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中钢国际(000928)公告正文
中钢吉炭：进行重大资产重组事宜涉及的中钢设备股份有限公司长期股权投资-中钢集团工程设计研究院有限公司股东全部权益价值资产评估说明
&&&&&&&&中钢集团吉林炭素股份有限公司
&&&&&&&&&&进行重大资产重组事宜涉及的
&&&&&&中钢设备股份有限公司长期股权投资-中钢集团工程设计研究院有限公司股东全部权益价值
&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&&中天和资产【2013】评字第&90002-1&号
&&&&&&&&&&&&&&(共&1&册&&&第&1&册)
&&&&&&&&&&&&2013&年&7&月&29&日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&&&&&&录
&&&&关于资产评估说明使用范围的声明&.....................................&2
&&&&企业关于进行资产评估有关事项的说明&.................................&3
&&&&资产评估说明&.......................................................&4
&&&&一、评估对象与评估范围说明...........................................&4
&&&&二、资产核实总体情况说明.............................................&7
&&&&三、评估技术说明.....................................................&9
&&&&四、评估结论及分析..................................................&64
&&&&附表目录&..........................................................&67
&&&&北京中天和资产评估有限公司&&&北京市西城区车公庄大街九号院&2&号楼&3&门&904&室&&&&&&第&1&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关于资产评估说明使用范围的声明
&&&&本资产评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用(评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用),非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京中天和资产评估有限公司
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&企业关于进行资产评估有关事项的说明
&&&&详见本评估说明附件一:《企业关于进行资产评估有关事项的说明》
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&一、评估对象与评估范围说明
&&&&(一)评估对象与评估范围内容
&&&&本项目的评估对象是中钢设计院于评估基准日的股东全部权益价值。
&&&&本项目的评估范围为中钢设计院于评估基准日经审计资产负债表列示的全部资产和负债,并且由中钢设计院提供的清单载明:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位:人民币万元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&&&流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&149,633.12
&&&&&&非流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,429.24
&&&&&&&&&&&长期股权投资
&&&&&&&&&&&投资性房地产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&214.48
&&&&&&&&&&&固定资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&926.90
&&&&&&&&&&&无形资产净额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,994.47
&&&&&&&&&&&递延所得税资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&293.39
&&&&&&&&&&&&资产总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&153,062.36
&&&&&&流动负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&143.728.14
&&&&&&非流动负债
&&&&&&&&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&143.728.14
&&&&&&净资产(股东全部权益)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9,334.22
&&&&以上数据业经中天运会计师事务所有限公司予以审计,并出具了“中天运[2013]审字第&01705&号”标准无保留意见审计报告。
&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
&&&&具体评估范围与对象请见本报告所附的《资产评估明细表》。
&&&&委托评估的资产的权属状况
&&&&待估房屋建(构)筑物&5&项,包括&1&项投资性房地产和&4&项固定资产-房屋建筑物,除配电室未办理房屋所有权证外其他全部办理房屋所有权证,产权人为中钢设计院,机器设备&972&台(套、辆),其中:电子设备&962&台、运输设备&10&辆。经核实《中华人民共和国机动车行驶证》,证载权利人为中钢设计院;核实大额设备的购臵发票,
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明购货单位为中钢设计院。
&&&&经核实,纳入评估范围的资产产权清晰。
&&&&&&&(二)实物资产的分布情况及特点
&&&&中钢设计院的实物资产为存货、投资性房地产和固定资产。
&&&&&&&1、存货
&&&&纳入本次评估范围的存货包括在库周转材料和未完施工。在库周转材料为生产储备的各种劳保用品;未完施工主要包括石钢节能减排综合冶理项目烧结工程、天津天钢联合钢铁有限公司提升改造项目工程、唐山东华钢铁公司年产&100&万吨棒材生产线工程、吉林鑫达&1069M3&高炉工程和吉林鑫达&3#60t&转炉车间工程等。
&&&&&&&2、投资性房地产
&&&&纳入本次评估范围的投资性房地产共&1&项,为综合楼,房屋位于石家庄市槐安路108&号,房产证编号为“石房权证裕字第&&号”,土地使用证编号为“裕华国用(2012)第&00146&号”,框架结构,建成于&2004&年,总建筑面积&4218.48&平方米,目前为整体对外出租,装修为承租方自行设计并装修,该投资性房地产日常维护较好并正常使用。
&&&&该建筑物由产权持有单位中钢设计院与石家庄裕龙房地产开发公司合作建设,房屋所有权全部属于中钢设计院,房屋使用权由中钢设计院与石家庄裕龙房地产开发公司分享。合作建房双方约定,石家庄裕龙房地产开发公司投资&300&万元,作为回报,将其中&1017.79&平方米建筑面积房屋使用权由石家庄市裕龙房地产经营开发公司享有28&年,至&2032&年&4&月&30&日,期间房屋收益所得归石家庄市裕龙房地产经营开发公司,到期后由中钢设计院收回房屋使用权。
&&&&&&&3、固定资产
&&&&纳入本次评估范围的固定资产包括房屋建筑物类固定资产和机器设备类固定资产。
&&&&其中:
&&&&房屋建筑物类固定资产包括办公楼、锅炉房等建筑物和院内配电室,建成于&1990年到&2007&年之间,建筑结构为混合结构,目前日常维护较好并正常使用。
&&&&机器设备类固定资产包括运输设备和电子设备,共&972&项。
&&&&运输车辆共&10&辆,主要包括别克商务车、奥迪轿车等,购臵于&2007&年-2011&年,车辆行驶证齐全,均正常使用。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&&&&电子设备共计&962&项,具体包括电脑、打印机、复印机、空调等,购臵于&2003&年-2012&年,购臵发票齐全,数量较多,单台价值低,可以满足日常经营需要,均正常使用。
&&&&&&&截至评估基准日均处于正常使用并均未设定他项权利。
&&&&&&&(三)企业申报的无形资产情况。
&&&&&&&纳入本次评估范围的无形资产包括一宗国有土地使用权和&137&项计算机软件。
&&&&&&&委估地块位于石家庄市裕华区槐安东路&108&号,截止评估基准日已取得国有土地使用证,土地证号为“裕华国用(2012)第&00146&号”,证载权利人为中钢集团工程设计研究院有限公司,土地用途为科教用地,土地面积&7,926.10&平方米,用地性质为授权经营,准用年限&50&年,2057&年&3&月&31&日到期。目前委估宗地外均已达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气等,宗地红线内场地已完成平整,宗地内建有办公楼、锅炉房等建筑物,总建筑面积为&10418.90&㎡。
&&&&&&&计算机软件包括&2007&年到&2012&年购买的设计软件、建设工程管理软件、造价软件、办公软件和管理软件等,目前均能正常使用。
