万科是如何转型为“城市配套服务商”的？
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万科是如何转型为“城市配套服务商”的？
从流量思维到深耕运营，从产品运营到用户运营，从产品互联网化升级为整个企业的平台化、生态化，在房地产行业表现得尤为敏锐。春江水暖鸭先知。房地产是整个中国经济转型期首先感知到迫切压力的行业。中国房地产行业到底怎么办？万科、绿地等一线房地产品牌都不约而同地选择了深耕运营。万科从2013年开始，由万科集团总裁郁亮主导的互联网时代转型便拉开了序幕。虽然转型过程并非一帆风顺，也不断伴随着高管的离开，但万科的转型发展战略却异常清晰，在一个正确的方向上不断迈进。转型前的万科惟精惟一地专心做“住宅地产商”，而转型后的目标是“城市配套服务商”。之前的万科是“盖有人住的好房子”，转型中的万科是“盖有人用的好房子”。从“住”到“用”，一字之差，真正的内涵却一点儿不简单。在万科的“城市配套服务商”战略中，分为住宅地产、产业地产、消费地产三块。1&住宅地产住宅地产是万科的主导业务，转型后也保持在总业务量的一半以上。万科要继续发展自己提出的“三好”理念，即好房子、好服务、好邻居。2&产业地产万科进入产业地产领域，开发的房地产产品包括购物中心、写字楼、会展中心、物流地产等。万科将绝大多数的产业地产自行持有，以“只租不售”的方式运营。3&消费地产消费地产指开发社区商业、酒店、养老服务、旅游地产、餐饮文娱、学校、公园、垃圾处理厂等。这些项目多由万科自行营运，通过经营为万科创造新的收入来源。图7-2是万科转型结构图。图7-2　万科转型结构图住宅地产、产业地产、消费地产构成了万科转型的整个大生态。这个生态体系中，三块业务并非完全的割裂，而是有机的协同。住宅地产方面，万科开始拓展国际项目，与美国的铁狮门联合开发海外的房地产项目。其目的之一便是再次提升住宅地产的品质，有力地支持好房子、好服务、好邻居的“三好”理念。“三好”理念的落地又离不开消费地产，万科不断地提升住宅的商业配套能力，每一个住宅地产项目都在商业配套上下了不少功夫。例如，万科提出的“五菜一汤”概念。每一个住宅项目在入住前必须具备食堂、超市、银行、洗衣店、药店，这是“五菜”。除了“五菜”，还要建一个小型的菜蔬市场，这是“一汤”。“五菜一汤”便是消费地产。传统地产商的做法是只建住宅，商业配套和消费地产找合作方来搞，万科的转型是自己来搞的。商业配套和消费地产搞好了，就是对“三好”理念的最大支持，而这方面也正是时代人购房的主要考虑因素之一。万科所讲的产业地产，说白了就是商业地产。对商业地产，万科发展史上有著名的一个冷梗。那就是万科一定要坚持住宅专业化的路子，万科董事局主席王石曾讲：“你们要做商业地产的话，就是我死了也要在棺材里伸出手来反对。”在房地产黄金时代，这个讲法高尚、有担当。但在房地产进入白银时代，千亿级的万科必须有所改变。这种改变不是去开疆拓土地开辟新业务，而是顺应时代需求做出的改变。在万科转型战略提出前后，王石讲出了这样的话：“如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机。”似乎在战略层面也不再控制太多的王石曾解释他的“改口”，他讲道：“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”“该怎么做，郁亮说了算。”对此，万科转型战略的制定者还是没有明确地将“商业地产”一词纳入文案，而是以“产业地产”代之。万科做产业地产，并非全部从零开始。除了万科与万达强强联手，签订战略合作外，早在2014年1月，万科就与赢商网签署战略合作协议。赢商网是知名的商业地产资讯和整合营销网站。“自营销”成为万科产业地产发展策略之一。截止到2014年底，万科共投入使用社区商业9个，购物中心4个，出租型公寓4个。万科在东莞和佛山投入使用了万科广场，在厦门、苏州、武汉开业了出租型酒店公寓，在深圳建成了前海企业公馆做办公地产出售和租赁服务。此外，万科操作的商业地产项目还有青岛国家广告产业园、深圳留仙洞总部基地、郑州全球高新智慧产业园、广州黄埔仓跨境电商产业园、廊坊物流地产项目等。在广州的万科云城项目是典型的创客空间模式，跟潘石屹的SOHO 3Q非常相似。只是万科拿出了一整栋物业来做孵化器，而且纳入的生态更丰富。万科甚至可以提供一切小微创业者的办公需求，用这些服务和办公空间的使用权来换创业者的股权。万科的消费（体验）地产，包括度假项目、养老地产，还包括一大堆住宅项目配套的商场、餐饮、健康、教育、医疗、文娱等物业项目。万科在2015年初正式开始营运吉林的万科·松山湖度假区。此外，三亚的万科·湖畔度假公园、森林度假公园、深圳浪骑游艇会、清远白天鹅度假酒店等都已开始营运。毋庸置疑的是，这些旅游度假地产的开发，定会迎合将来住宅地产的需求。2013年，杭州的良渚文化村的随园嘉树是万科的首个养老地产项目。2014年10月，上海万科首个养老地产项目在上海万科城市花园启动，这是一个社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。将小区的活动中心改造，增补进养老服务。这也是国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试。从图7-2中可看出，万科的互联网转型战略并不是割裂地、孤岛式地各自发展，而是从一开始就打造成一个巨大的生态圈。这也正是四维企业转型的核心策略——实现生态互联网化。
