珠海房价走势11月往后还会涨吗？买不起的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-05 16:58 标签： 珠海房价还会涨吗
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珠海房价是否还会往上走？
来源：珠江晚报作者：曾怡灿
春节后，珠海楼市火爆异常。部分项目在一周内涨价两次，涨价千元的项目不在少数。此外，购房者入市热情高涨。很多售楼部卖到凌晨以后才结束当天销售。各个售楼部都出现了排队签合同的现象。
楼市在春节后出现疯涨的原因是什么？当前珠海楼市是否已有泡沫？经过这一轮疯涨后，珠海房价是否还会往上走？带着这些问题，记者采访了珠海职业经理人俱乐部主席唐铁军，为读者解答当前楼市的火爆现象，并对下一段时间楼市的走势做出一定程度的预测。
地产周刊：春节后，珠海楼市出现一轮井喷，不少项目涨价超过千元，购房者入市热情高涨。此外，有不少项目在2月29日当天卖到凌晨以后还未收摊，且创下一天销售一亿的业绩。出现这种火爆销售的原因是什么？
唐铁军：我个人认为，有以下几个方面的原因。一方面，过去几年城市间发生了人才迁流。三四线城市实体经济衰弱，导致大量毕业生及高科技人才迁出。这些人才大量地往一线城市流入。光是上海一个城市，去年到现在一年半就大约增加了400万人口。这些人都是技术型人才。他们到了一二线城市，就积蓄成一股刚需力量。以前市场被行政调控压抑，大多数人处于观望状态。当前楼市政策松动，这些人便接连涌入楼市。
另一方面，中国房地产大概8-9年是一个换房周期。当前，珠海很多房子的结构、设计、功能、景观绿化及其他方面品质都有明显提升。而置换本身也是一种很强刚需。
最后，当前投资渠道狭窄，很多老百姓一直在持币观望，希望找到良好的投资方向保证资产保值增值。而股市持续下滑的情况下，房地产无疑是最安全的投资选项。
因此，楼市的需求基础已很坚实。最终将这些需求释放的，便是楼市松动政策。因为，购房者大多有买涨不买跌的心理。楼市利好政策出台，大家就跟着涌入楼市。因此，入市的不仅仅是原先积蓄的刚需，还有提前释放的刚需。
楼市已有泡沫但并不大
地产周刊：春节后，有部分项目一星期便涨价两次，而投资客比例也明显提升。在这种情况下，当前珠海楼市是否有泡沫？
唐铁军：当前，首付降为20%，加大了可利用的杠杆。契税、营业税减免，也降低了交易成本。而据我了解，这段时间银行对于房贷的支持力度很大。新年后这个月，有一家商业银行一月放房贷1.2亿。把珠海所有的商业银行的房贷额加起来，这个数字不可想象。
在这种情况下，很多人都在做资产配置。把原先的房子卖掉，然后再按揭买两套的不在少数。而房屋置换，本身又带动了二手房的活跃。
针对当前这种情况，我个人认为珠海的楼市已有泡沫，但泡沫并不大。因为，珠海的房价其实是偏低的。
珠海的城市价值毋庸置疑。当前，珠海依旧是价值洼地。随着人口不断流入，去年珠海一手商品房成交量超过400万㎡。这其中，有32%的销售量是由外地人消化的。在年左右，珠海的外地人购买比例大约47%。2011年11月珠海出台限购后，外地购买力基本被挤出珠海。
而随着限购、限贷政策接连放松，珠海的外地人购买力又有所回升。当前，外地人消化了珠海32%的消化量。这表明珠海这个市场仍然受到外地人瞩目。
在这种情况下，剩下的三分之二并不愁卖。
主城区未来均价 超过3万不是梦
地产周刊：经过春节后这一轮疯涨后，珠海楼市在2016年会有怎样的走势？各个区域会呈现什么样的格局？
唐铁军：前段时间的购房热潮，已经把大家的积极性调动起来。在这种情况下，珠海楼市还将可能有段时间的疯涨。这其中，主城区已没太多土地供应。而龙光、碧桂园在过去两年接连拍下的两大地块，楼面地价都达到17600元/㎡，这等于给主城区的价格树立了标杆。我个人认为，主城区未来均价超过3万不是梦，并且，这很有可能在今年实现。
唐家湾方面，个人认为今年会达到2.4万均价。格力海岸3月5日开盘，销售状况很不错。当前，格力海岸一枝独秀，已经达到2.8万均价。翠湖香山、保利的价格稍低，但还会往上走。最后，金湾斗门今年可能会达到1.6万的均价。
　　 张俊彦/摄
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编辑：胡净栋
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来源：融360
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当遇到风险的时候人们的第一考虑是房产不再具备保值和升值的功能，买了之后就会变成负资产。你会本能的把现金投入到更安全的方面，而在这个危机到来的时候，你根本不会考虑买房，而是庆幸当初没买房的这150万够不够你下半辈子活的。所以，房价跌了，代表整个经济环境恶化了，城市缺少了投资的价值看不到发展的前景，你还有什么理由买房呢?先顾好自己的饭碗吧。房价越低你越买不起。总结：(1)买不起100万房子的人，其实也是买不起70万、80万、90万房子的人，现在大量买不起房子的人，其实房价再下跌30%-40%，他们一样买不起。(2)买得起70万、80万房子的人，在房价下跌的时候，也是不会去买的，继续会选择观望。(3)想一下，房价跌了，是整个经济环境在恶化，城市缺少了投资的价值，看不到发展的前景，你有什么理由去买房呢?房价暴跌的后果，你想过么?事实讲完了，现在举个易懂的例子：你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现 在房价从200万开始下跌，190…170…150…原则上150万你可以买的起了，但要知道你固有的那套房子也从100万开始下跌到90万…80万…但 房价还在跌，请问这个时候你会跟进买吗?这不是机遇来了，是风险来了。若房价真的开始暴跌，那么以下这些情况将会发生：后果1：中小房企将面临倒闭后果2：失业率飙升后果3：银行纷纷倒闭后果4：烂尾楼遍布全国后果5：货币贬值严重后果6：财富差距更加悬殊
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