&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4eddaa606a787fe7245c5_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&387& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4eddaa606a787fe7245c5_r.jpg&&&/figure&&p&在知乎出现了一个问“中国房价无解吗？”的月经帖，下面的答主也答得甚是无奈了。&/p&&p&今天，我们就来好好谈谈：&b&中国房价真的无解吗？&/b&&/p&&p&首先，和世界一样，中国的房地产是&b&国民经济的支柱产业&/b&。之所以这么说，因为一个城市不论是处于高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年所产生的GDP至少占这个城市的5.3%，纵观这个数字，房地产当然是支柱产业；同时，房地产业是一个&b&龙头产业&/b&，因为其涉及到几十个工业产品、工业材料，他的兴旺与否直接关系到一个很长的产业链；房地产还是&b&民生产业&/b&，老百姓的衣食住行跟房地产业息息相关。所以，房地产一旦崩盘，对中国经济的打击必是致命的。而现在楼市泡沫式高胀，真的无解吗？&/p&&p&我们先来看一下房地产之所以会出现无解的原因&b&：黄奇帆5月在复旦大学就建立房地产基础性制度讲话中，给了我们明确答案，总结起来因为存在10方面房地产和实体经济失衡的问题，&/b&其具体如下：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、土地供应&/b&&/p&&p&房地产业需要有大量的土地做基础，但在中国经济中，对房地产的土地供应存在严重的失衡之处。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，我们国十三四亿人口，要解决吃饭问题，就要腾出足够的耕地种粮食。&/p&&p&一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，也就是说光解决我们的吃饭问题就需要至少20到22亿亩地，但通过每年进口饲料或者粮食可以保证18亿亩地勉强支撑。就中国的客观需要和国家安全所在，1&b&8亿亩耕地是最低红线，&/b&我们的农用耕地不能再减少了。&/p&&p&&br&&/p&&p&但从宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，&b&要把农业用地、耕地转化为城市建设用地&/b&。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。&/p&&p&那我们来算个账，每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。&/p&&p&&br&&/p&&p&而现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。而&b&能提供给城市建设的600万亩地，只有10%能给房地产。&/b&&/p&&p&因为农村建设、工业用地、城市道路绿化都需要用地都需要从这600万亩地里分走一大杯羹。具体如下：&/p&&blockquote&1、&b&农村建设用地占35%&/b&：这个地虽说是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。所以，需要从600万亩土地，分走35%左右的土地用于农村的建设用地。只剩65%用于城市建设，即只有400万亩地用于城市建设。&br&&br&2、&b&城市道路绿化等基础用地占33%&/b&：400万亩地里，有50%左右需要用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设。即只剩200万亩地左右用于城市建设。&br&&br&3、&b&工业用地占22%&/b&：而工业作为第二生产力，一直都很受重视，需要从仅剩的200万亩地里再播出66%左右用于工业建设。&br&&br&4、&b&住宅用地仅占10%&/b&：最后，我们屡一屡就是，600万亩地，35%用于农村建设，33%左右用于城市道路基础建设，22%用于工业用地，仅剩10%用于住宅用地。什么概念，就是用于城市建设的600万亩地，给房地产的只有60万亩左右。&/blockquote&&p&&b&所以，在土地供应的总量本来就在减少的情况下，能用于住宅用地的土地仅60万亩左右，城市用地越来越紧张，城市的土地会变得越来越值钱，升值也会越来越变态。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、土地价格&/b&&/p&&p&这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。&/p&&p&&b&那么到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？&/b&&/p&&p&黄奇帆认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。&/p&&p&&b&房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关&/b&。&/p&&p&具体原因如下：&/p&&blockquote&&b&1、我们土地买卖的方式——拍卖制本身拍卖制本身会推高地价&/b&。&br&拍卖当然有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。但拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。&br&&br&&b&2、土地本身就供不应求，造成地价攀高。&/b&&br&假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。&br&&br&&b&3、城市的土地通过旧城改造拆迁来造新房子的滚动开发方式，造成房价陡高。&/b&&br&因为新增土地扩张是跟国家要的指标走的，所以城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展的。为了在不超越指标的情况下又能开发新房，市长们就把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，通过旧城改造的方式开发新房。&br&这就牵扯到拆迁，而拆迁意味着土地成本大幅上升。&br&因为如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米需要按照这个地区的均价来补偿，所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，所以造成了巨大的土地成本。&br&照这个说法，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。&/blockquote&&p&&b&所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、房地产占用的社会资源——固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏&/b&&/p&&p&每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，造成严重失衡。&/p&&p&从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，要&b&遵循1/6理论&/b&（解释如下）&/p&&div class=&highlight&&&pre&&code class=&language-text&&&span&&/span&一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的
&/code&&/pre&&/div&&p&&br&&/p&&p&所以，一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。&/p&&p&我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在百分之十几，这些城市发育不足。&/p&&p&房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。所以，一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、房地产绑架了太多的金融资源，造成脱实就虚现象&/b&&/p&&p&2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。&/p&&p&房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。&/p&&p&从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产，房价不高才怪。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、税收太依赖房地产&/b&&/p&&p&这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。&/p&&p&在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。&/p&&p&也就是说，整个地方的收入共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&六、销售租赁比例失调&/b&&/p&&p&在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。&/p&&p&新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。&/p&&p&这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。&/p&&p&租赁市场有4个不足：&/p&&blockquote&1、租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；&br&2、随意把房子收走；&br&3、各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。&/blockquote&&p&老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法，所以我们中国人这么热衷于买房，所以房子越炒越厉害，房价也越抬越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&七、房价收入比高得离谱&/b&&/p&&p&六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。