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万科为什么要转型做城市配套服务商
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　　原标题：万科要转型做城市配套服务商　　龙岗区最大的地标性购物中心万科广场上周六正式开业。据悉，这是万科宣布要做城市配套服务商后，其落成开业的最大区域型购物中心。在万科内部，万科广场将被作为万科转型城市配套服务商的重要项目。　　昨日，深圳万科正式对外公布其城市配套服务商的定位，以及这一定位下万科所提供服务的改变。万科表示，过去29年一直以传统住宅开发为主要业务，未来将基于传统住宅领域的开发和运营经验，实现从房屋建造销售商到城市配套服务商的转变，具体将围绕居住、购物、度假、办公、文化五个方面，全面升级建筑形态与生活方式。　　万科区域购物中心开业首日揽客13万　　上周末开业的龙岗万科广场位于龙岗中心区，毗邻三馆一城（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、深圳书城龙岗城），不仅是龙岗目前最大的购物中心，也是目前万科开发的最大城市综合体。该项目集购物中心、写字楼、商务公寓、住宅等于一体，总建面超过100万平方米，其中购物中心面积15万平米，地上共五层，地下一层。记者观察，在开业当天，品牌商家开业率超八成，多数品牌是首次进驻龙岗，部分商家是首次进入广东。开业当天，龙岗万科广场的人流量更是突破13万人次。　　据悉，万科广场定位于城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。项目集餐饮、娱乐、购物、休闲、亲子等多种业态为一体，主力店包括华润BLT精品超市、冠军真冰溜冰场、深圳首家ZARA五大品牌全系旗舰店、知名快时尚H&M及其副牌Monki、华南首家热风旗舰店等。　　记者了解到，购物中心整体设计由全球知名设计事务所凯里森操刀，以“时光印迹”为理念，打造出三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等时尚设计亮点。记者从深圳万科了解到，目前万科把商业业务产品线分为：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列，以期覆盖更多的居民需要。龙岗万科广场则是深圳万科首推的区域型购物中心，填补了龙岗区域中高端商业综合体领域的空白。　　此外，据有关推算，随着后续写字楼、高档商务公寓、酒店等配套的相继投入运营，预计万科广场每年将带来20亿元的营业额，贡献税收2亿元，解决5000个就业岗位。　　从房屋建造销售商到城市配套服务商　　万科集团总裁郁亮此前曾多次表示，万科将来要做城市的配套服务商，而龙岗的万科广场则是城市配套服务商的重要里程碑项目。　　在昨日，深圳万科终于首次向外宣布其“从房屋建造销售商，到城市配套服务商”的定位改变，并发布和阐释万科作为城市配套服务商的定位。　　万科表示，过去29年，万科一直以传统住宅开发为主要业务。而随着城市和人居生活需求的发展，如何做好配套和服务，成为房子之外的地产新课题。据悉，万科目前在深圳拥有超过34个社区、10万业主。从照顾好这个“大社区”的衣食起居，到撑开一个国际化大都市格局，万科将把生活配套服务的半径放大到整个城市。因此，万科将基于传统住宅领域的开发和运营经验，积极参与商业综合体、写字楼、文化场馆等城市配套的规划与建设，以丰富的建筑形态，回应多元的居住需求。在具体服务体系上，不同于以往的“居住”独大，万科提出，将围绕居住、购物、度假、办公、文化五个方面，全面升级万科的建筑形态与生活方式。　　万科表示，在居住服务方面，万科将为社区加入业主食堂、公共仓储等配套，围绕幸福驿站服务中心，完善社区服务资源整合；在购物服务方面，其将通过建造大型shopping mall、中小型街区式商业，为城市丰富娱乐、品牌零售、餐饮、精品超市、国际影城、溜冰场等生活元素；在度假服务方面，万科将以游艇会、度假村、酒店为基础，在山海人居之上再创一个城际度假新领域；而在办公服务方面，万科将在龙岗及盐田CBD、前海、留仙洞等片区建造商务平台，为企业及创业人群开创现代化高效办公提供条件；文化服务方面，万科拟代建多项文化工程、创建博物馆等，为城市沉淀更多历史人文价值。
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来自：第一财经日报（查看更多“万科”新闻）
