签完合同出新政 买房不易退更难
头天刚签下一套二手房，第二天公积金贷款政策就发生了变化，如果买房，就得多花33.7万余元，不买，则要赔偿36.1万元违约金。近日，市民王先生被新发布的政策弄得进退两难，和王先生遭遇同样问题的市民不在少数。
签完合同出新政 买房退房都犯难
突遇新政 不能用公积金贷款
家住酒仙桥的王先生为方便孩子上学，看中了一套南湖东园里的学区房。11月28日，王先生与中介和房东签下了买卖房屋的三方合同。
可第二天，北京住房公积金管理中心下发了&新政&，规定自通知下发之日起，只有家庭人均住宅建筑面积低于28.81平方米的职工，才可以用住房公积金购买&二套住房&。
本来兴冲冲去银行办贷款手续的王先生愣住了，他们一家三口已经有了一套90平方米的房子，人均住宅建筑面积约30平方米。按新政规定，他不能再用公积金贷款购买第二套住房。这意味着他必须选择商业贷款。
买要多花33.7万余元 退得多掏36.1万
记者算了一笔账，如果王先生不用公积金而换作商业贷款的话，需要多花33.7万余元(见下表)。
公积金贷款与商业贷款对比(根据银行最新)
房子总价：145万元 首付75万元，贷款70万元，25年还完
公积金贷款年利率4.05%，每月还款3714.2元
商业贷款年利率6.754%，每月还款4838.4元
两者差价：(4838.4元- 3714.2元)&12个月 &25年 = 33.7万余元
看着一下子多出来的钱，王先生感觉压力陡增。但他已经签过三方合同，如果退房的话，就是违约，按照合同规定，他需要支付36.1万元的违约金。
就差了几天，新颁布的政策让王先生不知道如何是好。
今天上午，多家中介公司表示，在11月初接到住建部等四部门发布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，但通知并无具体细则。直到11月29日，北京住房公积金管理中心才下发新规，规定具体细则，而他们不可能在新规实行前停止相关业务。
伟嘉安捷投资担保有限公司表示约两成购买二套房的客户受到了新政的影响，但未透露具体数量。链家地产的分析师则称，最近签约的房产中，至少有数百套受到此新政的影响。
●公积金中心
市公积金管理中心客服表示，从11月29日起受理的新贷款业务，将执行新政策，已经受理的仍执行老政策。王先生在新政颁布前只签订了买房合同，尚未提交公积金贷款申请，因此只能按新政策来办。这种情况不是个例，不会特殊对待。
北京市盈科律师事务所的易胜华律师说，王先生不属于因为合同当事人过错而导致合同履行困难的情况，一般会由买方、卖房和中介三方按照公平原则，都分摊一些损失。具体细节视中介公司是否详尽地告知过买卖双方此交易存在风险。
两年三新政 买房不易退更难
去年4月份至今，为了遏制过快上涨的房价，国家有关部委三次出台了房贷新政。政策的目的之一在于遏制炒房一族，但不断出台的新政也&误伤&了一部分普通购房者。首套住房首付两成变三成;二套首付三成变五成，后又增加到六成;外地户口限购一套房&&因为这些突然出台的政策，让不少人的购房梦想破灭。为了向开发商拿回定金和首付款，有购房者甚至走上了旷日持久的维权之路。律师认为，对于不断出台的房贷新政，国家应该尽快出台法律保护普通消费者的权益。
两年三次房贷新政，不断变化的首期款成数，每次都使得一部分人无奈退房。经记者调查，目前在广州虽然还没有相关部门对此类人群作出数据上的统计，但从众多的&退房团&以及搜房网等业主论坛购房者所发的退房帖来看，自住型、改善型的普通购房者，占了一个不小的群体。
当然，在房价不断攀升的情况下，小业主买房已属不易，但想退房更难。虽然喊着要退房，真正能退房成功的却不多，不少人无奈四处筹集首期，也有人紧急将房子转让出去。有的退定金、退首期不成，反而要被索赔违约金，深陷维权官司中。他们并非炒家，新政让他们成为被&殃及的池鱼&。
妥协：急筹百万一次付清第三套房款
日，&国五条&颁布，暂停发放第三套房贷。家住广州的罗女士就被这个新政整得够惨。因为无法贷款，罗女士不得不向朋友借款90余万，一次性付清购房款。
去年10月2日罗女士看上了位于花都的一套房价在6000多元每平方米的商品房，如果买下，这将是她的第三套房，但此时新的房贷政策的实施已经呼之欲出，罗女士正犹豫不决，而为了让她尽快买下，罗女士说开发商声称收到内部消息说10月15日晚上24点之前网签的房子都将按照旧政策来实行，罗女士务必在一周之内将首期打过去，才有可能搭上政策的末班车。
10月9日，在听信了开发商的说法之后，罗女士交付了20多万元的首付款，并赶在15日当晚进行了网签。不幸的是，罗女士申请的公积金贷款却并没有被批下来，当初热情百倍信誓旦旦的售楼人员却装作不知道这回事，并且采用各种手段对她避而不见。今年1月，罗女士意外地收到该房地产商寄来的律师函，上写罗女士已经超过三个月未解决房贷问题，要没收其首期款。
考虑到打官司要花费大量的人力财力，罗女士一咬牙还是决定向开发商妥协，终于在年前凑集了90多万元的现金，一次性付清了房款。她坦言自己很幸运，关键时刻有朋友帮一把，类似她一样情况的不少人，如果借不到钱后果将非常惨。
败诉：法院认为应按合同约定执行
日，广州市中级人民法院对一起因为房贷新政首付提高，购房者无力支付要求解除合同的案件进行了判决，原告购房者林女士败诉。
