无论哪种，都要有辨别楼盘的能力。weiweishuofang·壹·&&@远方任在杭州酒店式公寓和住宅投资那个好？&答：各有利弊，并且要考虑板块和项目，没法一概而论。原则性的东西是，住宅更主流但门槛高，图的是房价上涨能获益；酒店式公寓价格低但转让没那么灵活，多半图的是较高的租金回报。看自己的的投资心态作一选择，无论哪个，尽量选择接受度比较主流的楼盘和地段。&weiweishuofang·贰·&@白雪belle投资EFC的loft，这么高价格了，还有投资价值吗，去年已经买了一套EFC的loft，相比下涨了这么多，比较犹豫。&答：这是加仓啊，呵呵。EFC在区域内的优势已经显现，住宅和酒店式公寓都快卖完了。如果要在周边选其他酒店式公寓，尽管价格比以前高了很多还是建议EFC，产品、地铁、装修、社区，比周边类似的楼盘还是要好很多。&&weiweishuofang·叁·&@君君现在投资杭州的房子，在滨江或钱江新城这边，有合适的吗？总价300万左右。住宅或酒店公寓。&答:最近发现一个变化，以前投资的总价基本200万为主力，现在上升到300万了。也只能一声叹息，因为即使总价上升了，在钱江新城和滨江，这个价格，也有点棘手。滨江区现在基本没有新房，二手房价格也比较烫手啊，300W左右能买到半岛国际、东方郡，或者就一手的旭辉城吧。钱江新城实在是一手买不到，二手不推荐，只能往彭埠，或者城东天城单元这一带。&weiweishuofang·肆·&@Levin.賴请问城东新城的写字楼有哪些，现在值得投资吗？价格大概在多少？淘天地如何？&答：现在在售的就淘天地，其他零零星星有一些，大量商业都做酒店式公寓了。价格不高，一万二三的样子，整个周边的商业氛围还没形成，以后的供应量也会比较大，投资的话要熬过这段时间。&weiweishuofang·伍·&@宁品真150万投资预算，西湖边的小学区房和未来科技城的新房，哪个投资潜力更好？&答：看看二手房半年报，你就会发现这一轮涨价，老房子哪怕是很好的学区房，涨幅也比较有限。未来科技城有一定的想象空间，论潜力还是这里胜出，可以挑比较实惠的。&总编 | 裘维维 编辑︱蘑菇酱 版式︱佛跳墙维维说房(weiweishuofang)　
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但还好，城市骨架正在有效拉伸。毕竟更偏远的地价都上万了呢......一个是娃哈哈总部，另一个是商住项目，但是地皮跟白捡一样。会不会涨得太快了……心里的那两个小人，是不是一直在打架？杭州城市骨架将在一条又一条地铁的作用下迅速拉伸。地铁覆盖越来越广，具体怎样的条件，才能能迎来春天？万象城不错，万象汇会怎样？政策调色盘，挤挤更健康。市场越热，二选一越要谨慎。有时候是叠加效应，还有些时候呢？个别楼盘投资客比例猛增。这些曾经的刚需改善自住集中地，现在也摇身一变……猜，满满的一溜土地，今年能拍出几块？以史为鉴，可以知兴替。港真，市政规划在最开始发布时，特容易在变现为地价。都说辣手，但又能怎样呢……过几年回头看，才会知道现在是半山腰还是山岗。杭州本土房企快消失光了？总有些房子，牛市也未必扶得起来……这个价位，哎，都只是入门级改善了……前三季度，杭州楼市成交创下天量，哪些公司收获颇丰？房企手里大把的钱，在一线城市已经花不出去了。次新房这么一大片天地，可以好好开垦......杭州人民纷纷表示不觉得……跟今年杭州接触购房者最多的人聊聊市场与房价。别老盯着4w+......杭州吃瓜群众，昨夜坐看外地客抢房。融创靠吞并，将自己胖了一圈又一圈。近十天以来，杭州的房产市场可以说是失控的。有点方，但品质还是得放在第一位……看到得房率的新解释，瞬间无语凝噎。上车还是等着，这是个问题......滨江人民买房，是否真的很头大？