&&&&&&&(四)企业申报的表外资产情况
&&&&&&&中钢设计院截止评估基准日账面未记录的资产包括实用新型专利和发明专利,共9&项。详见下表:
&&&&序号&&&&&&&&&类型&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&名&&&&&称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&到期日期
&&&&1&&&&&&发明专利&&&&&&&&&&&&&一种电镀废水处理方法&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2019&年&6&月&4&日
&&&&2&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种铸坯钩车&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&12&月&30&日
&&&&3&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种用于净化烧结烟气的脱硫塔&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&12&月&30&日
&&&&4&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种烟气氨法脱硫用氧化塔&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&12&月&30&日
&&&&5&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种铸坯拔钢升降机构&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&12&月&30&日
&&&&6&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种组合式冷床&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&12&月&30&日
&&&&7&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种导向辊对弧调整装臵&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2021&年&12&月&1&日
&&&&8&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&预制钢筋混凝土基础快装基站&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2021&年&12&月&22&日
&&&&9&&&&&&实用新型专利&&&&&&&&&一种露天矿山边坡堵水及预加固装臵&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2020&年&8&月&5&日
&&&&&&&(五)引用其他机构出具的报告的情况
&&&&&&&中钢设计院的无形资产—土地使用权(共&1&宗,面积为&7,926.10&㎡,账面价值18,209,228.06&元),本次评估引用北京中企华房地产估价有限公司出具的《中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组项目所涉及的国有土地使用权价格评估(河北省石家
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明庄市)土地估价报告》(报告号:中企华土估字&&号-石家庄市)估价结论,估价基准日&2012&年&12&月&31&日,土地面积&7,926.10&㎡,土地单价&3712&元/㎡,土地总价&2942.17&万元。
&&&&&&二、资产核实总体情况说明
&&&&(一)资产核实人员组织、实施时间和过程。
&&&&接受评估委托后,评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档,要求被评估企业进行资产申报和资料准备;然后成立了以现场项目负责人为主的核实小组,根据制定的现场核实计划,分收益法、设备、房屋建筑物、土地使用权、其他资产和负债等小组分别进行核查。评估组核实工作从&2013&年&5&月15&日开始。核实过程分四个阶段进行,第一阶段对评估申报明细表进行初步审核,了解委托评估资产的概况;第二阶段进行现场核实盘点工作,对申报表中与实际不符项目经被评估单位确认后进行修正完善;第三阶段核实收益法预测情况,第四阶段编写核实情况说明。现将核实方法说明如下:
&&&&1.&流动资产核实情况
&&&&主要对企业的实物性流动资产(主要指存货)、非实物性流动资产进行了核实。
&&&&1)&实物性流动资产的核实
&&&&实物性流动资产主要为存货,包括在库周转材料和未完施工。
&&&&评估人员首先向企业调查存货的核算方法,通过抽查会计凭证对存货账面值的构成内容进行核实,然后会同企业仓库管理人员依据库房、销售部门提供的仓库保管账目、销售记录及申报明细表进行抽盘,并根据评估基准日至盘点日的出入库情况进行调整,验证评估基准日存货实有数量。
&&&&2)&非实物性流动资产的核实
&&&&主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行了核实,并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项进行账龄分析。
&&&&2.&投资性房地产和房屋建筑物核实情况
&&&&根据被评估企业提供的投资性房地产和房屋建筑物评估项目及申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况,对主要投资性房地产和房屋建筑物进行了现场核实,结合查阅相关图纸,对申报表与实
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明物不符的部分进行纠正,除核对投资性房地产和房屋建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外,主要查看了投资性房地产和房屋建筑物结构、装修设施、配套使用状况。在核实过程中对主要投资性房地产和房屋建筑物的面积、权属证明和所占用的土地使用权权证进行了核对。
&&&&3.&设备核实情况
&&&&根据被评估企业提供的评估明细表,对设备进行抽查核实,对于漏填和填报不实的部分,要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括:现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致;了解设备的工作条件、现有情况以及维护保养情况,并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况;对重要设备,向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题,作为设备评估成新率的参考依据。
&&&&4.&无形资产核实情况
&&&&对土地使用权,评估人员查阅并收集土地使用权证、出让合同等,到现场进行实地勘查;
&&&&对其他无形资产根据评估申报表所列项目内容,调查各项形成方式,并收集相关的许可使用协议等资料,了解资产使用情况等。
&&&&5.&递延所得税资产核实情况
&&&&根据评估申报表所列项目内容,针对各项递延所得税资产形成的具体原因,检查相关资料,并核查账面余额的正确性。
&&&&6.&负债核实情况
&&&&负债科目包括应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款等。清查中首先对大额负债进行函证,对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序,主要是核对各科目总账、明细账、会计凭证是否一致,核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的正确性。
&&&&7.&损益类财务指标核实情况
&&&&1)&对于收入的核实,了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及国家宏观市场和未来市场的变化趋势等。
&&&&2)&成本及费用的核实和了解,根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目,并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。
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&&&&3)&了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
&&&&8.&业务和经营调查
&&&&评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查,收集了解的主要内容如下:
&&&&1)&了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变化的原因;
&&&&2)&了解企业历史年度各类产品销售额及其变化,分析销售收入变化的原因;
&&&&3)&了解企业历史年度成本的构成及其变化;
&&&&4)&了解企业主要其他业务收入的构成,分析其对企业利润的贡献情况;
&&&&5)&了解企业历史年度利润情况,分析利润变化的主要原因;
&&&&6)&收集了解企业各项销售指标、财务指标,分析各项指标变动原因;
&&&&7)&了解企业未来年度的经营计划、投资计划等;
&&&&8)&了解企业的税收及其他优惠政策;
