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我就是买卖人，思考的东西都跟买卖有关——对话冯仑
稿源：南方人物周刊&&|&&作者：本刊记者
薛芳 发自北京
“我站在企业和买卖人角度讲问题；如果讲得远了一点，也是因为这些问题跟买卖有关，妨碍到我们的买卖，无意中走远了。我一般不走远，我都在买卖上面，这也是柳传志教我的事。”——冯仑
2008年，冯仑（右）与SOHO中国有限公司董事长潘石屹（中）、华远集团董事长任志强一同参加中国地产金融年会
&新房子和旧房子
　　人物周刊：你怎么看待转型期的中国？
　　冯仑：转型相当于什么呢？旧体制相当于一个老房子，新体制相当于未来一个新房子。在我看来，过去30年就是两件事，一个是对旧房子适当装修，贴个墙纸，窗户擦干净，这叫在旧的框架内适当收拾收拾。另外呢，派一部分人在外边搭新房子，这个新房子叫市场经济。
　　现在新房子里有多少人？改革开放以来有八千万的公务员去建新房子，有个名词形容这个行为叫“下海”。现在每年毕业的大学生，大部分都直接到了新房子，少数考公务员的进入到旧房子。现在看，新房子里人已经挺多了，旧房子呢，还有些人，比如说岁数大的长期依赖旧房子体系，他们对旧房子还是比较留恋，因为旧房子塌了，他也就完了，而他在新房子里没有安身立命之处。
　　接下来改革其实就是怎么让旧房子里的人尽可能安心，同时保证新房子建设和一系列运转应该越来越顺畅。旧房子里的人就踏实了，在旧房子里，暂时还可以，万一去新房子呢，新房子的人也接纳，至少孩子在新房子里。
　　比如说家长发现小孩在做生意，他就挺踏实。为什么？他家有人在新房子里面，他老了以后，就能跟着孩子住了。因此社会转型，实际上就是新房子和旧房子之间的一个博弈和游戏。领导要做决定困难的地方，在于什么时候让老房子里的人，干脆一下全搬到新房子里，但还不至于在搬的过程中，旧房子塌了，把他们砸碎。另外一个要做的决定就是旧房子把最后一根梁抽掉的时候，自己还能够去管理新房子，别等最后一个梁抽掉以后，新房子里没你事儿，领导者要考虑的是这个问题，这叫决策者的困境。
　　新房子和旧房子之间的关系，始终是民众、社会、领导考虑的核心问题。有时候老房子闹腾了，没办法，从新房子里拿点材料过来，加固老房子，这叫倒退。有时候发现旧房子里实在混不下去，还得建新房子，又把一些东西释放出来，比如市场化，就叫改革开放。
　　社会不停地这么倒腾，现在倒腾出点眉目了，这是我比较乐观的地方。大家现在慢慢发现社会不能走极端，最后都变成了“中左”和“中右”，不是“极左”和“极右”。一个社会要想直线往前走，你会发现只能是一脚左一脚右，而且都是一脚微左，一脚微右，才能往前直线走。如果是一个跛子，比如一直往右拨，走了半天，发现是打转的，你老往右摆，跛到最后是一圈，什么也没动；或者你往左跛，跛了一圈也没用。
　　因此，社会的理性和进步就表现在时不时中左，时不时中右。
　　一个社会，在面临转型时，领导者的理性就是把社会控制在中左、中右上，然后直线往前走，千万不能失去控制，否则就进入一个万劫不复的乱循环，社会就必须死人，最后就会崩溃。
　　人物周刊：你如何看待当下功利主义和物质主义大行其道的局面？
　　冯仑：大家就容忍一段时间吧，这相当于社会出了一个疹子，物欲横流也就是一段时间，政府也提出社会主义核心价值观等，希望开始重塑国民精神。其实台湾曾经有一个术语叫“重塑国民精神”和“国家价值观的重建”。
　　针对这些问题，不在抱怨，而在怎么重建。对于我们这样一个有着超级意识形态的国家，每一个国民都植入了政党的意识形态，随着改革开放，这四化的出现，在我们脑子里拿出了一部分，再填回些东西，这就叫作国民价值观的重建。
　　填什么东西呢？对照周边的四小龙也好，包括大陆手足的台湾，我去三十多次台湾了。其实能填的东西，一是中国文化传统，儒家传统；二是本土的宗教，所谓本土宗教。比如说像台湾的土道教和佛教，台湾四大道场，影响台湾大概一半人口。证严法师的信众有400万人，台湾一共2300万人；这些是我们价值重建时，脑子里可以塞进去的东西。
