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9月14-15日
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房地产收益法评估中资本化率
房地产收益法评估中资本化率收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V＝Ai÷R（无限年） & & & & & & & & & （1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） & & & & （2）V为评估值，Ai(i=1，2，…n)为净收益， R为资本化率（收益还原利率）。由于目前土地使用权一般有年限限制，且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年，故一般实务中适用公式（2）。& 从以上公式中可以看出，资本化率的细微差异，将会直接导致评估结果的巨大差异。因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。一、资本化率的概念& 资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。从本质上讲资本化率是一种投资的收益率，是假设未来预期收益稳定的收益率，在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。每一种资产投资，由于其使用条件、用途、行业不同，风险也不一样。因此，资本化率也不相同。& 二、影响资本化率的因素1、时间影响房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。在社会稳定、经济发展时期，对房地产需求上升，资本化率下降。而当社会动荡、经济衰退时期，由于不动产的不可移动性，不易逃避社会风险，对房地产投资的收益要求会提高。在历史上由于土地看作身份的象征，把房地产投资看作特别可靠的投资，这时房地产不仅仅具有经济属性，还具有政治、社会等属性，房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率，甚至会低于银行利率。再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.2、房地产位置影响由于房地产是不动产，无法只有自由流动，故房地产市场的区域性很强。不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。如以前上海浦东、浦西尽管只有一江之隔，但房价相差很大，有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之说。2003年~2004年，以上海、宁波、杭州等为代表的东部沿海城市房价上涨速度远远高于西安、重庆等西部城市。2004年11月为例，在上海内环以外田林、龙华一带的2室一厅或3室一厅100平方米左右的高层、小高层次新房住宅，价格大约在90~110万元左右，毛胚房租金在元，一般全配房租金在元左右；以中间值计算，假设租金不变，毛胚房年租金收益率为4.4%(月租金3500元, 单价10000元,面积95平方米房价950000元)。同期在西安二环以外，南面2室一厅或3室一厅70平方米左右的多层、小高层次新房住宅，价格大约在10~15万元左右，毛胚房或简装租金在450~650元，一般全配房租金在500~800元左右；以中间值计算，假设租金不变，毛胚房年金收益率为6.8%(月租金600元, 单价1500元,面积70平方米房价105000元)。可见地区差别很大。（以上收益率均为毛收益率，未扣除税金、维修费、管理费）3、房地产类型影响根据房地产用途，可分为住宅、工业、办公和商铺。不同类型的房屋的投资风险不一样，投资收益也不同。一般住宅、工业、办公和商铺的投资风险和收益为从低到高。三、资本化率确定的原则1、不低于无风险报酬率的原则。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据的原则。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意的将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。3、资本化率要与收益额相匹配的原则。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现;反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源即有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其影响。