&&&&9)&收集被评估企业行业有关资料,了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势;
&&&&10)了解企业的溢余资产(负债)和非经营性资产(负债)的内容及其资产状况。
&&&&&&&(二)影响资产核实的事项及处理方法。
&&&&此次清查过程中,存在下列事项:
&&&&1)固定资产:中钢设计院石家庄分公司在用房屋建筑物(配电室),截止评估基准日尚未取得房屋所有权证书,本次评估中,对该项房屋的建筑面积是以施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量的建筑面积&89.42&平米作为评估计算依据。
&&&&2)投资性房地产:房屋所有权证为“石房权证裕第&&号”的投资性房地产,总建筑面积&4218.48&平方米,中钢设计院提供证据表明其中建筑面积&1017.79&平方米的房屋使用权截止到&2032&年&4&月&30&日归石家庄市裕龙房地产经营开发公司享有,2032&年&4&月&30&日到期后房屋使用权归中钢设计院所有。
&&&&除上述事项外,被评估单位无其他影响资产核实的事项。
&&&&&&&(三)核实结论
&&&&根据核实结果,纳入评估范围内的全部资产及负债账账、账表、账实相符,实物资产均可继续正常使用,且产权清晰,未发现产权纠纷问题。
&&&&&&&三、评估技术说明
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&&&&(一)评估方法概述
&&&&企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。具体评估时要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
&&&&资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的价值基础上确定评估对象价值的评估方法。
&&&&收益法是指将被评估企业的预期未来收益以一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法是以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价企业价值,反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大,采用收益法需要一定的基础条件。
&&&&市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较,以参考企业的交易价格为基础,加以调整修正后确定其价值的评估方法。常用的两种市场法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值,具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物。
&&&&本次评估以持续使用和公开市场为前提,被评估资产在今后能形成有效生产能力并获取收益。由于在市场较难获得与被评估单位可比交易参照物,根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,综合考虑各种影响因素后,本次采用收益法和资产基础法对中钢设计院于评估基准日的股东全部权益价值进行评估。
&&&&(二)资产基础法评估说明
&&&&1.&流动资产评估说明
&&&&(1)货币资金
&&&&货币资金于评估基准日账面价值&101,562,965.48&元,其中:现金&69,228.52&元,银行存款&87,025,724.21&元,其他货币资金&14,468,012.75&元。
&&&&现金账面价值&69,228.52&元,评估人员对库存现金评估采取盘点倒推的方法确认评估价值,经实地盘点库存现金,并倒算出评估基准日现金库存数,即:评估基准日账面余额=盘点日实盘数+盘点日至评估基准日现金支出-盘点日至评估基准日现金收入。评估人员经对库存现金进行实地盘点,并审核现金收入、支出凭据及账簿记录,确认其盘点倒推数与评估基准日的现金日记账及总账余额相符,故以经核实的账面值作为评估价值。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&银行存款账面价值&87,025,724.21&元,被评估单位共开立了&14&个人民币银行账户,2&个美元银行账号。评估人员对银行存款评估采取同银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表并确认调节平衡;对所有的银行账户进行了函证,函证结果均相符;对于存在的未达账项,均属正常的未达账项,故以经核实的账面值作为评估价值。
&&&&其他货币资金账面价值&14,468,012.75&元,为银行承兑汇票保证金。评估人员对截止基准日的银行存款进行了函证,与明细账余额核对余额相符以确认其存在,故以经核实的账面值作为评估价值。
&&&&通过上述程序及方法,委估货币资金于评估基准日的评估价值&101,562,965.48元,其中:现金&69,228.52&元、银行存款&87,025,724.21&元,其他货币资金&14,468,012.75元。
&&&&(2)应收票据
&&&&应收票据于评估基准日的账面余额&173,570,716.00&元,其中:商业承兑汇票38,850,000.00&元,银行承兑汇票&134,720,716.00&元。
&&&&评估人员核对了应收票据明细账、总账与报表的余额,核对与委估明细表是否相符,查阅票据的票面金额、发生时间、业务内容及票面利率等与账务记录的一致性,以证实应收票据的真实性、完整性;结合历史资料和对企业管理人员的询问,并对应收票据进行了盘点,并抽查大额应收票据的原始凭证和相关账户的进账情况,对应收票据的真实性和可回收性进行核实。
&&&&经综合分析,评估人员按应收票据的账面价值确认其评估价值。
&&&&通过上述程序及方法,委估应收票据于评估基准日的评估价值&173,570,716.00元。其中:商业承兑汇票&38,850,000.00&元、银行承兑汇票&134,720,716.00&元。
&&&&(3)应收账款
&&&&&&&应收账款于评估基准日的账面余额&517,634,244.33&元,坏账准备&19,333,722.26元,账面净额&498,300,522.07&元,主要为工程款和设计费。
&&&&评估人员核对了应收账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断应收账款的真实性和可回收性;抽查大额应收账款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向欠款对象发询证函进行核实。
&&&&经综合分析,评估人员采用账龄分析和个别认定相结合的方法对申报的应收账款计提坏账损失,并以确认坏账损失后应收账款净额确认评估价值。本次评估预计坏账
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明损失为&19,333,722.26&元。
&&&&通过上述程序及方法,委估应收账款于评估基准日的评估价值&498,300,522.07元,坏账准备评估价值为零。
&&&&(4)预付账款
&&&&预付账款于评估基准日的账面余额&406,767,740.64&元,坏账准备&0.00&元,账面净额&406,767,740.64&元,主要为预付工程款、设备款、技术开发费、设计费等。
&&&&评估人员核对了预付账款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断预付账款的真实性和可回收性;抽查大额预付账款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向欠款对象发询证函进行核实。
&&&&评估人员通过上述相关评估程序,未发现预付账款存在损失的可能性,因此预付账款评估价值按账面价值确定。
&&&&通过上述程序及方法,委估预付账款于评估基准日的评估价值&406,767,740.64元。
&&&&(5)其他应收款
&&&&&&&其他应收款于评估基准日的账面余额&8,820,175.33&元,坏账准备&225,931.24&元,账面净额&8,594,244.09&元,主要为支付的投标保证金、备用金、资金往来、代垫社保款和资金占用费等。
&&&&评估人员核对了其他应收款明细账、总账与报表的余额,结合历史资料和对企业管理人员的询问,检查并判断其他应收款的真实性和可回收性;抽查大额其他应收款的原始凭证和相关账户的进账情况,同时向部分欠款对象发询证函进行核实。
&&&&经综合分析,评估人员采用账龄分析和个别认定相结合的方法对申报的其他应收款计提坏账损失,并以确认坏账损失后其他应收款净额确认评估价值。本次评估预计坏账损失为&225,931.24&元。
&&&&通过上述程序及方法,委估其他应收款于评估基准日的评估价值&8,594,244.09元,坏账准备评估价值为零。
&&&&(6)存货
&&&&&&&存货于评估基准日账面原值&307,535,002.71&元,其中:在库周转材料&5,660.00元、未完施工&307,529,342.71&元,存货跌价准备&0.00&元,存货净值&307,535,002.71元。
&&&&评估人员核对了存货明细账与总账、报表的余额,对存货进行实地盘点,抽查存
&&&&北京中天和资产评估有限公司&&&北京市西城区车公庄大街九号院&2&号楼&3&门&904&室&&&&&&第&12&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明货相关成本的原始记录及有关销售合同,在对存货的数量进行清查核实的基础上,对各项存货的品质状况和市场价格进行了调查和了解,纳入评估范围的存货均为近期购入或形成,品质状况较好,能够满足生产及销售需要。其中:
&&&&1)对于在库周转材料,评估人员通过查阅在库周转材料的购臵合同、采购发票、入库单据等原始凭证,其在入库时将购臵费用计入商品成本。在库周转材料账面价值构成齐全,购入时间不长,周转较快,仓储保管较好,评估人员经市场询价,账面单价与现行市价基本接近,以账面价值确认评估值;