　　现在的问题是应该非常积极主动地来安排价值观的重建。首先是民间的重建，比如偶尔修修佛，学学国学，我先让自己的灵魂有个地方安顿，至少价值观是统一的。人闹心的是价值观不统一，昨天之我和今天之我交战，这件事是一个价值观，那件事又是一个价值观，天天心里闹腾。
　　中国政商关系是一个悲哀的问题
　　人物周刊：你有过从政和经商经历，如何看待中国的政商关系？
　　冯仑：中国的政商关系是一个很悲哀的问题。最近我在看一本书，叫《革命与生意》，讲辛亥革命一百年，民营企业与社会、政治的关系，结论是民营企业毫无出路。这一百年，民营企业始终面临两个博弈，一个是商品市场的博弈，比如说卖水、卖药、卖肥皂、卖衣服，以及以此展开的优质服务，从而降低成本，提升竞争力。另外一个博弈就是制度性博弈，就是体制博弈。这一百年我们经历了4次社会制度变革，平均25年一次。一个民营企业好不容易熬个十几二十年，换一个制度，就死了，很少有民营企业能穿越一百年，真是步步惊心，这也就是为什么没有一家民营企业从1920年代穿越到今天。在这个过程中，每一个民营企业苦恼的是，又要卖商品，又要选择制度化，这事累得慌。
　　举个例子，30年代，一帮海归精英，学化学的博士，做了肥皂，在市场上已打败了联合利华，人家退出了中国。但这个企业经历了抗战、国共内战，还有社会主义改造，企业被折腾死了，然后联合利华又回来了。人家的制度没变化，就是私人产权和市场经济。在市场上输了，无非就是退回去，产品再研发，时机成熟再回来，不需要研究制度博弈，只需要研究市场博弈。
　　我们现在的民营企业，两头都得研究。我跟一些老板谈事，前半截都是谈市场，后半截自觉不自觉地都落到谈体制，谈领导人更替，这事哪有谱儿啊，咱哪懂啊，但不谈不行。因此，政商关系成为中国民营企业的死结，阻止民营企业发展的不是商品竞争，是制度博弈。我觉得如果一种体制能稳定一百年，一定会有百年民营企业。
　　人物周刊：改革开放以来，国进民退和民进国退一直是博弈的状态，作为民营企业家的一分子，你如何看待民营企业的这种生存状态？
　　冯仑：民营企业的生存状态，三句话可以概括，叫小姐心态、寡妇待遇、妇联追求。所谓小姐心态，就是做生意，客户为王，客户要求什么，就做什么，什么姿势都伺候，最后买单给钱就行。第二，的确没人疼没人爱，上面没人，这就是寡妇待遇。就拿航空业来说，国企困难了政府注资，民营的破产了，人就抓了起来。第三，有理想，做一些贡献，还希望能够依法经营、照章纳税、对环境负责、照顾好员工，这叫妇联追求，我们还是好人，得有一颗好人的心。
　　另外，民营企业现在解决国家70%就业，上缴50%税收，创造50%GDP和超过
50%的公益捐款，但是只拥有或者支配了30%的公共资源，这个状态需要改变。政府如果需要发展经济，民营企业这块，我认为没有必要再进行任何学术讨论，给了30%的阳光就灿烂到安排70%的就业。现实和理想总是有差距，近一段时间，民营企业发展空间在收窄，民营企业家对未来的预期也不是很清晰。
　　人物周刊：学术界目前说改革已经走到一个分水岭了，你的观点是什么？
　　冯仑：改革不是一个抽象的事，就是要使市场经济更有效率，市场效率体现在交易成本、交易速度，另外体现在能否对企业家的创新进行定价。简单说扎克伯格，28岁，300亿美金市值，资本市场就给他定价了。李彦宏是美国资本市场给的定价，不是宣传部门宣布的。
　　如果交易速度越来越慢，交易成本越来越高，这就叫倒退，与市场经济背道而驰。
　　民营企业家移民相当于良家妇女走夜道
　　人物周刊：企业是市场经济的细胞，你是一个细胞的首脑，你觉得现在效率高了，还是低了？
　　冯仑：给你举个例子，比如我卖一套房，以前我跟刘总谈完了，下午就签约了，最多一天。现在我们每一个客户，政府要两到三周才批完，审批完才能签约，所以一单交易都得20天，过去一天的事现在需要20天。现在的交易速度非常缓慢，交易成本极大提高，从这个角度来说，市场效率降低了，意味着改革就必须重新提到日程上来。