4、根据实际情况确定的原则。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。四、资本化率确定的一般方法资本化率确定方法有市场提取法和累加法等。1、 & & &市场提取法市场提取法根据收集同一市场三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，根据不同收益年限，选用相应的收益法公式计算。V＝Ai÷R（无限年） & & & & & & & & & & （1）V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） & & & & （2）由已知房地产价格、净收益求取资本化率2、累加法一般情况下，累加法确定资本化率的数学公式为：& 资本化率＝无风险报酬率＋风险报酬率（1）、无风险报酬率& 无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。一般而言，无风险报酬率可以参考政府发行的一年期国债的利率或同期银行存款利率来确定。（2）、风险报酬率& 无论是投资还是经营，都应面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的数额就越高。风险补偿相对于风险投资额的比例称为风险报酬率。& 风险报酬率的估算，主要有以下几种方法：& 将面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化并予以累加，其公式为：& 风险报酬率＝行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋财务风险报酬率。& ①行业风险报酬率。行业风险报酬率是对特定行业所面临风险的补偿，主要房地产行业的市场特点、投资开发特点、国家产业政策调整等因素有关。行业风险报酬率的主要计算方法是β系数法，根据权威机构定期公布的β系数和社会平均收益率等参数测定行业风险报酬率。目前我国尚无专门的机构发布β系数，当无法获取β系数等参数时，评估人员应主要考虑以前年度进行的房地产平均利润率和国民经济增长率；行业发展状况、前景；行业在国民经济中的地位；产业政策等因素。在确定房地产行业风险报酬率尤其要重视国家的土地政策、金融政策、利率变化及人口户籍政策等因素。可将行业风险分高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选取行业风险报酬率。另外，对于具有众多同行业上市公司可选作参照物时，可用上市公司的加权平均净资产利润率扣除无风险报酬率作为行业风险报酬率。& ②经营风险报酬率。经营风险是房地产因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性。影响经营的因素很多，如消费者需求变化、同类型房地产供应较多、物业管理水平等。评估人员在考虑影响经营风险的有关因素，将经营风险分为高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选择经营风险报酬率。& ③财务风险报酬率。财务风险是指全部资本中债务资本比率变化所带来的收益发生变动的可能性。房地产的财务风险报酬率主要与房地产经营过程中资金周转、资金调度及资金融通等因素有关。评估人员应考虑影响财务风险的有关因素，将财务风险分为高、中、低三档，根据国内外评估经验和我国实际情况，在一定范围内判断选择财务风险报酬率。在估价实务中，一般对不同类型的房地产资本化率有一个平均参考区间值，再根据估价对象实际情况对其调整。一般在收集房地产价格、净收益求取资本化率比较复杂（受租金变化及收益年限确定影响），这时可直接参考租售比确定，一般以一年租金与房屋售价比率作为租售比。由于租售比计算比较方便，可以通过比较租售比较快地确定资本化率。要注意的是租售比并非一定等于资本化率。近几年，房价上涨很快，如上海地区中房指数如下：时 间 & & &301 & & &302 & & &303 & & &304 & & &305 & & &306 & & &307 & & &308 & & &309 & & &310 & & &311 & & &312中房上海综合指数 & & &902 & & &925 & & &945 & & &961 & & &980 & & &1002 & & &1045 & & &1063 & & &1087 & & &1108 & & &1151 & & &1172时 间 & & &401 & & &402 & & &403 & & &404 & & &405 & & &406 & & &407 & & &408 & & &409 & & &410 & & &411 & & &412中房上海综合指数 & & &1178 & & &1195 & & &1212 & & &1234 & & &1251 & & &1260 & & &1270 & & &1284 & & &1303 & & &1321 & & &1348 & & &1372由上表可见，2003~到2004年房价涨幅较大，而同期租金却没有象房价同步上涨，以2004年11月为基准日，部分地区房价租售比（毛收益率）在2%~4%左右，低于银行房产抵押贷款利率，与10年期国债利率相差无几。