&&&&2)对于未完施工,评估人员通过查阅工程施工的工程总承包合同、分包合同、设备采购合同、工程结算单等原始凭证,未完施工期末余额为尚未结算的工程劳务成本和工程毛利。公司执行建造合同准则,对每个项目按照形象进度确认其可以回收的工程款,即账面价值包含合同成本合同毛利和工程结算,由于项目均正常实施,尚未发现可能存在的项目风险损失,账面价值能体现出施工企业对未完施工项目的可回收的债权价值,所以按照账面价值确认评估值。
&&&&通过上述程序及方法,委估存货于评估基准日的评估价值为&307,535,002.71&元,其中:在库周转材料&5,660.00&元、未完施工&307,529,342.71&元。
&&&&2、投资性房地产评估说明
&&&&(1)评估范围
&&&&本次列入评估范围的投资性房地产账面原值&3,068,879.03&元,减值准备&0.00&元,账面净值&2,144,781.23&元,为被评估单位位于石家庄市裕华区槐安路&108&号的综合楼。
&&&&(2)资产概况
&&&&1)账面价值的形成
&&&&企业投资性房地产账面原值为&2008&年企业改制评估入账金额,采用成本方式进行后续计量,不含占用土地使用权价值。
&&&&2)投资性房地产概况
&&&&房屋位于石家庄市槐安路&108&号,房产证编号为石房权证裕字第&&号,共用土地,土地使用证编号为裕华国用(2012)第&00146&号,证载权利人为中钢集团工程设计研究院有限公司。房屋结构为框架结构,建成于&2004&年,总建筑面积&4218.48平方米。综合楼与中钢设计院石家庄分公司办公楼等房屋共用一宗土地,综合楼占用土地面积&3209.00&平方米。
&&&&该建筑物由产权持有单位中钢设计院与石家庄裕龙房地产开发公司合作建设,房
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明屋所有权全部属于中钢设计院,房屋使用权由中钢设计院与石家庄裕龙房地产开发公司分享。合作建房双方约定,石家庄裕龙房地产开发公司投资&300&万元,作为回报,将其中&1017.79&平方米建筑面积房屋使用权由石家庄市裕龙房地产经营开发公司享有28&年,至&2032&年&4&月&30&日,期间房屋收益所得归石家庄市裕龙房地产经营开发公司,到期后由中钢设计院收回房屋使用权。
&&&&该房屋目前由石家庄市君思工贸有限公司整体承租作为酒店使用,装修较为豪华,为承租方自行设计并装修,租期自&2004&年&7&月&1&日至&2019&年&6&月&30&日。
&&&&(3)评估过程
&&&&1)清查核实阶段
&&&&a、评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表,会同被评估单位有关人员,对实物资产逐项进行核实,核实各项物业的名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限、土地面积等,完善评估明细表,做到账表相符、账实相符;
&&&&b、核实资产的权属,查阅房产证、土地使用证、购房合同、土地出让合同等有关证明资产权属的资料,核对房屋所有权人名称、房屋的名称、位臵、结构类型、建筑面积、建成年代,土地面积、用途、使用权类型和使用期限等。
&&&&c、评估人员会同被评估单位有关人员,对投资性房地产进行现场勘察,从而了解委估物业的结构类型、装修程度、实际使用、维护保养以及物业管理等情况。
&&&&d、评估人员通过查阅房屋出租合同等资料了解投资性房地产的收益情况。
&&&&2)房地产市场调查阶段
&&&&通过房地产交易网上有关的信息资料,或直接向委估物业所在地的房地产中介机构或房地产销售商收集与委估物业相似的租售房地产实例资料。
&&&&3)评定估算阶段
&&&&根据评估依据、评估资料,评估人员选择恰当的方法进行评估测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值,并撰写评估技术说明。
&&&&(4)评估方法
&&&&根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估房屋建筑物的特点和收集资料情况,对房屋建筑物采用收益法和成本法进行评估。
&&&&收益法,是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常、客观纯收益折算到估价时点上的现时价值,以此求取估价房地产市场价值的一种估价方法。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&其基本公式为:
&&&&&&&&&&&n
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&Ai
&&&&&&&V
&&&&&&&&&&i&1&&&1&&R&i
&&&&其中:&V&─收益价格(元,元/m2);
&&&&&&&&&&&&&&&Ai
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&─未来第&i&年的净收益(元,元/m2);
&&&&&&&&&&&&&&&R&─资本化率(%);
&&&&&&&&&&&&&&&n&─未来可获收益的年限(年)
&&&&成本法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵成本,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估价值的一种评估方法。该方法的计算公式如下:
&&&&评估价值=重臵成本×综合成新率
&&&&1)重臵成本的确定
&&&&重臵成本=建安工程造价+工程建设前期费用及其他费用+资金成本
&&&&①建安工程造价
&&&&房屋建筑物类的建安工程造价包括土建工程费(含结构、装饰装修)和给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明、动力)等安装工程以及室外环境工程组成价值。对个别项目中的房屋配套设备,由于其已含在建筑物价值中而无法分离,故进行合并评估。因提供的结算审定资料包括了变配电设备及输送电线缆、电器仪表、工艺管道等附属设备的价值,将这部分附属设备价值归入其附属的房屋建筑物一并评估。
&&&&建安工程造价的确定是依据对评估对象的现场勘察记录、工程施工图纸、竣工决算资料以及当地现行的工程造价(预算)程序、定额和取费标准及工程开建时日至评估基准日工程造价指数变化趋势图进行估算。
&&&&本次评估过程中,主要采用预决算调整法确定委估建构筑物在评估基准日的建安工程造价,即以被评估单位提供的工程竣工决算和工程竣工图纸,套用石家庄市现行建筑物安装工程定额,计算出定额直接费,再根据现行市场价格资料计算价差调整,并根据相关费用定额计算各种措施费、间接费、税金和利润,最终得出建筑安装工程费。
&&&&②前期费及其它费用
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费,一般以工程结算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取,如配套费等。建设单位管理性成本支出,是建设单位必须支出的除建安工程造价以外的成本费用,如建设单位管理费等。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&前期及其他费用计算明细表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&费率&&&&&&费率
&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&取费基础&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&取费依据
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)&&&&&&&(元)
&&&&勘察费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12
&&&&设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&建安造价&&&&&2.50%&&&&&&&&&&&&&&&&国家计委、建设部计价格(2002)10&号
&&&&工程建设监理费&&&&&&&&&&建安造价&&&&&2.50%&&&&&&&&&&&&&&&&国家计委、建设部计价格(&号
&&&&建设单位管理费&&&&&&&&&&建安造价&&&&&2.00%&&&&&&&&&&&&&&&&财建(2002)第&394&号
&&&&城市基础设施配套费&&&&&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&31&&&&&&冀价经费字[2002]29&号
&&&&墙材基金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8
&&&&散装水泥费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2
&&&&其他费用&&&&&&&&&&&&&&&&建安造价&&&&&1.00%
&&&&合&计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8.00%&&&&&&&&53
&&&&③资金成本
&&&&资金成本以上述确定的建安工程造价、前期费用及其他费用之和为计息本金,假设在合理建设工期内平均投入,贷款利率按照中国人民银行&2012&年&7&月&6&日公布的金融机构贷款基准利率计取,合理建设工期参照《建设工程工期定额》确定。
&&&&银行贷款利率具体如下:
&&&&六个月内(含六个月)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5.60%
