【律提醒】当事人应避开的二手房中介那些坑房子作为一个家庭的重要固定资产，其重要性不言而喻，现实中，很大一部分人都是通过存量房市场购买屋，而因其房地产、金融、法律等相关知识的欠缺，在买卖过程中便催生了中介机构的产生。然而由于利益的趋势，很多房地产中介会利用其经验和知识上的优势，耍一些“伎俩”，而这些“伎俩”就恰似中介挖的坑，等待购房者向里跳，稍有不慎便会深困其中。鉴于笔者在日常实务中常接到因二手房买卖而寻求咨询的当事人，其中亦不乏部分执业律师朋友，其反应在实务中亦常接到二手房买卖的相关咨询业务。本文笔者便有意对中介的“伎俩”进行梳理，以期达到为从事二手房交易法律咨询的律师及相关从业者抛砖之目的。一、私改合同，两面三刀实践中往往表现为中介与买卖双方分别签订购房合同，并不将合同文本给予购房人。鉴于实务中很多购房人法律意识淡薄，加之中介从中煽风点火，催促购房人迅速签约，多数购房人不及仔细查看合同内容，而此时便给了许多中介以可乘之机，利用其独自持有合同的条件，修改合同之中有关佣金及款项支付等条款，而这些条款往往事关购房人切身利益。比如笔者朋友曾亲历一例，中介在双方尚未就佣金支付比例约定明确的情形了，擅自在合同中添加了较高的佣金，而由于合同仅在中介手中持有一份，已经签字的朋友便有口难辨了。针对此种手段，需提醒购房者在签订合同时应要求出卖方和中介三方在场，合同各持一份，并可就合同中空白之处加盖：此处为空白的印章。倘若实在无法聚齐三方，应在签订合同时仔细查看合同内容，签字后及时固定合同文本，可采拍照留存或复印合同文本要求中介机构盖章的做法，有条件的可采律师现场见证的做法，如此便可避免中介私自篡改合同条款。二、名为避税，实收渔利多表现为在合同条款中价款支付项中分列装修款项，以冲抵总房款，以达到所谓的“避税”目的。而且更有甚者建议买卖双方以假冒证照通过假离婚的方式达到“避税”的目的。鉴于购房者对税法知识的欠缺，往往会对于中介的所谓“避税”说法所诱惑，而中介多因利所趋。倘若购房者对所需税款并没有一个概念，那么通过中介所谓的“避税”而节余的税款很有可能便落入中介腰包之中。倘若细心之人发现端倪，中介便会提出分成这部分节余税款，正所谓明暗通吃。然而此种方式却并非合理避税，而涉嫌偷逃税款，购房者若依中介指令而行，不仅可能达不到节税的目的，反而会存在违法风险。针对此种情形，律师可通过简易表格形式罗列出所涉房屋的涉税情况，并及时咨询税务部门相关税种有无政策变化及减免情形。若为买方委托，亦可要求买方通过利害关系人之身份查询出卖人房屋的权属状况，契税征缴年限以核实购买房源是否享受相关税收减免政策，在此基础上制定一张所涉房屋涉税表格，其中宜写明：所列税种仅供参考，具体征缴税种及税款额度以税收机构实际征缴为准！如此再面对中介所谓“避税”主张时，当事人便可向其罗列意向房源应纳税情况，面对税法知识丰富的客户，想必没有中介会铤而走险，再耍些手段了。然而这要求律师们应具备一定的税法知识并随时关注房地产相关税费政策变化，以期能更好的在实务中指导当事人。三、为避跳单，霸王设障实务中中介往往会出于避免买卖双方避开中介私下交易的目的，而在经纪合同之中约定禁止买卖双方跳单的行为，同时约定其具有独家代理权限，禁止买房人通过其他中介购买此房源，并约定以高额违约金。然而实务之中，出卖方往往不会仅委托一家中介，实践中出卖方多会对数家中介对自己房源信息的发布予以默许。而买受人亦会多家走访，选择佣金及服务满意的中介。而倘若买方者已与中介签约，其后又发现其他中介服务及佣金均优于前者，此时倘若违约，便会陷入中介约定的霸王条款陷阱之中。此种情形，律师应提醒买房者在签订合同时有条件的可以摄像方式留存整个签约过程，倘若中介对其霸王条款未做解释，便可据以主张中介未对格式条款尽到提醒及注意义务，进而主张格式条款无效。当然更为稳妥的方式便是在签订正式合同之前由专业律师过目，审核其合同文本，针对其霸王条款提出异议。四、暗收佣金，中饱私囊表现为买卖过程中，许多中介机构的经纪人私下与买房者沟通，称其可以给予一定程度的佣金优惠，但必须以现金方式先行缴纳给经纪人，此种情形下往往经纪人难以提供发票。许多买房者贪图便宜便将佣金以现金形式交付给了经纪人。其再行寻找时，这位经纪人往往下落不明，至其中介单位查找，往往这些经纪人早已离职。面对此种情形，需提醒购房者应做到以下几点：切忌先行支付佣金；避免现金支付，尽量银行转账，以留存支付证据；索要正规发票；核验经纪人资格及中介机构的授权，必要时电话咨询其所在中介机构相关经纪人是否在职。倘若已经于经纪人签约而相关经纪人早已离职，那么应建议当事人主张表见代理持合同要求中介机构继续履行，对所涉合同予以留存，必要时采诉讼手段维护权益。五、隐瞒实际，坐收差价表现为对买卖双方彼此隐瞒，全收差价，与出卖方约定，成交价高于报价部分由中介与其分成，这其中往往伴随中介催促买方成交或以其他各种理由诱使其尽快签约。而且可能存在与第三人串通，提供虚假竞争报价以达到买房者尽快签约之目的。此种情形下，提醒购房者应与出售方沟通确定房价。对于成交价高于同地段同类房屋价格的，应予以谨慎面对。