摘要：这两天有篇文章介绍俄罗斯的房价，说莫斯科在20几年的时间里涨了77倍，如果算上卢布的因素，已经涨了150万倍，这简直吓死宝宝了，于是不断有人问，中国的房价不会像俄罗斯一样这么涨上去吧？
这两天有篇文章介绍俄罗斯的房价，说莫斯科在20几年的时间里涨了77倍，如果算上卢布的因素，已经涨了150万倍，这简直吓死宝宝了，于是不断有人问，中国的房价不会像俄罗斯一样这么涨上去吧？
其实这事吧，主要是吸引眼球的。因为两个国家根本没有可比性。
首先，俄罗斯的房价上涨150万倍，是因为俄罗斯这20年来频频爆发严重的经济危机甚至衰退，卢布还进行过一次新旧卢布的更换。最近一次就是现在，2014年的时候一下贬值了一半还多。2015年年初继续贬值了3成，换句话说70%的钱就这么贬值掉了。当然原因是多方面的，普京说赖中国需求放缓，中国说赖美国增加了石油供应，反正就是石油卖不掉了，俄罗斯没有收入来源了，经济陷入严重衰退。所以应该说是卢布贬值的太多，而不是房子上涨的太多。那么中国呢，有这个基础吗？完全没有，因为我们特殊的结汇制度，让人民币对外，对内表现完全不一样，前十年对外升值反而对内贬值，而后十年对外贬值，对内很可能会购买力更强。
其次，俄罗斯的经济模式就是卖石油，卖天然气，是一个完全败家子式的国家发展模式，就卖老祖宗留下的东西。俄罗斯的轻工业、重工业几乎全部完蛋，只有军工还凑乎，但他又不在人家的政治阵营里，所以很难卖钱。所以一旦能源没人要了，俄罗斯马上严重逆差，陷入崩溃。而一旦能源涨价了，俄罗斯就又是耀武扬威。所以卢布的波动就是能源市场的波动，一涨就是泡沫，一跌就是全都引爆。比如2015年以来，俄罗斯莫斯科的房价就是在下跌的。所以莫斯科的房子保值吗？并不保值，只是他自己的一些政客和大富豪在那买房，而世界其他国家的富豪很少去买，也从来没听过中国的富豪去俄罗斯抢房子。所以只是自己骗自己的游戏。没人觉得他会升值。再说回中国，我们的经济模式相对比较健康，出口之前一直是一个强劲的引擎，但我们出口的形势是来料加工，也就是先进口铁矿石，然后做成钢筋，拧巴拧巴做成元器件再卖给外国人。所以必然是顺差。而且一直就是顺差，不会出现逆差，一旦出现逆差就说明进出口企业全都亏本了。如果人民币像卢布那么个波动法，估计钱放在哪都一样。因为必然是先有国民经济崩溃，再有货币大幅贬值。所以到时候就不是投资和住房的问题了，应该是最严重的问题是吃饭。
第三，俄罗斯不是一个被投资的国家，谁也不会去跑到一个能源输出国去搞经济，而西方资本投资的对象主要是像中国这样的制造业国家，他们会把厂房设在这里，把中国变成亚太中心总部。所以俄罗斯不存在热钱流入流出的问题，他们的房价高，压根就是自己贫富分化造成的，最富的俄罗斯人都在莫斯科买房，当然莫斯科的房价最高。而排名第二的圣彼得堡甚至比莫斯科低了不是一个段位，甚至比莫斯科的均价低了一半，圣彼得堡再往下，其他城市的房价很正常，也就和人民币元。所以这种泡沫看起来很稳固，相当于一个国家都压在了一座城市之上，只要他还要在俄罗斯经商，只要还在俄罗斯从政，就必然要住在莫斯科。不会因为经济差而逃离，莫斯科这些大富豪，大多数也都是那些政商，是靠倒卖国家资源发财的。离开了国家他们还真玩不转。中国又不一样了，我们是一个被投资国，资本流动是正常现象，一旦中国的投资机会减少，国际资本必然撤离。而由于特殊的结汇制度，就必然造成市场资金减少。所以未来人民币不重新走上升值的道路，那么通缩的危险将长期存在。
（我国央行资产负债表，大家光看到了央行投入的钱上万亿，没看到走的钱其实更多）
所以无论从哪个方面来说，中国的房价跟俄罗斯来说，都毫无可比性。反倒是跟当年的日本一模一样，同样的制造业国家，同样是来料加工进出口模式，同样的顺差国，本币同样先升后贬，同样的人口红利，同样的欲望膨胀，都想买下美国，连世界经济所处的位置都是一样一样的。
当然，通过比较也给我们一些启示，尽管走上俄罗斯的道路虽然机会很小，小到不可能，但其实我们更想像美国一样发达，更想像欧洲一样过上快乐的日子，没人愿意去俄罗斯莫斯科去当房东。这就需要我们在俄罗斯的故事里吸取几个教训。