2010年3月底，林女士与开发商签订认购书，交纳了64万多、两成的首付认购了荔湾区某楼盘的一套总价为321万余元的房子。4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(也称&国十条&)，规定&对购房者首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。这也就意味着，林女士需要再多支付32万元的首付款。
&之前60多万的首付中已经有20多万是向亲友借的了，根本无力再筹集32万。&和很多受此影响的人一样，林女士想到解除合同。后来与开发商协调未果的情况下又将开发商告上了法院，一审结果为败诉。林女士不服，又上诉至中级人民法院，结果维持原判。
在中级人民法院的判决书里，法院认为，在林女士与开发商签订的买卖合同及补充协议上已经明确写明，银行按揭方式、年限、贷款额度等以银行最终批复为准，如银行的按揭低于申请金额或非因卖方原因未获得银行审批通过，买方将在10日内付清剩余房款。林女士没有获得八成按揭，也没有证据证明是由卖方原因造成的，按照合同约定林女士仍负有付清剩余房款的义务，而并不享有合同解。
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之前办理的组合贷款在审批中，现在想按照《通知》调整后办理纯公积金贷款，如何办理？答：借款人申请人向组合贷款银行申请撤销组合贷款，然后携带资料前往纯公积金贷款的受理网点，重新进行公积金贷款受理。已签订，是否可以直接在4月15日之后递交材料享受新的贷款额度政策？是否需要重新签署购房合同？答：购房合同中的约定不影响公积金贷款办理的，不必重新签署购房合同，只要在4月15日后进行公积金贷款受理即可。购房合同约定与贷款实际金额不一致的，买卖双方应在协商一致后更改购房合同所约定的内容。夫妻俩申请公积金贷款，他们的公积金账户余额在家庭贷款额度时是不是可以合并计算？答：借款人家庭的贷款额度由借款人和共同借款人各自的公积金账户余额分别计算出的贷款额度相加得到。借款人和共同借款人的账户余额不能合并计算贷款额度。公积金借款人家庭的贷款额度如何计算？答：借款人家庭在计算贷款额度时应同时符合下列条件：1.不得高于按照借款人住房公积金账户存储余额的倍数确定的贷款限额（住房公积金账户按余额的40倍计算，补充住房公积金按账户余额的20倍计算）。
2.不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额【购买首套住房且建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或者购买共有产权保障住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于20%；购买首套住房且建筑面积在90平方米以上或者购买改善型第二套普通住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于30%；购买改善型第二套非普通住房的家庭，公积金贷款首付比例不低于60%。】3.不得高于按照还款能力确定的贷款限额【其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数 规定比例（50%） 12个月 贷款期限】。4.不得高于最高贷款额度上限。
本文来源：东方早报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈买房签合同注意事项有哪些？不看吃大亏
来源：房天下 &&
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房价居高不下，买房不易，买房是一项尤为重要的环节。购房者在签订时不能大意，因为这是维护自身利益的有力保障，那么买房签合同注意事项有哪些呢？
1、首先要确认是否具备“” 五证：一是，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工证，四是国有，五是，以上简称叫“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地和房屋管理局核发的。 这五证最主要的应该看其中两证，一是国有土地使用证，二是预售许可证，这两种要核发，一般原则上就没有问题，这里特别强调的是预售许可证。特别提醒的是，在查看五证的时候一定要看各证件原件，复印件很容易作弊的。签合同前要看确认所预购的房屋在范围之内，这样才能确保将来能够顺利的办理。 2、使用规范的合同文本 最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真进行填写，了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做，但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等，对购房者尤其不利。最好的办法是直接与开发商签就。 3、查验有关证明文件 时要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，并且考量开发商的资质。