　　人物周刊：生存环境在变恶劣，民营企业家如何解决这些问题？
　　冯仑：在这种情况下，大家都采取了一个保守的办法，就是撤，就是所谓海外移民。移民就相当于良家妇女走夜道，路上有劫道的、试图调戏的、想强暴的。怎么办？加件衣服，裤带拴紧，还不行？加个拉链，还不行？那怎么办，咱不走这道儿了，往别地去。往别地去也不行，东西留下，人走，那这也太不讲道理了。
　　民营企业现在的移民潮，就属于走夜道的妇女，实在没招儿了，是一个弱势群体保护自己的措施，惹不起，咱走不行吗。走都不让走，社会对此还很苛责。我觉得很悲哀。
　　人物周刊：万通六君子当年都说不移民，这么多年过去了，你的想法有没有变？
　　冯仑：现在每个人想法没准儿。我就属于胆小守旧的良家妇女，实在不行就求求大哥，不走这条道，掉回头往别的地方走。我们6个人当年的想法是我们对这个社会、对改革开放、对市场经济充满信心，因此，我们说人在阵地在，企业一定要融入到中国的市场化的变革当中去，以此来完善自我。
　　我能理解，当劫道的太多、生命和财产安全得不到保障的时候，采取一个自我保护的方法也能够理解。这是社会治安太差了，而不能理解成妇女多事。为什么好多年前，曾经在海外的都往回跑呢，现在都往外跑呢，相关部门应该自我检讨。
　　人物周刊：百年老店究竟是不是民营企业自己的事？
　　冯仑：不是我们的事，老说民营企业不想做成百年老店，谁不想，自己家买卖谁不想基业长青。关键是制度变革老让民营企业选择，我们不想选择，一个皇上就行，千万别老折腾。
　　所以民营企业第一支持政府，第二支持稳定，第三不思制度变革，稳定就行。假定回到一个制度，绝对不许做买卖了，说清楚了，我们也就认了，就怕又清楚又不清楚。因此，制度变革能相对稳定，预期清楚，民营企业也用不着移民，因为现在大家不知道赚的钱，是不是我的。你根据某些领导人的媒体讲话，这事儿有点含糊。那就先移民再说吧。
　　你说我很开心吗？有时候很开心，但有时候看到一些言论，我也觉得挺委屈，为什么？我做生意不是我主动选择的，是因为时代逼迫，我成为下岗职工，而后再就业。再就业创办了企业，发展了，咋就错了呢？
　　我当时是想到机关，但社会变革，最后不让我们回去。我创业，又说错了，叫黑心开发商，我怎么都开心不起来。你说这社会哪儿出问题了？我们现在的领导者、我们做企业的这些人，还有整个社会，应该达成一个共识，一定要有一种良好的社会体制，保证大家创业、致富和慈善的环境，让社会有一个持续稳定的进步。
　　我就是一个买卖人
　　人物周刊：你是中国梦的代表，你怎么看待“中国梦”？
　　冯仑：如果万一我们成功了，我们无非是给中国梦做了个注脚。如果没有成功，证明中国没有梦。
　　按照当下对成功的理解，我们这拨人可能是成功的。但是时间太短了，再坚持20年才可以做结论，今后20年还有什么变化，谁也不知道。现在所谓的成功都是阶段性成功，要一代延续一代，中国梦才是成立的。偶尔成功，历史上都有过，比如1927年到1937年，中国民营企业也成功了，但是你说那能叫有中国梦吗，接下来都摧残了，全没了。所以中国梦，还是留待时间考验。
　　人物周刊：你的灵魂何处安放？
　　冯仑：我的灵魂一半放在马克思主义了，没办法，我从小就受这个教育。但我只放在历史唯物主义这部分，没放在阶级斗争那一部分里。另外一部分，我放在了普世价值观，我的灵魂也有点纠结。我没有信仰传统宗教，对中国传统文化也一知半解。应该说，我的灵魂三分之二在马克思主义，三分之一在普世价值观，这就是我今天的精神世界。不管怎么样，我也重建了一部分了。
　　人物周刊：你的书里，频繁出现两个名字，一个是王石，一个是王功权，王功权信仰藏传佛教，王石对基督教有倾向。他们的幸福感是不是比你高点？
　　冯仑：我觉得功权幸福感最高的时候，是私奔的六十多天，那六十多天他的幸福感比我高。我们是朋友，很熟，我觉得现在他纠结的事也不少。王石的幸福感比我高，他一直有着稳定的精神世界，而且他倾向普世价值观，他现在在哈佛进修商业伦理，也都跟传统的基督教有很大关系，因此他的企业办得比我好。你看我还有一部分搁历史唯物主义了，我得把这儿倒腾出来，挺费劲，我也不准备倒腾了。如果说中国民营企业家里还有一个马克思主义者，那我就做一个标本吧。