尽管国家上调了存贷款利率，但月，房价涨幅超过上半年，其中仍不乏贷款投资购房。那么为何在目前房价高位运行情况下，租售比低于房产抵押贷款利率情况下仍有贷款投资购房行为呢？笔者认为并非贷款投资购房非理性，而是由于房地产的保值增值性决定的，贷款投资购房投资持有收益除了租金收益外，在预期房屋上涨情况下，还有房屋增值这块收益，即：投资购房收益率=持有期租金收益率+持有期房屋预期增值收益率（减持有期房屋预期减值收益率）同样资本化率是一个长期的投资收益率，短期投资收益率并不能代表房地产长期收益率。& 在目前通货膨胀率上涨，远远超过银行、国债等收益率情况下，且在预期人民币升值背景下，投资者更看中的是房屋预期增值收益。因此，资本化率并不能直接根据租金收入确定。& 总之，作为房地产收益法评估中的重要参数，资本化率的确定非常重要，直接影响着评估结果。评估人员应根据实际情况，综合考虑房地产的类型、区位等收益水平等各种因素，综合分析后确定。
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本企业在获得了国家补贴收入后，将这笔钱用于专项的研究开发费用，将发生的研发费用都计入费用化，是每月结转这些研发费用到管理费用，还是年末结转呢？还有就是用政府补助的资金购进的东西可以抵税吗？如果不能，用什么方法可以间接抵税呢？虚心求教！！！虚心求教！！！虚心求教！！！
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研发费用可以不用结转，在会计报表上直接归于管理费用就可以了。政府补助的资金购买东西如果取得增值税发票的话应该可以抵扣，除非购买的东西不是用于增值税应税项目。政府补助提供的专项资金，如果有规定的用途并有监管的话，此项收入属于免税收入，其所对应的支出不能在所得税前扣除。
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回复#2楼WANGJUN23的帖子我们单位取得的就是政府的专项资金补贴，算是专款专用的。在取得款项时是不确认收入的，只有钱都花完之后，结转这些费用的同时再确认这笔政府补贴收入吧？我们用这些钱买东西，取得增值税专用发票，您觉得可以用于抵税吗？
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回复#3楼lj的帖子那是不是就不能抵扣了呢？因为该项支出并没有用于应税项目。
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应该不属于免税的范围，因为你是实际收到了政府的资金，是属于财政拨款吧？如果是先借银行存款，贷递延收益分期支付该笔款项，支付的时候，借研发支出-费用化支出，贷银行存款，同时借递延收益，贷营业外收入&& 这部分是指费用化的。研发支出费用化的，期末转入管理费用，管理费用再结转到损益。如果是属合资本化的，借，银行存款，贷递延收益，研发支出资本化转入无形资产后，在无形资产分期摊销的同时，借递延收益，贷营业外收入。如果无形资产出售，将剩余的递延收益一次性转入营业外收入。所以这笔财政拨款还是要将费用化的支出和资本化支出分开核算的。 所得税法，财政拨款属于不征税收入，同时不征税收入用于的支出费用，不得在计算应纳税所得额时扣除。增值税不能抵扣。这是个人观点，还是要搞清楚你这笔款项的性质才能进行会计处理。
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首先谢谢4楼5楼的前辈的指导。我们公司取得的是政府补贴，用于企业试验的研究开发。账务处理如下：收到款项：借：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&贷：专项应付款发生费用支出时：借：研发支出—费用化支出—设备、材料（某某项目）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 贷：银行存款/应付账款月末结转：借：管理费用—研发费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&贷： 研发支出—费用化支出—设备、材料（某某项目）&&&&&&&&&&&&&&&&&&借：专项应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 贷：营业外收入我还想问一下：您们觉得我们公司这些费用是在月末结转到管理费用，还是年末再结转呢？还有你们有没有什么办法可以抵扣这些增值税呢？
