中介机构的资质证明（一般中介公司都会把资质证明挂在营业场所显眼处）才能开展交易。　　　　
猫腻六：收取佣金不做事　　　　
一些不良的中介公司往往会出现这种情况：收了定金就不做事了，没有帮业主查清楚委托买卖物业的有关情况或者拖延手续办理时间等。遇到这种情况，买卖双方都可以根据合同追究中介公司的责任，按合同规定要求退钱，或者直接向中介管理机构投诉。　　　　明察秋毫做好房屋交易 二手房交易流程（2）　　　　
由于二手房的交易流程较为繁杂，大多数购买者对交易环节并不了解，造成了许多不必要的麻烦、失误，甚至产生了一些风险。因此，二手房购买者一定要摸清各种二手房的交易流程，方能做到有的放矢、有备无患。　　　　
一、二手房买卖流程　　　　
一般来说，二手房买卖的交易流程如图4.1所示。　　　　
目前，不同地区的二手房买卖交易流程也是不一样的。根据二手房的抵押状况及买方的付款方式可以将二手房交易分为一次性全额付款和抵押贷款两种形式，其中这两种形式又分别有房屋已设定抵押和房屋未设定抵押两种情形，以下就对这几种情况进行详述。　　　　
二、一次性付款操作　　　　
一次性全额付款又分房屋未设定抵押和房屋设定抵押两种情况。　　　　
(一)房屋未设定抵押　　　　
二手房买卖时，买房人一次性全额付款，且房屋未设定抵押的交易流程。　　　　
图4-1二手房买卖流程简单示意图　　　　
买卖双方签订《买卖合同》——是否通过“专用账户”划转交易结算资金　　　　
否的话：买卖双方签署《存量房交易结算自行划转声明》——买卖双方自行对交易资金进行划转，并办理转移登记等手续　　　　
是的话：买卖双方、保证机构签订《划转协协》——买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内——银行向买房人开具交存凭证——保证机构向买房人　　　　
开具资金托管凭证　　　　
1.二手房上市办理　　　　
个人要出售手中的二手房，首先要取得房屋上市交易资格，不同权属性质的房屋，其上市条件也不一样，主要有以下几种。　　　　
(1)普通已购公有住房　　　　
√以成本价从房管局、单位购买的已购公房，无特殊约定可直接上市交易。　　　　
√以标准价或优惠价从房管局、单位购买的公房，须在补足成本价后，方可上市交易。　　　　
(2)使用权房屋　　　　
√公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。　　　　
√在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》，并由单位出具“工龄证明”和“职级证明”。　　　　
√售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入计算机，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房