　　人物周刊：你怎么看待好朋友王功权一系列身体力行的为公民社会呼吁的行为？
　　冯仑：我觉得这是一个好玩儿的事情。从社会意义上来说，有这么一个人，不断呼吁强调，甚至用激烈的言词来提醒大家，关注一些被淡忘忽视的基本价值观和基本事实，我觉得是有益的。
　　但是，作为个人他最显著的身份标签就是商人。他现在扮演的角色有点多元化。有一天我们俩聊天，“你到底应该扮演什么角色？”你要是商人，就不应该过多地去谈这些问题。如果不是商人，那就是鲁迅的角色，可以谈这些问题，那你就变成了公知了。你扮演了公知，那情圣的角色就不能扮演了，总之，要有所选择，角色一多就会容易打架。
　　比如说拍电影，我演兄弟俩，这角色还勉强能演，化化妆扮父子俩也行。但我不能扮演女人，否则这角色就乱了。
　　目前这段，功权的角色扮演还是有些多，但是从功权的性格看，我非常理解，他是一个善良、忠厚、疾恶如仇、追求光明的这样一个公知倾向的商人。
　　我比较低俗，有时候就活得有点窝囊，所以我就老说我是小姐心态，我对功权风骨还是比较钦佩。
　　人物周刊：看完你的两本书，还是会觉得你和王功权一样，内心都住着一个知识分子。
　　冯仑：那倒没有，我是个买卖人，绝大部分时间在思考买卖的事。我也不愿意做公知，更不愿意变成鲁迅，那不是我的活儿，是公知的活儿。说来道去，买卖人就是把自己的买卖看好，但是为什么会多说一点，只是感觉那些东西妨碍了我们买卖，我才说。我说的都是跟民营企业、跟房地产、跟买卖有关的事情。
　　买卖人的职责所系就是要面对股东，这一点我特别赞成王石，当你是一个企业的领导人时，个性不能够太张扬，应该服从于企业和股东。不能说你在这儿代表股东，还老过自己的瘾，那等于拿别人的钱过个人的瘾，不道德不厚道。股东投钱是让你挣钱，你有了舞台，干自己感兴趣的事，股票价格还一再跌。
　　这两天我看万通的股票，还涨了点，那我觉得我在买卖人里面，算是认真的，对吧。
　　王石在总结万科的过去时，讲到当你还在公司时，应该站在股东立场上去想问题，而不是个性自由奔放，所以我应该是股东意志的执行者，而不应该是个人自由意志的表演者，这点我很清晰。
　　我站在企业和买卖人角度讲问题；如果讲得远了一点，也是因为这些问题跟买卖有关，妨碍到我们的买卖，无意中走远了。我一般不走远，我都在买卖上面，这也是柳传志教我的事。
　　冯仑段子
　　◎
大哥的境界就是追求无我。
　　◎ 你老站着，别人蹲着，别人就不舒服。
　　◎ 不争即争，争即不争。
　　◎ 美丽相当于是敲门砖，开门之后还得靠真本事。
　　◎ 软的价值观决定你企业钱多少，钱的方向和你企业未来的命运。
　　◎ 幸福三要素：不算小帐，不算时间，不算是非！
　　◎“历史只有成败没有是非。”
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我们看到的这老式餐厅还是非常传统的，没有任何的新颖程度，而且感觉上已经过时了，对于时下流行的装修一点也不适合，毫无亮点可言。现在不是都讲究颜值嘛，所以说在我们日常就餐的环境中也要将颜值给拿出来。将方形餐桌换成了圆形餐桌，在搭配着桌布的装饰，不就高端大气上档次了嘛，相信在这样的就餐氛围里大家的食欲也是会大增的。当然了，餐厅的打造也是要与整个房屋的装修风格相一致的，为了更好的结合搭配，在灯具上也是需要花到不少的功夫，看吧，就连灯具也做到了协调一致，可见时下的装修风格真的是吹毛求疵的，所以在改造的时候我们不要放过任何细节之处。3、客厅装修改造
要说老房子改造最大的工程的话，客厅就可是要充当第一的了。毕竟以前老式装修遗留的痕迹太重，所以说在改造起来还是有一定的难度的。老房子装修预算
