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太黑了!开发商内部员工良心话 惊曝卖房内幕(图)
来源：搜房网房天下综合整理 &&发布时间：
中国54个城市上半年销售量有110多万套房子，在这么巨量的房子销售量，必然少不了很多楼市的黑幕。那么，常用的低价和优惠促销手段隐藏了怎样的秘密？我们在买房时应该注意哪些事情呢？一起来看看这些不为人知的事情吧！开发商内部员工惊曝楼市黑幕多年卖房终说良心话。楼市黑幕1、制造现场销售假象调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼核心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造销售气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。律师提醒：房源的信息可以在国土部门的网站上查询。同时，开发商在现场提供的销售消息应当真实准确。如提供虚假信息导致购房者做出与其真实意愿相背的行为。购房者可以根据《合同法》第54条的规定来申请撤消该行为，并要求开发商赔偿损失。购房者在销售现场应保持清醒，谨慎抉择。楼市黑幕2、大定小定多少都收调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。律师提醒：根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，购房者无论缴纳小定、还是大定时都应谨慎，不要轻易缴钱而陷于被动。同时，根据《较高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房者表面上看得了便宜，实际却有可能买到更高价格的房屋。同时自身权益也得不到任何保障。最终，购房者所希望的“优惠”不仅得不到兑现，还会付出的购房款。购房者应核对楼盘是否取得商品房，坚决不参加任何行为，避免成为抬高自己房屋价格的抬轿人。楼市黑幕3、随意虚构调查：“33平方米的单身公寓‘变身’55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。案例：受赠送面积吸引，李先生购买了盐田区海滨假日雅居的一套房子，但随后他和其他17名却联合将开发商告上了法庭。李先生说，海滨假日雅居2007年7月开盘时，开发商鹏广达公司与三洲田公司宣称“赠送超大入户花园，5.7米”，也俨然一个小复式。但是，在的时候，业主们被要求在3分钟内签订所有合同，并附加一份“委托书”，让购房者委托一家叫“裕达”的公司免费填平赠送的天井面积。去年楼盘入伙时，业主们却发现，开发商当初承诺赠送的面积并没填平，而是一个从1楼通到19楼的天井。而且，天井实质是开发商为减少支出，隐瞒ZF有关部门“偷来”的面积。律师提醒：天下没有免费的午餐。发展商本来就是在追逐利润，没有理由平白无故赠送面积给业主。购房者在时，在开发商诱人广告面前要头脑清醒，签订合同时，一定要细看合同条款，涉及到赠送面积，要弄清楚该赠送的面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。发展商要购房者签订委托书，购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法，否则，赠送的面积可能是“违章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。楼市黑幕4、无中生有引人入彀案例：日前，南山区某楼盘多位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。在开发商售楼广告上，原是市政用地的楼盘南边区域，被开发商描述成楼盘的花园：亭台楼阁、小桥流水、露天咖啡广场……多位业主向记者反映，2004年该楼盘销售期间，他们主要是看中了该楼盘的花园环境幽美，交通便利等优势，但到了入伙的时候，楼盘南边的园林却消失了。业主们查阅规划局的档案后才发现，售楼书上所显示的绿化带原来是市政公共用地，根本不在该楼盘的建设范围内。律师提醒：“为了防止开发商擅改规划导致交楼时货不对板，业主在收楼时要仔细查看物业公共部分与规划文件和设计图纸是否相符。”开发商在交楼时，都应按规定把楼盘的文件及图纸、用地及工程规划许可证等进行公示，业主要仔细对照实际与上述文件、图纸要求是否相符，尤其是公共部分的规划，譬如该案例中的地面停车场是否建有等等。如果不符，业主暂不要收楼，可咨询法律专业人士，根据情节严重程度，对开发商起诉要求、赔偿、恢复原状，或向规划主管部门投诉追究其行政责任。楼市黑幕5、内部认购或VIP优惠调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益较大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。律师提醒：开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。楼市黑幕6、样板房被悄悄放大调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。案例：张女士说到她最近买的一套房时，“样板间装修做得细至极了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹得里出外进，装修费花得真不值。”律师提醒：现在售楼样板房通常有两种，一种是设置在售楼部附近的样板房区，而另一种则设置在楼盘的现场。设在楼盘现场的样板房失真的可能性较小一些，而设在售楼部附近样板房区的就有“放大房”的可能性存在。同时，应该对自己看中的“意向房”进行实地考察，仔细查看一下自己有心购买的意向房。由于没有经过粉饰，墙体、梁、柱的裂缝在这个时候都很容易被发现，此外消费者还可以观察门窗的质量问题。在查看过程中，消费者还应该核心看有无渗水对于买顶层住宅和较低层住宅的业主，较好是下雨天去考察，对渗水问题和排水不畅的问题，可以及早发现。 楼市黑幕7、包装虚幻核心卖点调查：90%以上购房者对楼盘的第1印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。案例：陈先生被宝安区某楼盘一则短信广告打动，广告称，该楼盘为成熟社区，拥有王室园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身核心、多功能游泳池等，小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘价格比周边楼盘高出不少，但陈先生羡于其完整的居家环境，还是与房地产开发公司签订了商品房预售合同。