&&&&六个月至一年(含一年)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6.00%
&&&&一年至三年(含三年)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6.15%
&&&&资金成本根据建设期的不同按照上述金融机构基准贷款利率计算
&&&&资金成本=(建安工程费+前期及其他费用)/2×贷款利率×建设期
&&&&2)综合成新率的确定
&&&&综合成新率=勘察成新率×60.00%+理论成新率×40.00%
&&&&勘察成新率由现场勘察的房屋建筑物类固定资产新旧状况和使用功能来确定,它由结构、装饰装修及配套设施三个方面的状况来综合确定。通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察,对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察,根据国家发布的相关标准,结合建筑物使用状况、维修保养情况,分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
&&&&理论成新率是通过测算房屋建筑物类固定资产的尚可使用年限和已使用年限计算确定,尚可使用年限根据建筑物的实际使用和维护状况结合现场勘察情况等综合确定。
&&&&理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100.00%(或)
&&&&理论成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100.00%
&&&&在评估过程中,评估人员以产权持有单位持续经营为前提确定房屋建筑物类固定资产综合成新率,主要考虑建筑物基础、结构等牢固性及稳定性。
&&&&构筑物、管道沟槽类固定资产的综合成新率按理论成新率计算:
&&&&综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已经使用年限)
&&&&(5)假设条件
&&&&①国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
&&&&②针对评估基准日资产的实际状况,假设企业持续经营。
&&&&③假设公司的经营者是负责的,且公司管理层有能力担当其职务。
&&&&④除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
&&&&⑤假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
&&&&⑥假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向保持一致。
&&&&⑦有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
&&&&⑧委估房地产维持现有用途不变,评估基准日前已经签订的合同继续有效。
&&&&⑨无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
&&&&(6)评估计算
&&&&本次评估分别采用收益法和成本法进行评估。
&&&&方法一&收益法
&&&&①主要估算数据的确定
&&&&对未来财务数据预测是以被评估资产的实际生产经营状况为基础,遵循我国现行
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明的有关法律、法规,根据国家宏观政策,分析了委估房地产所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,经过综合分析编制的,其中主要数据预测说明如下:
&&&&年纯收益确定
&&&&年纯收益=年有效租金收入+保证金利息收入-年管理费-年保险费-年维修费-年房产税-年土地使用税-年营业税及其他
&&&&A、年有效租金收入
&&&&年有效租金收入=可出租面积×平均单价×空臵率
&&&&可出租面积
&&&&根据现场勘察资料,由于石家庄裕龙房地产开发公司对其中&1017.79&平米享有&28年使用权,到&2032&年&4&月&30&日终止。因此在&2032&年&4&月&30&日以前,可出租面积按照扣除上述&1017.79&平方米后的面积计算,2032&年&4&月&30&日以后,可出租面积按房屋总建筑面积计算。
&&&&平均单价
&&&&估价对象目前处于租约期内,根据被评估单位提供的租赁合同,租赁期到&2019&年7&月结束,剩余租期为&7.16&年,租赁期内租金单价执行租赁合同约定;租赁期外按照市场租金单价,根据评估人员市场调查,目前被评估资产的市场年租金大约元&380&元/平方米左右,租金年增长率为&3%,因此租约到期后,2019&年&7&月租金大约&474.50&元/平方米,年增长率&3%。
&&&&年平均出租率
&&&&租约期内,出租率为&100%;租约期外,为市场平均出租率,根据被评估单位提供的资料和评估人员市场调查,目前石家庄市写字楼市场比较紧张,办公用房和其他用房出租率为&98%。
&&&&B、保证金利息收入
&&&&根据租约,租金支付方式为每半年预付一次,利率采用评估基准日一年期存款利率&3.0%计算。
&&&&C、年管理费
&&&&年管理费按照年租赁总收益的&5%计算。
&&&&D、年保险费的确定
&&&&年保险费按照房屋重臵价值的&0.3%计算。
&&&&E、年维修费
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&根据合同确定项目,维修费按照房屋重臵价值的&0.2%计算。
&&&&F、年房产税
&&&&年房产税按照房屋租金收入的&12%征收。
&&&&G、年土地使用税
&&&&土地使用税按照&15&元/平米估算。
&&&&H、营业税及其他
&&&&营业税及其他主要包括营业税、城建税、教育费附加,以上费用按照租金收入的5.5%计算。
&&&&I、年纯收入
&&&&年纯收益=年有效租金收入+保证金利息收入-年管理费-年保险费-年维修费-年房产税-年土地使用税-年营业税及其他
&&&&J、收益增长率
&&&&根据合同和评估人员现场调查资料,年收益增长率按照&3%估算。
&&&&②资本化率的确定
&&&&根据本次房地产的特点,本次折现率的确定采用安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期贷款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
&&&&资本化率=安全利率+风险报酬率
&&&&A、安全利率
&&&&无风险报酬率以一年期定期存款利率&3.0%计算。
&&&&B、风险报酬率
&&&&风险报酬率=经营风险利率+财务风险利率+行业风险利率
&&&&其中:
&&&&经营风险利率主要指企业在经营过程中,市场需求,要素供给,以及同类企业间的竞争给企业收益带来的不确定性影响。
&&&&财务风险利率主要指企业在经营过程中,资金周转、资金调度以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。
&&&&行业风险利率主要是指企业所在和行业的行业性市场特点、投资开发特点以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&C、对于租约期内房地产获得的收益相对稳定,风险报酬率很小,综合资本化率取3%,对于租约期外房地产获得的收益存在一定风险,综合考虑以上因素,风险报酬率取4%,因此综合资本化率取&7%。
&&&&剩余使用年限期确定
&&&&房屋建成于&2004&年&11&月,经济寿命&50&年,至&2054&年&11&月;房屋所在宗地的终止期限为&2057&年&3&月&31&日,根据评估人员现场勘查测定,尚可使用年限约为&41.83年,因此,房地产剩余使用年期按照&41.83&年计算。
&&&&③综合楼房地产评估值
&&&&通过以上评估程序,估价对象评估值为&2,599.15&万元,详见下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房地产价值测算表
&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2013年1月&&&&&2014年7月&&&&&&2019年7月&&&&&2032年5月
&&&&项目名称&&&&&&&单位&&&&&&&&&&计算公式&&&&&&&&&&&-2014年6月&&&&-2019年6月&&&&&-2031年4月&&&&-2054年4月号
&&&&1&&&&&建筑面积&&&&平方米&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,200.69&&&&&3,200.69&&&&&&&3,200.69&&&&&&&4,218.48
&&&&&&&&&&&&&&&&&&元/平方
&&&&2&&&&&&年租金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&米〃年
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&234.00&&&&&&&266.00&&&&&&&&&474.50&&&&&&&&&694.00
&&&&3&&&&&&出租率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100.00%&&&&&&&100.00%&&&&&&&&98.00%&&&&&&&&&95.00%
&&&&年有效租金&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积×年租金
&&&&4&&&&&&收益