&/p&&p&纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。而在我们国家，一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。&/p&&p&总的来说，我们高得离谱。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&八、房地产内部结构失衡，内部错配&/b&&/p&&p&一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&为了解决这一问题，应该把错配的资源调配回来，供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它，但是这一点现在已经不太容易调回来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&九、市场秩序杂乱&/b&&/p&&p&原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率。&/p&&p&房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。&/p&&p&房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资。&/p&&p&还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。&/p&&p&政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。&/p&&p&以上混乱现象造成房地产不好管理，价钱不好控制，总有漏网之鱼。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&十、调控方向缺陷&/b&&/p&&p&失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。&/p&&p&具体是采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。&/p&&p&比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上十点，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：&/p&&p&&b&1、实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。&/b&&/p&&p&&b&2、实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。&/b&&/p&&p&&b&3、实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以你看，我们的政府对房价高的认知很深刻，关键是看他们的调控措施到底有没有用，到底有没有用心在调控。如果，我们的政府能够按照以下五方面真真切切、踏踏实实去调控，那么房价必是有解的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、土地——按照人口分城市用地，而不是平分&/b&&/p&&p&按照城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。按照爬行钉住，后发制人的原则进行土地的分配。&/p&&p&举个例子，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。&/p&&p&&br&&/p&&p&二、&b&法律&/b&&/p&&p&利用法律的手段调控工业用地、农村用地以及住宅用地的合理分配，限制地价。&/p&&p&工业就约束就是要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。&/p&&p&地价方面，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。&/p&&p&旧城改造拆，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、税收&/b&&/p&&p&税制从来都是重要的调控手段。&/p&&p&1、高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。&/p&&p&2、把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。&/p&&p&&b&那么什么叫房地产税？&/b&&/p&&blockquote&1、对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；&br&2、如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；&br&3、越高档的房子持有的成本越高；&br&4、低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；&br&5、大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。&/blockquote&&p&&b&房地产税有什么好处呢？&/b&&/p&&blockquote&1、让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。&br&2、房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。&br&3、有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。&br&4、对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&四、租赁市场&/b&&/p&&p&如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。&/p&&p&实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。&/p&&p&共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。&/p&&p&中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。&/p&&p&政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。&/p&&p&对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、地票&/b&&/p&&p&我们这么多人，耕地总的不充分。所以需要集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。&/p&&p&最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给之后价格才有可调之处哇。&/p&&p&&br&&/p&&p&综上，从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。而政府，对造成这一现象的原因认知的很清楚。而后面的房价虚高，会不会崩盘，有无解，关键还是看政府后续给出的相应调控措施。如果调控有当，我们小老百姓就不会被房价压得喘不过气；调控不当，那造成的后果绝对是不言而喻的，小则楼市崩盘，大则经融危机。&/p&&p&&/p&
在知乎出现了一个问“中国房价无解吗？”的月经帖，下面的答主也答得甚是无奈了。今天，我们就来好好谈谈：中国房价真的无解吗？首先，和世界一样，中国的房地产是国民经济的支柱产业。之所以这么说，因为一个城市不论是处于高速发展阶段，还是成熟老化阶段…
&p&文|凯风&/p&&br&&p&1、&strong&这一轮调控的与众不同之处，就在于政治层面的动员，稳定房价被当成一项政治任务。&/strong&从十一期间多城连夜同时出台调控政策，就可以看出来自更高层面的统一部署。财新报道也透露，如果房价再涨，不用约谈，将直接对地方政府进行问责。所以上海天津武汉杭州深圳等地才会有二次调控，上海更是不惜将换房需求纳入调控范畴，宁可误伤刚需，也要遏制住房价上涨势头。&/p&&p&2、调控不断加码，说明十一期间疾风骤雨式的调控政策并未见效，统计部门和市场所乐观认为的房价趋稳之说并不成立。这其中的关键就在于，用行政手段固然能够冰封成交量，却无法改变预期。就在几个月之前，各地还在到处鼓励购房，现在突然说楼市不行了房价要降了，有谁信？&/p&&p&3、&strong&站在政治的高度来理解这轮调控，就会明白楼市调控的着眼点不仅在于抑制投机泡沫、防止资金外流，而且要为明年提供一个良好的政治社会环境。&/strong&房价高企，虽然让地方政府享受到土地财政的狂欢，但于更高层而言，房价高企已经成为社会稳定问题，怨气的矛头指向政府决策。这就不得不在房地产拉动经济，和借调控稳定民心之间暂时做出折中。&/p&&p&4、地方政府并非无缝可乘，统计游戏屡见不鲜。因为评价调控政策成败的标准就在于房价稳住，只有房价能够在纸面上稳定住，那么所有手段似乎都可以得到原谅。&strong&换言之，房价不下降就永远不结束，房价哪怕是在纸面上下降，也算是有所交代。&/strong&于是我们看到，10月下旬，广州中心城区曾经连续13天零网签；上海也曾连续3周没有新增住宅上市，江苏昆山则是阴阳合同泛滥，东莞惠州则出台了房价熔断政策，房价高于或低于备案价格范围都不允许网签。&/p&&p&5、需要明确的一点是，楼市调控无论多么严厉，其目的都在于稳定房价，即防止房价继续上涨，而非降低房价。不用说房价暴跌，房价一旦出现持续下降，各级政府可能就会招架不住。2014年那波取消限购潮、鼓励农民工接盘潮已经说明一切。这是因为，地方政府仍旧依赖土地财政，而经济下行期仍旧需要房地产的提振作用。&/p&&p&6、正如去库存去成房价暴涨一样，楼市调控误伤刚需，都是政策执行出现偏差，病急乱投医，根本不顾市场真正需要。&strong&无论提高首付比例，还是将卖一买一者视同二套房，抑或商业银行收缩个人住房贷款，都只会让刚需一族更加买不起房，而对于大投机者影响甚微。&/strong&&/p&&p&7、回顾这些年的楼市调控过程，不难看到，政策越是从紧，市场的预期就越是高涨。&strong&尤其是限购政策，反而给了人们一种逆向预期。&/strong&限制外地人买房，限制本地人买多套房，这反而证明本地楼市的紧俏之处，今年多地出现的离婚买房潮就是典型案例。&/p&&p&8、房价问题的根本，不是人口流入，也不是土地资源的紧俏，而是经营城市的思维。把城市当做企业经营，把土地当做稀缺资源进行随意控制，把婚姻、户籍当成调控手段，把卖地收入当成财政的主要来源，这些利益因素的存在，让房地产市场供需失衡，四五线城市库存高企，一二线城市供不应求，人为制造过剩或者短缺，结果是楼市问题一日比一日严重。&/p&&br&&p&微信公众号房屋屋（its-home）&/p&