2016楼市的下半场，会怎样？杭州今年的土地市场，总成交额已破千亿。有些反而是折腾......深圳这块总价地王，相当有内涵。这个结，越打越无解......怀念过去几年的楼市，开发商很苦，购房者却很幸福。不要涨太快，等等人们手中的人民币。有的拼命卖，有的不让卖……再次证明买房子自住是需求，投资和保值更是......喜欢亲眼看到房屋品质的亲们注意了，这些都可以去现场看，放心保险…成交无论好坏，都不让人省心……有些反而是折腾......冷门有时候是悲剧，有时候可能也会是喜剧。钱江新城容积率10，规划高度299米的商地，将会引来怎么样的庞然大物呢。小心谨慎，不要掉坑。听说要卖得好的诀窍，就是改个名字。这是真的吗？weiweishuofang节目互动热门文章最新文章weiweishuofang节目互动> 市场人士分析商业地产不可能取代住宅投资
市场人士分析商业地产不可能取代住宅投资
新政再次给长沙楼市带来种种不确定性。余志雄 摄
2月15日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”在长沙晚报大厦14楼会议室举行。面对春节前后接二连三的调控组合拳，以及长沙楼市节后交出的成绩单，无论是在住宅、商业地产领域操盘多年的一线市场人士，还是退出了销售一线的集团领军大佬，都不约而同地认为楼市的走向，埋下了众多变数。
主持人：潘昭晖 董吉湘
文字整理：洪虹
摄影：余志雄
1月26日，号称比去年“国十条”更严的第三波调控“国八条”悄然来袭，新政重点体现在“二套首付提高”、“限购”和“税基”调整上，除二套房首付成数上调至六成外，营业税税基扩大和限购令升级成为业内关注的焦点。2月9日，央行再次加息，上调存贷款基准利率0.25%，次日，公积金存贷款利率应声上调。加之已在上海、重庆纳入试点的房产税、颇受各大省会城市关注的“限购令”，兔年楼市已开非凡之局。
政府的叠加调控让长沙楼市再次陷入迷雾，买卖双方博弈风向标似乎有了摇摆。
面对国家的一系列调控组合拳，我们对市场有着怎样的研判？投资方向会发生怎样转变？本期的“广厦会客厅”，我们有幸邀请到各位嘉宾参与此话题的讨论，共话新政下的长沙楼市。
　　调控组合拳意在何方
主持人：“国八条”、“限购令”、房产税……从政策上来说，这些调控组合拳意在何方？
李俊（长沙湘越房地产开发有限公司副总经理）：组合拳的最终目的是为了调控房地产行业。消费者更愿意看到控制房价，而业内人士可能更多的理解是遏制部分城市房价的过快上涨。对中央来说，这些政策的出台表明政府在为老百姓做事。
但我认为房地产市场的“向上”是不可规避的。“向上”包括价格稳步合理的上升，也包括房地产市场或者是买卖双方市场逐渐趋于成熟。同时，它也包括整个房地产市场二级市场、三级市场，甚至相关产业链的稳步发展。
尹峰（大汉城镇建设公司拓展总监）：透过这些政策，最核心的是要看到国家在影响投资导向。房地产市场产生的利润，吞噬了实业的利润和成长空间。因此，政府在不惜一切代价对房地产市场进行调控。
但由于整个经济结构的不合理，这种通过“割肉”来解决“疗伤”的“打压”，风险是非常大的。比如控制信贷规模，今年1月份工商银行(601398,股吧)在湖南省放了30亿元的贷款后，2月份就不放了，对楼市来说影响很大。
张立（长沙新路标房地产销售代理有限公司总经理）：我一直认为组合拳的意图应该分两部分来看，短期内，通过开征房产税等措施，抑制楼价上涨过快；从长期上看是保证楼市的积极运作。
不管是从土地资源角度，还是从将来住房拥有率的角度来看，土地财政的不可持续性显而易见。因此房产税的出台是必然的，而以“国八条”为代表的组合政策必然是在为房产税的顺利实施做铺垫。