今年收楼时，陈先生发现该小区除了幼儿园、商店、邮局之外，其他配套设施都没有，广告中的“王室园林”也仅是普通绿化……律师提醒：根据有关规定，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，没有法律约束力，只有在规划范围内的具体明确地说明和允诺并且对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，才视为要约。因此，对于那些模糊的广告词不要当真，不要为这些广告所描述的“未来生活”所迷惑，多关注地点、交通、房屋质量等。购房人还可以要求将其广告许诺中核心卖点写进合同。购房人要进行实地考察，并到规划部门了解城市的规划，特别是楼盘所在区域的发展规划和周边配套。要仔细查看预售合同附件中的小区总平面图。对于平面图内含糊不清的部分，应该要求标注上文字并盖章确认。楼市黑幕8、不要以城市功能区判断配套成熟与否现在城市发达,功能区不断更新,商务区是否一定适合置业,这是一个重大的误区。商务区包括金融商务区也好,都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。楼市黑幕9、较好不要卡式销售项目如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房,不急于表达自己的消费意向,开发商涨价的随意性将会下降许多。最为常见的做法就是排队选房,通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述,对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买,没有合适，就在等等看吧。楼市黑幕10、开盘没有好房子开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。楼市黑幕11、别信广告广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。楼市黑幕12、别对景观抱太大希望别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。楼市黑幕13、外面墙面砖易漏水别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的一等涂料。没人用面砖当外墙。楼市黑幕14、桩有多深漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。楼市黑幕15、代理公司花样多注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等。但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商的代理费。楼市黑幕16、不要买广告上的房型如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型。不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫较后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？楼市黑幕17、绿化率绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们。我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
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买房须谨慎！有了这五证你的房子才安全
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只要付了钱房子就是你的？当然不是！那么，一套正常的住宅应该有哪些“身份证”呢？这些证书没有的话会面临哪些风险？除了，还应该注意什么呢？从拿地建房到销售&&必须有“五证”1、《国有》；2、《》；3、《建设工程规划许可证》；4、《》；5、《》。其中，第2个和第三个证由市规划委员会核准发放，工程施工证由市建委核发，土地使用证和许可证由土地资源和房屋管理局核发。如果“五证”不全 &会有什么风险？1、要很长时间才办下来或者根本办不下来。开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房》，就没有在土地上建房子的资格，就算建了房子也是违规；而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案，拿不到证。所以，从法律角度上讲，即使你付了房钱，房子也依然不是你的！2、房屋的质量没有保障。“楼渣渣”、“楼脆脆”、“楼歪歪”的事件这几年也没少发生。“五证”不全，就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子，这样的房子质量能有保障吗？住进去能安心吗？3、开发商骗取。没有“五证”，不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候，就开始建售楼处、建沙盘、打广告，用各种手段吸引购房者，等购房者交完定金后，他们便会毫不犹豫的选择跑路。4、难以借到。一些银行在发放时，对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱后，就不再管贷款是否能到位。5、混淆商 用房和住宅用房。“五证”决定了房子的性质！住宅和商 用的是不同的。《中华人民共和国城镇出让和转让暂行条例》第12条出让高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）商业、旅游、娱乐用地40年。如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你，就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年！除了“五证” “”也很重要买房时除了检查开发商是否具有“五证”之外，还要在房屋交付时，向开发商索要“两书”：《住宅质量保证书》和《》。这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，也是重要的。还有一个“表”也要重视这个“表”就是《备案表》。《建设管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能出具此表，你可以拒绝收房，而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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金瑞申花壹号院也开始做精装修了，还把名字改成了悦西台，要卖两万七，会被接受吗？