第一，卖能源的模式必死，包括中东，因为能源总有更新换代的一天，美国页岩油技术的突破，就是对石油输出国一个沉重的打击，如果未来满大街都跑电动汽车了，石油输出国将变成世界上最穷的地方。所以发展经济还要以科技进步为第一要务。就跟工作一样，当老板最有前途（美国人），给人打工也不错（德国、日本、中国），最埋汰的就属于那种败家子，什么拆二代！例如中东、委内瑞拉、俄罗斯、巴西，根本没有抵御经济风险，特别是技术突破风险的能力。
第二，城市功能分散，产业分散。如果中国所有产业都集中在北京，其他地方都是农村，那么北京的房价必然世界第一。因为做生意的人都要往这跑。但好在我们还有上海，还有深圳，还有浙江、广东、天津。这些地方分担了北京的压力，但这还不够，需要更多的城市成为某一产业的中心，当然政治也要分散。部委都在北京、交易所都在上海，这就是问题。把交易所分散下去，医疗资源分散，部委分散，教育资源分散。这才能促使产业回流，劳动人口回流，这才是去库存降杠杆的最根本办法。我们现在却是在朝着这个方向努力，但阻力确实不小。
第三，维护金融稳定，货币稳定。这是一个市场经济国家最重要的一点，从这点说，央行的表现其实可以给很高分数的。大家老觉得央行在放水，其实他的心里只有利率和汇率。如果利率高上去了央行还不放水，那么金融风险一旦爆发，将不可收拾。用更安全的个人贷款，置换风险极高的开发贷，也是维护金融安全的一个重要手段。我要是央行行长，肯定也得这么干。因为没办法了，泡沫不会自己消亡，风险也不会自动散去，只能转移。把全民的金融风险，转换到某些投机分子身上。尽量不让汇率贬值，也用行政管控限制，尽可能的限制外汇流出，为改革、为债务转移、为风险置换争取时间。
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中国房价的历史(建国后）
09-12-06 &匿名提问
今天的房价高不可攀，忆惜日让人感慨不已。回顾历史，分析下房价飞涨的原因，似乎就是对明日最好的预测，但愿大家能在明日无数的变数中看出方向，也但愿房价能如各位所愿升升降降，当然这是废话，高兴的只能是部分人。　　 　　事情还在2003年说起，年末一个朋友的朋友对我们说，要买房子现在买过年就要涨价了。当时，想想房价不算低，大概跟本地的一般人的工资收入成比例。也就是普通人月工资一平方少一点。现在想来，那个应该是中国的正常房价，也是个比较合理的房价，当然现在去看是便宜的不得了的房价。当时，我听着个话的时候，觉得这个人很神秘，而且觉得有点怪怪的，心里想，哈，真的假的？结果，让他言中了，第二年开了年，房价就从此做上了直升机，开始了喜玛拉雅之旅，并且在山顶安了家。这是个片段，做引子的目的我也说不清楚，做为我们从客观分析房价的前提也是一个疑惑放在这里。这个疑惑是，中国真的有人在控制市场么？动动脑子这是多么的不可能，但是再动动脑子似乎又不是不可能。好了，闲话说完，正式开始。
  本次中国房价飞涨是有背景的，这个背景就是美圆的贬值。美圆贬值从2001年开始。2001年的美国发生了大事---9.11。这件事导致了美国社会的极大危机，国家安全和政府赤字和保险业，航空业的影响等等给美圆和美国银行带来的冲击和影响我们不得而知。但是就是那个年头开始，美国的几个私人组织“美联储”开始让美圆贬值。也许这是为了治疗美国的创伤。 　　为什么美圆贬值能治疗创伤，还要从美圆谈起。美圆是美国用来进行世界剥削的工具。不接受美圆的地方大多会接受美国的炮弹是个美国式的真理。美圆在海外占美圆发行的70%，在美国占30%。海外的人们获得美圆是用原料，劳动力，黄金，白银，总之是美国人想要的东西，换来的是美圆的70%，换句话说换来的是绿纸，这算不算掠夺？但是，这个掠夺只能在一开始交换的时候管用，世界别的国家家里有部分美圆就满足了，就够用了。（这是美圆的第一次掠夺）这个时候美国就不能拿白纸换黄金，白银，美女，香车了，又赶上9.11，美国又在多个领域亏了一笔，美国人心理不平衡，就我亏钱，于是他就用另外一个办法了—-贬值，实际上就是削减你手中美圆的购买力。你如果昨天一万美圆拿去跟美国人换量汽车，美国人把美圆多印点一贬值，你今天再去卖就只能买一只轱辘，或者一只车喇叭。这样他就剥削你了，因为你挣他一万美圆的行为在前，你当时付出的代价应该很大，美圆是越来越贬值，所以，你的美圆越不花出去，能买的东西越少，越往后你购买的东西跟你当初换这一万美圆付出的代价差距越大。所以，美国已经挣了你的东西了，换句话说，你亏大了。（这是第二次掠夺）