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专项应付款和政府补助的区别　　“专项应付款”科目核算企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项；政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。 　　政府以者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，企业有义务向投资者分配利润，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为“资本公积”处理的，也属于资本性投入的性质。政府的资本性投入无论采用何种形式，均不属于政府补助。 　　政府下拨给企业的专项资金，企业首先应当明确政府有关文件规定的用途：　　①政府给予企业的无偿资助即政府补助；　　②政府作为企业所有者投入具有专门用途的资金作为“专项应付款”核算；　　③政府作为企业所有者投入的资本。 　　如果企业取得的政府专项资金属于第①项，则应作为政府补助来处理。即与资产相关的政府补助以及用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的政府补助，确认为“递延收益”，以后再按相关规定分期计入“营业外收入”科目；如属于第②项，则应计入“专项应付款”科目，工程项目完工所形成的长期资产部分，转入“资本公积——资本溢价”科目，未形成长期资产需要核销部分，冲销“在建工程”等科目，需要返还的拨款结余，通过“存款”上交；如属于第③项，则必须按照所有者权益核算的有关规定执行。 我觉你那个政府补助应该是递延收益，还是要看你的补助属于以上哪种情况，上面的这段内容是网校提供的，连接是认为每月末计入管理费用，按权责发生制计算每月计费用，不像是资本化要符合条件时一次转入无形资产。研究开发属于非应税范围，进项税额怎么能抵扣呢？不能抵扣。参考连接
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回复#7楼婴鹉的帖子明白了，谢谢前辈指导！
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回复#7楼婴鹉的帖子明白了，谢谢前辈指导！ lj发表于 15:31:51谈不上前辈，同共学习！
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回复#9楼婴鹉的帖子应该说谢谢老师指导。
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回复#9楼婴鹉的帖子老师，我还有一个问题想请教您一下。究竟怎么区分哪些是非增值税应税项目呢？一个企业进行研究开发，研究形成无形资产，摊销的费用不是都转嫁到产品成品中去了，然后产品销售就有相应的销项税额，为什么当初不能抵为研发形成的进项呢？
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研发期间用于连续生产可以增值税进项抵扣，以上是研究期间是费用化的，能否研究成功还是未知数，如果在研究阶段可以达到了资本化可以用于连续生产，是可以抵扣的。如果研究阶段还未成熟，还未达到资本化还不能用于连续生产的，也就是还不确定的，是非应税范围。假如失败了，那一定不是增值税的纳税范围。这个要和相关业务连系在一起，要看研究人员的成果，一般进入资本化了的，进项税是可以抵扣的。这个也有必要问当地税管专管员，看看当地税务局是怎么要求的。
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回复#12楼婴鹉的帖子恩，好的。谢谢您！
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回复#6楼lj的帖子专项应付款是不征税收入，不得计入营业外收入。这专项应付款有别于一般的政府补助。若是政府补助，最后进营业外收入是对的。专项应付款应该是增加资本公积。
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回复#5楼婴鹉的帖子老师您好，我在网上看到你回帖，我是做会计的，想请教您些问题，请看到我的消息麻烦您加下我qq.感谢。
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研发费用可以不用结转，在会计报表上直接归于管理费用就可以了。
