“住改商” 得先听听 邻居怎么说---宝安日报多媒体数字报刊平台
第A10版：说法周刊
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“住改商” 得先听听 邻居怎么说
1981年3月，国内第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，至今，物业管理行业已经走过30多年历程。近年来，我市物业管理纠纷频发，引发社会关注。 物业管理行为涉及多个法律关系，受到多个法律法规调整。《物权法》作为上位法，对物业管理规制的重点是物业财产权利归属及其保护，对物业管理主体间的关系只作了原则性规定。为贯彻实施《物权法》，国务院于2007年修订《物业管理条例》，深圳市于同年颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，并在此基础上，于日出台了《实施若干规定》（以下简称《若干规定》），对业主身份的界定、物业管理招投标活动、首次召开业主大会选举业主委员会等问题予以明确，实施一年多来，效果显著。《说法周刊》采访了广东宝城律师事务所资深房地产律师李清泉，听听他对相关内容的解读，以及对业主维护自身合法权益有哪些建议。 “无名业主”登记后才有话语权 对于如何认定业主身份，《物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》没有明确规定。《若干规定》第十五条根据《物权法》及相关司法解释对符合业主身份的情形做出了列举，但对二手房买卖过程中，尚未完成所有权转移登记的买受人是否具备业主身份、夫妻一方是房地产权利证书或者不动产登记簿记载的100%所有权人，另一方是否具备业主身份并没有明确规定。 李清泉律师说，对前者，即二手房买卖过程中没有完成房屋所有权转移登记的买受人，由于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的“买卖”只限定在基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，因此，尚未完成所有权转移登记的买受人不具备业主身份，不具有在业主大会上的选举权、表决权。 至于后者，根据婚姻法及相关司法解释，另一方可能享有共有权，也可能不享有共有权。如享有共有权的，符合“房屋所有权人为业主”的规定，但在物业管理实践中很难根据房产证、结婚证直接认定，因为诸多因素将直接影响到另一方是否享有共有权并具备业主身份，因此，实践中一般不认为另一方具有业主身份。 那么如何保障这部分“无名业主”的“话语权”呢？李清泉律师认为，夫妻可以通过房地产权利证书或不动产登记簿上记载的一方行使物业管理权利，也可通过变更登记等方式使另一方成为房地产权利证书记载的所有权人。 “父子兵”管家不是铁饭碗 部分房地产开发企业旗下成立了自己的物业管理公司，如万科旗下的“万科物业”、金地旗下的“金地物业”等，由开发商成立的物业公司来管理自己开发建设的楼盘，这直接导致开发商与物业管理公司之间形成了一种“父子关系”。据披露，深圳市大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，一旦房屋质量问题涉及开发商利益，物业管理公司常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理公司矛盾加重，业主只能通过拒付物业管理费来抗衡。 事实上，根据深圳经济特区《物业管理条例》的规定，只要小区成立业主委员会，广大业主就可以通过召开业主大会，以符合规定的表决形式，与开发商派生出来的物业管理企业解除合同，重新选聘物业管理企业。然而现实中，由于种种原因，很多小区迟迟无法召开首次业主大会，导致无法选举产生业主委员会，也无法通过业主表决权行使相关权力。因此归根结底，李清泉律师认为，要有效保障业主的合法权益，当务之急是成立业主委员会。 针对业主委员会成立难的现实情况，《若干规定》第26条作出了明确规定，物业管理区域筹备召开首次业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以配合，不得拒绝派出代表担任筹备组成员。《若干规定》施行后，首次业主大会的召开和选举业主委员会不受开发商和前期物业管理公司的制约，开发商旗下的物业公司端的不再是“铁饭碗”。 “人防工程”不能当地下车位卖或长期租赁 “停车难”牵动着每一个有车族的神经，而与此相关的停车位问题也成为广大业主关注的焦点：地下车位成了稀缺资源，售价连年上涨，业主们一位难求，引发的各种争论与纠纷不断。 小区停车位主要有三种：地面车位、地下人防车位和地下产权车位。其中地面车位计入公摊面积，属业主共有，开发商无权进行出售；地下人防车位，产权属于政府，开发商不拥有产权，无法办理产权证，不得出售、附赠，但拥有使用权可以出租获益。至于地下产权车位，《物权法》对其权属问题采纳“约定归属”观点，即在目前现行法律没有做出明确规定的情况下，如果地下车库已计入公摊面积，把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内，或者小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能，那么就归业主共同所有。