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买房五证到底多重要 如果没有付完钱房子也不是你的
来源：腾讯财经
今日房地产调查公司Knight Frank发布报告称，2015年深圳的房价上涨了50%，成为全球房价上涨速度最快的城市。
自2015年以来中国大城市的房价不断上涨，大家都知道国内一线城市的房价涨幅最大，其中深圳的房价涨幅更是一不小心得了个全球第一。今日房地产调查公司Knight Frank发布报告称，2015年深圳的房价上涨了50%，成为全球房价上涨速度最快的城市。
为了抑制房价的疯涨，上海、深圳、南京和武汉都相继升级了限购政策。大城市限购，大城市周围的房地产市场开始火起来了。面对如此火热的楼市，难免有些购房者盲目抢房，从而忽视开发商的5证是否齐全，信誉如何，是否具有资质等重要因素。开发商会头脑发热，盲目开发。今天小M就给大家来讲讲，合格的开发商应该具有的五个证件，如果没有5证或者5证不全将会有哪些后果。
开发商从拿地建房到开盘销售商品房，必须具有“五证”：1）《国有土地使用证》；2）《建设用地规划许可证》；3）《建设工程规划许可证》；4）《建筑工程施工许可证》；5）《商品房预售许可证》。第2个和第3个证由市规划委员会核准发放，工程施工证由市建委核发，土地使用证和商品房预售许可证由土地资源和房屋管理局核发。
为了弄清楚“五证”的重要性，特此采访了亚豪机构品牌推广部总监郭毅，她表示，开发商在面向市场销售房子的时候必须有这5证，如果是北京的房地产项目，按照建委的要求，这五个证在销售的现场应该有公示。因为北京查的比较严，一般比较规范。其它地区比如北京周边或许存在“五证”不全就开盘的情况。如果“五证”不全就开盘，这里面有可能会有一些风险。
但是目前很多购房者，为了追求低房价或者随大流抢房，炒房，怀着侥幸的心理买了“五证”不全的房子。购买“五证”不全的房子，购买者需要承担很大的风险。下面我就来看看，具体有哪些风险。
1）房产证要很长时间才办下来或者办不下来
如果开发商缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，开发商就没有在土地上建房子的资格，就算建了房子也是违规，而且开发商没有出售商品房的资格。你买了这样的房子没法到房管局备案，也拿不到房产证。因此就算你付了钱，从法律上讲，这房子依然不是你的。
2）房屋质量没有保障
劣质楼房出现倾斜坍塌的事过去几年间也没少发生。“五证”不全，就意味着开发商在没有任何监督的情况下建房子。这样的房子质量能有保障吗？你住进去能睡得着吗？
3）开发商可能会混淆商用房和住宅用房
没有“五证”，房子的性质就没法看到。开发商如果在商业用地上建房子，按照住宅卖给你。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1）居住用地70年；2）商业、旅游、娱乐用地40年。如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你，就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年！
4）难以贷到房贷
一些银行在发放商业贷款的时候，对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱后，就不再管贷款是否能到位，更有甚者，有些开放商索性跑路走人。
5）开发商骗取定金
没有“五证”，购房者根本无法辨别骗子和不法开发商到底有啥区别。这些不法开发商在土地还没批下来的时候，就开始建售楼处，造沙盘，打广告，再用低价把购房者吸引过来，然后骗购房者先交定金，等这些人一拿到定金，他们会毫不犹豫地选择跑路。
除了在购房时检查开发商是否具有“五证”之外，还要在商品房交付使用时，向开发商索要“两书”：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这“两书”是开发商向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件，也是非常重要的。
还有一个表，大家也要重视。这个表就是《竣工验收备案表》，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。如果开发商不能出具此表，你可以拒绝收房，而且可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
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&二手房过户费怎么算？过户费应该由买方承担还是由卖方承担
二手房过户费怎么算？过户费应该由买方承担还是由卖方承担
来源：吉屋网 &&发布时间：
　　作为二手房过户流程一个重要环节，二手房过户费怎样算是二手房生意注意事项中需求咱们要点了解的一个疑问，其需交纳的税种主要有营业税、契税、自己所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、本地教育费附加等。下面详细分析各税种怎样收费，整体来看咱们二手房过户费怎样算：　　一、营业税　　2016年营改增今后，称增值税，看房产证办出的年数，再判别是否能免征。　　根据规定，自己转让住所，在日前已签定转让合同，日今后处理产权改变事项的，应交纳增值税，不交纳营业税。其间，自己将采购2年以上（含2年）的住所对外出售的，免征增值税。自己将采购缺乏2年的住所对外出售的，依照5％的征收率全额交纳增值税。　　二、契税　　现行方针：住所90平以下1％；住所90－144为1．5％；其他的不管是住所还对错住所都3％。　　三、自己所得税　　房产证颁布5年以内出售，按出售价1％征收所得税（有的本地按出售价与原出售价差价20％征收所得税，也有上两种状况2选1的）；房产证颁布5年今后出售，如能证实卖家卖的是家庭寓居日子仅有用房的，可免征所得税！　　四、印花税　　住所90平米以下免征；其它按出售价0．05％征收！　　五、评价费　　你过户如不需求套按揭，应当不会需求评价。评价费通常5‰以内。详细费率本地不一样有所不一样！！（三种状况：如不按揭，也也许不需评价，故无需评价费；按揭的也有也许中介费中已包含评价费；也有也许是房地产生意中心在生意过户时直接向申请人代收。）　　六、中介费　　你独自过户可以不需求中介。