购房定金能不能退及如何计算开发商的违约金_律师专栏-法邦网
当前位置：&>&&>&&>&购房定金能不能退及如何计算开发商的违约金
购房定金能不能退及如何计算开发商的违约金
&&&&作者：
导读：商品房买卖合同现在几乎都规定了违约金问题，很多购房者也都遇到过交定金的问题。那么，购房定金能不能退？如何计算开发商的违约金？如果遇到相关房产纠纷的法律问题，可以找我进行免费咨询。一、购房定金能不能退？购房定金的作用...
商品房买卖合同现在几乎都规定了违约金问题，很多购房者也都遇到过交定金的问题。那么，购房定金能不能退？如何计算开发商的违约金？如果遇到相关房产纠纷的法律问题，可以找我进行免费咨询。一、购房定金能不能退？购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：（一）签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。也就是说，购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。（二）商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金；另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。比如开发商和购房者签订合同时约定了交付10万作为解约定金，如果购房者看上别的房子不想买这套了，这10万就作为解除购房合同的条件归开发商，但是开发商不能再要求购房者买自己的房子。2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。还是举例说明，购房者和开发商约定交付10万作为违约定金，如果开发商到期不卖房，不但要双倍赔偿购房者20万违约金，如果购房者要求履行合同，开发商还要卖房给购房者，还要承担给购房者造成的大于双倍赔偿的损失。二、如何计算开发商的违约金？开发商违约时所支付的违约金的计算方式，应当区别两者情况：（一）如何计算开发商的违约金？依据商品房买卖合同的约定计算开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。（二）如何计算开发商的违约金？依据法律的直接规定计算根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：1、逾期交房的违约金计算标准；按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。2、逾期付款的违约金计算标准；按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。3、逾期办理产权登记的违约金计算标准；按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%.
张计全律师办案心得：缺乏契约精神是中国社会的通病，中国政府、中国人在法治进程中已初步建立了契约（合同）意识，但还处于初级阶段，我们前行的道路曲折而漫长。
关注微信“张计全律师”(微信号zhangjiquanlawyer)，阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。
扫描二维码，关注张计全律师
（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“张计全律师网”）
执业律所：北京市亚奥律师事务所
联系电话：
关注张计全律师，用契约（合同）规范我们的行为，恒定我们的权益，及时了解合同法律信息。
执业律所：北京市亚奥律师事务所联系电话：
关注张计全律师，用契约（合同）规范我们的行为，恒定我们的权益，及时了解合同法律信息。使用微信扫描二维码关注张计全律师
知识专题咨询云南法制报微博(
　州市频道：
　您现在的位置： >>
>> 内容阅读
日 15:15:17
房地产开发商拒退10万定金 法院判决：应退还定金
来源：云南法制报
作者：黄芳
标签：&&&&
房地产开发商拒退10万定金
法院判决：应退还定金
　　购房人许先生交付定金后，由于自身不符合相关购房条件，而最终无法买房。那么，许先生能否要求开发商退还定金呢？近日，昆明市官渡区人民法院审结该案，判决开发商退还许先生定金10万元。
　　许先生是大理人，去年9月18日他看中了云南骐辉房地产开发有限公司（以下简称骐辉房地产公司）一套房产。由于价钱适合，许先生当日就与对方签订了《商品房认购书》并支付购房款定金10万元作为履约保证金。
　　双方还约定：许先生的付款方式为银行按揭；同时因昆明市实施商品房限购政策，许先生应在签订《商品房认购书》后7日内将购房申请表、身份证明、户籍证明、婚姻关系证明、纳税证明、社保缴纳证明提供给骐辉房地产公司，以方便查询许先生是否符合限购政策，如许先生不符合昆明市商品房住房限购政策而又隐瞒不予说明，致使双方不能在《商品房认购书》约定的时间内签订商品房购销合同的，视同许先生违约，许先生无权要求返还定金。
