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回迁房“购房指标”转让法院认定有效
作者：谷友军&&&&&&日期：Fri Nov 12 11:26:56 CST 2010
案情简介：
二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2006年二被告获得樊家村拆迁回购房购买权，日，二被告与二原告经中间人陈环签署了《房屋转购协议》，约定被告将购买回迁房指标转让给原告，回迁房地址为丰台区万年花城某房产，面积为96.43平方米，房屋总价为356787元，转让费10000元，二原告直接将购房款交给开发商，转让费当日支付给二被告。同日，在二原告陪同下，被告与北京万年花城房地产开发有限责任公司签署《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》，二原告直接将购房款交给开发商，并办理了购房相关手续及缴纳了各项入住所需物业费、垃圾清运费、有线电视开通费等，取得了收房钥匙。随后，装修后一直居住至今。
二原告按双方签署的《房屋转购协议》约定，交纳了办理房产证的一切费用，但房产证办理完毕后，被告要求原告再给80万元的补偿，否则拒绝协助原告办理过户手续，经多次协商未果，原告认为，双方签署的《房屋转购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，二原告已经按协议约定履行了相应义务，二被告也应当按协议约定履行相应义务，二被告要求补偿并拒绝过户行为，严重侵犯了二原告的合法权益，故此，起诉到法院要求继续履行《房屋转购协议》，被告协助办理过户手续。
本案争议焦点
1、购房指标是否具有人身性、可转让性。
3、该协议时单纯的指标转让还是实质的房屋买卖。
2、本合同继续履行是否存在障碍，即过户条件是否具备和能否过户。
被告主要观点：
1、原告不具有购买诉争房产的资格，诉争房屋属于农村房屋拆迁安置房，属于保障性用住房，只有属于该危改项目的拆迁村民才能享有以优惠价格购买该房产的资格。
2、双方并不存在房屋买卖关系，被告没有收到购房款，不能仅因为被告收取了原告1万元，就认定被告转让了三十多万房产。
3、依据《城市房屋管理法》未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，双方签署《转购协议》时被告并未取得房屋产权，转让行为违反法律强制性规定，属于无效。
我方主要观点（谷友军律师代理词）
尊敬的审判员：
北京市易行律师事务所接受本案原告的委托，指派我担任他们的诉讼代理人出庭参加诉讼，庭审前，本律师详细的了解了本案的事实情况，并咨询了北京市丰台区房屋管理局，了解了相关政策，庭审中认真听取了法庭调查，本案经过当事人双方举证及法庭调查质证，是非业已清楚。为了协助人民法院公正、公平审理本案并能依法作出判决，我作为原告方委托的诉讼代理人，提出以下代理意见，供法庭在评议本案时兼听则明。
一、原、被告双方签署的《房屋转购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。
首先，双方签署的协议虽约定是转让拆迁回购房指标，但从双方实际履行过程看，购房整个程序都是双方共同去办理的，如实单纯购买回迁房指标，原告以自己名义办理即可。原告将房款及其他相关费用交予开发商，借用被告名字签订房屋买卖合同，且双方就房屋的价款、后续物业等费用的交纳以及房屋过户等事宜均进行了约定，因此，事实上应当是房屋买卖，只是借被告名义而已。
其次，退一步讲，即使双方转让的是回购房指标，也应是对拆迁安置房的购买权的转让，法律并没有明文禁止此类房屋购买权不得转让，法无明文规定禁止即自由。
购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋的可期待物权的转让。原、被告双方签订的《房屋转购协议》系双方真实的意思表示，我国现行法律亦没有禁止购房指标转让的明确规定，房屋出卖方与被告签署的《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》中也没有禁止被告转让的约定，故原、被告之间的购房资格转让协议系有效合同，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务。原告按合同的约定履行了全部付款义务，二被告理应按约定协助原告办理诉争房屋的过户手续。
再次，本案诉争的房屋虽是农村拆迁回迁房屋，但不等同于农村宅基地房屋也非经济适用住房。产权证虽标明按经济适用住房产权管理，但并非保障性用房，该房屋已经办理了产权证，且北京市丰台区房屋管理局明确表示此类房屋可以办理过户手续，不受时间限制。因此，本案合同继续履行不存在障碍。
第四，被告虽提出房屋买卖时没有办理产权证，不得转让，故而主张该买卖协议无效，代理人认为，这一观点是不成立的。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的&强制性规定&，是指效力性强制性规定。而被告主张的恰恰是规范房屋交易中的管理性规定，而非效力性强制规定，故不能作为主张无效的依据。
二、本案虽系被告拆迁安置房，但其是被告超出面积安置的部分，被告已按安置政策另行购买了一套房屋，即被告现在住房。不能仅以有面积优惠就认定存在人身性质，现实中本案所诉争房屋所在地存在大量类似房屋交易，而且均已过户。
三、本案被告因巨大利益驱动，恶意违约，属于严重违背了民法中诚实信用原则，此种行为如得到保护，何谈法律的尊严和公正、公平？