文|凯风 1、这一轮调控的与众不同之处，就在于政治层面的动员，稳定房价被当成一项政治任务。从十一期间多城连夜同时出台调控政策，就可以看出来自更高层面的统一部署。财新报道也透露，如果房价再涨，不用约谈，将直接对地方政府进行问责。所以上海天津武…
&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-45324dbf69f99f2f6e156dc188d9c39c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&298& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-45324dbf69f99f2f6e156dc188d9c39c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫”。这一重要指示，是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。我们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能实现房地产市场长期平稳健康发展。我认为当前有五项基础性制度尤为重要。&/p&&p&长效机制之一：土地&/p&&p&第一，控制土地供应总量。&/p&&p&&br&&/p&&p&一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。100万城市人口就供应100平方公里。爬行钉住，后发制人。什么意思？你这个城市有本事，把人口集聚到500万，如果以前只给了你350平方公里，今后若干年内每年就逐步增加土地供应，补上这个缺口。不能根据长官意志，计划未来有城市人口500万，现在才200万，就要500平方公里，结果今后十年里真的给了你300平方公里，你另外的300万人没来，或只来了100万人，甚至原来的200万人还走了一些人，这个土地的错配，谁负责？&/p&&p&&br&&/p&&p&土地要爬行钉住，而不是说你去臆想调控，长官意志。这是因为，规划意图能否落地变成现实的因素，不仅仅是土地问题，还涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地是殿后的因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。在这个意义上，土地指标不应各城市平均分配，而是要看谁的人口多，增长快。原则上，应按照产业跟着功能走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，控制用地结构比例。&/p&&p&&br&&/p&&p&人均100平方米的城市建设用地，该怎么分配呢？不能都拿来搞基础设施、公共设施，也不能都拿来搞商业住宅。大体上，应该有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要。对工业用地，应控制在20平方米以内，一平方公里要做到100亿元产值。这方面，要向上海学习，早在上世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划10平方公里，当时就要求每平方公里产出至少100亿元，事实上金桥工业区到2000年产出就达1500亿元了。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方公里甚至只有20亿~30亿产出，浪费太严重，一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。如果1000万人的城市，1000平方公里建设用地，就可以搞50平方公里商业设施用地。200平方公里的住宅用地，相当于2亿平方米，如果容积率平均1∶2，就是4亿平方米，1000万人口的城市，人均40平方米住房应当是平衡的。因此，要改变以往为了GDP大手大脚招商搞工业、工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第三，控制拍卖土地价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。如果一地块周边当期房价1万元/平方米，地价拍到3300元/平方米就要适可而止，否则就会人为推高房价。当土地供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块出来平衡一下。还有一种情况，旧城改造、拆迁成本很高，但政府不能为了不亏本而拍高地价，应该在城郊接合部的出让土地收入中，拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。政府看起来是吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终这个城市会长期健康发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&长效机制之二：金融&/p&&p&第一，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。&/p&&p&&br&&/p&&p&任何开发商拿地的钱必须是自有资金，这个规定早已有之。一般地，开发商搞房地产，资本金和社会融资比例大体上应该是1∶3。现在，全国房地产平均融通量多少？保守估计为1∶9，有的开发商可能达1∶50。&/p&&p&&br&&/p&&p&1∶9是怎么来的呢？拿地的钱三七开，如果一块地10亿元，自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借来，然后把这块地抵押给银行至少贷款六七亿元，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款。最终，整个开发流程中的融资就可以加杠杆到1∶9。&/p&&p&&br&&/p&&p&“地王”不断出现的背后，不仅是土地短缺、拍卖机制的问题，还和无限透支金融有关，比的是开发商的资金融通能力。所以，只要做到一切买地的钱通通不许借债，有了这道防火墙，现在M2中大量的资金就不能进入到房地产了。这么一来，“地王”现象就一定会消灭掉一大半。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，坚决防止开发商多账户借款。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商在开发过程中发债券、银行贷款，算比较规范的，但有时又是私募基金，私募基金好像是股权，但“形股实债”，有时候还把理财资金、高利贷弄来。一个开发商如果有30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本上是银行、信托、债券市场来的，那还过得去。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、“中利贷”占到全部融资的50%以上，你的账户一目了然就是危机状态。对这种开发商的开发运行必须提高警惕。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第三，认真管好住房按揭贷款。&/p&&p&&br&&/p&&p&对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是，合理设定首付与按揭之间的杠杆比。如果这一比例过高，比如零首付，会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；过低，比如零按揭，会使得老百姓(44.320, -0.11, -0.25%)买房困难，宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。因此，要根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度。&/p&&p&&br&&/p&&p&要做到这一点，就涉及老百姓贷款情况和收入核定问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&长效机制之三：税收&/p&&p&第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。&/p&&p&&br&&/p&&p&高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率是1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年内想卖掉，交易税可以再升到8%。香港就是不断递增印花税税率，加到没人敢炒房。中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。这是全球通行的房产税政策。低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，适时征收房产税或物业税。&/p&&p&&br&&/p&&p&这样做有四大好处：一是健全税制。在欧美国家，直接税往往占总税收的40%。中国普遍是间接税，缺少直接税，物业税是持有环节的直接税，这符合国际经验。二是这是有效遏制投机性炒房的重要手段之一。以1%税率来计算房产税，一套200万元的房子即使十年翻番到400万元，账面上是赚了200万元，但升值过程中的房产税，加上买卖过程中缴纳的契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低。三是由于持有环节成本提高，有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场。四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态都会带来巨大调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&总体上，房产税应包括五个要点：（1）对各种房子存量、增量一网打尽，增量、存量一起收。（2）根据房屋升值额度计税，如果1%的税率、价值100万元的房屋就征收1万元，升值到500万元税额就涨到5万元。（3）越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高。（4）低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%~80%的中低端房屋的交税压力不大。（5）房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第三，研究征收土地增值税。&/p&&p&&br&&/p&&p&十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万元，怎么实现的呢？这不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密有关。国有土地出让收入，扣除征地动迁成本后，是拿去修地铁、建学校等公共基础设施的。农村集体建设性用地拍出后，全部归农民和集体经济组织，显然是不合理的。