如生意房子必需求触及到中介（如需按揭，也许就得有必要找中介了），中介费通常为0．5－2．5％；如只需中介代理产权证的话那只需付代理费大约200元左右！　　七、其它费　　有的本地也许还触及工本费、登记费、生意费等，但数目较小！！房改房土地出让金：依照本地方针交纳，各地方针对此有所不一样。　　房产证处理流程算来，如房子产权证在5年以上，你经过生意过户的费用是不高的！不必赠与过户还要公证什么的那么费事！　　详细规范：　　普通住所：房产证不过2年的：营业税出售价格5％；1％的自己所得税；印花税0．1％；契税3％（第1次采购1．5％）。　　现已满2年的普通住所，免征营业税；印花税0．1％；契税3％（第1次采购1．5％）；自己所得税：假如出售的房子是家庭仅有一套住所也可以免；生意手续费6元／平方；工本费80元。　　非普通住所：契税3％；印花税0．1％；营业税：假如房产证下发不满2年的，需求交纳出售价格5％的营业税；1％的自己所得税；1％的土地增值税。现已满2年的普通住所，免征营业税，自己所得税假如出售的房子是夫妻两边仅有住所也可以免。　　以上即是二手房生意注意事项中对于二手房过户费怎样算的一些疑问解答，期望可以协助到各位购房者，愈加明晰的了解二手房过户时的各种费用，少走费事路。
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昨天，市工商局、市房管局联合列出开发商数条罪状，希望市民在签合同要格外注意。市工商局和市房管局在去年9月，对房屋买卖和物业服务合同进行了检查，责令改正了69条“霸王条款”。同时也发现开发商有五大罪状。开发商没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》(或武汉市商品房现售备案证)，却骗市民交定金、订金。开发商喜欢夸大其词，说该楼盘对口名校、将设地铁站、配套有公园、泳池、超市等，其实是个未知数。开发商有意混淆房屋性质，许多LOFT、SOHO等形态的新房，说是单价较低，市民买后才知是商业用地，土地使用年限短，还要交商业水电费和较高的契税等。开发商爱用非正式合同冒充正式合同，经常造成“一房二卖”，使市民长期拿不到房产证等。开发商隐瞒贷款限制条款，收了市民的钱后，就不管贷款是否能到位。市民买房要先看开发商有没“五证”，以及《土地使用证》上的土地使用性质，看是不是“住宅用地”。(通讯员张镝 余林洁 记者马辉)
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一、买新房子要缴纳的税费（一）买商品房需要交的税：1、契税，商业购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。2、印花税，购房总价的0.05%（二）基金：1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用（三）规费1、交易费，购房总价的0.5%买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交）2、《房屋所有权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元3、《土地使用权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元（四）如果按揭，还要发生以下费用1、评估费，购房总价的0.2-0．5%2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%3、公证费，贷款额乘以0.03%4、抵押登记费，100元二、二手房要缴纳的税费税费:双方都要缴纳的：印花税在二手房买卖过程中，买卖双方均须缴纳印花税，税率是房产成交价的0.05%。买方需缴纳的：非普通住宅契税要加倍如果您想买房，要注意所选的房子是不是普通住宅。根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。地方规定，住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。卖方需缴纳的：年头长短定税费如果想卖房，那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异。日以后，二手房转让除了要交印花税、营业税、城建税和教育费附加以外，还要交土地增值税和个人所得税。取得所有完税证明后才能开出购房发票，才能办理产权证过户。如果购房时间小于2年，全额征收营业税，税款包括：0.05%的印花税，5%的营业税，0.35%的城建税，0.15%的教育费附加，土地增值税和个人所得税。如购房时间超过2年且不足5年，那只要缴纳印花税和个人所得税。如购房时间超过5年，那么除了印花税以外，不需要缴纳任何其他税。当然``还有其他费用的```配套费啦`屋管费啊``金额都跟所在地方有关
收房指什么样的房子？按物业交割单。
大头是契税,要交得费用为:印花税、交易手续费、房屋登记费、住房维修基金、工本费。
购房最重要的是对开发商资质和信用的了解,而开发商是否具备五证二书则是一个合法开发商的必备条件.一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。其余是一些细节问题,如合同的内容有不清楚的必须问明白以后才签名,收房时要按照二书的要求验收,发现问题不要在验收单上签字等房屋维修基金必须缴纳,是房价的2%.作为买者,要缴纳1.5%的契税和0.05%的印花税,新房和二手房都一样.还有小额的手续费等.
1、总房款的3%（这应该是什么费用啊？）----这可能是契税。2、当时合同的面积为112.3，现在开发商说实际面积要大，是118.9，要补交多出面积的房款（这项费用合理吗？有什么法律依据吗？）----交3平方的钱，另3。6平方的不用交。---物权法有规定。3、物业费、垃圾费（这些应该收房时交吗？）----一般需要预交。
开发商交房时您需要交纳百分之二的公共维修基金.还有个契税.至于,交纳比例看您的名下有无其他房产.另外物业卫生费是应该交纳的.具体是按月或者按年交纳.这个跟物业公司内部制定的协议有关.还有您刚才说多出来的面积,这个您要看开发商给出的测绘图纸是否面积是真实的.测绘页必须是国家测绘单位提供的才可以认可.
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