如被告毁约行为得到法律保护，法律规定的合同交易重要原则之一&诚实信用原则&形同虚设；同时，也在社会上形成随意反悔、不讲诚信的法律氛围，这对建立诚信社会、法治社会、和谐社会都将产生非常大的负面效应。
因此，从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发，如果允许无限制期限地随时推翻既存的法律关系，使原本可以合法实际履行的行为被认定为无效，这对原告是不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
另，根据京政办发（2000）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。从此规定可以看出，回迁安置房屋并不限制购买权的转让。
综上所述，双方签署的合同合法有效，原告的诉讼请求合理合法应当予以支持。
一审法院判决完全采纳了原告律师观点，支持了原告的诉讼请求，驳回了被告的反诉请求。拆迁补偿标准偏低 拆迁补偿应够在同区域买新房_网易新闻
拆迁补偿标准偏低 拆迁补偿应够在同区域买新房
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　　时代商报讯（记者黄琳）家住皇姑区北陵大街附近的郭师傅的家拆迁了，拿着手中的拆迁补偿金，他在二环旁边买了一套50平方米的房子。尽管换了新房，但他仍然有些困惑：补偿金远不够在原来的地点购买一套新房。不过，这种情况已引起有关部门关注。昨天下午，省十届人大常委会第二十五次会议对《辽宁省城市房屋拆迁管理条例（草案二次审议稿）》进行了分组审议。省人大常委会组成人员对此事予以了关注。
　　尽管我省房屋拆迁补偿标准每年都有提升，不过，很多人都和郭师傅一样，手中的拆迁补偿金并不足以在原来的区域购买相同面积的住宅，因此，拆迁后只能搬到相对偏远的地方居住。这主要是由于目前货币补偿金额是以被拆迁旧房的市场评估价格或市场价格确定的。因此，被拆迁人得到的货币补偿金额普遍低于拆迁地域的新建商品房价格。
　　在昨天的审议中，省人大常委会组成人员认为，这种对被拆迁人补偿不合理、补偿偏低的现状是目前拆迁存在的主要问题。对此，常委会组成人员提出，应提高对被拆迁人补偿的标准。对房地产市场评估价格低于拆迁区域新建普通商品房市场价格的，应该按照拆迁区域新建普通商品房市场价格补偿，使被拆迁人得到的补偿资金能够买到拆迁区域内相同面积新的普通商品住房。
　　此外，对居住面积小、生活困难的被拆迁群众的补偿问题也成为常委会组成人员关注的焦点话题。有的委员提出，被拆迁房屋面积不足45平方米，并且是惟一住房的被拆迁人，选择货币补偿的，原面积的补偿也应以房地产市场评估价格确定补偿金额，如果房地产市场评估价格低于拆迁区域新建普通商品房市场价格的，应按照拆迁区域新建普通商品房的市场价格来补偿；差额面积的补偿，应根据情况按照拆迁区域新建普通商品房市场价格计算。还有的委员提出，被拆迁人正在享受城市最低生活保障待遇的，应当在回迁安置时给予照顾。
　　为了保证拆迁工作更加公开透明，有的委员还建议拆迁工作人员进行房屋拆迁工作时，应当佩戴城市房屋拆迁管理部门发给的房屋拆迁员证；未佩戴房屋拆迁员证的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝。(时代商报)
本文来源：东北新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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提问者:&&ljxljx&|[江苏 南通];& 23:17:00
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通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式：
　　(一)产权调换形式。产权调换，是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采
取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建
的房屋作为交换，用作对被拆除房屋的补偿，被拆迁人对该房屋继续拥有
原来那种对被拆除房屋的产权关系。
　　(二)作价补偿形式。作价补偿，是指拆迁人对被拆除的房屋，按其价
值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。
　　(三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合，
是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，
部分采取作价补偿，当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时，
以产权调换或作价补偿达成协议后，但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方
出现困难时，可根据具体情况，双方协商采取产权调换和作价补偿相结合
的形式，解决对被拆迁人的补偿问题。
　　城镇拆迁范围内的居民住房，分为自有自住或出租和承租公私房两种
。在拆迁补偿时，应按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房
屋管理条例》的规定进行处理。《城市私有房屋管理条例》第四条第一款
规定：“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给房屋