时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 4、买期房要注意合同的约定 在填写暂测面积时不阿丹要填上外，还要填上面积和公用分摊面积。 5、买期房合同中要约定条件和时限 有两层含义：一是房屋使用权即实物交付;二层是转移即产权过户。 6、签合同时要注意查验问题 购房者在签约时，应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《》的内容，同时并将质保书作为购房合同的附件。 7、签合同时明确事项 合同中要明确前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准等。 8、要注意合同文本中的内容 购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消，以减轻开发商自身的责任。 9、注意合同约定中的违约责任 违约情况包括：签约后购房者要求或者不按期付款;开发商卖房后要求购房者换房，开发商不按期交房;交房后面积变动超过约定幅度的;质量不符合要求的;办理过户手续时不符合规定和约定等。 购房者和开发商一定要及时签购房合同，这样才能保护自身利益，以后房屋出现或者质量问题时可以通过法律手段维护自身利益。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。最全商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成
发布时间：
16:24:07 & 作者：潘军锋 & 来源：
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　　2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度，规范了商品房交易行为，但随着商品房销售模式的变化、房价上下波动、房地产政策的调整等原因，商品房买卖合同纠纷案件的案情日益复杂。尤其是限购政策下，大量新类型案件的涌现，如新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等，给法院审判和律师代理相关案件带来了挑战。
　　今日为您推荐江苏高院潘军锋法官的文章，这也许是迄今为止关于商品房买卖合同案件疑难问题最全的审判观点集成。
　　文/潘军锋 江苏省高级人民法院&
　　来源/法律适用
　　一、商品房买卖合同纠纷案件的新变化
　　商品房是我国住房市场化改革的产物,随着商品房销售模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。
　　（一）因商品房销售模式引发的变化
　　一是商品房买卖标的发生变化。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,商品房的质量扩展到美观性和安全性。交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。
　　二是出现商品房与物业服务的混合合同。在商品房买卖合同中约定了供暖、小区管理等物业服务,因物业服务引发的开发商与业主之间的纠纷不断显现。
　　三是售后包租等新的销售方式逐渐增多。售后包租由于事先收取房款。其后经常出现租金难以支付的情况,容易引发群体性的拖欠租金纠纷。
　　四是商品房委托代理销售合同纠纷增多。除开发商自行销售和商品房包销外。商品房代销的形式较为普遍,对于代理销售计费标准的认定、违约责任的判断亦不统一。
　　（二）因房价上下波动引发的纠纷此起彼伏
　　一是房价上涨引起开发商效率违约纠纷。在房价快速上行的时期,开发商为多赚取利润,往往以各种理由解除或终止与购房人的买卖合同。甚至以愿意承担违约金的方式主动违约。
　　二是房价下行引发的购房人解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现&退房潮&现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
　　（三）因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多
　　一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
　　二是借名购房等规避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。通过借用他人的名义购买房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
　　三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
　　二、《商品房买卖合同司法解释》的既有规定与其他法律法规有冲突时如何适用？
　　（一）预约与本约的界定不明
　　 &《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?