    　所以，中国今天外汇储备1万亿美金，还有人高兴么？没了吧？当初储备超1000万美金那高兴头怎么没了？外汇储备大，说明你付出的多不错，它同时说明你以后亏的更多。但是啊，中国，日本的外汇储备不停的疯长，今天“香港高盛”还警告中国政府，外汇多了不是好事，言外之意，你明天亏的更多。有专家预测中国到2010年外汇2万亿美圆。是中国挣的么？不是！那是美国人“送”的。 　　淡扯远了。美圆贬值跟我们房价有什么关系呢？（靠，总算回来了）美圆2001年贬值，大家都知道了，而且贬起来没完没了，谁最怕？最有钱的人！穷人100贬到底，我大不了不要，可是富人呢？今天1万亿美圆，明天变5千亿，他心不疼？美圆贬值30%，以前的百万富翁变了70万富翁，他什么都没做，钱少了，他会么？于是他们开始想办法。美圆贬值，我买欧元，日圆，人民币，但是这个金融是个体系，美圆贬值实际上带动其他货币贬值。（这就是为什么这几年，我们国家发行了非常少的人民币可是人民币还不停的贬值，呵呵，愁死中央银行那帮人了，也许是央行冲坏帐用了---高兴着呢。）这样，那些有钱人发现不行，美圆换人民币也不行，于是再进一步，投资。对了，投到房产上了。世界上的有钱人想尽办法的把自己的美圆换成东西来躲避美圆的贬值，都拼命用美圆买房子，买地，买黄金，买石油结果造成了美圆不断的贬值，跟银行挤提一样，大家都恐慌了。哈哈，也不知道现在的贬值是不是这种效果，还是美联储“继续”下调，毕竟这样贬下去，美圆和美国不定在那个早晨就变成“俄罗斯第二”了。 　　上面说到有钱人把钱投资房产，又由于中国已经“市场经济体制”所以，有不少的人出于对美圆贬值的恐慌和对美圆带动的人民币的恐慌，开始购买房地产。在中国土地买了不用是要倒霉的，所以，这些人只能卖房子，考虑到美圆2001年开始贬值，房地产开发周期是两年，2003年中国房子升温，似乎是有联系，当然逻辑不严密—为什么不2001升温？这个就不知道为什么了。但是肯定的是有大量的外资进入中国投资在房产上，中国政府一度对大量用涌入的资金非常警惕，对地下资金也很担心，但是资金还大量的冲了进来，一度造成一种错觉，外资准备冲击人民币，实际上，我倒更倾向与这些资金的风险规避。 　　 后来~~~~这么多的资金进入房地产行业后，房价就开始腾飞。 　　 这时候大家都看到，哇，房产好挣钱啊。于是三三两两个开始开房地产公司，努力拿地。房子好卖啊！拿地啊！没地那来的房子啊！喊声一片。地皮交易升温。这时候地方政府出来说，哈，要地？跟谁要？还不得找我？想要地？好啊！来，拍吧！于是，地皮从私下交易，乌龙交易，划拨白给，变成了真金白银。地产商有多大能量用多大能量。有门路省银子，没门路花银子，一块肉换一块地，然后赶快建起来，卖啊！于是乎，大家看好未来的市场，每个人都知道房价“只会升不会降”，于是乎地价高也不在乎，明天涨起来就赚大了！地皮疯抢，地皮紧缺，地皮储备。地方政府乘机卖“高价”补充那的干瘪的财政，久旱缝雨呐！哇哈哈哈哈~~ 　　这个时候有权的分子打一些擦边球，捣腾点大家都不知道或者都看不明白的土地，换的儿女澳洲上学居住什么的。但是捣腾的人多了，中央就急了，蹦出来说，某某某，你们怎么这样啊！不把国家土地当回事，土地管理要严格啊严格啊严格啊。结果这不，到现在还在喊呢！土地严格了，但是房产商总是拿到地了。房子起来了。找人买啊！需要房子的人，不需要房子的人，看着看着房子价格涨了，一天一个价，那个慌啊。买！买！快买！不买明天又涨了！于是一批一批的把老子的腰包掏干净，房子到手了，政府GDP上去了，地方政府的政绩出来了，官员也咧开嘴笑了，这可是GDP啊，这可是政绩啊，多快啊，鼓励鼓励！ 　　话说第一梯队成员，大多是计划生育前的年轻人，正值适婚年龄，在这当口毫不忧郁的买了房子。再话说这时，扩大招生的高校开始源源不断的涌出大学生！当年扩招高校吸纳了巨量的农村学生，他们一旦毕业就在各个城市蹲下了，再不愿回到农村和中小城市。这批人人尽其所能的在房价开涨的当口穷其所有的搞定了房子。剩下的，就是买不起的了…
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您好您别问了，没有，因为解放后基本上所有的房屋都收归国有了，不能买卖，其次还有币制改革，通货膨胀，另外最重要的一点是，1995年出台政策，从98年开始取消福利分房，那之后才形成了现在商品房市场，这之前除了单位分房就只有一些外销公寓，都很贵，全是美金买，宰老外和当时的有钱买不到房的人，没有可比性，所以您要是想研究就研究近10年的就行，网上多的是，随便找找就能找的到。