所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安
置。”因此，必须对房屋所有人给予补偿，对房屋使用人给予安置。根据
上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规，对城镇居民房屋的补偿
(一)拆除居民个人所有的房屋，包括自住和出租的房屋，拆迁时的补偿方
式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种
。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准，进行估价、补偿、
注销产权，补偿费一次付给所有人，或者以相当的房屋与私房屋进行产权
　　(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。根据我国《城市房屋拆迁管理条
例》第二十四条的规定：“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁
关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改
。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中，出租住宅房屋包括用于出租的公
房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住
宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅，与承租人签有租赁合同，承
租人居住的住宅为出租住宅房屋，对该类出租房屋只有采取产权调换方式
补偿后，才可使原租赁关系继续保持，才可避免因拆迁而引起租赁户与住
宅房屋产权人的矛盾。
　　(三)拆除依法代管的私房，建设单位应当会同房地产管理机关(代管执
行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的
房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。
　　(四)拆迁委托代管的私房，除全权委托外，建设单位应当与委托人协
商补偿方式和办理补偿有关手续。
　　至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人)，在拆迁承租房屋时，
对他们不存在产权补偿问题。
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回复时间: 15:37:00
(一)房屋拆迁补偿计算标准&　　(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)&　　(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格&　　(二)房屋拆迁安置费计算标准&　　(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费&　　注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；&　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；&
　　3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
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土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：&　　1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。&　　2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。&具体说来：&　　(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;&　　(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
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房屋拆迁程序：
　　（一）领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
　　（二）发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
　　（三）订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
　　１、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。&
　　２、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
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1、拆迁安置原则是对所有人进行补偿、对使用人进行安置。
2、拆迁安置的房产能否买卖主要是看土地证性质是国有还是集体的，是否能上市交易，即使可以上市也要5年后才可以，具有一定的风险。