另外，对于不同区位的地块，由于使用目的的不同，有的搞金融商贸设施，有的搞学校文化设施，它们的价格是不一样的，一个拍出500万元/亩，一个拍出50万元/亩，对两个地方的农民和集体经济组织，也是不公平的。在欧美国家和我国台湾地区，都要征收土地增值税，扣除成本后，增值50%以内收40%的税，增值50%~100%收50%的税，增值100%以上的收60%的税。现在，我国土地增值税政策还没出台，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&长效机制之四：租赁市场&/p&&p&&br&&/p&&p&我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一，完善政府公租房体系。&/p&&p&&br&&/p&&p&习近平总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出，到2020年，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。落实好这个要求，不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市困难家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我们能把公租房配置好，必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系的发展，整个住房供给系统就会比较平衡。&/p&&p&&br&&/p&&p&总的说来，公租房建设应把握好五个要点：（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口、人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了。（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。（4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1∶3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。（5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%~60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。对于政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。通常，公租房60%左右建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。像新加坡那样，五年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。如果这个共有产权房要出售，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，培育商品房租赁市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式，决定了它做不了持有房子的出租者。试想，1∶9的融资，有些甚至是半高利贷，房子造好后，利息滚上去，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。从这个角度讲，开发商并不是不想持有房产搞租赁，而是受制于1∶9的融资结构不得不放弃。中国商品房租赁太少，很大原因和开发商资本结构有关。&/p&&p&&br&&/p&&p&从这个意义上讲，政府首先应让开发商进入1∶3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。此外，对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等。对老百姓二套房出租，也应有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&长效机制之五：地票制度&/p&&p&&br&&/p&&p&我国人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地节约集约利用。与此同时，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。&/p&&p&&br&&/p&&p&在过去一两百年大规模城市化进程中，全世界的一个普遍现象是，各个国家和地区耕地不但没减少反而有所增加。这是为什么呢？原因在于，在农村由于居住分散，人均建设用地为250~300平方米；在城市，比较集约和节约，人均用地100平方米左右。一个农民进城，理论上讲，就可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。但中国农民由于“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么解决这个问题呢？地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地是集体的公有制性质；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，城乡之间地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照这三条原则，经中央批准，重庆开展了地票交易探索。所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&地票的形成和使用，有四个基本环节：一是复垦，二是验收，三是交易，四是使用。通过这个过程，农民进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成耕地，被开发的城郊接合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积，最后全国耕地总面积就增加了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一方面，地票制度具有反哺“三农”的鲜明特色。主要体现在：&/p&&p&&br&&/p&&p&第一，落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。而且，经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完，耕地后备资源匮乏。“地票”就解决了耕地复垦的后备资源不足问题。由于农村闲置的住宅、废弃的学校、乡镇企业等所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的质量。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性，也有很强的辐射性，通过土交所实现交易，可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三，赋予农民更多财产权利。增加农民收入，关键是提高农民财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本，净收益大体为18万元。这笔钱按15∶85的比例分配给集体经济组织和农户，每亩地农民能拿到15万元左右，是一笔很大的财产性收入。同时，地票作为有价证券，可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供现实参照系，从而解决农民信用不足的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&第四，支持了新农村建设。危旧房改造、易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主要的原因就是农民手里缺钱。实践中，重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合、共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果。&/p&&p&&br&&/p&&p&第五，推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票交易，农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&另一方面，地票制度可对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用。&/p&&p&&br&&/p&&p&刚才讲到，近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地的配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足。地票制度可以相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标，是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门提供给开发商用于房地产开发时的征地需求，从而弥补房地产开发用地不足的矛盾。&/p&&p&&br&&/p&&p&拿重庆来讲，近几年国家下达重庆的建设用地指标在16万~17万亩。实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地，合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限，只有10%、2万亩左右。不过，由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩，很好补充了住房建设所需用地。重庆包括万州、涪陵在内的二三十个中小城市实力相对较弱，城市开发过程都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市，每年2万多亩房地产开发批租指标，基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍，房地产调控能力就大大增强。重庆的这项探索，目前已被纳入国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上这五个方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供给侧结构性改革的长效机制，以后再逐步形成法律法规。我国应该有《房地产税法》，应该有《住房法》，应该有《房屋租赁法》，将一些基础性制度和长效机制固化下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&作者：黄奇帆，全国人大财经委副主任委员。本文经本人审定。&/p&&p&来源：《新华文摘》2017年第15期，&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5Mzg2MjY1MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3Db7e54c4f737b5ba4eb3e650ed283f959%26chksm%3Dbd35e63c8a426f2a80f097354efe84e78b8547cceb99c77c4e4e8ee4b56d04db680%26mpshare%3D1%26scene%3D1%26srcid%3D4xs0cXVbC3i0%26key%3D81c0e1f9fce5c903bceb868a60ffc9a20c0c2e47da61c835b5b1dbbaffdd49e1b2a63aa1d164c52ec24a0e9a25c0de%26ascene%3D1%26uin%3DMTQ4Njc4NzcwOQ%253D%253D%26devicetype%3DWindows%2B10%26version%3Dpass_ticket%3DcdFlvOZUpzVY0klYG0JAP5wfsgXzPecKl6WSZ9X9ukyt4GV99SQxIXc48onS89ZO%26winzoom%3D1%23%23& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&办公室主任&/a&&/p&&p&链接：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/0ZhJs7sgFs3yPYYj94NV1Q& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黄奇帆：建立房地产调控五大长效机制（经本人审定版）&/a&&/p&