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研发费用的费用化部分在现金流量表中计入投资还是经营现金流量？
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10.59.0.99:Execute time :0.86　　资本化：化解中国未来十年最大风险的利器　　货币理论有个广为人知的M2增长率公式，M2增长率=GDP增长率+CPI。　　据李迅雷测算，假如按监管层一贯目标即17%的增长率测算，则未来十年中国的M2总规模将从目前的70万亿元达到340万亿元；若为15%，也将达到282万亿元。这意味着货币规模与GDP之比可能达到3倍以上。　　换句话说，为了确保经济持续增长，中国金融堰塞湖水位将持续大幅攀升，系统性金融风险愈演愈烈。显然，未来十年中国货币化之路不能按M2增长率公式走下去，M2增长的缺口如何填上？中国资本化之路如何走？　　巴曙松的建议是，把M2的增长转换成M3、M4的增长。巴曙松预测：在货币化进程逐步接近尾声时，未来几年中国很可能出现的一个重大转变就是从货币化逐步走向资本化。……因此未来一段时间内，中国资本市场所面临的一个重要机遇就是M2的增长将被转换成M3、M4的增长，金融资产的转换会经历一个较快的过程。对比发达金融市场，未来债券资产、股票和股权、人寿保险和养老基金等金融产品有较大的发展潜力。　　李稻葵则建议逐步引导官方外汇储备企业化、居民化，居民储蓄证券化，化解金融堰塞湖之危。李稻葵表示，中国的外汇储备一定要在未来五到十年之内通过各种方式交给企业家，由企业家出国投资。让百姓和企业家把自己人民币存款逐步换成美元、日元、欧元，到境外投资。此外，为化解 系统性的金融风险，必须迅速扩大我们资本市场，包括国债市场，地方债市场都要放开。通过这个方式吸纳过高的居民储蓄。　　巴曙松、李稻葵的建议实质上都是提供境内外丰富的金融产品，吸引金融堰塞湖之水。而周其仁、王建、李扬则另辟蹊径，在中国资源金融化上作文章。　　世人皆知中国30年GDP平均9.8%高增长这一经济奇迹，然而，中国M2增速远远大于GDP却能保持30年CPI平均6%的低通胀奇迹，却鲜为人知。同为央行货币政策委员会专家委员的周其仁，对此低通胀奇迹的解读是，通胀不单是货币现象。……过去的货币超发之所以未引发恶性通胀，是上世纪90年代以来，国有土地拍卖、城镇居民房改，大规模农民工进城等，大量资产投入平衡了货币超发。而与之对应的是，被王建、李扬视为未来十年对中国至关重要的城市化、土地资本化，同样可以平衡未来的货币超发。　　王建表示：未来十年只有城市化才能够给我们提供一个巨大的内需。如果以15亿人口、80%城市化率计，中国城市人口将从4亿升至12亿。8亿新增人口形成巨大的需求。一个城市的全部建筑面积对城市的面积之比，可称之为毛容积率。据王建测算，目前中国毛容积率只有0.5%。北京只有0.8%，而像日本东京这样的大城市是2%。　　即使中国城市毛容积率只提高一倍，也可以产生巨大的供给，可回收数以万亿计的货币。　　李扬认为，我感觉未来十年影响中国经济最重要的因素，是土地及土地相关的各种问题。……中国其实正处在土地资本化的过程当中，我们还没有很好地、非常有意识地组织这个资本化的过程，现在经济中的很多问题由此而发。　　综上所述，无论巨额储蓄及外储的逐步证券化、股权化，还是农民的土地资本化、农民城市化、住房商品化，其实质是利用中国作为转型经济国家巨大的资源潜力，比如潜在的农民土地资源、城市土地资源释放，吸收超发货币超储货币，逐步化解金融堰塞湖之危，推进中国经济由货币化转向资本化。资本化化解系统性金融风险主要体现在两方面，一方面，资本不仅可以直接吸收货币，而且在于资本化的货币，其流动性大大弱化，可减少大量货币骤然进出的巨大冲击。一方面，货币化转向资本化。必然导致直接融资比重上升、间接融资比重下降，这意味着资本对资源高效配置将减少信贷对资源低效配置，进而减少金融机构不良资产的生成。　　那么，资本化对于21世纪中国崛起意味着什么？　　【独家稿件声明】凡注明 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中国资本市场已经有20年了，改革开放已经30年了，目前直接融资的比重还是比较低的，从海外成熟资本市场直接融资的比例来看，一般都高达20％以上，有的甚至超过50％。我们直接融资比重是比较低的。上海和深圳两个交易所上市公司融资的金额去年达到5000多亿，今年是6000多亿。去年和今年信贷9.5万亿和7.5万亿相比，直接融资比重低，给中小企业融资就带来很多困难，现在我们要进一步扩大直接融资的比重，直接融资的渠道很多，有股票、债券等等，我认为直接融资还要有一个大幅度的发展，比重会慢慢地接近发达国家和地区，将来下一步直接融资的市场还是比较广阔的。下一步直接融资的前景是非常好的。中国现在工商登记的企业有3千万家，95%都是中小企业。