请登录后再发表评论!莫斯科房价24年上涨150万倍！俄罗斯人现在有多穷？
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莫斯科房价24年上涨150万倍！俄罗斯人现在有多穷？
在持续偏宽松的货币政策下，中国楼市将走向何方？是崩溃，还是飙升？下面这篇关于莫斯科房价的粗浅研究，是我2013年10月首发的，此次修订了相关数据重新发表，为大家提供一个跨越社会转型期的、楼市的极端案例。中国大城市楼市的未来，到底是莫斯科模式，还是东京模式？这才是我们需要思考的。羊城晚报2012年8月的一篇报道称，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里以美元计价上涨了77倍，一套带厨房卫生间的单元房（平均面积大约66平米），总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布），2011年底约为5902美元。据最新报道：2015年年底，莫斯科中心区的房价已经达到1万美元每平米，高档住房均价超过2万美元。在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上海、香港，位居全球第二。然而，美元标价掩盖了一些发人深思的问题。这就是，过去20多年卢布发生了什么事情，如果按照卢布计价，房价又涨了多少倍。在1989年10月之前的长达28年中，苏联公布的卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.60卢布到0.9卢布不等。那时的苏联，充满了道路自信，所以货币也就自信地将美元踩在脚下。但是，官价是官价，黑市有黑市价，中国也是从那个阶段过来的，大家都懂。日，汇价调整为“1美元=1.8卢布”。不过，官方规定的出国旅游者兑换美元价格是6.26卢布兑换1美元。否则，国家就亏了。随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。如今，如果你在汇率表里查询，1美元=76卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，你要知道，现在的卢布是从日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。那么，现在1美元，大概相当于万元旧卢布。也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了150万倍！换句话说，1998年币制改革之前普通家庭的积蓄，基本上全成了废纸。知道为什么董藩说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。专家没有疯，前车之鉴摆在那里。而且这个几年前看起来荒诞的预言，到了2016年的时候，就没有那么荒诞了。（董藩2012年的原话是：25年后，北京楼市均价80万元每平米）莫斯科的房价高居世界亚军，但其他俄罗斯城市房价就差了很多。尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。计划经济时代结束了，可以自由迁徙了，人们涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方，鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。俄国的人口只有中国九分之一，面积比我们大得多。莫斯科的人口，目前只有1150万，相当北京人口的二分之一，但房价已经超过北京。可见，国土面积辽阔平抑不了房价。人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。最近日本的人口普查也验证了这一点。2015年日本人口总数比2010年出现了下降，人口减少超过百万。这5年里，日本全国47个都道府县中有39个出现人口减少，只有东京、埼玉县和千叶县等8个都县人口有所增加，东京人口数量增幅更是位居各都县之首，大约增长了36万人。