简单装装修也3万多，较常见的装修方式是半包，90平米大概4到6万；全包没办法给你报价，因为主材有好坏之分，价格上不封顶，看你的要求；一般装修主材费用如下：瓷砖：大约6000左右。涂料：大约1000左右。吊顶：大约2500左右。门窗：大约3000左右。橱柜：大约3000左右。卫浴：大约5000左右。水电改造：大约5000左右。人工费：大约9000左右。
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两室一厅老房装修要注意哪些问题? 1、隐蔽工程 隐蔽工程检测是老房子装修注意事项开始的部分,对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘 、电阻测试,连接是否牢固,做法是否符合要求,是否已做好防火处理,这些都是隐蔽工程的范围。而且不把这些以往遗留下的&隐蔽工程&除掉的话,在第1次安装之后就无法再进行检查了,后果将会很严重。 2、拆除工程 如果墙体在结构上真的十分不合人意,需要拆掉一些墙将空间重新整合,但是在结构改造工程中一定要注意,严禁拆除承重墙及配重墙。必须在安全的前提下,改变不合理的地方,拆除一些隔断,化零为整,原有的小门厅与厨房打通,形成厨房一体的一个空间。拆除含地面地砖,厨卫的墙砖,等墙面抹灰后重新做防水,同时须做24小闭水试验。 3、对墙面改造 老房子怎么装修墙面是一个比较重视的问题,因为墙面是包含整个房子的空间,面积非常大,影响也比较大。对旧房地面、墙、顶面的改造重点可放在装饰材料上,同时请专业人员对房屋进行勘察,如果有明显裂纹、不平整、脱落、起砂等现象,那就要进行修补处理了。铲除墙面油污、墙漆等。这样的修补过后还得刷一道底漆予以覆盖,这样主要是牢固基底和防止基底泛碱性和受潮出现变化。后是按比例稀释的乳胶漆进行饰面。在施工中应注意现场空气的洁净,做好 防尘保护,工具上要保证没有杂物。 4、门窗改造 门窗的老化是老房子装修中容易出现的问题,门窗的老化程度分为几种情况:一是钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂,为了不影响使用效果,好拆掉重做。二是木门窗如果起皮、变形,说明木材本身特性发生变化,但如果材质紧凑,表 面漆膜完好,可以在二次施工时贴上装饰面板,加以利用。 5、水电改造 旧房的地面防水、水路往往有许多不合理的布局,相应的改造工程量很大。许多旧房子存在电线老化、违章 布线的现象,也需要重新更换、改造。而且要检查原有水路是否锈蚀、老化,不合理的要在施工中进行更换。在换线时,每一路主线必须使用2.5毫米的铜线,在墙里埋线时必须穿套PVC绝缘管。如果是厨房和卫生间,那就要要先堵住地漏,放5厘米左右的水进行试验。 两室一厅装修风格需要做哪些处理? 1、老化水管一定要换掉 老房子原有的水路管线往往有许多不合理的布局,在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查,看是否锈蚀、老化。 2、电路非改造不可 老房子普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象,已不能适应现代家庭的用电需求,所以在装修时必须彻底改造,重新布线。 3、三&面&改造必不可少 在装修时,老房子的墙面、地面、天花的改造是容易被忽略的,好请专业人员对房屋进行实地勘察,看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起沙。如果存在这些情况,就要进行修补处理,包括铲除墙面油污、粉化了的墙漆等,用水泥沙浆修补基层、裂缝、孔洞。 4、旧门锁必须要换 首先应当换的,当然是门锁。此外,还应当注意检查门窗是否老化,如果材质坚固,可重新涂漆处理。如果钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂,好拆掉重做。 老房子就是居住很长时间的房子,居住的环境也变得越来越不好了,水电路也发生了变化,所以对于老房子再次进行改造是很有必要的。只要是通过再次装修的老房子,也能焕然一新。在装修的时候对于墙面拆除要注意一些细节问题,要保证个人安全问题。关于两室一厅老房装修要注意哪些问题?两室一厅装修风格需要做哪些处理?大家还有什么疑问吗?