国有企业和国有控股的企业有30多万家，而上市公司只有2000多家，只占到万分之一。 我们中国的台湾上市公司有700多家，香港有1300多家，我们现在有2000多家，我们有多大？13亿人口，大大小小几千万家企业，当然不是所有都能上市。在未来，我们的上市公司就不是2000家，可能是3000家，5000家，甚至更多。这个要怎么样一步一步来走，同时要防范风险，进一步健全法制、加强监管。　　建设银行(601939,股吧)董事长郭树清对于中国发展债券市场、期货市场发展提出重要建议，郭树清认为，关于发展多层次的资本市场体系，显著地提高直接融资比重，已成共识。但尤其需要在中国强调的是要积极发展债券市场。在欧美债券市场与股票市场规模差不多的。欧美债券市场首先从政府债发展起来。我觉得中国财政债券还有很大的潜力，因为中国面临的很多社会问题，全国统一的社会保障要解决、教育问题要解决、调整收入分配、注重弱势群体、廉租房这些问题要解决，那么发行财政债券还有很大的余地和潜力，而且也是使我们的财政债券变成一个比较有效的、有影响的证券工具和宏观调控工具。债券市场。地方政府的融资平台问题正是因为我们没有大力发展地方债，与其让地方政府搞融资平台，找银行借，不如把它发公益性的地方政府债，促进债券市场的成熟也很有作用。我们都特别担心政府负债、财政赤字，其实中国经济发展速度近代落后的重要原因，是因为和西方国家比，我们不太善于用融资的方面来解决资金短缺的问题。这是一个根本性的问题。　　中国期货市场没有定价权的重要原因，在于它不是一个国际性的期货市场，中国期货市场很小，而且参与的大多数都是中国散户，国内外主要的生产者、供应者、使用者、中间商都不是这个市场活跃的交易成员。这是在其他发达国家期货市场看不到的，所以中国市场没有定价的能力。制约中国期货市场发展的一个重要原因是，是现在实行的人民币资本项目管制的问题，未来几年中国将积极审慎推进人民币资本项目可兑换。这个资本项目的交易有四十多种。大概70%以上已经可兑换了。所以资本项目可兑换，总体上说条件是成熟了，而且也没有太大的危害性，风险也是可控的。　　李稻葵强调：中国作为总量第二的经济体，如果我们的金融，投资，货币，不能够及时的抓住机会国际化的话，我想我们对于未来的发展而言，我们会丧失很多很多机遇。日本惨痛教训就在于，日本经济迅速发展的时候，没有采取相应的措施从事国际化。在日本上市的国际企业数量这几年不仅没有上升反而下降，日元在国际中央银行外汇储备中的比重从最高点1985年10%降到今天的5%，下降了一半。　　而民生银行行长洪琦更关注中国金融地位与金融话语权。洪琦认为中国金融地位与金融话语权和中国经济规模不匹配。比如中国是大宗商品最大的消费国，而大宗商品定价权却在华尔街。　　目前大宗商品定价权，集中于纽约、伦敦两大国际金融中心。纽约决定石油、黄金定价，伦敦决定有色金属定价。芝加哥决定农产品定价。　　从世界史上看，荷兰、英国、美国之所以先后成为世界霸主，很重要的一点是三国分别拥有阿姆斯特丹、伦顿、纽约三大国际金融中心。　　未来中国可能出现多个金融中心。在中央批准2020年建成上海国际金融中心后，天津提出于家堡金融区建成世界金融区。重庆也表示要建设中国内陆金融中心。　　据黄奇帆介绍，，重庆建设的中国内陆金融中心有几个层次。第一个层次是银行、证券、保险充分的发展,这都是服务贸易范畴。第二个层次是非银行的金融机构,包括,租赁公司、信托公司、财务公司,各种私募股权基金或者担保公司,小额贷款公司,另外还有一些和房地产按揭有关的按揭银行、按揭公司。所有这些非银行金融机构,它一般也会有巨大的金融融通量。如果说银行的融通量是万亿计的话,刚才说的这些非银行金融机构流通量是几千亿计的,所以它对社会也是非常重要的一个融通的体系。第三,重庆还有一系列的区域性的要素市场,比如OTC市场或者商品的远期期货市场,再有比如说航运交易所、药品交易所、产权交易所、土地交易所等等,交易所也是一类。第四,我们要推动一系列结算中心的发展。比如加工贸易离岸金融结算中心,比如电子商务国际结算中心等等,那么这些发展的所有内容都跟服务贸易有关,都是服务贸易的重要内容。　　然而，许小年对2020年建成上海国际金融中心心存疑虑。许小年说，上海与香港最大的差别是法律，我国国内的法律并未与国际接轨，主要是受行政体系影响。第二是监管，香港是信息披露的监管，而内地则是行政管制，过多的管制无法吸引外来金融机构。第三是税收，香港的税率是15％，而内地最高个税达到45％，外国金融机构的高管并不倾向来中国。第四是人才，上海并不缺乏有国际技能的金融人才，但缺乏国际化的思维，国内人才并不了解国际金融市场的运作原则、国际金融市场与政府的关系。最后是资本账户，上海资本账户管制，香港是自由港，资金随时进出。基于以上几个软件方面的差距，上海成为国际金融中心存在困难。为此，许小年建议成立陆家嘴(600663,股吧)金融法律特区，在法律、监管、税收、资本账户上与国际接轨，从而推动国际金融中心建设。　　