　　司法实践对此问题态度不一，]我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。
　　理由如下：
　　1. 合同法司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释（二）规定&:当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。&
　　因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。
　　2. 商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。
　　3. 具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。
　　（二）欺诈惩罚性赔偿规定与消法的融合
　　《商品房买卖合同司法解释》第9条规定出卖人实施欺诈行为的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任,该规定与2013年新修订的《消费者权益保护法》的3倍罚金的规定并不一致。由此产生的问题是,《商品房买卖合同司法解释》第9条与新修订的《消费者权益保护法》第55条如何协调？焦点问题是商品房的购房人是否属于消费者。
　　我们认为,在商品房买卖合同领域,考虑到标的额较大。如果适用3倍赔偿对开发商要求过苛。可明确规定商品房买卖不适用新消法的规定,继续沿用《商品房买卖合同司法解释》第9条的规定。
　　（三）房屋交付标准与物权法的融合
　　《商品房买卖合同司法解释》第11条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险以交付使用时点为转折点。该条制定时我国尚未颁布物权法。因此,《商品房买卖合同司法解释》第11条的规定在《物权法》已经出台以及房屋登记制度已经建立的情况下,已经不符合现行法律的规定。而且《合同法》第142条也做出了风险承担的规定。
　　由于物权法采纳了物权变动登记生效主义。此处的交付应理解为物权登记变动,而非占有的转移,房屋毁损、灭失的风险也应以登记转移为转折点。这样既有利于维护不动产登记的公示公信效力。也有利于出卖人有效控制风险。防止大量逾期办证情形的出现。
　　（四）条文规定缺乏细则时常见问题如何处理
　　《商品房买卖合同司法解释》规范了商品房买卖合同的订立、履行、违约责任等各个环节,但随着商品房买卖实践的不断发展。很多情形无法为现有条文所涵盖。需要更为精细的规定予以补充完善。
　　1.关于商品房预售合同的效力问题
　　《商品房买卖合同司法解释》第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　实践中出现出卖人未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房。此时商品房预售合同效力如何认定?我们认为,在商品房转化为现房后。已经具备交付业主使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此商品房买卖合同应当认定有效。以促进市场流通并维护诚信交易。
　　2.关于房屋质量瑕疵的问题
　　《商品房买卖合同司法解释》第13条规定:交付使用的房屋存在质量问题。在保修期内。出卖人应当承担修复责任。实践中出卖人主张所售商品房经建设主管部门审批,并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件,因此不应承担责任。
　　我们认为,交付的房屋虽然经过有关行改管理部门审批，符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。
　　3.关于房屋面积误差问题
　　一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?
　　我们认为：如果当事人明确约定最终的结算面积不以实测面积为准。而以合同约定的面积为准，系当事人对风险的自我判断。其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积（即暂测面积）可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循。　　
　　二是面积不符时鉴定资料的提供问题。实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少，请求法院对房屋面积进行测量鉴定；出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?
　　我们认为：因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。常人一般难以解决。出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。
　　三是按套计价出现面积误差的处理。商品房买卖合同约定按套计价的。若实际面积小于约定面积。合同未对面积误差作出约定,房屋买受人提出解除合同或返还误差面积的房价款的,应否支持?
　　我们认为,在现房销售的场合，如果开发商能够举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察，购房者自愿签订合同的，可以认定按套计价约定有效。否则不应认定该约定的效力。在期房销售的场合，由于购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行,应视为约定不明,适用《商品房买卖司法解释》第14条的规定处理。
　　4. 关于商品房买卖合同解除问题
　　实践中的问题是买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同但没有行使解除权，后以行为方式与违约方继续履行合同，其后请求解除合同的,应否支持?
　　我们认为,在迟延付款情形,合同解除条件成就,出卖人有权解除商品房买卖合同，将收取的房款退还买受人。但出卖人其后接受买受人的继续履行合同的行为。应视为对合同解除权的放弃，出卖人不得再要求解除商品房买卖合同。
　　三、商品房买卖合同纠纷新问题的审判思路
　　（一）商品房买卖合同审判与执行异议之诉的冲突
　　按照《物权法》的规定，商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时发生转移，实践中在以商品房为执行标的物的执行异议之诉中，根据2005年施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称&《查扣冻规定》&）第17条规定，〔18〕未办理过户登记的债权获得了排除执行的权利。根据该条规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，即可以排除执行。该规定与《物权法》的规定不一致，这就导致在执行异议之诉审查中对商品房权属的认定与一般商品房买卖合同案件中判断标准不一致，实践中的应注意以下几个问题：
　　1. 执行异议之诉中购房人的权利保护问题
　　执行异议之诉是2007年民事诉讼法修订新增加的规定。实践中申请执行人查封被执行人的商品房，第三人依据《查扣冻规定》第17条的规定,主张其已经付清全款并实际占有,且未办理过户无过错而排除执行。在执行部门裁定支持其请求后，申请执行人可以据此提起执行异议之诉。
　　此时法院需进行实体审查,如果符合《查扣冻规定》第17条的要件,则驳回申请执行人的请求,而非依据《物权法》规定予以处理。
　　 2. 《查扣冻规定》第17条要件的理解问题
　　关于已经支付全部价款的认定
　　实践中存在开发商与买房人约定按揭贷款,支付了全部首付款。后非因买受人的原因导致按揭货款没有办理完毕。此时商品房被查封的,是否适用《查扣冻规定》第17条的规定?