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政策房指标能转让吗
　　政策房指标能转让吗？日上午，在朝阳法院南磨房法庭开庭审理了一起因为拆迁指标姐姐告妹妹的案件。姐姐要求确认当初妹妹无偿将拆迁指标转让给她，两人签署的《购房指标转让协议》合法有效。
　　上午，原告人念完起诉书后，轮到代理人发表答辩意见。被告代理人嘴里只吐出两个字&同意&，正盯着电脑检查书记员记录的主审法官猛的抬起头，回过神儿后问被告：&既然没有纠纷，那你们来打什么官司？&
　　被告代理人解释说，2013年，经法院判决妹妹刘某已经离婚，目前正在与前夫进行离婚后的。因案件需要，要先确认《购房指标转让协议》的效力。
　　据原告代理人讲，早在1990年被告刘某就已和爱人。2009年11月，刘某因其承租的位于丰台区苇子坑某院的单位自管公房拆迁，获得40万左右的拆迁款以及政府定向的购房指标一个。安置房位于丰台成寿寺附近，面积近85平方米，购房价格58.5万余元。但由于当时刘某没有工作，也没有钱，负担不起房屋差价。
　　于是姐妹俩商量后约定，妹妹刘某将购房指标无偿转让给姐姐刘女士，双方签订了《购房指标转让协议》，同时约定购房及装修的所有费用均由姐姐刘女士承担，妹妹须配合办理相关购房手续。协议中还约定，房屋产权证书办理完毕后，妹妹应无条件配合姐姐办理房屋过户手续，将相关房产变更至姐姐名下，过户费用由姐姐承担。
　　原告律师说，由于妹妹常年一个人，也没有工作，购房指标无偿转给姐姐后，也是基于将来由姐姐照顾妹妹的承诺。2013年4月，新房入住后，姐姐夫妻俩和妹妹共同居住在此房中。目前，还没有发下来。
　　记者了解到，2013年，妹妹到法院起诉离婚，当时由于联络不上妹妹的丈夫刘先生，法院采取了公告送达，最终缺席判决二人离婚。去年，刘先生得知消息后，将妹妹告上法院，要求分割财产。
　　已是妹妹前夫的刘先生全程旁听了庭审，但由于只是案外人身份，庭审中没有发言的机会。庭后，法官对刘先生进行了谈话，并正式追加他为本案的。刘先生认为，案件涉及的属于夫妻共同财产，刘某与姐姐刘女士签订的转让协议他完全不知情，因此这种擅自转让应属无效。
　　庭外追访：政策房指标能转让吗？
　　业内人士告诉记者，很多年前，高院内部有一个类似会议纪要形式的文件，明确政策房是不能借名买卖的。但之后多年，司法实践的判例中已有所改变。目前，法院在这类案件中把握的方向是，但凡买了之后将来可以正常上市交易的政策房，法院通常不会干涉其借名买卖的合同效力，如这种拆迁安置房。
　　但像2008年之后的经济适用房转让一般认定无效。至于两限房如何把握，因目前诉讼较少，尚不明确。但本案中，因涉及夫妻财产分割，在处置上将更为复杂。
　　(原标题：妹妹无偿给姐拆迁指标姐告妹确认指标有效)
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父母选定回迁房后去世 女儿能否享有父母购房指标？
作者：张旭&&发布时间： 15:51:35
　　李女士父母所有的民房被拆迁，获得回迁房安置指标，选房过程中父母去世，李女士开取诸多证明，证明其系父母唯一子女应合法继承，但拆迁单位仍不予办理回迁手续，故李女士将拆迁单位诉至法院。日前，顺义区人民法院受理了此案。
　　原告李女士诉称：原告父母系北京市顺义区某村村民。2010年该村面临整体性拆迁安置工作。日母亲与被告签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，协议书约定了宅基地面积、付款方式、搬迁期限、拆迁补偿款、被拆迁人（原告父母）等内容。日，被告与顺义区某镇政府共同对所有拆迁安置人承诺对每一拆迁安置人分配54平米的优惠购房面积，同时启动了回迁房选房工作。日，原告父母选择了两套54平米的回迁安置房。母亲在日去世，父亲在日去世，李女士是父母唯一的女儿。2015年9月，某镇新城公布了拆迁安置房优惠购房标准价格，被告依照该标准执行，补偿原告方两套房产。但被告怠于继续履行拆迁安置协议，致使李女士无法取得安置房。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：被告继续履行合同，收取房款，将两套房屋交付至原告名下并办理后续手续。
　　被告拆迁单位辩称：我公司不予办理是因为该户拆迁协议所载明的原告父母二人均已经去世。我公司不能最终确定李女士提交的公证书效力。而且，李女士应将房款交纳至我公司后，我公司才能协助其办理交付房屋及相关登记手续。
　　法院经审理认为：原告父母作为被拆迁人与拆迁单位签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》、选房资格证明、选房户型确认表等协议，可以确认二人各自享有优惠购房指标。但双方均认可针对选定安置房并未签订购房合同，李女士要求继续履行的合同为《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，该协议已经履行完毕，且并未包含回购安置房的约定，故李女士要求继续履行《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》的诉讼请求，法院未予支持。李女士作为二人唯一继承人明确表示同意支付房款，且拆迁单位对于原告父母的优惠购房指标和调剂面积指标由李女士享有、使用并无异议，故在李女士支付相应房款后，拆迁单位应协助李女士办理房屋交付及登记手续。法院最终判决：被告拆迁单位在收到原告李女士交纳的房款后三十日内协助原告李女士办理房屋交付手续，并于具备房屋产权登记条件后三十日内协助原告李女士办理房屋产权登记手续。
责任编辑：刘娜