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万元&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&74.90&&&&&&&&&85.14&&&&&&&&&148.84&&&&&&&&&278.12
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&×出租率
&&&&保证金利息&&&&&&&&&&&&&&6&个月租金的押金利
&&&&5&&&&&&收入
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万元&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.12&&&&&&&&&&1.28&&&&&&&&&&&2.23&&&&&&&&&&4.17
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&息,年利息率&3.0%
&&&&6&&&&年总收益&&&&&&万元&&&&&&&&&&&&[3]+[4]&&&&&&&&&&&76.02&&&&&&&&&86.42&&&&&&&&&151.07&&&&&&&&&282.29
&&&&7&&&&年管理费&&&&&&万元&&&&&&&&&&年总收益×5%&&&&&&&&&3.80&&&&&&&&&4.32&&&&&&&&&&&&7.55&&&&&&&&&&14.11
&&&&8&&&&年保险费&&&&&&万元&&&&&&&&&重臵价×0.3%&&&&&&&&&&2.96&&&&&&&&&2.96&&&&&&&&&&&&2.96&&&&&&&&&&&2.96
&&&&9&&&&年维修费&&&&&&万元&&&&&&&&&重臵价×0.2%&&&&&&&&&&1.97&&&&&&&&&1.97&&&&&&&&&&&&1.97&&&&&&&&&&&1.97
&&&&10&&&&年房产税&&&&&&万元&&&&&&&&租金收入的&12%&&&&&&&&&8.99&&&&&&&&&10.22&&&&&&&&&&17.86&&&&&&&&&&33.37
&&&&年土地使用
&&&&11&&&&&&&税
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万元&&&&&&&&&15&元/平米&&&&&&&&&&&&4.80&&&&&&&&&&4.80&&&&&&&&&&&4.80&&&&&&&&&&4.80
&&&&营业税及其
&&&&12&&&&&他税费
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&万元&&&&&&&&年收益×5.5%&&&&&&&&&&&4.12&&&&&&&&&&4.68&&&&&&&&&&&8.19&&&&&&&&&&15.30
&&&&13&&&&年纯收入&&&&&&万元&&&&&3-(4+5+6+7+8+9)&&&&&&&&&49.38&&&&&&&&&57.47&&&&&&&&&107.74&&&&&&&&&209.78
&&&&14&&&收益递增率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00%
&&&&15&&&&还原利率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00%&&&&&&&&&3.00%&&&&&&7.00%&&&&&&&&&&&&&&7.00%
&&&&16&&&剩余收益期&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.99&&&&&&&&&5.00&&&&&&&12.84&&&&&&&&&&&&&&22.00
&&&&17&&&&年期系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.90&&&&&&&&&4.32&&&&&&&&8.04&&&&&&&&&&&&&&6.63
&&&&18&&&&&评估值&&&&&&&万元&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&93.82&&&&&&&&248.27&&&&&866.23&&&&&&&&&&&1,390.83
&&&&19&&&评估值合计&&&&&万元&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,599.15
&&&&④占用土地评估值
&&&&综合楼与中钢设计院石家庄分公司办公楼等房屋共用一宗土地,土地使用证编号为裕华国用(2012)第&00146&号,该宗地已委托给北京中企华房地产估价有限公司进行评估,评估值为&3,712.00&元/㎡,详见“中钢集团吉林炭素股份有限公司资产重组
&&&&北京中天和资产评估有限公司&&&北京市西城区车公庄大街九号院&2&号楼&3&门&904&室&&&&&&&&&&&第&20&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明项目所涉及的国有土地使用权价格评估(河北省石家庄市)”土地估价报告(报告号:中企华土估字&&号-石家庄市),因“裕华国用(2012)第&00146&号”土地在本评估说明无形资产-土地使用权中评估计算,因此,在此房屋建筑物评估价值中,不包含所占用土地价值。
&&&&综合楼所占土地面积依据其建筑面积占宗地内总建筑面积比例进行计算
&&&&占土地面积=综合楼建筑面积÷宗地内总建筑面积×土地面积
&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&4,218.48÷10,418.90×7,926.10
&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&3,209.00&平方米(取整)
&&&&占用土地评估值=占用土地评估单价×土地面积÷10000
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=3,712.00×3,209.00÷10000
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=1,191.18&万元
&&&&⑤综合楼房屋评估值
&&&&综合楼房屋评估值=综合楼房地产评估值-占用土地评估值
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=2,599.15-1,191.18
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=1,407.97&万元
&&&&综合楼房屋评估值&14,079,700.00&元。
&&&&方法二&成本法
&&&&①建安工程造价
&&&&建安工程造价包括土建工程、给排水工程和电气工程(含强电、弱电)的总价。建安工程造价根据现场勘查资料和类似工程造价指标,采用类似工程造价指标法确定建安工程费。
&&&&具体计算结果见下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积
&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总建筑面&&&&&&&&&&金额(无他项&&&金额(有他项
&&&&项目&&&建筑面积&&&(有他项权&&&&&&&&&&&&&&&单价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总价&&&&&&比例
&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&积&&&&&&&&&&&&&&&&权利)&&&&&&&&&权利)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&利)
&&&&土建
&&&&1&&&&&&&&&&&3,200.69&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&1000&&&3,200,690.00&&&1,017,790.00&&&4,218,480.00&&&&43%
&&&&工程
&&&&装饰
&&&&2&&&&&&&&&&&3,200.69&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&625&&&&2,000,431.25&&&&636,118.75&&&&2,636,550.00&&&&35%
&&&&工程
&&&&给排
&&&&3&&&&水工&&&3,200.69&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&&85&&&&&272,058.65&&&&&&86,512.15&&&&&&358,570.80&&&&&5%
&&&&程
&&&&采暖
&&&&4&&&&&&&&&&&3,200.69&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&&45&&&&&144,031.05&&&&&&45,800.55&&&&&&189,831.60&&&&&2%
&&&&工程
&&&&电气
&&&&5&&&&&&&&&&&3,200.69&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&245&&&&&784,169.05&&&&&249,358.55&&&&1,033,527.60&&&&13%
&&&&工程
&&&&北京中天和资产评估有限公司&&&&北京市西城区车公庄大街九号院&2&号楼&3&门&904&室&&&&&&&&&第&21&页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明
&&&&电梯