【独家稿件声明】凡注明 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010-联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。　　未来十年中国资本化的预测与战略　　中国资本市场之所以经历二十年发展后，资本化远不及货币化。很大程度上是受观念、体制的制约。监管者眼中，货币是可控的好孩子，而资本是不可控的坏孩子。　　这种资本偏见，或许可追溯至社会主义、资本主义意识形态长期对立，或许可追溯至当年马克思在《资本论》中留下的那句名言，如果有十倍、百倍利润，资本可以践踏一切人间法律。　　但是，一个半世纪后的今天，人们发现马克思的这一论断多少有些过时了。尽管资本的天性是逐利，但在现代法制与监管体系下，资本基本上是以合法的手段赚钱。其次，如果是以追求长期回报为宗旨的投资资本，无论以直接投资、还是股权投资，无论投资于产业资本，还是金融资本，一般不会对经济带来大的冲击。即使那些追逐短期暴利的投机资本，有可能会产生洪水猛兽般的破坏力，但其蕴涵的金融资源对经济发展仍是不可缺少（尤其是从非常态的适度宽松货币政策，回归常态的稳健货币政策之时？）。　　所谓资本化，主要指引导社会剩余资金投资于国内实体经济、虚拟经济乃至国际市场，追求资本增值。与之对应的是产业资本化及金融资本化、乃至资本国际化。社会剩余资金，主要指国内外热钱，违规信贷资金以及巨额居民储蓄资金。问题是，如何满足社会剩余资金对资本收益率与安全性的需求。　　比如十七大报告首次提出“创造条件让更多的群众拥有财产性收入”，是一个引导居民储蓄资金资本化的信号。比如新“非公36条”，引导国内民间剩余资本进入实业投资，至于周小川的“池子”，则为国际热钱所为。　　未来十年资本化的任务是什么？　　2008年1月中国证监会首次提出2020年中国发展资本市场的两项战略目标:成为公正、透明、高效的市场，为中国经济资源的有效配置做出重要贡献;成为更加开放的、具有国际竞争力的市场，在国际金融体系中发挥应有的作用。　　主持2020年中国资本市场发展规划的祁斌表示，预测2020年多少点或者多少规模，其实这毫无意义。希望2020年中国资本市场是第一流的市场。拥为世界第一流的投行、第一流的基金公司。所谓第一流的市场，就是公开、公平、公正，高效多层次开放，所谓第一流的证券公司。一定要体现出来对中国经济的贡献，尤其现在产业升级经济转型的贡献。　　陈志武认为改革开放前的中国是一个“有财富但没有资本的社会”。陈志武把一个国家的资本化分为四个层次:土地、矿产资源产权化、票据化;政府未来收入流的证券化;企业未来收入流的证券化;个人、家庭收入的证券化以及为此服务的信用体系和现代金融工具。尽管20世纪80年代，中国先后出现，国债、企业债、股票等资本化萌芽，但陈志武还是把1998年房改定为中国资本化正式启动之年。　　陈志武表示，虽然过去10余年的资本化改革已为中国的经济增长提供了关键性的推动力，未来的持续增长还只能靠更多资产、更多收入流的资本化。只有进一步的资本化，才会给内需增长提供动力，才会有个人创业、创新所需要的资本支持。”“只有增加公民的财产性收入，才可能让公民分享到社会进步，进一步释放消费能力，完成社会发展模式的转变。”　　资本化，不仅可以提高金融体系资源配置的效率，而且可以提高财产性收入及社会福利，促进消费。　　长期以来中国一直面临人口红利与社会福利的两难抉择。过去三十年，为追求人口红利，降低社会福利，抑制消费。今天，为促进消费，提高社会福利，大幅提升工资收入，又会使人口红利消失。这一两难尴尬，可借股权、期权等人才资本化手段化解。通常个人收入，可分为劳务性收入与财产性收入，而财产性收入可分为两部分，一部分为家庭收入再投资证券、房产带来投资收益，一部分为人才通过持有本企业期权、股权等，参与本企业剩余价值分配带来的人才资本化收入。参与剩余价值分配，获取增值利益是人才资本的基本属性。美国硅谷依靠股权、期权每天产生60多位百万富翁，成为世界性的人才高地。　　企业上市获得净资厃溢价，资本市场对企业的净资厃溢价基于企业未来收入流的贴现，溢价与企业生产成本无关，却可以使持有股权、期权的人才获取差价收益，因此财产性收入，既可促进消费，提高社会福利，又不会增加企业生产成本。　　同济大学经济与管理学院教授石建勋，在人民日报海外版发表评论员文章时表示，目前中国有约1.5亿股民，股市已走入数亿家庭，股市大幅波动不仅对中国经济发展而且也会对社会和谐稳定产生重要影响。因此，坚持科学发展观的“以人为本”原则，维护市场稳定运行，避免股市大起大落，切实维护好中小投资者的合法权益，使股市真正成为增加人民群众财产性收入的重要渠道，是股市健康发展和构建和谐社会的必然要求。　　【独家稿件声明】凡注明 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