　　我们认为,《查扣冻规定》第17条是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益,对已经付清全部价款的要件应当严格适用。尚未付清的不应适用该规定。
　　 关于实际占有的认定
　　购房人没有现实占有，而是与开发商签订租赁协议,由开发商返租的。能否认定为实际占有?
　　我们认为,对实际占有的要件可以适当放宽,既包括现实占有，也包括占有改定。开发商与购房人签订返租协议或委托装潢协议的,均可认定为实际占有。关于第三人无过错的认定，应当区分不同的类型分别认定。第三人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的，可以认定其无过错。如果第三人为规避法律、行政法规规定或者逃避债务,故意将财产登记在被执行人名下的,或者在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的,应当认定其具有过错。　
　　（二）商品房买卖合同审判面临房地产新政的挑战
　　1.房地产新政对合同履行的影响
　　房地产新政中提出了限购、限贷的举措,对于已经订立预约合同尚未正式签订商品房买卖合同,或者已经签订商品房买卖合同因限购无法办理房屋所有权转移登记。或者因限货无法办理按揭贷款的。当事人是否可以请求解除合同?
　　我们认为,此时应重点审查当事人对房地产新政的后果是否有所预见。房地产调控政策自2010年初以来一直延续,当事人对调控政篥的发展方向应当有所判断。双方在合同中对新政的后果予以安排的,应当予以承认。如果双方在合同中对新政没有条款安排的。当事人能够预见的。不构成情势变更。如果当事人对政策的出台或变化无法预见,导致交易基础丧失的。应当适用情势变更。比如限购人群的进一步扩大、税收的大幅变化等。
　　当然,合同受房地产新政的影响应当发生在合同正常履行过程中。如果因合同一方迟延履行合同义务后遇新政调整,则应由违约方承担责任。
　　2.关于规避房地产新政的行为性质认定问题
　　一是借名购房
　　 购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。实践中出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷。也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷。
　　我们认为,此时应当维护交易的安全,保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为,维护房地产调控政策的效果。
　　二是以房抵债
　　买卖双方通过签订虚假的民间借货合同，合同中约定以房抵债，实际上是房屋买卖,通过法院诉讼或者签订和解协议申请法院确认的方式,达到规避限购和税收的目的。
　　我们认为,当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中达成以房抵债协议，经审查，当事人未履行物的交付行为的，法院不应出具调解书予以确认。仍应按原债的关系进行审查和处理，以防范虚假诉讼的发生。
　　三是签订&阴阳合同&
　　实践中,卖方人往往约定房价净得。而将营业税等税收都约定由买房人承担。买房人为了减少缴纳的税款，在真实的房屋买卖合同之外，签订另一份用于网签的合同，通过做低交易价格达到避税目的。而在此之后，因合同履行又会引发双方对合同真实性以及房屋真实价格的纠纷。
　　我们认为：为避税签订的网签合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，以实际履行的房屋买卖合同为准。但由于规避国家税收规定，可建议相关机关予以处罚。
　　四是伪造资料规避政策的行为
　　房地产调控措施实施期间，因合同一方当事人伪造相关资料签订商品房买卖合同，信贷机构不予贷款或者相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对人可以请求撤销或者解除合同。并要求对方支付违约金或赔偿损失。
　　3.房地产新政对房屋中介合同的影响
　　因房地产调控政策出台导致商品房买卖合同无法履行，中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同，居间行为已经完成为由要求支付中介费的，对于居间报酬不应支持,但居间人为居间活动支付的合理费用,应当可以支持。
　　此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚取佣金,帮助房屋买卖双方签订阴阳合同，或者提供诸如假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政。对此恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的，不应支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应当根据当事人的过错程度处理。
　　（三）名为商品房买卖实为借贷的行为认定
　　企业在资金链紧张时往往求助于民间资本，出现名为商品房买卖实为借贷的情况。实践中借款到期后,借款人既不归还借款本息,也不愿将房产过户给出借人,出借人依据商品房买卖协议要求履行过户手续，借款人主张确认商品房买卖合同无效。对于此类纠纷，事实认定成为审判中的难点。
　　出借人采用此种方式目的系规避相关法律规定，将借款协议与商品房买卖协议分别独立签订，且两份协议内容及文字表述上无法看出两者的关联性。因此从表面证据看。很难区分双方究竟是借贷关系抑或房屋买卖关系，但两者之间一般存在订约时间相近、房价与借款数额相近、仅有借条无房款支付证明等情形,对此不能孤立地审查单个合同。而应综合其他证据进行判断。比如是否存在回购协议、购房首付款由谁支付、房贷月供由谁承担等。
　　在认定构成名为商品房买卖实为借贷担保后。对商品房买卖合同的效力如何认定实践中存在争议。我们认为双方签订商品房买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保,因此商品房买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。该合同虽已成立,但属于借款人与出借人在债务履行期届满前。变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应属无效合同,仍应按照借贷合同关系予以处理。
　　（对此问题实践中尚有不同观点，我们曾发表《以买卖形式进行担保的效力认定与诉讼对策》一文，如需获取请关注&天同诉讼圈&查看历史消息）
　　（四）房屋回购的性质认定
　　房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定,具体指商品房按揭贷款合同中购房人无力偿还银行贷款时,开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。