&&&&6&&&&&&&&&&&&&3,200.69&&&&1,017.79&&&&&&4,218.48&&&&50&&&&&&160,034.50&&&&&&&&&50,889.50&&&&210,924.00&&&&&&2%
&&&&工程
&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2050&&&&6,561,414.50&&&2,086,469.50&&&&&8,647,884.00&&&&&100%
&&&&&&通过上述计算,委估综合楼的建安工程造价为&8,647,884.00&元(取整)。
&&&&&&②重臵成本
&&&&&&具体计算结果见下表:
&&&&序&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额(无他项权&&&&金额(有他项权
&&&&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&费率&&&&&&&&&&&&&计算公式&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总价
&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&利)&&&&&&&&&&&&&&利)
&&&&1&&&&土建、安装工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土建+安装工程造价&&&&&&&6,561,414.50&&&&&&2,086,469.50&&&&8,647,884.00
&&&&前期及其他取费(按&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&524,913.00&&&&&&&&&166,918.00&&&&&691,831.00
&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8%&&&&&&&&&&&&{1}×费率
&&&&投资计算)
&&&&前期及其他取费(按&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&169,637.00&&&&&&&&&53,943.00&&&&&&223,580.00
&&&&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&53&&&&&&&&&&&&面积×费率
&&&&建筑面积计算)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&[{1}+{2}+{3}]/2×费&&&&&&&&217,679.00&&&&&&&&&69,220.00&&&&&&286,899.00
&&&&4&&&&贷款利息&&&&&&&&&&&&&&6.00%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&率
&&&&5&&&&重臵成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&{1}+{2}+{3}+{4}&&&&&&&&7,473,643.50&&&&&&2,376,550.50&&&&9,850,194.00
&&&&&&通过上述计算,委估综合楼的重臵成本为&9,850,194.00&元(取整)。
&&&&&&③综合成新率的确定
&&&&&&委估建筑物为框架结构,2004&年&11&月建成,截至评估基准日已使用&8.17&年。经实地勘察:
&&&&&&结构部分:地基基础承载力强,梁、板、柱及墙坚固;墙体节点坚固严实;屋面不渗漏保温隔热层完好;地面平整坚固完好。
&&&&&&装饰部分:门窗基本完整,未发现剥落现象;外墙勾缝基本完整密实,内墙基本完整无损;顶棚基本完整坚固无损。
&&&&&&设施部分:水卫管道基本畅通;空调、监控、电器线路装臵齐全基本完好;总体看使用情况良好。
&&&&&&该建筑物所在宗地的终止期限为&2057&年&3&月&31&日。
&&&&&&根据被评估单位提供的资料,该综合楼由产权持有单位中钢集团工程设计研究院与石家庄裕龙房地产开发公司合作建设,石家庄裕龙房地产开发公司对其中&1017.79平方米享有&28&年使用权,扣除&28&年使用权剩余年限为&22&年。
&&&&&&根据上述综合情况,无他项权利的房屋剩余使用年限为&41.83&年,有他项权利的房屋剩余使用年限为&22&年,经济寿命为&50&年。
&&&&&&年限法成新率(无他项权利)=剩余使用年限÷经济寿命年限
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=41.83÷50
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=84%
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&&&&年限法成新率(有他项权利)=剩余使用年限÷经济寿命年限
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=22÷50
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=44%
&&&&勘察成新率
&&&&经现场勘察的结果如下表所示:
&&&&&&&&&&&&&分&&&&&&&项&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评&&&定&依&据&&&&&&&&&&&&&&&标准分&&&&&&&&&&&&分数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&基础&&&&&&&&&&&&&&&&&承载力强&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&23
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2承重构件&&&&&&&&&&&&&&完好坚固&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&23
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3墙体&&&&&&&&&&&&&&&&&&完好无破损&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&11
&&&&结&构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4屋面&&&&&&&&&&&&&&&&&&保温隔热较好&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&18
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5地面&&&&&&&&&&&&&&&&&&完好无破损&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&13
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权重&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.43&&&&&&&&&&&&&&88
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6&门窗&&&&&&&&&&&&&&&&&完好无损开关灵活&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&&&28
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7外墙&&&&&&&&&&&&&&&&&&平整无裂缝&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&22
&&&&装饰、装修&&&&&&&8内墙&&&&&&&&&&&&&&&&&&平整无裂缝&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&23
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9顶棚&&&&&&&&&&&&&&&&&&平整无变形&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&18
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权重&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.35&&&&&&&&&&&&&&91
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&给排水&&&&&&&&&&&&&&管路通常、无渗漏&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&18
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11采暖&&&&&&&&&&&&&&&&&管路通常、无渗漏&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&8
&&&&水电安装&&&&&&&12电气工程&&&&&&&&&&&&&绝缘良好&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&60&&&&&&&&&&&&&&&55