关键词：郁亮 万科商业模式 万科集团 城市配套服务商
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综合体省市：青岛黄岛区面积：80000O综合体省市：昆明呈贡区面积：13.5万O商业街区省市：安康汉滨区面积：4万O购物中心省市：西安新城区面积：13万O购物中心省市：延安宝塔区面积：5.4万O
火锅烧烤品牌定位：中高档拓展区域：全国大型超市品牌定位：大众化拓展区域：华南区域快时尚品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：高档拓展区域：全国,西北区域饮品甜点品牌定位：大众化拓展区域：全国
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。
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王石：万科转型城市配套服务商是发展必然
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它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。
王石接受网易财经专访
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王石新作《大道当然》
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网易财经2月24日讯& 近日万科公司创始人、现任集团董事会主席栏目采访，他就万科从产品供应商转型为城市配套服务商原因回答记者提问，他认为“它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。”此外，“本身市场就要求你万科，必须进行这样转变。”
万科转型城市配套服务商
2013年6月底，总裁郁亮宣布，万科要从商转型为服务商。原因是未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。那么，除了住宅需求量的原因之外，万科的转型还有哪些原因呢？
网易财经：万科已宣布，要向城市配套服务商转型。能详细讲一下转型的原因吗？
：它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中，它本身就有6-8%的要求你配套搞的，学校、商场，甚至配套的一些小型酒店，甚至还有剧院。比如现在，万科光宾馆就有15个了，因为要求配套，你必须做的，尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人，觉得你这个太小，但要求配套你必须来做，万科只有这样接受，按照规划这样做。再一个像商场，万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500万平方米，那我们就算6%（的配套），6%就差不多已经将近100万平方米了，那这就是非常大的一个数字，一年就100万平方米的综合的，&所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商，你要给小区做这样一个配套。
再一个现在城市的改造当中，在很多旧项目的改造当中，很少有来讲说，我就让你纯属搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多60%甚至只有40%。那你万科做不做呢？你说我是个纯住宅开发商，我不做，那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科，必须进行这样转变。做了之后，你就不能说我就是个纯的开发商，我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套，你比如要开个大Mall，它的半径可能就是10公里的，甚至20公里的。所以你必须要转变思维方式，从一个小区的开发配套，到一个城市的开发配套，所以这是一个你不得不转的，就是城市配套。
再有一个就从更激进的意义上来讲，城市就是这样要求了，说我们这需要一个博物馆，我们非常欣赏你万科的品牌，希望你万科能做下来。你做不做？这个已经和刚才说的，和综合开发都不一样。当然你说让去万科赔钱是没法儿做的，但是赚钱是很有限了。可能来讲，就是政府的地，邀请你做博物馆，那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱，建筑费多少钱，完成多少钱，最后给你一个2.5%的管理费，那是非常有限的。那做不做呢？那万科也做。
所以万科现在从一个纯的住宅开发商，转型成为一个城市配套供应商，就是这样的概念。
本文来源：网易财经
责任编辑：王晓易_NE0011
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