应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？去年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位”，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-158a67c919a65f0acab94b1_b.jpg& data-rawwidth=&677& data-rawheight=&465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&677& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-158a67c919a65f0acab94b1_r.jpg&&&/figure&&p&继上海抛出两块只租不售的土地后，广州推出的“租购同权”政策引起社会聚焦。在住建部宣布将为租购同权立法正名后，全社会对于租房市场的讨论达到了顶峰。这种调控本身意义不大，很多主流观点的想法基本上都是错的。事先声明，本文揭示的租购同权真相可能会令许多对未来重新燃起希望的人感到不适，如果接受不了还是不要看为好。&/p&&p&&b&租购同权中同的什么“权”&/b&&/p&&p&租购同权中，“权”是问题核心。要谈租购同权，先看租购权利差异在哪？租房与购房的权利差异主要体现在行政权利与使用权利这两大类。&/p&&p&行政权利差异包括：是否能够落户、能否享受社会福利、能否享受社会资源、日常生活中是否有超额支出、是否拥有当地的政治权利。&/p&&p&使用权利差异包括：能否自由处置资产、能否自由支配房屋。&/p&&p&使用权利的差异往往可以通过洽谈、服务、合约进行约束和满足，真正引起人们关注的主要还是行政权利。&/p&&p&广州的租购同权中，同的权只是行政权利中很小的一部分——享受教育资源同权。此外，无锡、郑州、济南等多个城市相继推出或拟推出“租房落户”等政策。如7月28日无锡出台新政指出，在取消购房面积达60平方米以上准予落户政策的同时，增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，即在无锡租房也可以落户。&/p&&p&租购同权中的“权”主要是指行政权利相同，其最终目标是行政权利相同。但是，这种改革也是有极限，不可能无止境的推行。以北京和上海为例，北京2300万人常住人口上限和上海2500常住人口上限是铁打不动的底线。仅这一项就决定了，北京和上海不可能实现行政权利相同的最终目标。这种规律可以套用到其他各个城市。现在一些次级城市之所以大力推行“租购同权”主要是为了吸引更多人才流入。&/p&&p&&b&换而言之，“租购同权”只可能在部分城市人口不足的地区大力推行，对于已经处于饱和状态的大城市而言，不可能做到真正意义上的“租购同权”。&/b&&/p&&p&截至目前，国家已经出台的鼓励租房市场发展政策有：&/p&&p&2015年11月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有&br&房源向社会出租；&/p&&p&2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费；&/p&&p&2017年4月，住建部与国土部联名发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求增加租赁住房有效供应。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源；&/p&&p&2017年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，要求鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。&/p&&p&政府对于租房供给的支持力度很明显，这也可以称得上是房地产行业的供给侧改革。&b&不过，对于政策的预期不能太过乐观。毕竟，政府调控的目的并非表面上看上去那么简单。&/b&&/p&&p&在中国所谓的买房与租房的使用差异并不大，其主要差异体现在行政权利方面。房产证上可是清清楚楚的规定了70年产权上限。也就是说，中国的买房等同于超长期租房。只不过，在这超长期时间内，没人会赶你走，也可以自由买卖。租房周期一般最长也就3年。如果有70年期的租房并推出配套行政权利政策的话，那么，在中国买房与租房其本质上就没有什么大区别了。而且，随着房产税的即将出台，买房投资的性价比肯定下降。国内的买房与国外的买房是完全两个概念。&/p&&p&&b&租购同权对房价影响有多大？&/b&&/p&&p&对于吃瓜群众而言，最关心的恐怕还是租房利好政策出台后，房价会不会降？请注意，&b&在政府明确给出了租房利好政策的情况下，老百姓关心的还是房价，而非租金。这说明什么？中国人骨子里对于买房的渴望没有消退。&/b&&/p&&p&这意味着，即使租房供给增加解决了居住问题，也不会影响到购房欲望。如今房价的支撑因素中，炒作需求占据了主导地位，刚需对于房价的支撑并非主要因素。所以，即使解决以租代购解决刚需也不会对房价造成巨大打击。&b&租购同权这种政策对于房价影响不大，真正能够决定房价变化的是对于炒作需求的控制。&/b&&/p&&p&开发商们对此也是心知肚明的。影响房价的主要因素不在于租房或是购房，更不在于刚需变化。无论租房政策怎么诱人，对于房地产交易市场的影响都是有限的。&b&真正会威胁到房价的是抑制炒房的政策。&/b&&/p&&p&去年国庆之后，政府一系列调控组合拳明显与过往不同，笔者在此前多篇文章中也有提到。现在的房地产调控政策已经从根本上下手，切断房地产炒作资金的来源。央行对银行进行窗口指导、中国基金业协会发布4号文限制基金资金进入楼市、银监会要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为。同时，对于炒房者，各地相继出台了房产交易冻结期。对于炒房的打击态度已经很明确，老王恐怕也是注意到了这点，才悬崖勒马，开始调转万达船头。&/p&&figure&&img src=&https://pic7.zhimg.com/v2-fbba7d0d54_b.jpg& data-rawwidth=&1276& data-rawheight=&546& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1276& data-original=&https://pic7.zhimg.com/v2-fbba7d0d54_r.jpg&&&/figure&&p&受此影响，今年中旬，房价出现明显降温，最新数据显示，一二线城市房价量价齐跌。在刚需没有明显变化的情况下，因为此轮政策打压造成的影响十分明显。这也佐证了“炒房需求才是支撑当前房价的主要支柱”这一结论。&/p&&p&不过，由于房地产与金融体系长期捆绑所积累的风险已经超出可承受范围。当局是绝对不敢让房地产泡沫硬着陆的。&b&如今，房地产调控的真正思路是利用租房解决居住问题，慢慢切断金融体系与房地产行业的关联，降低房地产泡沫的负面影响，把房地产行业回归正常所带来的冲击控制在房地产领域。&/b&因此，既要保证房价不创新高，又要确保房价不会发生崩盘。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-158a67c919a65f0acab94b1_b.jpg& data-rawwidth=&677& data-rawheight=&465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&677& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-158a67c919a65f0acab94b1_r.jpg&&&/figure&&p&为了达到这种目的，今年大部分城市土地供给明显增加，这既是为了增加供给平抑房价，也是为了支撑经济。别忘了，我国GDP中有一大部分功劳要归功于房地产。如果要保住6.5%——7%的经济增长区间的话，房地产就不能倒。&/p&&p&&b&另一方面，从消费者角度考虑。租购同权看似给买不起房的人群带来了福音。但仔细琢磨一下，情况并非如此。&/b&&/p&&p&以广州的租购同权为例，其同权的只有教育资源部分，其他如医疗、社保等权利并不在列。在此情况下，学区房的火爆是可以预见的，学区房租金的上涨也是不用怀疑的。因为学区房的核心是学校而非房子。学区房的房价一定是跟着学校走，教育资源越优质的学校，其周边学区房价格必然越高。不过，优质教育资源本身就属于稀缺资源，周边是否还有可供出租的学区房值得怀疑，这种学区房即使放到市场上交易也是热门资产，在租售比高达1:500至1:600的情况下，一次性买卖的收益完全高于出租。相信，如果炒房客手中有相关房源，他们肯定愿意交易而非出租。同时，由于资源的稀缺性，必然会引发市场竞价，其结果也是人为的炒高租金使得一批人依旧被挡在门外。&/p&&p&笔者在此预言，不完全的租购同权将引发大城市中租房市场的两极分化。政策扶持惠及到的地区租房价格将会上涨，其余地区的租房价格将会下降。因为，享受到政策扶持的房源，其内在价值本身就因政策因素获得提升，而其他房源则会因为整体供给过剩而引发租金下跌。根据中国房地产数据研究院2016年数据显示，中国整体房屋空置率在20%——25%之间，大城市情况稍好，但也好不到哪去，即使连上海这种国际都市也有10%的空置率，整体房源供给是过剩的。在大力发展租房市场的政策指引下，租房供给上升会导致价格下跌，中国人口自然增长率只有千分之五，无法与供给增量相提并论。