可见，即便在日本这种公共资源比较平均的国家，中心城市仍然对人口具有持续的吸引力。中国人口远比俄国多，在城镇化过程中，如果人民获得迁徙的自由，人口无疑会大量流入中心城市。以前是在县城买户口，现在省城开放了，京城开放了，为什么不去呢？所以，中国房价裂变的时代才刚刚开始，高价者可以更高，低价者可以归零。这个趋势，谁也阻挡不了。至于中国大城市的楼市到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高），关键看改革。如果中国改革成功，真正切换到市场经济模式，激发出民间活力，则投资就会有更多去处。否则..........................。延伸阅读莫斯科现在有多穷？先看几个数据：2015年，俄罗斯国内生产总值（GDP）增速：-3.7%；2015年，俄罗斯通货膨胀率为13%，2016年1月达15%；2015年，俄罗斯人均工资为3.3万卢布（约合2800元人民币），史上首次低于中国。2016年，如果油价维持在30美元/桶，俄罗斯财政收入将减少2-2.5万亿卢布（约合亿元人民币）。俄新社旗下的《国外传媒》网站报道截图俄罗斯总统国民经济和公共管理学院（RANEPA）预计，2016年，将有50%的俄罗斯公民，也就是大约7000万人成为穷人，早前预期是30%；2015年，这一数字是15%，即大约2100万人。俄罗斯的贫困标准是月收入低于9662卢布（约合840元人民币）。光看这些，你或许也很难想象俄罗斯人的生活有多艰难。打开新闻，头条依然是普京：普京推动叙利亚停火协议、普京向无名烈士幕献花、普京跟士兵玩自拍、普京不出席核峰会、普京……而有些故事，你在新闻里看不到。图图的同事、一名喀山留学归来的妹子告诉我：“我去超市买东西，不止一次遇到衣着整洁干净的老奶奶，一脸歉意的说，姑娘能不能买个‘大列巴’给我，我挺饿的……大列巴十几二十卢，算下来人民币一两块钱。”“路边很多路都走不稳的老奶奶推着小车卖自己种的土豆或者腌菜，又好又便宜，买了之后她们还会说一堆好话谢谢你。”“不过也遇到过脸色惨白的大叔，在公交车站问人家要车费，攒够了钱转身就进超市买酒喝……”“一到月底，室友常会可怜兮兮的发信息说，能不能给我买个巧克力，我好饿……别误会，人家不是馋零食，巧克力加红茶就是一顿饭了……”以上就是很多俄罗斯百姓的日常，是不是跟你想象的不太一样？另据俄罗斯国有调研机构全俄民意调研中心（VTSIOM）的数据，2015年12月，有85%的俄罗斯人表示自己的生活水平有所下降。其中37%的人表示，物品价格上涨使他们在购买食品上也受到了限制。食品涨得有多厉害？下图是俄罗斯物价网站tsenomer的数据。箭头分别代表食品1个月和3个月（截至2月23日）的涨幅：酒的价格在3个月内涨了25.3%，俄罗斯人连酒都喝不起了。如今，即使在经济最发达的莫斯科，市民的工资大部分都用于日常开销。下面是图图援引自俄罗斯《论据与事实》周刊的数据：俄罗斯人的账单在首都之外，情况恐怕更不乐观。不过这并不是故事的全部。莫斯科街头不止有买不起面包的老奶奶，还有数不清的豪车、富丽堂皇的高端会所。在著名的耶利谢耶夫斯基超市，一盏盏巨大的金枝吊灯从高高的穹顶垂下，近两米高的胡桃木货架上，陈列着大马哈鱼鱼子研制的红鱼子、享誉世界的伏特加，还有荷兰的生菜、西班牙的西红柿、高加索的葡萄……俄罗斯的富二代（上）和耶利谢耶夫斯基超市（下）没错，这也是俄罗斯。苏联解体后，短短几年时间里，国有资产被寡头、俄罗斯新贵收入囊中，贫富差距迅速拉大。瑞士信贷2013年10月发布的《全球财富报告》显示，俄罗斯是世界上贫富差距最大的国家。该国有1.43亿人口，但110位富豪却持有全国35%的财富。相比之下，93.7%的成年人的全部家当不足1万美元。来源：瑞士信贷报告这几年，油价暴跌加上西方制裁，俄罗斯普通百姓的日子越来越不好过。经济已经连续多年负增长，卢布贬值掏空了他们的钱包。与此同时，富人们在忙着把资产转移到国外。过去两年，俄罗斯资本外流总额达2100亿美元，总统普京还很“贴心”地把资本特赦的期限延长半年至日。根据资本特赦法，2015年可在俄罗斯境内凭自愿原则申报国外的财产、银行帐户、有价证券，以及外企机构或外企控股机构的股票。如违法违规情况发生在截止日期前，不会被追究责任。俄罗斯GDP增速美元兑卢布汇率“给我20年，还你一个奇迹般的俄罗斯。”2000年，普京在大选现场豪情万丈，泪洒红场。普京（资料图）