此外，组合拳是为楼市长期稳定上升的运作机制做铺垫。如果房产税征收铺开，配合政策性或技术性的行政手段、货币手段，市场从短期内窄幅波动，过渡到一个平稳健康的状态，将不再困难。
张博闻（圣力集团总经理）：作为一个行内人最初的理解，征收房产税也好，银根紧缩也好等等组合式政策，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的房子，让投机投资行为受到限制。
不管是银根紧缩，还是征收房产税，房地产行业都被调控影响。从而出现购房者心理预期受到影响、开发商的拿地受到一些限制，开发速度及房价得到控制。
唐明（中国指数研究院长沙区域总监）：太多的资本进入房地产市场是很危险的，对国家的工业、创新等方面的发展没有好处。所以，我觉得“国八条”也好，“限购”也好，房产税也好，都表明国家要把这些资本慢慢引出房地产市场，渐渐进入流通领域、工业领域、创新领域。所以，我认为政策组合拳的目的是为了吸引资本流出房地产市场。
周迎峰（新浪网友）：去年在直通国务院、直通中南海的留言板上，1/3的问题是房价问题，1/3的问题是教育问题。相比已经买房的人来说，未买房的人还是占主导。所以，我认为“国八条”等组合拳是对房地产行业的一个调整。但是，市场的调整不是靠政府单方面调控就能达到的，而是多方面对中国经济结构的调整。
长沙城市化进程还有很大空间
主持人：新政组合拳陆陆续续出台半个月了，长沙目前的市场是怎样的？有哪些变化？
李俊：对于长沙的楼市走向，其实我心里没底。这个时候消费者的心态可以归结为几点，一是观望。任何新政策出台，消费者的观望情绪是肯定会有的，不可避免；二是春节前后本来就是购房的一个非正常周期，所以提供的这些数据不能代表长沙楼市春节前后的整体走势。但在这个时期，开发商适当地调整开盘时间，是有可能的。
张立：楼市在短期内我认为可能会有一个速冻期，长沙的地方细则还没有出台，但只能比国务院政策规定得更为严格。
本地的一些开发公司反应比较大，有些人在政策出台的当天晚上就打电话询问情况。我是做销售工作的，这个政策出台我们是高度紧张的。如果把消费者的购买条件进行限制的话，就会没有成交量，加上银根紧缩，开发资金会面临问题。但是，长期来讲长沙城市化进程还有很大空间。
尹峰：对于开发商来说，如果有这个资金实力，在拿到地后一定会有适当的配套资金来满足这个开发需求。因此对开发商影响最大的是前期资金的投入。所以，在组合拳出来的这段时间内，开发商可能会有一定的潜伏期，但不排除会有爆发的可能性。2009年和2010年的爆发销售是2008年金融危机抑制需求所产生的。
房价有没有下跌的可能性呢？只有一种情况，就是当某个开发商的资金成本已经远远超支的话，房价才有可能会快速下跌。
唐明：新政出台，一些购房者比较紧张，怕买不到房子了，赶快去买；但还有一些人可能会等一等，看房价会不会下跌，因此对于不同需求的人的影响也是不一样的。
春节成交量下跌是很正常的，本来就是淡季。只有当开发商没钱了，或者是老百姓贷不到款了，这个政策的效应才出来了。
张博闻：调控对开发商的前期资金有一定的影响，真正拿了地以后进行开发，往后的开发就基本上不用自己再掏腰包了。
湖南人在外打工的人很多，他们都希望回乡置业，这是一部分刚性需求的来源；另外，乡镇上的人都希望在县里置业，县里的人都希望在地级市置业，地级市的人都希望在省会城市置业。我对长沙的市场有信心。
部分资金流向商业地产？
主持人：在调控比较严格的背景下，投资途径会发生什么样的变化？怎样实现合理投资？
李俊：短期内，原来的住宅投资者可能会转向商业地产。中央在调整住宅市场的时候，投资在房地产项目上的资金自然而然会有其他选择。比如我自己，我会考虑是不是趁着政策落地之前，把能够处理掉的住宅尽快处理掉，去买点商铺。但是，如果商业地产过热，出现井喷，中央一定又会调控。