如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，开发商有权进行出售或出租。 此外，要特别提示的是，很多开发商所销售的停车位其实是人防工程，而人防工程是国家强制配套设施，明令禁止销售。据了解，开发商将人防地下室改做地下停车位出租现象极其普遍，有的开发商模糊概念，通过“以租代售”将本属于人防工程的车位变相“卖”给业主，租赁期限长达70年。《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，不受法律保护。如果小区地下已规划作为人防工程，开发商是不能进行买卖的，当然，也不能通过“长期租赁”方式变相买卖。 “住改商” 不是业主个人说了算 在宝安一些老旧小区，尤其是毗邻道路、市场的楼房一层，业主将自有的一层和夹层的部分房屋改为商业经营，以此获取更大的收益。如改成洗衣店、药店、便利店、理发店等，个别业主还在住宅内经营办事处、公司。 在小区内进行经营活动，容易出现噪音、异味、光污染、环境污染等扰民情形，也容易给小区带来一定程度的安全隐患。对此，正常居住生活的业主对此持有不同意见，有人坚决反对这种“损人利己”的事，但也有人觉得，“住改商”利己却未必损人，家中创业不是新鲜事，居民楼里办KTV当然不行，但洗个衣服开个便利店，并不会造成太大的妨碍。 实际上，《物权法》对此早有规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。那么法律规定的“利害关系业主”都包括什么人呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确的界定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 简而言之，本栋楼的业主都是利害关系业主，小区内本栋楼之外的业主，如果能证明“住改商”对其造成不利影响的，也是利害关系业主。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而不是“我的地盘我作主”，想怎么改就怎么改。 此外，依据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》的相关规定，“住改商”申请人办理营业执照时，应提交所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，经工商部门批准后才可办理营业执照。 本报记者 罗慧怡“踢皮球”监管难实施&“住改商”管理究竟谁负责
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原标题：“踢皮球”监管难实施 “住改商”管理究竟谁负责
　　住宅改为经营性用房，在许多社区普遍存在。如何加强“住改商”管理，保障居民、经营者都享有合法权益，行政管理部门和小区物业服务企业还需进一步探索。
　　住宅“变”公司众多邻居不乐意
　　“住宅小区本是安静和谐的居家之所，但自从一些公司搬进来后，许多外来人员进进出出，闹哄哄的，让人担心安全。 ”家住合肥市百盛苑小区的汪奶奶说，他们小区最多时进驻近百家公司，经过物业清理，现在还剩不少。这些公司工作人员、顾客不仅占用电梯、保洁等小区公共资源，还常常不遵守小区管理规定，给居民生活带来许多困扰。
　　百盛苑小区17栋楼紧临小区大门和肥西路，“住改商”比较集中。该楼一位不愿透露姓名的居民抱怨，这些公司没有小区门禁卡，常常利用地下停车库进出口作为进出小区的通道，严重影响居民驾车进出车库。有次，他开车出去，刚驶出车位拐弯，突然冒出来几个孩子，虽然紧急刹住车，还是吓出一身汗。细问之下，才知道这些孩子在楼上一家辅导学校上课，学校让他们从地下车库入口进小区。
　　记者走访省城部分小区发现，“住改商”现象非常普遍，小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、商店超市，有的甚至变成饭店。 “我家楼上是家汗蒸馆，住在楼下，每天提心吊胆。 ”家住合肥市望江路某小区的杨晶告诉记者，楼上住户擅自将住宅改装成汗蒸馆，使用大功率电器，给整栋楼造成用电安全隐患，“上楼去汗蒸的人越多，我们邻居越害怕”。
　　在合肥市合作化北路一小区临街居民楼背面，记者看到单元门入口处有不少污水，楼道里有股难闻气味，二楼、三楼部分窗户玻璃上还覆有油污。 “都是一楼饭店造成的，晚上噪音大，太吵了。 ”该小区居民刘女士告诉记者，小区居民曾打电话到物业、社区、房管局等部门投诉，一直不了了之。
　　出租不违法以禁代管行不通
　　“我们是一家网络公司，三五个人、几台电脑，平日也要求员工严格遵守小区物业管理规定，不会对左邻右舍生活造成什么不良影响。”百盛苑17栋楼一家公司负责人告诉记者，他们公司在这里办公已经几年，近期也没有搬出去的打算。他说，相对于附近的写字楼，小区的租金便宜很多，160多平方米套房，月租金只要2000多元钱。