一开始听到景瑞悦西台这个名字的时候，还在想，景瑞又拿地了？结果去查了一下，才知道，悦西台就是当初的雅戈尔地块，其实申花壹号院的二期。
悦西台有种被包围在中间的感觉，远离周边的主干道，所以相对来说，小区会比较安静一些。
北面是申花壹号院，东面是大关小学和申花公园，南面是万家花苑，西面是慧园，有种闹中取静的感觉。
悦西台有三幢高层和九幢花园洋房组成，现在在推的是高层一号楼和花园洋房九、十号楼，预计周末开盘。
估计可能是蓄客的缘故吧，所以首次开盘，高层只开一号楼的西边单元，90方的户型居多。
价格的话，前几天已经开过产品说明会了，价格区间在225万到240万之间，算上所有折扣后的价格。花园洋房价格在280万到380之间，户型在139方到90方。
花园洋房的价格是除了底层和顶层的，因为底层送地下室和70多平的花园，顶层是5.8米的跃层，赠送40平露台，所以价格在四五百万，有兴趣的可以自己去了解一下。
悦西台在位置上，要比申花壹号院好，因为少了申花路的嘈杂，虽然外面也有道路，但是总归不是主干道，所以就会好些。
而且悦西台明显就是壹号院的一个升级版，提供了精装修的交付，而且参观完样板房后，我个人觉得样板做的也是有模有样的，还提供了个性化的定制。
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问了销售，她说现在壹号院的尾房在售的价格大概在两万四五的样子，但是我觉得应该没这么高，不然悦西台的精装修两万七不是碾压壹号院嘛！
但是现在金茂悦在售的二号楼的价格也在两万七的样子，如果不论价格，我肯定是觉得金茂悦比悦西台好的，其他都不说，就从一个小区景观上就看出来了。
悦西台的缺点就是小区基本没有草坪，更别说泳池了，所以小区的景观会不如金茂悦。
然后就是比较金茂悦的这个地段，换悦西台的精装修到底值不值得的问题，这个确实有些犹豫。毕竟精装修交付，总感觉比毛坯要高档一些，但是地段地段地段。
忘了问销售的精装修成本是多少了，但是这些的话，开发商的报价其实都是虚的，问了也没什么太大意义。
就拿万科的精装修来说吧，一般的刚需房报价在三千，如果减去三千的话，那悦西台的价格也差不多在两万四的样子，这样一算，就感觉优惠的力度也只能算差强人意，毕竟位置比壹号院好。
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申花幼儿园貌似已经建好了！
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悦西台的地块！
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这一条路上，都插满了道旗
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90方的西边套户型
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餐厅，厨房和书房
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所有的90方都设计了双阳台，双卫生间的设计
这个是主卧
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主卧卫生间
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卫生间里采用了一些日本的贴心设计，比如这个三干王，代替了以往浴霸照明取暖的功能。转述销售的话！据说还能干衣服
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U型环岛厨房操作台！
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开盘时间：
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交付时间
物业类型：住宅
物业费：洋房3元/㎡·月；高层2.8元/㎡·月
项目地址：
杭州申花路与丰潭路交叉口东
开 发 商：杭州景玺置业有限公司
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开发商虚假宣传维权难 懂这些避免虚假宣传
来源：房天下 &&发布时间：
卖房，在一定程度上会存在虚假宣传。那么，买房应当如何避免开发商虚假宣传呢？ 开发商常见的虚假宣传有哪些？ 开发商在售楼时，利用各种噱头吸引购房者，如“核心教育地产”“步行到地铁5分钟”“高”等。虚假宣传中，常见的还有销售人员误导消费者，夸大房屋附带花园面积、隐瞒房屋被遮光情况、隐瞒楼盘周边设施情况(垃圾场、墓地)等。由于宣传承诺没有被写入交易合同，导致消费者后期维权非常被动。
哪些情况购房者维权难？ 房屋实际情况与合同不符，面积、、标准、配套设施等与合同规定不符。存在诸多问题，如没有尽到责任，对缺乏维护、对小区部分的违建行为没有及时采取制止措施等。还有就是、延期交房产证，而且有些合同没有明确写出开发商在时间上的违约责任及赔偿细则，造成消费者权益受损却无法索赔。 遇到开发商虚假宣传怎么办？ 购房者要收集必要的维权证据 1、售楼广告、宣传材料。这些材料可以作为书面证据证明开发商宣传的前期所作出的承诺。 2、录音录像。这些影像资料可以证明开发商所言是否与宣传、承诺一致。 3、。合同内是否有对宣传作出的规定，或者是否存在无效的。 4、规划图纸等资料。可以证明开发商是否在后期违反规划改造。这些资料可以到房管部门查询。 维权途径有哪些？ 1、购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。 2、集体维权。业主们可以自发组成维权联盟，共同收集证据，共同起诉。 3、委托律师代理起诉。委托资深的专业律师可以让胜诉的几率更大，律师更懂得维权的方法。集体委托律师，费用不会太高，且节约自己的时间。 3、制造舆论。可以通过论坛、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商如果理亏，则可能会主动妥协。
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