&/p&&p&&b&总结一下，租购同权对于房价影响有限，因为决定房价的主要因素是炒作。部分享受到政策红利的地区，其周边租金会上涨，其余没有政策覆盖的地区租金将下跌。&/b&&/p&&p&&b&扶持租房市场醉翁之意不在酒&/b&&/p&&p&政府出台的这一系列扶持租房市场的政策表面上看是为了解决买不起房的人居住问题，但深层次原因并没有那么简单。笔者从两方面进行论述：人口、消存量。&/p&&p&&b&人口&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5fdef96cc4985_b.jpg& data-rawwidth=&1131& data-rawheight=&636& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1131& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5fdef96cc4985_r.jpg&&&/figure&&p&2016年，中国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为0.5%，出生率与死亡率缺口进入窄幅震荡。如果没有二胎政策的刺激，自然增长率将更低。在长期计划生育政策后，国内积压了一批生育需求。在二胎政策全面开放后，近几年将是这批生育需求的爆发期。可是，反过来思考一下，连需求井喷期都只能达到稳住局势的程度，在积压需求释放完后，二胎政策的效果必将逐渐减弱。届时，浪潮褪去后，二胎政策的真实影响力自然会浮出水面。&/p&&p&笔者在6月29日发表的《低欲望社会——中国的明天》一文中揭示了现今的中国正在步日本后尘，“越来越多的中国人不愿意生孩子，甚至连婚都不愿意结。中国的低欲望社会现象中大部分人群是因为对于未来过于悲观所产生的反应。高房价正成为扼杀年轻一代的杀手锏。”造成国人生育率低下的主要原因是越来越多的人买不起房，对于未来没有安全感所致。&b&政府现在希望通过以租房替代购房的形式解决居住问题，从而增加人口出生率，进而解决人口老龄化问题。&/b&&/p&&p&不过，笔者认为，国人长年以来对于“家”的概念早已根深蒂固，租房的确能解决居住问题。可要改变人们的居住理念，不是随随便便就能完成的任务。因此，租房能否改变国内的婚嫁现状值得商榷。&/p&&p&&b&消存量&/b&&/p&&p&“去库存”这个词相信大家不陌生。但是，笔者相信很多人概念中的“库存”并不是政府所指的“库存”。在政府概念中的“库存”是指那些开发商手里卖不出去的代售房地产；民间所理解的“库存”恐怕是没人住的房地产，这种房子应该叫存量房。政府要解决的是开发商手里的房子，而非民间空置的房子。&/p&&p&“去库存”的根本目的是为了帮助开发商回笼资金，确保房地产行业长期发展。如今，开拓租房市场则是为了盘活社会上堆积的存量房。据《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//gu.qq.com/jj160628& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产&/a&报此前针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，一线城市空置率22%，二线城市24%。按照国际标准，10%以内的空置率才是正常的，这说明我国空置率水平已经明显超出正常水平。&/p&&p&有这样一批空置房存在，房地产市场没有泡沫才叫奇怪，租售比数据也摆在那（租售比是指单位租金回报与售价的比值，反应投资该房地产的租金回收周期，从而衡量房地差真实价值）。房地产大而不能倒，泡沫破了就一定会引发系统性风险。少数人群手握多套房闲置，多数人群需求无法满足。解决这两个问题的最好的方法就是把这些空置房租推销给需要住房的人群，虽然租金收益无法与交易收益相比，但至少比资产闲置要好的多。&/p&&p&此外，高房价剥夺了大部分人群的居住利益。没有剥削，利益集团怎么赚钱呢？政府并不希望房价崩盘，现在正在执行的房地产改革就是向新加坡模式转型。一方面用租房确保基本住房需求得到满足，另一方面让商业化房地产自由发展。在大部分人的概念中，挤压泡沫就应该是降低房价。实则不然，在通胀背景下，抑制房价上涨也是挤压泡沫的方法。只不过，一味追求通胀会是什么结果，笔者在前一篇文章中已经详细描述。而且，因为中国房价水平已经远超国民收入水平，这种等待恐怕需要很长一段时间。&/p&&p&&b&实际上，仔细考量“租购同权”不难发现，政策利好并不多。&/b&民间之所以会对此寄以厚望，希望政策能够打压房价，终究还是一厢情愿的希冀。政府宏观调控的核心还是围绕稳定展开。人口增长稳定（去年底，新华人寿保险股份有限公司董事长在公开活动中透露，未来20年，社保缺口将达到几十万亿元。如果没有稳定的人口增长，社保体系必然崩溃）、社会稳定、经济稳定、产业稳定……&/p&&p&&b&眼前的根本问题是，利益集团的欲望超出了吃瓜群众的底线。利用房子剥削一代人不够，还要继而奴役第二代、第三代。吃瓜群众自然不愿永世为奴。结果就是消极抵抗、不婚不育，久而久之引发社会问题。其实，老百姓很简单的，只要安居乐业，谁当皇帝根本无所谓。利益集团如果能控制好自身欲望，不要失了分寸，许多问题完全是可以避免的。如果真想得寸进尺，那就只有等到智能机器人正式登上历史舞台后，经过一轮血腥淘汰后，理想中的乌托邦才会到来。否则，忍耐终究是有底线的，越过了这条线，那就只有被颠覆。&/b&&/p&
继上海抛出两块只租不售的土地后，广州推出的“租购同权”政策引起社会聚焦。在住建部宣布将为租购同权立法正名后，全社会对于租房市场的讨论达到了顶峰。这种调控本身意义不大，很多主流观点的想法基本上都是错的。事先声明，本文揭示的租购同权真相可能会…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b5c46e9ff726c846f8808_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&710& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b5c46e9ff726c846f8808_r.jpg&&&/figure&&p&每次写文章都是因为写了一篇回答，这次也不例外^_^&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&国税小达人：如何看待财政部长肖捷提出要「推进房地产税立法和实施」？&/a&&/p&&p&记得自己上大学念税收专业时最火的概念便是物业税（房地产税的雏形）和遗产税。虽然最近几次两会期间房地产税都是新闻媒体关注的热点话题，但是房地产税的体系始终木有确定，但是本次肖捷部长在党的十九大报告辅导读本里确认了房地产税的原则，即&b&按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。&/b&&/p&&p&不长的一段话里透露了房地产税未来的多层信息&/p&&p&&b&首先，房地产税是房产税plup+优化版，即将全面落实税收法定原则之际，将现有房产税的征税对象及征税范围进行调整&/b&&/p&&p&&b&同时，房地产税针对个人住房征收应该会引入免税面积即税收优惠，没孩纸的抓紧最后时间，没二孩的也要积极响应国家号召，人头是住大房子不免征房地产税的源动力&/b&&/p&&p&&b&其次，房地产税的落地开征最快2018.不会超过2020年&/b&&/p&&p&&b&最后，房地产税对于普通住房的群众来说只是多了申报的义务，不是炒房投机客的相关森活成本不会增加&/b&&/p&&p&以下关于房地产税的内容分为两个部分：&b&第一是房地产税的背景；第二是房地产税的具体内容；&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一部分&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【房地产税发展的背景】&/b&&/p&&p&先说一下房地产的概念，在讲述房地产税之前，先分享一下2010年后房地产税发展的背景，主要经历了两个大的环节：&/p&&p&&b&第一步：试点【为人大立法提供参考样本】&/b&&/p&&p&2011年1月起，为配合地产调控“国八条”实施，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案&/p&&p&当时的特点就是征收范围的不同。原因也是由于本地区房价的差异、购方需求以及政府侧重点的差异。上海仅对增量住房征税，尚不涉及对存量住房征税；重庆则侧重于对高端住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅。其次，税率方面，重庆的税率略高于上海的税率。最后，免税面积标准不同。重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅，免税面积为100平方米。上海也以家庭为单位，但按人均60平方米扣除。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc2e7afea1eac_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&938& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc2e7afea1eac_r.jpg&&&/figure&&p&据上海市税务局公布的信息显示：2011年后增量住房交易中，大部分的购房家庭都是本市居民家庭，大部分新购住房都属免税住房，免税原因主要是本市居民家庭唯一住房或新购住房未超出人均免税住房面积等情形，大部分的新购住房集中在郊区，近70%是90平方米以下的小户型。这其中应税住房比例占18%-20%，大都适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。&/p&&p&&b&第二步 强调立法&/b&&/p&&p&从2014年到2017年两会期间均有对房地产税的信息披露&/p&&p&&b&2014年推进房地产税的立法&/b&&/p&&p&十二届全国人大二次会议新闻中心3月6日财政部部长楼继伟明确了资源税、环保税以及房地产税的立法&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//news.qq.com/a/646.htm%3Femfhe4& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&财政部部长：今年将推进环保税和房地产税立法_新闻_腾讯网&/a&&/p&&p&&b&2016年 入房地产税法列入了第一类的立法项目&/b&&/p&&p&日十二届全国人大四次会议新闻中心举行记者会全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文对房地产税的试点给了两方面的回答：&b&上海、重庆房产税试点的情况，用12个字概括比较好，即“细致扎实、运行平稳、成效明显”&/b&。应该说，这两次的试点，是我们探索对个人住房在&b&保有环节征税的一个宝贵的经验，是符合房地产税制改革的总体方向的，同时也为落实党的十八届三中全会提出来的加快房地产税立法&/b&，并适时推进改革打下了坚实的实践基础。　二是关于房地产税的立法与改革情况。加快房地产税立法并适时推进改革，是党的十八届三中全会提出来的一项重要改革任务，由预算工作委员会会同财政部牵头研究。调整后的常委会立法规划已经将。全国人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目。目前我们正在按照立法规划和立法工作计划的有关要求，对房地产税改革与立法当中的重点、难点问题进行深入的、进一步的调查、研究、论证，同时做好起草草案等相关工作。待草案比较成熟，并综合考虑各个方面的因素后适时提请全国人大常委会审议。&/p&&p&&b&2017年　房地产税将按照房屋评估值征收&/b&&/p&&p&