唐明：新政下会有一部分资金流入商业地产领域，但我认为商业地产不可能取代住宅投资。商业地产与居民的消费能力息息相关，居民的消费能力没有上去，商业地产价格就算炒到天上去又能怎么样？而且不可能出现3万元/平方米的商业地产，过两年卖到10万元/平方米，那是不符合商业发展规律的。
张立：不管是商业地产还是住宅，都值得投资。只是短期来看，这里有一个“调控比较严酷的背景”，如果采取短期投资快进快出的方式，不如等待一个低谷期，低谷期是一个机会，等到政策明朗再来投资住宅。
当然，任何一个东西如果成为投资热点，国家都会去进行调控。但是，从长期来看，商业地产的投资价值是要高于住宅投资价值的。
尹峰：在调控比较严酷的背景下，开发商的资金流向和大家的投资心态都会发生变化。
对高回报率的追求会导致短期内可能会有一些资金流向商业地产。但回报率也要分短期和中长期。如果是选择中心区域小户型，这两年租金价格相对偏低。但从中长期上看，它的增长率很高。不过从目前来看，商业地产的资金回报率远远超过住宅地产。
周迎峰：身边有很多朋友都跟我一样，大都持观望态度，但因为钱在不断贬值，所以不管国家怎么调控，我还是会把钱拿去投资。现在手里有五六十万元的闲钱，是用来投资地铁线旁边的房子，还是投资一个20～30平方米的小商铺，我也在观察和思考中。
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住宅受调控之际，长沙的商业地产或迎来了新机遇。现在投资商业地产，是个好时机吗？商业地产火爆，会否成为长沙楼市常态？有投资人士分析，到明年下半年，投资长沙的商业地产都不会吃亏。
&&&&北上广投资受限来长买楼
&&&&房地产投资行家郭冠军说，近期向他咨询购置商业地产的人突然增多了，特别是一线城市投资群体。楼市调控正酣，长沙房地产市场迎来了北上广等一线城市转战而来的掘金者。
&&&&一位来自上海的江西人，特地来到长沙，在不久前开盘的万达写字楼一口气掷下了500多万元现款，理由是“在上海买不到了”。
&&&&长房时代城总经理胡自力认为，在有充分闲置资金的前提下，这个阶段购置商业地产比较合适。“市场情况不好，就要添置这种保值增值性能较好的产品，就像现在一些实力房企抄底拿地一样。”
&&&&“不管是一线还是二线，现在商业地产特别是商铺的热度比较高，虽然成交量没有出现大幅上升，但跟住宅相比，商业地产的情况比较乐观。”针对近期长沙市场商业地产推量的加大，郭冠军分析，现在的情况跟以前完全不同，往年一般都是卖完住宅再卖商业，“住宅不好卖了，要赶紧转向商业。”
&&&&一个共识是，因商业地产门槛相对较高，投资人群的资金水平一般较好，“一次性付款的人多一些，大家年底前推商业，也都是为了更好地回笼资金。”但胡自力认为，到明年下半年，这种情况会有所改变。
&&&&长沙商业地产正“摸着石头过河”
&&&&在记者采访的多位业内人士看来，长沙商业地产迎来的这种机遇，难得且有期限。
&&&&德思勤城市广场商业管理中心总经理黄志刚说，目前咨询其商铺和写字楼的人群数量要远超过住宅。“因为之前大家都忽略了，把注意力都放在了住宅上，现在长沙十几个综合体同时发力，格局将会改变。”
&&&&黄志刚认为这种集中发力的新方式，也在改变着长沙商业地产的操作模式。不只是万科等一线品牌，一些有实力的开发企业都陆续成立了自己的商业管理公司。
&&&&这是应景的转型。“但也是在摸着石头过河。”郭冠军认为，就长沙的商业地产而言，与一线城市相比，还处于“补课阶段”。“&住宅政策紧，商业地产的机会就会到来。长沙商业地产的潜在投资价值较大，一旦发展成熟人人都去买的时候，就透支了。”
注：此信息来源于长沙晚报号，B5版！
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