　　事后，因许先生不符合限购政策，致使其心情很失落。不仅房子没办法买到，在要求骐辉房地产公司退还定金又多次未果，于是，许先生一纸诉状将骐辉房地产公司告上法庭，要求退还定金10万元。
　　法庭上，许先生的代理人程律师认为，既然无法购房，那么骐辉房地产公司就应将定金退还。
　　骐辉房地产公司作为开发商，应该非常清楚昆明市商品房限购政策的内容，但该公司却没有审查原告许先生是否具备购房条件，就与之签订合同明显存在过错，虽然双方签订的《商品房认购书》对责任的归属有明确约定，但该《商品房认购书》系骐辉房地产公司提供的格式合同，此约定加重了原告的责任，免除了骐辉房地产公司的审查义务。&因此，该条款应认定为无效。&程律师说。
　　但骐辉房地产公司的代理人却辩称，许先生无法购房的责任不在地产公司。双方签订的《商品房认购书》明确约定，如果许先生不符合昆明市商品房住房限购政策而又隐瞒不予说明的，致使双方不能在约定的时间内，签订商品房购销合同的，视同许先生违约。&因此，许先生无权要求返还定金。&该代理人表示，双方依据意思自治原则，在双方均合意前提下，签订的合同具有法律效力。故请法院驳回原告的诉讼请求。
　　法院审理认为，双方签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。但根据相关法律规定，由于原告不符合相关购房条件，而被告骐辉房地产公司未尽审查义务，故判决双方解除《商品房认购书》，并由骐辉房地产公司应退还许先生定金10万元。首席记者&& 黄 芳
　　点评：
　　商品房买卖纠纷，有一个重要特点，就是与市场的波动密切相关。宏观调控中的限贷、限购、禁购政策，既动摇了投资人的信心，也为买房人的反悔提供了理想的借口。
　　这种纠纷的焦点在于，贷款落空是否构成情势变更。情势变更，首先要求双方订立合同时不能预见，而事实上，目前房屋买卖合同中，通常都会约定，比如乙方贷款不能足额到账，应当在多少天内付清余额，否则承担违约责任，这种规定显然是不公平的。其次，情势变更必须是客观情况发生重大变化之后，继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，这时以情势变更为由，变更或者解除合同，是对交易公平的保护。
　　调控政策实施后，这类纠纷分3种情形：第一，在限购令出台以前与开发商已签订认购协议，未签订商品房买卖合同的。实践中，开发商在定约协议中多设&定金罚则&，若购房者无正当理由将丧失定金。但是购房人若按限购令不具有购房资格，则当然无法签订正式合同，而造成这种状况的原因是政府政策，是定约的情况发生了改变，不能归责于任何一方，属法律上的情势变更，双方互不担责，开发商应退还购房人的定金和款项；第二，在限购令出台前已经与开发商签订了商品房买卖合同，但未进行网签备案。在这种情形下，双方之间的合同成立并生效，但因政府政策造成合同无法备案，无法申请房贷，无法办理房产过户，合同无法继续履行，双方均可解除合同，互不承担责任，开发商应将收取的款项退还购房人；第三，在限购令出台以前商品房买卖合同已备案，但不符合贷款条件，贷款未获银行批准。这就要看双方签订的商品房买卖合同中对于付款方式是否约定银行按揭，如约定有银行按揭，那么依据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，双方可请求解除合同，出卖人应当将收受的房款本金及利息或定金返还买受人。如未约定银行按揭，买受人无权解除合同，应继续支付购房款。
　　云南天外天律师事务所律师&& 程 云
· <div []
· <div []
· <div []
· <div []
· <div []
免责声明：本文仅代表作者个人观点，并不代表本网站立场。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
---- 云南法制报出版许可证：滇报出证字第0053号
Copyright & 　泛亚法商网 All Rights Reserved.　云新网前审字 　云电子公告备案130001号购房合同已签，定金已付，房东想加价，或者不退违约金，可否维权？
题主于9月份看中所在城市一套二手房，通过中介与房东签了购房合同，支付了中介一万中介费，并交给房东两万定金。由于房东房子是号购买的，于是约定号过户，想免个增值税。在一个礼拜之前银行贷款也已经审批通过。现在房东觉得当初卖的便宜想加五万，而题主不想加。而且房东好像也不想退违约金。如果协商不了打官司，会怎么样？补充：房屋属于房东夫妻双方共有财产，虽然只有男方签字，但之前咨询过律师，在去办理银行贷款时有房东夫妻的签字和拍照(房东的房子还欠有部分贷款)。违约金合同上是写赔付双倍定金，但如果贷款已经审批通过，违约金将提升到购房款的20％
谢邀。您现在救济途径有以下几种：1、与卖方协商继续履行合同。2、协商不成，您可以向法院提起诉讼，要求继续履行合同，或按照购房合同约定支付违约金。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录