财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。&/p&&p&房地产税的立法之前就有回答过：&/p&&p&&b&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&国税小达人：房地产税的征收需要哪些条件？有哪些可参考的国家或地区？&/a&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二部分 几个关于房地产税的问题&/b&&/p&&p&&b&【房地产税是什么？】&/b&&/p&&p&看了以上的房地产税发展背景和概念后，来回答房地产税的几个重要问题，网上的拓展报道有些是概念性错误。&/p&&p&十分重要的12字&b&立法先行、充分授权、分步推进&/b&&/p&&p&也是信息量巨大，先换成白话文，第一就是在房地产税必然会在2019年前完成全部立法程序，是落实税收法定原则的改革任务之一。第二就是在全国统一立法后，将结合各省直辖市实际，由地方政府选择开征的范围等等，获得较大自主权；“第三分步推进”表明从具体操作情况看，不论是本地区实际、信息系统维护以及税种架构等等限制，可能会借鉴类似于商业健康险的模式，在一些房地产市场较热、炒房投机发生地以及信息交换有保障的省市现行开征，当然这也是我的理解，具体以政策发布为主。&/p&&p&最后回答一下大家关心的问题&/p&&p&&b&第一.到底神马是房地产税？&/b&&/p&&p&就算是税收专业的这个问题也很难回答准确，因为在肖捷部长原文中很重要的一句话&b&“适当降低交易环节税费负担，逐步建立完善现代房地产税制度”&/b&，到底如同百度百科提到&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7%25E7%25A8%258E/Ffr%3Daladdin& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产税_百度百科&/a&&/p&&p&房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。&/p&&p&是囊括多税种的一个体系还是具体的税种，因为之前近十年从物业税到房地产税在讨论过程中，考虑到便利征管、节约成本等多角度粗发，有些专家认为房地产税是囊括了如印花、土地使用税以及房产税等多税种的联合税种，亦或是一个主体税种？&/p&&p&依据个人的经验判定，房地产税应当是一个新生税种，可以说是房产税立法过程中的重大升级，因为不同于以往房产税对个人住房免征、对企业自有房产按原值计征，升级为按估值计算，因此，不同于以往的房产税，而是随着经济发展，&b&针对工商业房地产和个人住房这类价值会提升的企业、个人财产课征的新税种。也可以说是房产税立法的升级版产物。&/b&&/p&&p&&b&第二.为什么要开征房地产税？&/b&&/p&&p&&b&1.抑制房价&/b&&/p&&p&大的背景可以追随到最早的2011年国内房价大幅上涨，为了抑制房价，给炒房市场予以降温，“房地产税”的概念快速成为落实在上海重庆试点。&/p&&p&&b&2.完善税收体系&/b&&/p&&p&我国目前的财税体系是以流转税、所得税等类征收，并木有完全按照个人财产征收的财产税类，同时通过设立新税种丰富税制体系。&/p&&p&&b&3.推进健全地方税体系&/b&&/p&&p&这个在《党的十九大报告辅导读本》第263页里也有提到，积极稳妥推进健全地方税体系改革。调整税制结构，培育地方税源，加强地方税权，理顺税费关系，逐步建立稳定、可持续的地方税体系。&b&一是完善地方税种。&/b&根据税基弱流动性、收入成长性、征管便利性等原则，合理确定地方税税种。在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等为地方税的基础上，继续拓展地方税的范围，同时逐步扩大水资源费改税改革试点，改革完善城市维护建设税。&b&二是扩大地方税权。&/b&在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。三是统筹推进政府非税收入改革。加快非税收入立法进程。深化清理收费改革，继续推进费改税。在规范管理、严格监督的前提下，适当下放部分非税收入管理权限。&/p&&p&&b&第三.房地产税征税对象&/b&&/p&&p&此次明确了将&b&工商业房地产和个人住房&/b&纳入房地产税的征税对象，对于主体税种不同于以往的房产税，因为工商业房地产是纳入地方税务局管理并按期缴纳房产税的。&/p&&p&&b&第四.房地产税计税方式&/b&&/p&&p&&b&按照评估值征收房地产税&/b&。原因很简单，现针对营业用房开征房产税，现在计税方式是针对房产原值，与市场价值相差较大，考虑到财产价值因素，以估值进行确认。&/p&&p&大家的眼球都是被估值所吸引，但是同时考虑到税收负担，个人认为还是会延续试点时的税收优惠，也就是我们经常提的人均面积进行扣除。例如张某是三口之家，在上海有3套房子，合计面积为360平米，扣除人均免税面积60平后，剩余的180平是需要缴纳房地产税的。&/p&&p&&b&第五.房地产税开征的“主动权”&/b&&/p&&p&立法肯定是在中央层面，但是同时开征的主动权应该是在各省的政府，因为并不是所有的房地产的价值都在发生大的变化，我的同学在阿克苏一平米的房子八百，房子是刚需同时本地区的房价也不是变化特别大，也包括一些老少边群地区、贫困地区不宜全面开征房地产税，因此最后房地产税的开征主动权还是在省政府。在资源税全面改革过程中，财政部下发的资源税改革通知，税改遵循适度分权的原则。结合我国资源分布不均衡、地域差异较大等实际情况，在不影响全国统一市场秩序前提下，赋予地方适当的税政管理权。&/p&&p&&b&第六.房地产税的地区差异&/b&&/p&&p&这个如同全面改革的资源税一样，财政部给定了列明21种矿产税率幅度，各省政府提出具体适用税率建议，报财政部、国税总局确定核准。赋予了地方政府根据本地区工商业房地产发展实际，差异应该是体现在“房地产税税收优惠的面积”，当然这也是依据前期试点的判定，因为估值这个由第三方确认，税局无权改动，差异只能体现在炒房投机热度高的地区，人均面积可能会少一些，投机及本地区房屋库存大的地区，人均优惠面积可能会大一些。&/p&&p&&b&第七.房地产税税负几何&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//epaper.bjnews.com.cn/html//content_323093.htm%3Fdiv%3D-1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2012全国两会 之 政协大会发言 -新京报电子报&/a&&/p&&p&当然这个提法比较老旧，但是当时提出了逐步将房产税和资源税分别培育为发达地区和欠发达地区地方税的主体税源。个人认为这个出发点从目前看是完全不对的，首先，税收政策的主体就是将税负！不会因为新增加一个税种来增加人民群众的税收负担，所以房地产税的开征目的就是针对高收入人群、多房产人群，进而来抑制房价的恶性上涨。其次，房地产税尽管大家都在低估自己的房屋价值几何，但是从税制设计的角度，&b&最重要的还是税收优惠，各省的差异就在这里。所以有房的筒子们，现在要算的是家里是三口之家还是四口之家，木有落实二胎政策的亲们抓紧喽！&/b&&/p&&p&&b&第七.房产税神马时候开征&/b&&/p&&p&知乎回答里有说2022年的有说2019年，可以斩钉截铁的说，房地产税一定是按照全面落实税收法定原则立法的税种之一，所以最快是明年落地，因为地税眼瞅着还有三个大的改革，一是明年一月份的环保税的立法，其次是个人所得税的改革、房地产税立。两个税种放在同一年改革的可能性不高，因此2018年不是个税改革就是房地产税立法。&/p&&p&&/p&
每次写文章都是因为写了一篇回答，这次也不例外^_^记得自己上大学念税收专业时最火的概念便是物业税（房地产税的雏形）和遗产税。虽然最近几次两会期间房地产税都是新闻媒体关注的热点…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b07ff44b82d8d3ff7fdc66c204d47925_b.jpg& data-rawwidth=&372& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&372&&&/figure&&h2&导　读&/h2&&p&土地增值税成为近期热点，颇受广大读者的关注，现就土地增值税的几大热点问题进行了深入的探讨，希望以下问答对有同样疑惑的读者有所帮助！&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e9f84e6c18a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&444& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&444& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e9f84e6c18a_r.jpg&&&figcaption&图片来源网络&/figcaption&&/figure&&h2&一问：“营改增”后，纳税人转让房地产，计算土地增值税的应税收入是否包含增值税？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第一款规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&h2&二问：“营改增”后，房地产开发企业土地增值税预征计征依据如何确定？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条第二款规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e844ff28cbdc03_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&351& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&351&&&figcaption&图片来源网络&/figcaption&&/figure&&h2&三问：房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入如何确定？