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Part 2老房子两室相关知识
　　两室一厅的房子装修方法：
　　一：墙内不省墙外省：
　　为了以后长期居住的安全考虑，墙内隐蔽的水管电线要尽量买优质品牌的，因为这些水管电线封闭之后万一出了问题非常难以维修，而且还会连带损伤到相应的墙面或地面甚至更多。
　　相对的，墙上的装饰品如挂画、钟、壁灯等不需要过多考虑安全问题，而且日后说不定会更换，因此就可以买得便宜些。
　　二：地面不省墙面省：
　　一般来说，在房屋的整个装修中厨房、卫生间花费比例最大，所以也是需要多花心思精打细算的地方。厨房、卫生间的地面是业主日常经常接触的，所以地面砖必须符合耐磨防滑等性质，高质量的地砖安全性更有保证。
　　而墙面并不是日常生活中所直接接触的地方，且四面墙的花费不菲，因此业主可以根据自己喜好选择花色好看质量过关的产品即可，不需要追求品牌。
　　三：固定式装饰墙、柜少做：
　　装饰背景墙、柜虽然能融合整个装修风格，刚入住的时候确实美观，但是当你长期居住觉得厌烦想更换家中格局或色彩，则会觉得这些更换不了的墙、柜十分累赘。
　　四：花哨吊顶尽量少做
　　装修中吊顶起遮掩原有梁也起装饰作用，但小居室花哨吊顶既浪费钱也会显杂乱、压抑，而且装饰射灯和水晶灯等不仅浪费电也很容易坏。许多业主花了很多心思和金钱去做了好看的吊顶，但日常生活为省钱却往往不开射灯、大灯，这等于把原先的装潢浪费了。
　　小面积住宅只要做上能遮掩原有梁的简单吊顶就可以，不仅简单大方，也比较容易搭配室内陈设。
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硬装可能会在6万左右，但是软装这个报价就很难算了，因为硬装没什么花头，软装的样式，材料、牌子等等都是要考虑进去的，所以价格上下浮动会差很多，价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准。
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你需要将两居室改成三居室？那这就需要装修公司上门给你看看户型结构了，因为有的墙是承重墙，不能随便打掉的！
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　　装修业主们在旧房改造工程开始的时候，一定要仔细了解旧房改造的六大注意事项，保证自家的装修工程能够顺利进行：
　　一、不要把所有的旧家具都换掉
　　如果你购买的旧房子是刚使用过两三年的，装修业主们就没必要把所有的项目都拆重做，对于质量完好，只是表面有些陈旧的家具，可以在家具外面涂刷油漆，贴上漂亮的表皮就可以；如果家具质量已经出现问题，就最好直接扔掉。
　　二、不要乱砸乱改房屋构造
　　许多老房子都存在户型面积太小、功能分布不合理、采光不合理等“毛病”。
而且老房子多是砖混结构，墙体首先是承重抗震构件，其次才是围护分隔构件。如果为了扩大空间打掉承重墙，将使墙体构件的承重和抗震能力减弱，留下严重的安全隐患。
　　三、墙顶地面改造、门窗改造和水电改造需要请专业施工人员进行施工
　　有些装修业主会随便找个马路游击队为自家进行墙顶地面改造、门窗改造和水电改造，殊不知这样可能会为自己带来很大的隐患，这三项改造工作对于房屋装修的质量好坏起着至关重要的作用，如果这三项工作没做好，那房屋的装修质量就不可能好，因此这三项工作一定要找专业的施工人员进行施工。
　　三面改造要对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起砂等现象，以便进行修补处理。另外，门窗改造方面则要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。第三，水电改造前最好做一下闭水试验，另外许多旧房子存在电线老化、违章布线的现象，也需要重新改造。