　　“许多小微企业都愿意租小区住宅房作办公地点，环境好、成本低；许多业主也乐意把房子出租作为经营性用房。 ”合肥吉大房产中介公司工作人员告诉记者，面积大的房屋，特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金，还不用装修，不用提供家庭生活设备，而且出租作为经营性用房的，租期较长。
　　百盛苑小区物业管理人员王先生告诉记者，小区原有许多公司，已经清理一部分，下一步还将继续清理。得知有想在小区租房的公司，物业也尽力劝阻。
　　记者采访发现，对物业一律禁止“住改商”的做法，部分居民并不赞同。他们表示，只要不损害邻居利益，自己有权将自家房子作为经营性用房，或出租给公司。安徽庐家律师事务所律师许承斌告诉记者，按《物权法》有关规定，业主只要不违反法律、法规以及管理规约，并征得有利害关系的业主同意，就可以将住宅改为经营性用房。
　　“对于"住改商"，禁或放，物业公司两面为难，希望有关行政管理部门能出面给个说法。 ”合肥市望江路某小区物业工作人员陈女士告诉记者，目前，物业公司只有在接到居民对某个公司的投诉时，才会上门提醒投诉对象，平时基本不管。
　　管理“踢皮球”有效监管难实施
　　小区“住改商”，应该怎么管？记者就此询问了合肥市房地产管理局。工作人员告诉记者，“住改商”问题不归小区物业管理，应由当地社区、街道管。然而，合肥市蜀山区稻香村街道社会事务科相关负责人却告诉记者，“住改商”问题应由房地产管理部门、工商部门管理，特别是工商部门在企业注册时就应严格“把关”禁止。但蜀山区市场监督管理局登记许可服务科工作人员告诉记者，按有关规定，申请人出具物业公司证明(房产租赁登记备案)，工商部门无权禁止登记。
　　从小区物业到房地产管理部门、到街道、到工商，“住改商”问题转了一圈又回到小区物业，似乎成了一个无解的难题。 “你要想在小区里租房子开公司，就要和小区物业好好"沟通"一下。 ”记者采访时，合肥市肥西路上一小区“住改商”业主对记者说，该小区物业虽然说禁止“住改商”，但只要和物业搞好关系，再多交些物业费，就能把公司开在小区里。
　　“行政主管部门对"住改商"监管不到位，为少数小区物业从中牟利留下了暗门。 ”在合肥市从事房产租赁中介多年的陈兵告诉记者，“住改商”的实际控制权掌握在小区物业手上。出于自身利益，物业有时会让不合规的“住改商”公司堂而皇之入驻，却将合规的拒之门外。对“住改商”禁或放，相关行政管理部门必须有明确细致的规定，并切实执行。
　　许承斌认为，《物权法》及最高法院对“住改商”的相关司法解释只能约束法院的理解和适用，解决诉讼过程中的问题。现实生活中，考虑到司法诉讼成本，更多不经过诉讼的“住改商”纠纷需要相关行政职能部门直接解决。因此，职能部门还需进一步研究出台相关规定，以适应监管需要，平衡各方利益，维护小区和谐。
　　?延伸阅读?
　　“住改商”应经利害关系业主同意
　　《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
　　最高人民法院的司法解释对物权法作出解释性规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。有利害关系的业主范围框定在本楼栋的业主，以居住的楼宇为准。
　　据悉，为规范“住改商”的注册登记工作，我省拟在修订的《安徽省物业管理条例》中，规定各级工商管理部门在受理“住改商”经营者的注册登记申请时，依据《物权法》等相关法律法规，要求其出具经利害关系业主、业主委员会或场所地的居民委员会签字盖章同意的《住所(经营场所)登记表》。
　　?街谈巷议?
　　“住改商”不能任性
　　小区“住改商”，禁不禁？在各方争论中，许多商家早已“住”进小区，悄悄完成“住改商”。公司办公室、会所、棋牌室、超市等在各地小区都存在。
　　“住改商”占用小区公共资源、设施，不可避免地打破小区固有居住环境秩序，侵犯居民合法权益。有的小区业主无视法律规定，不尊重邻居意见，强行更改；有的不顾邻居安全，为方便经营需要擅自拆建，改变建筑结构；有的不遵守小区管理规定，经营过程中干扰居民正常生活。
　　不可否认，“住改商”降低了经营者成本，增加了业主收益。对经营者来说，小区住宅租金、物业费、停车费等都远低于写字楼，销售成本相应减少。对小区业主来说，出租房屋作为经营性用途，能获取更高、更稳定的租金收入。“住改商”的存在，在某种程度上便利了小区居民日常生活，很多日常所需可以不出小区大门就能享有。
　　因此，许多小区居民对“住改商”既恨又爱。对那些妨碍正常生活的“住改商”，他们迫切希望相关部门以强力措施，将它们“扫地出门”；对那些能为生活带来便捷的“住改商”则容忍、欢迎，希望相关部门允许。这种看似“矛盾”的利益诉求得到了法律关照。对于“住改商”，相关法律法规明确规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换句话说，“住改商”可有条件允许。