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第四条（一）规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&h2&四问：“营改增”后，计算土地增值税增值额的扣除项目中是否包含增值税？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条（一）规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fecf74e32aeba1dce52e023_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&386& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&386&&&figcaption&图片来源网络&/figcaption&&/figure&&h2&五问：“营改增”后，房产地开发企业缴纳的城市维护建设税、教育费附加应当如何扣除？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条（二）规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&h2&六问：“营改增”后，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励等视同销售房地产的，应如何确定土地增值税应税收入？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第二条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔号）第三条规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 &/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-62fbda52bb3b5523fcab15c5ded026f4_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&282& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&282&&&figcaption&图片来源网络&/figcaption&&/figure&&h2&七问：房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时，与转让房地产有关的税金如何确定？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第四条（二）规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&h2&八问：“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目金额应当如何计算？&/h2&&ul&&li&答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：&/li&&li& （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。&/li&&li& （二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。&/li&&li& （三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。&/li&&/ul&&p&&b&参考资料：新商报 & 广东省国土资源厅门户网站&/b&&/p&&p&&b&排版：王艳阳&/b&&/p&&p&&b&原文链接：&/b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxOTA2MDU3Ng%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D3cb990fbc7e7e75e00bb2%26chksm%3D83cb85edb4bc0cfb5a4a62ab7dfcfaa735e355d4d7ad8da7db51b0c5f7a004cab34%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【资讯】 土地增值税热点问题：八问八答！&/a&&/p&
导 读土地增值税成为近期热点，颇受广大读者的关注，现就土地增值税的几大热点问题进行了深入的探讨，希望以下问答对有同样疑惑的读者有所帮助！一问：“营改增”后，纳税人转让房地产，计算土地增值税的应税收入是否包含增值税？答：根据《国家税务总局关…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-1d184b382fa9747f4ebd_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-1d184b382fa9747f4ebd_r.jpg&&&/figure&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cctax.net/news/show.php%3Fitemid%3D1721& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&营改增后与转让房地产有关的印花税政策要点&/a&（清亮税政第18期）&/p&&p&二手房税收系列十四 作者：吴清亮&/p&&p&本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自日起全面实行营改增，那么营改增后与转让房地产有关的印花税政策有哪些要点需要掌握，笔者梳理如下。&/p&&p&主要税政：印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。&/p&&p&应纳税额计算公式：&/p&&p&应纳税额=应纳税凭证记载的金额(费用、收入额)×适用税率&/p&&p&应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准&/p&&p&（一）征税对象。是按照《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《印花税暂行条例》）列举的各种凭证，其中与转让房地产有关的印花税应纳税凭证主要有产权转移书据、权利、许可证照等。这里所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据，包括财产所有权、土地使用权出让合同、商品房销售合同等；权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、土地使用证等。&/p&&p&（二）计税依据。对产权转移书据，所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花；而权利、许可证照则按件贴花。&/p&&p&（三）适用税率。产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花；权利、许可证照按件贴花5元。&/p&&p&（四）减免规定。与转让房地产有关的下列凭证可以免征印花税：&/p&&p&1、财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；&/p&&p&2、企业因改制而签订的产权转移书据；&/p&&p&3、对资产公司收购、承接和处置不良资产，免征购销合同和产权转移书据应缴纳的印花税；&/p&&p&4、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；&/p&&p&5、对财产所有人将财产（物品）捐赠给组委会所书立的产权转移书据，免征应缴纳的印花税；&/p&&p&6、对被撤销金融机构接收债权、清偿债务过程中签订的产权转移书据，免征印花税；&/p&&p&7、对个人销售或购买住房暂免征收印花税等。&/p&&p&注意事项：&/p&&p&1、营改增后与转让房地产有关的印花税的计税依据是合同所载金额全额，与增值税计税依据无关，无所谓含税还是不含税；&/p&&p&2、以划拨形式取得的土地使用权所签订的书据不属于印花税列举的应税凭证，不需要缴纳印花税。&/p&&p&附件：税政清理&/p&&p&1、国家税务总局关于发布《印花税管理规程（试行）》的公告（略）&/p&&p&发文字号：国家税务总局公告2016年第77号 发文日期： 有效性：全文有效&/p&&p&相关内容：如何防范少征、少缴账簿、证照、合同印花税的风险。&/p&&p&2、财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（略）&/p&&p&发文字号：财税[号 发文日期: 有效性：全文有效&/p&&p&相关内容：对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。&/p&&p&3、财政部、海关总署、国家税务总局关于支持鲁甸地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（略）&/p&&p&发文字号：财税[2015]27号 发文日期： 有效性：全文有效&/p&&p&相关内容：由政府组织建设的安居房所签订的产权转移书据免征印花税；对财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税。&/p&&p&4、国务院关于支持鲁甸地震灾后恢复重建政策措施的意见（略）&/p&&p&发文字号：国发[2014]57号 发文日期： 有效性：全文有效&/p&&p&相关内容：由政府组织建设的安居房所签订的产权转移书据免征印花税；对财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税。&/p&&p&5、财政部、国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知（略）&/p&&p&发文字号：财税[2014]52号 发文日期： 有效性：全文有效&/p&&p&相关内容：对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。&/p&&p&6、财政部、海关总署、国家税务总局关于第二届夏季青年奥林匹克运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知（略）&/p&&p&发文字号 财税[2013]11号 发文日期： 有效性 全文有效&/p&&p&相关内容：对财产所有人将财产（物品）捐赠给组委会所书立的产权转移书据，免征应缴纳的印花税。&/p&&p&7、财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（略）&/p&&p&发文字号：财税[2010]42号 发文