　　四、尽量不做大吊顶
　　很多老房子没有做过吊顶，所以业主在二次装修时想赶赶时髦，利用二次装修的好机会，给房子做个大吊顶。而据设计师介绍，我国现行住宅标准层高有2．8米，净高多为2．6米，如果再做一个大吊顶，会使居室举架更低，过低的居室会使室内采光受到影响，使人们心理压力加大。所以普通住宅并不适合做大吊顶。如果在条件许可的情况下，可以做一个中空的小吊顶，美观实用，又不落伍。
　　五、不要把阳台当作厨房使用
　　有些旧房改造业主为了增大起居室的利用面积，把厨房移到阳台。这样虽然增加了使用面积，但是会增加下水道泄漏的风险，给自己以后的居住生活造成麻烦。
　　六、在开始装修之前，要打听清楚物管处允许的装修时间
　　由于旧房子大多是已经入住的楼盘或小区，物管在装修时间上有着严格的规定，同时对与建筑垃圾的清理也有不同要求，所以一定要先把这些规定弄清楚，避免自己在不允许的时间内进行装修，被物管责罚，还容易和邻居造成纠纷，这就得不偿失。
　　七、不能破坏房屋的承重结构
　　不管如何对旧房子进行改造，装修业主们一定不能破坏房屋的承重结构，这样会使整个房子陷入危险之中。
　　八、老化水管一定要换掉
　　旧房原有的水路管线往往有许多不合理的布局，在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查，看其是否锈蚀、老化。如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。比如装修卫生间前要先堵住地漏，放5厘米深左右的水进行试验，如果漏水则必须重做防水工作;同时要注意的是，施工后不能留下死角。
　　九、电路非改造不可
　　旧房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不能适应现代家庭的用电需求，所以在装修时必须彻底改造，重新布线。如果发现原有线路使用的是铝质电线，则必须将其全部更换成2.5平方毫米截面的铜质电线。而对于安装空调等大功率电器的线路，则应单独设置一条4平方毫米截面的线路，并且必须在埋线时使用PVC绝缘护线管。
　　此外，新的国家标准规定，民用住宅中固定插座数量不应少于12个，但目前仍有不少的二手房原有的插座数量达不到
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二手房与新房装修流程基本一样 只是多出一项 铲除 看看房屋使用年限 太久 所有线路就需要更换，包括新设计的功能划分肯定会跟原先的不符合建议重新做
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我装修的老房子价格是这个，你可以参考。面积：72平方，报价：201防盗网75元一平米，304就140元，铝窗合金160元一平米，扶手95元一米，304不锈钢门730一平米，不知道这样的报价是否合理，我要的是，实用耐用质量好就可以了，美观一般，看得顺眼。
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是否坼到红砖，需要先确定原有粉刷层是否存在空壳。如没有空壳，就没必要铲到红砖。
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看你的房子是多久的房龄了。
一般老房子的装修工程包括基础的水电线改造、墙面翻新、吊顶处理、地板翻新、门窗翻新等基础工程；
相对于新房，老房子如果建筑时间过久，在拆改的过程中极易出现问题，给施工和设计增加了难度，所以在选择装修公司时，尽量多找几家对比一下。
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