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13电梯工程&&&&&&&&&&&&&良好&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&8
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&权重&&&&&&&&&建安工程造价占比&&&&&&&&&&&&&&&&&0.22&&&&&&&&&&&&&&89
&&&&&&&&&&勘察成新率合计%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&∑(权重×分数/100)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&89.27
&&&&经现场勘察,委估办公楼勘察成新率为&89.00%(取整)
&&&&综合成新率(无他项权利)=理论成新率×40.00%+勘察成新率×60.00%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=84.00%×40.00%+89.00%×60.00%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=87.00%(取整)
&&&&综合成新率(有他项权利)=理论成新率
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=44.00%(取整)
&&&&④评估价值的确定
&&&&评估价值=重臵成本(无他项权利)×综合成新率+重臵成本(有他项权利)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&×综合成新率
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&&&&&&&&&&&&&&&=7,473,643.50×87.00%+2,376,550.50×44.00%
&&&&&&&&&&&&&&&=7,547,752.07&元(取整)
&&&&3)评估结果
&&&&本次评估综合楼分别采用收益法和成本法,经分析,综合楼为带有长期租约出租性物业,考虑房屋长期用途及租约限制,收益法能合理反映其市场价值,故本次结论选取收益法结果即&14,079,700.00&元。
&&&&(7)评估结论
&&&&经评估,纳入评估范围的投资性房地产评估值为&14,079,700.00&元。
&&&&3、房屋建筑物类固定资产评估说明
&&&&(1)评估范围
&&&&纳入本次评估范围房屋建筑物类固定资产为产权持有单位申报评估的房屋建筑物。本次评估以产权持有单位填报的房屋建筑物清查评估申报表为基础,以账、表、物相符为原则,由评估人员核实,并经产权持有单位确认后,作为本次房屋建筑物类固定资产的评估范围。产权持有单位房屋建筑物类固定资产评估基准日的账面价值如下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位:人民币元
&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面原值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面净值
&&&&&&&&&&房屋建(构)筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13,432,023.38&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,034,459.55
&&&&&&&&&&&&&&合&&&&&计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13,432,023.38&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,034,459.55
&&&&(2)房屋建(构)筑物概况
&&&&纳入本次评估范围的房屋建筑物类固定资产共&4&项,其中房屋建筑物&4&项,为产权持有单位拥有的坐落于石家庄市裕华区槐安东路&108&号的办公楼、锅炉房等房屋建筑物和院内配电室,建成于&1990&年到&2007&年之间,建筑结构为混合结构,目前均正常使用。
&&&&房屋建筑面积&6200.42&平方米(不含投资性房地产),其中办公楼为框架结构,其余为混合结构,大部分房屋&1990&年建成,目前使用正常。
&&&&(3)房屋建(构)筑物类固定资产状况勘察
&&&&通过询问和索取的相关资料,除对委估资产的数量及特征与申报明细表核对是否相符外,主要了解房屋建筑物基础稳定性,结构构件牢固性,始建年代、完工程度和配套设施的状况及功能等。
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&&&&上述房屋建筑物类固定资产从资产占有方提供的资料看,房屋主要建成于&1990年;从建筑物的结构来看,主要结构为混合;从建筑物的功能上来看,主要功能有办公、锅炉房等。
&&&&(4)评估程序
&&&&房屋建筑物类固定资产的评估工作主要分以下三个阶段进行。
&&&&第一阶段:搜集资料。根据资产评估的一般原则,搜集有关评估所需资料。
&&&&第二阶段:现场勘察。对项目申报表中所列项目进行一一核实并索取相关资料和询问,做出记录,为评估奠定了基础。
&&&&第三阶段:评定估算。评估人员根据现场调查资料和建筑物用途、所在区域及使用功能、基础设施等从而计算出其评估价值。
&&&&(5)评估方法
&&&&房屋建筑物类固定资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施,根据本评估项目的评估目的和评估对象的具体情况,对房屋建筑物类固定资产采用成本法进行评估。
&&&&成本法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量,以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵成本,并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率,进而计算建筑物评估价值的一种评估方法。该方法的计算公式如下:
&&&&评估价值=重臵成本×综合成新率
&&&&1)重臵成本的确定
&&&&重臵成本=建安工程造价+工程建设前期费用及其他费用+资金成本
&&&&①建安工程造价
&&&&房屋建筑物类的建安工程造价包括土建工程费(含结构、装饰装修)和给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明、动力)等安装工程以及室外环境工程组成价值。对个别项目中的房屋配套设备,由于其已含在建筑物价值中而无法分离,故进行合并评估。因提供的结算审定资料包括了变配电设备及输送电线缆、电器仪表、工艺管道等附属设备的价值,将这部分附属设备价值归入其附属的房屋建筑物一并评估。
&&&&建安工程造价的确定是依据对评估对象的现场勘察记录、工程施工图纸、竣工决算资料以及当地现行的工程造价(预算)程序、定额和取费标准及工程开建时日至评估基准日工程造价指数变化趋势图进行估算。
&&&&本次评估过程中,主要采用预决算调整法确定委估建构筑物在评估基准日的建安
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&中钢集团工程设计研究院有限公司公司-股东全部权益价值-&资产评估说明工程造价,即以被评估单位提供的工程竣工决算和工程竣工图纸,套用石家庄市现行建筑物安装工程定额,计算出定额直接费,再根据现行市场价格资料计算价差调整,并根据相关费用定额计算各种措施费、间接费、税金和利润,最终得出建筑安装工程费。
&&&&②前期费及其它费用
&&&&前期及其他费用由政府政策性收费和建设单位管理性成本支出两部分组成。政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费,一般以工程结算造价的百分比或单位建筑面积费率向建设单位收取,如配套费等。建设单位管理性成本支出是建设单位必须支出的、除建安工程造价以外的成本费用,如建设单位管理费等。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&前期及其他费用计算明细表
&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&取费基础&&&&&&&费率&&&&&费率(元)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&取费依据
&&&&勘察费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(%)&&&&&&&&&&12
&&&&设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&建安造价&&&&&&2.50%&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家计委、建设部计价格(2002)10号
&&&&工程建设监理费&&&&&&&&&&建安造价&&&&&&2.50%&&&&&&&&&&&&&&&&&&国家计委、建设部计价格(
&&&&建设单位管理费&&&&&&&&&&建安造价&&&&&&2.00%&&&&&&&&&&&&&&&&&&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&财建(2002)第394号
&&&&城市基础设施配套费&&&&&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&31&&&&&&&冀价经费字[2002]29号
&&&&墙材基金&&&&&&&&&&&&&&&&&