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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-02 08:37 标签： 惠阳区新楼盘
邱文峰法律在线&&&TEL:
惠阳房地产律师:二手房买卖交易基本流程和风险
惠阳房地产律师邱文峰按:惠州市惠阳区、大亚湾区，以相较深圳大幅度低的价格，特别是大亚湾还推出了12年免费教育（即高中三年也免费），而且购房可以入户。吸引了大量的深圳客前来购房置业。相应的，二手房因为一般邻近市区，生活便利，更受“住家型”的业主青睐。作为长期担任惠阳、大亚湾房地产企业的法律顾问，代理各类诉讼的律师，深感二手房是诉讼的高发区，现整理一些文字，以期对有意向在惠阳、大亚湾购二手房的人有所帮助。邱文峰(工作手机)将二手房的交易基本流程并重点提醒一些常见的风险。&第一篇：二房交易的一般流程1、买卖双方确定房屋产权和房产状况，签定买卖合同，交纳定金。风险提示：产权的确定比较重要，确定的内容包括产权是谁，是否存在有共有人，如果有共用人，共有人应在买卖合中上签字，如果是夫妻共同财产，最好在买卖合同中，另一方也签名确认，是否存在抵押查封等，如有抵押还存在一个赎楼资金由哪方提供的问题。房产状况须确定是不是有承租人，承租人是不是放弃了优先购买权。还包括装修和家电等等。（意向购买人最好和承租人在业主不在场进行对话、交流，了解一下情况。）交纳的定金如果数额一般可以交由中介监管，如果数额较多，建议由银行做资金监管。2、买方拿签定买卖合同，去银行申请银行按揭，拿到贷款承诺书。风险提示：签定买卖合同的风险包括阴阳合同，去银行申请银行按揭可能还需要提升房产价格，以保障拿到更多的承诺贷款，对于这一环节有骗取银行贷款的嫌疑，应小心提防。3、拿到贷款承诺书后，确定首期款同时进行资金监管。风险提示：首期款的确定和资金监管其中风险较小。4、买卖双方去办理房产的过户。风险提示：买卖双方办理过户中，会有阴阳合同，为了减小纠纷，应另签房款确认书。同时牵涉及由谁最终领证回执，由哪方收存，回执的收存还会和后面办理银行按揭有相当的关联关系。5、买方拿新房产到承诺贷款的银行办理银行办理按揭。风险提示：买方拿到新证后迟缓办理银行按揭或不办理。这个过程中，卖方应该紧追买方，防止买方再转手卖房。6、银行放款。风险提示：银行放款因为在贷款承诺书上没有写明期限，那么这中间所托延的时间可能会比较漫长，谁也无法预计。但是只要确定了进行了申请，不用担心&第二篇：卖方在二手房买卖中的注意事项1、全权委托公证。如果说卖方卖的楼是一个带有银行按揭的楼，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个赎楼的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而在本人所接触的案件过程中，卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。2、卖方主动违约。根据深圳市现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。最近听说中院开会，鉴于卖方违约情况过多，以后只要买方强制履行，就支持。但没有看到相关的文件。如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。卖方主动违约的，最好也是主动找对方协商赔偿问题。一但卖方违约，又不主动找对方协商赔偿问题，想拿着定金拖着。一但对方说找不到你的地址，去公安举报你意图诈骗，很麻烦。3、阴阳合同。如果没有在合同中约定营业税由买方支付，再签署阴阳合同，就有可能面临到刑法的处罚。4、有租约的房屋。有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。5、无证房地产买卖。很多卖房者，出卖的是一手房产证还没有出来的房屋，这种情况有虽然法律有规定，不得买卖期房，但是那只是针对卖方的一个管理规定，而非合同是否有效的一个效力条件。并且在深圳这种情况下都认定无证房地产买卖合同都是一个附生效条件的有效合同，所以卖方几乎不要抱有幻想，以这一条来撤销买卖合同，而达到不赔定金的目的。6、钱款的收取。是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理《深圳市房地产买卖合同（现售）》。&第三篇：买方在二手房买卖过程中的违约情形1、房价大跌，不愿再买的。买方签完合同，交完定金后，因为在房产的交易过程中会有一段时间，而在这一段时间如果房价大跌，会导致买方愿意放弃定金，而不再愿意成交，而这种情形以期房情形最多，因为期房的红本办出需要很长的时间，那完全会出现这种情况，本人的接触过的是，最多交过三十万定金之后放弃购买的，因为房价的跌幅超过八十万。2、买方不交定金不算违约。买卖双方往往会在合同约定一个定金数额，并且有部份是分批给付的，而卖方通常认为买方没有交往剩余定金，就认定买方违约，其实不然，如果合同中没有明确列明不缴纳定金算违约，那么部份定金不支付不属于违约，因为定金属于实践履行合同，部份不缴纳，就按照已缴纳部份履行。3、买方不愿赎楼。在交易过程中，涉及的房产可能会在银行抵押，而买卖双方卖方为了减少自己自己的责任，而在合同中约定由买方替卖方赎楼，而在买卖房产过程中，往往买方会觉得这样责任会更大，所以不愿意再替卖方赎楼，至使合同无法再继续履行，这种情形下如果在合同约定了买方赎楼的，那买方就存在违约。3、不愿意支付房款。这种情形下分几种情况，一种是不按照合同约定的时间和金额去银行做首期的资金监管，至使买卖合同无法再继续履行。第二种是履行完大部份了，不再履行交款义务，本人曾碰到过签署有阴阳合同的情况下，买方只按照阳合同的数额而支付购房款，而不按照阴合同的价格支付，而中间价格相差两百万，因为没有书面的阴合同，所幸有录音等，才让买方按照实际价格支付房款。第三种情况，就是买方拿到红本后，不愿意再拿到银行去做抵押，剩余房款就不再支付，这种情况下卖方最好马上查封卖方房产。以上就是几种会常碰到的卖方违约情况。&最后，惠阳房地产律师(大亚湾房地产律师)提醒：如果说卖方要请律师帮忙协助，最好是在签合同之前就找到律师，不要等到合同签定后再找律师看具体情况，因为等到合同签定后，你再找律师，很多东西都无法担供参考，只能是告诉一些过程的走法了。
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户型：2室1厅6卫
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房屋类型：普通住宅 | 其他
电梯情况：无电梯
建筑年代：2010年
房屋性质：暂无信息
产权：70年商品房
装修情况：简单装修
小区名称：
惠州惠阳三和开发区
所在地址：
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在签订合同之前，切勿支付任何形式的费用，以免上当受骗
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