　　1.关于房屋回购的性质
　　实践中存在3种观点:第1种观点认为属于流质契约,应认定为无效；第2种观点认为属于约定解除权,一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除；第3种观点认为属于非典型担保,出卖人作为买受人的保证人向银行承担了担保功能。
　　我们认为：回购担保是一种多方以合同条款约定的关联性担保,指债权人与回购人约定在债务人未能按约履行债务时,由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购担保属于一种新类型的非典型担保,虽然我国《担保法》和《物权法》中均没有明确规定,但在实践中,已被运用到汽车、房屋等交易活动中,故可以承认其效力,根据回购条款的约定予以处理。
　　当然,实践中需要根据债务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。
　　2. 关于回购价格
　　合同对回购价格有约定的,按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购,实践中存在争议。
　　我们认为应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖,对其利益并无损害。而对于买受人而言,根据《合同法》第163条的规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外,在房价下跌的情况下,根据《合同法》第142条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合法律的规定。
　　（五）商品房委托代理销售合同中的新问题处理
　　1.关于委托人的任意解除权问题
　　商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是,商品房委托代理销售合同中是否允许当事人特别约定解除权的放弃？
　　我们认为,商品房委托代理销售中,受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。
　　2.关于溢价款问题
　　《商品房销售管理办法》第28条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的,是否无效?
　　我们认为,双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及行政法规,也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。
　　关于佣金与溢价款的收费标准,国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定。实行独家代理的,房地产经纪收费最高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和滥价款超过成交价格3%的标准,超过部分应否支持?
　　我们认为,《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范,而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，故对合同效力不产生影响。
　　3.关于可得利益的问题
　　实践中商品房委托代理销售合同解除后,受托人主张可得利益的,实践中存在三种观点:
　　第一种观点认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益,予以支持；第二种观点认为,受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立；第三种观点认为,商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。
　　我们认为,如果佣金、溢价款等可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性,则予以支持；如果通过现有条件无法具体确定,则不予支持。
　　（六）新型商品房买卖合同纠纷的问题
　　1.商铺长期使用权转让问题
　　实践中商铺的经营者为筹集资金,将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人,并约定商铺由其统一出租经营管理,每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？
　　我们认为：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同,出现所有权与使用权的分离,并非为法律所禁止,应认定为有效。法律对租赁期限规定最长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的最长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人,如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。
　　2.售后包租的效力认定问题
　　售后包租是开发商为了促进销售,在商品房出售时与买受人约定：在出售后的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。建设部《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。对于售后包租是否认定无效?
　　我们认为,《商品房销售管理办法》第11条的规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。实践中要区分售后包租与借贷融资的关系,如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。根据2011年施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,符合解释第1条第1款规定的条件的，应当依照刑法第176条的规定，以非法吸收公众存款罪处罚。
　　3.虚构商品房买卖合同套取银行货款的问题
　　&关系人&商品房买受人与开发商假意签订预售合同，以商品房买受人享有的低息房货政策帮助开发商向银行等金融机构融资借贷。实践中出现开发商起诉房屋买受人解除商品房预售合同纠纷。对此应认定为脱法行为,系以合法形式掩盖非法目的。商品房预售合同无效。
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