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其实，日本楼市泡沫其实最初是由股市泡沫被刺破开始的。日日本股市暴跌70%，整个社会舆论鼓吹，炒股不行，还是房地产保值增值，日本房地产终于陷入疯狂加杠杆的步骤。而当人们买到土地或房产时，银行就愿意以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处土地，然后再以新的土地为担保&&如此循环加杠杆不正在最新一轮京沪深房地产疯狂加杠杆的缩影吗？
最值得引起注意的就是，楼市一旦进入下行通道，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）地产跌幅大于平均，虽然楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅；但整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。
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然而，美元标价掩盖了一些发人深思的问题。那就是过去20多年，卢布兑美元汇率深受政治因素影响而经历了什么事情？如果按照卢布计价，莫斯科房价又涨了多少倍？
在1989年10月之前的长达28年中，苏联公布的卢布官方汇率是1美元兑换0.60卢布到0.9卢布不等。那时的苏联，对本国道路十分自信，因此货币也就自信地将美元踩在脚下。但是，官价是官价，黑市有黑市价，当年11月1日，汇价就被调整为1美元兑1.8卢布。而且官方规定的出国旅游者兑换美元价格是6.26卢布兑换1美元，否则国家就亏了。
接下来随着苏联解体，导致了剧烈通胀，1992年1美元已经等于1400卢布。如今在汇率表里查询，1美元兑换76卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，现在的卢布是从日起发行的新卢布，而1个新卢布等于1000旧卢布！ 因此，现在1美元大概相当于万元旧卢布。换句话说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！
1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了150万倍！也就说，1998年币制改革之前普通家庭的积蓄，基本上全成了废纸。
这样看来，大概就知道为什么有专家说北京房价将来会涨到80万一平米了。专家没有疯，前车之鉴摆在那里。而且这个几年前看起来很荒诞的预言，到今年已经没有那么荒诞了。
香港模式：价格继续上涨，全民承担
关于房价的未来，如果排除人民币突然贬值模式，也不想中国经济像日本一样陷入长达几十年的停滞状态，那就有可能是香港模式：让全民承担成本，死扛房价！
香港房价其实是经历过三次崩盘的。第一次，1970年代末香港曾经兴起炒楼之风，但1980年代初伴随着美国和英国收紧货币，香港楼市暴跌，1982年跌至最低；第二次，随后随着中国改革开放，香港移民激增，房价再度开始上涨，但到了1989年的政治风波时期，香港房价再度暴跌；第三次，随着政治风波的过去，香港又赶上了中国制造业大发展，房价再度开始一路上涨，直到1997年亚洲金融危机爆发，香港房价在短短1年多时间里，暴跌50%，随后进入阴跌阶段，一直到2003年非典时期才跌至谷底，相比起1997年的最高点，跌去了70%！
而自2003年以来，伴随着内地房地产价格的一路飞涨，香港的房地产价格也一路上扬，并且坚强无比，连2008年经济危机都是极其短暂的影响。
实际上，中国的整个房地产经营模式完全是按照香港模式来打造的，但对于普通民众，尤其是广大奋斗中的年轻人来说，并不能忍受阶层固化和一套房子决定人生的香港模式。
虽然以上三种模式都略显悲观，但保持忧患，提前准备，总好过在退潮的时候才知道自己正在裸泳。
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