因此种情形倘若想要收集出卖方与中介恶意串通之证据难度极大，故而提醒买房者应尽量选择正规及信誉良好的中介机构十分必要，并对于中介催促成交及相关竞争报价之情形保持适度的谨慎。六、暗藏内幕，真假难辨曾经接触过一名经纪人，其告诉笔者：倘若你遇上一套无论地段、楼层还是学区都十分不错的房源，而其价格却远远要低于同类同地段房源，那么这套房子一定不要去碰。这便是经纪人眼里的所谓问题房源。而其暗藏的问题，可能是质量问题，也可能是产权存在纠纷，还有可能此房屋发生了一些影响其销售的事件，极端的比如杀人案件，自杀事件等，还有可能出卖人根本不具备出卖资格。当然也存在极小的可能，出卖者急于出售而低价抛售，当然这种几率就像中双色球头奖一样。当然中介们自然会对这些消极因素避而不谈。面对这种房源，最好的选择当然是选择避让，而有些不死心者，抱着中奖的想法一定要接触这种房源的话，本着当事人利益至上原则，可要求当事人或由律师代其走访调查，咨询物业房源历史；其次索要出售方产权证明，核实其产权状况，因产权证明可能与不动产登记簿中记载存在误差，可协同出卖方一起至登记机构查询并打印产权状况，确认其具备出售资格。对于房子质量问题的排除可以实地勘验及走访四邻询问的方式完成。如果以上几点皆反响不错，那么您可以恭喜您的当事人，有幸中奖低价购得了一套抛售房源。该作者最新发布网友推荐的文章最新发布的文章@二手房家装开工需要给利是吗来自:
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买了套二手房，原房主户口还在房子上，房子现已过户到我名下，以后拆迁会影响我的利益吗？推荐回答：产权准农村您好！请问已经签定了二手房合同卖主悔约除了赔偿双倍定金还能追讨其他利益吗？业主他的理由是卖便宜了推荐回答：合同没约定违约金我看中的二手房是另外户主抵押过来的，能顺利过户吗？这样的二手房买来有风险吗？推荐回答：意隐瞒要求先付部款项余款户再付清搬进二手房后家里不太顺利怎么办推荐回答：要太意东西风水块信信听别意见作风水测评错选择祝切顺利意买了二手房有房产证没有土地证对本人有什么不利吗？推荐回答：拆迁补偿候问题～转手卖没土证卖价格其二手房中介误导后签订合同损害本人利益怎么办推荐回答：收集证据起诉维权据理力争积极举证天津市哪有好的风水师：我家买了二手房后一直不太顺利家人先后生病，装修也不顺利。怎么办？推荐回答：种情况确实房吉引起候买候装修都今门否东北建议请风水师现场堪察再做风水合肥实行限购了，限购对二手房中介有利吗？推荐回答：限购买房客户少交量更低限购让房价更高拿提更分享至 :
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本人因为被中介误导签了合同，现在想把交的定金要回不知该怎么办？
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二手房中介误导后签订合同损害本人利益怎么办？
广东－广州&08-29 15:22&&悬赏 0&&发布者:guozhe…… & 回答:(3)
二手房中介忽悠本人看中的二手房有70年产权，但实际只有50年(土地性质问题)。房产证上标明为50年，但由于本人缺乏专业知识，而中介口头确定这个为旧房产证的问题，买卖之后会换新证则为70年。基于相信中介的专业性，本人签订了合同，并付2万定金和1万多的全额中介费。
事后经过本人第一次亲自咨询房管局，第二次中介陪同咨询房管局，证明中介说法错误，实际新证也是50年，并且土地用途为综合用途，可能影响以后的土地续期、水电费价格、户口、学位等方面，除了导致房屋价格不合理之外，还会对本人以后的家庭和生活带来很大的影响和不确定因素。但中介坚持执行合同，若不执行不退还定金和中介费，甚至威胁追究本人违约责任。
除了签订合同当日之外，之后的现场对话、电话本人皆有录音，咨询房管局的过程也有录音，能证明中介的确给出了错误的房屋信息，录音中中介也承认专业程度不够，没有搞清楚土地用途、使用年限、户口等问题。
请问这样的情况，假如中介和屋主坚持执行合同，或者同意终止合同但不返还定金和中介，我能否提出诉讼，以重大误会和对方提供虚假信息的诉求，要求法院判决合同无效，追回定金和中介费？
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[广东-广州]
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你好，据你所述，可以的，胜算很大。
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可以向法院起诉追回定金和中介费。
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如果有相关的证据证明可以向法院起诉追回定金和中介费。
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