　　“住改商”可以，但不能任性。业主要严格遵守法律规定，争取有利害关系的业主同意。在经营性使用过程中，要视小区如“家”，遵守小区物业管理规定，积极与小区居民沟通，尊重居民利益、维护小区环境。在挤占小区公共资源设施后，要主动给予合理补偿。当然，补偿标准、补偿方式等还需相关行政主管部门确定。
　　“住改商”不能任性，行政管理部门对“住改商”的监管更不能任性，既不能简单地一禁了之，也不能相互推脱、放手不管。各部门要对照法规规定，切实履行职责，积极强化部门协作，创新监管方式，把握好各方利益平衡，让“住改商”经营者与小区居民权利和谐统一。
(责编：张心梦、唐k)
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受“住改商”困扰可诉讼维权
　　记者 张洋子
　　市民王先生来电：我是万象美域1栋的新业主，收房不到2个月，却发现楼上的2703私自住改商，办了一个礼仪公司，还大张旗鼓地举行了开业仪式。很多业主都担心住改商会加剧小区安全隐患。我们该怎么办？
　　广厦热线回复：经调查，万象美域1栋报批物业类型为住宅。记者在小区里看到，绿化带上还挂着“树精品楼盘，严禁住改商”的条幅。小区内很多业主知道礼仪公司的存在。一位业主说，“虽然我不是1栋的住户，但是对这种侵害其他业主利益的行为表示愤慨，有一起可能就会有第二起，到时候整个小区将乌烟瘴气，请物业及时站出来。”
　　王先生说，虽然还没入住，但是一想到以后的生活就这样莫名其妙被打乱，实在是心有不甘。他认为，2703房业主至少要经过90%以上业主签字确认同意，才可以办礼仪公司，而且要保证不影响居民生活。负责管理万象美域的创业愿京物业相关人员告诉记者，小区内严禁住改商，由于现在2703礼仪公司还在进行装修，并未正式营业，物业暂时无法干涉。但是，一旦发现其有经营行为，会立刻整改。
　　长沙司法局相关人员告诉记者，依据《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。并且，《建筑物区分所有权解释》第十条第二款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。所以，如果2703的业主想开礼仪公司，必须获得所有利害关系业主同意，否则，其他业主有权要求其立即停止经营。据了解，目前长沙市已经就如何管理“住改商”进行调研，相关政策有望出台。
【编辑:孙建永】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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Copyright &1999-. All Rights Reserved我市出台“住改商”等相关规定 增设经营场所可“一照多址”
我市出台“住改商”等相关规定 增设经营场所可“一照多址”
　　从市工商局获悉，我市工商部门除贯彻执行相关暂行办法以外，还结合我市实际，正式对“住改商”、“一址多照”、“一照多址”等作出具体规定，今后，符合条件的我市企业，可实现一个地址申请多个营业执照，甚至在增设经营场所时，也不再需要申领分支机构营业执照。
　　“住改商”可解决部分群众的创业、就业问题
　　据了解，省工商局所印发的《广东省工商行政管理局关于工商登记制度改革的实施办法（暂行）》第十二条明确规定，对于住宅改变为经营性用房、“一址多照”、“一照多址”等住所的条件，由地级以上市人民政府作出规定。5月9日，经请示市政府后，市工商局江工商企登字〔2014〕93号文件（下称“文件”），对“住改商”“一址多照”“一照多址”作出具体规定。
　　据市工商局登记注册科科长黄国豪介绍，自2009年起，我市已经执行“住改商”政策，截至今年4月份，已经办理“住改商”3182宗，较好地解决了部分群众的创业、就业问题，并且总体执行情况良好，接下来，将沿用国家工商总局的有关规范要求。
　　分店、分公司可不需再申领营业执照
　　市民林洁贤是一家公司的员工，曾替老板办理申请成立分公司相关手续。林洁贤说：“以前办理分公司，特别烦恼，还得准备资料，再办理一个分公司的营业执照。现在可方便多了，文件规定，市场主体设立多个经营场所可以‘一照多址’。”&
　　对此，黄国豪解释，随着“一照多址”的落实，市民要想办分店、办分公司，只要增设的经营场所和企业的住所属于同一县级市、区行政区域内的，可向市场主体登记机关申请经营场所备案登记，在原企业的营业执照中加以注明即可，不用再另办营业执照。如果住所和经营场所不属于同一县级市、区行政区域内的，则应当向经营场所所在地登记机关申请设立分支机构。
　　“住改商”申请材料
　　目前，文件规定，市民在申请把住宅改变为经营性用房过程中，除了需提交《住所（经营场所）登记表》以外，并出具所在地村（居）委会或业主委员会同意将住宅改变为商业用途的相关证明。
　　“一址多照”的条件
　　另外，“一址多照”在我市也已经成为现实，对于“将同一地址作为多家市场主体的住所”，文件也有明确规定，必须符合三种情形之一：有投资关系的市场主体，或为同一投资人申办的；在县级市、区以上人民政府批准设立的产业转移园、工业园、科技园等专业园区内的企业，由园区管委会统一提供办公场所的；同一地址如能明确区分具体位置的。